Covid-19 pandemisinin kira sözleşmeleri özelinde doğurduğu katastrofik sonuçları hafifletme ve özelde kiracıyı koruma adına ülkemizde bir takım yasal tedbirler alındı [7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Madde]. Söz konusu kanun ile 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak.
Kuşkusuz anılı düzenleme, basit bir anlatımla dava hakkını dondurmuş ise de, kira hukukundaki tartışmaları sona erdirmedi. Ülkemizde, Covid-19 salgınının mücbir sebep teşkil edip etmeyeceği ve bu çerçevede kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin devam edip etmeyeceği yoğun tartışmalara konu olmaya devam ediyor.
Gerek salgının sonuçlarını hafifletme amacını taşıyan kanuni düzenlemeler gerekse kira hukukuna ilişkin hukuki tartışmalar ülkemizle sınırlı da değil. Birçok ülkede benzeri düzenleme ve tartışmaların yapıldığı görülüyor. Bu çalışmamızda, 7226 Sayılı Kanun’un amacına benzer bir şekilde Covid-19’un kira ilişkilerine olumsuz etkilerinin azaltılması için Birleşik Krallık, Fransa, Almanya ve Avustralya’da yapılmış olan kanuni düzenlemelere ve hukuki tartışmalara kısaca değineceğiz.
Birleşik Krallık
İngiltere’de 25 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren “Koronavirüs Yasası 2020” uyarınca, 26 Mart 2020’den 30 Haziran 2020'ye kadar kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile kiracının taşınmazdan tahliyesi mümkün değil. Bu dönemde kiracının kira bedeli ödeme borcu ortadan kalkmadığından, ödenmemiş kira bedelleri bakımından faiz ödeme yükümlülüğü söz konusu olacak.
İlgili yasa, 7226 Sayılı Kanun’dan farklı olarak kiracı aleyhine kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklanan diğer yasal hakların kullanımını sınırlamıyor. Buna göre, kiraya veren 26 Mart 2020’den 30 Haziran 2020'ye kadar tahakkuk edecek kira bedellerinin tahsili için, kiracı hakkında yasal takip yapabilir, kiracının depozitosundan ödenmeyen kira bedellerini mahsup edebilir, kefil ya da garantörden kira bedelinin ödenmesini talep edebilir.
Yasa dışında, İngiliz hukukunda teorik tartışmalar daha çok sözleşmesel mücbir sebep ve sözleşmenin uyarlanması kurumunun teorik dayanağı olan “frustration doktrini” çerçevesinde yapılıyor. Genel olarak Covid-19 pandemisinin kiracının kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı ve kira sözleşmesinin feshi için bir neden olmadığı belirtiliyor. Ek olarak frustration doktrininin kira sözleşmesine uygulandığı bir yargı kararının bulunmadığı da ifade ediliyor. Ayrıca, Birleşik Krallık’ta imzalanan kira sözleşmelerinin büyük kısmında mücbir sebebe ilişkin hükümlerin öngörülmediği ve eğer kira sözleşmesinde kira borcunun ödenmemesine ilişkin hüküm bulunmuyorsa, kiracının kira ödeme borcunun devam edeceği belirtiliyor.
Fransa
23 Mart 2020 tarihinde Fransız Hükümeti’nin, Parlamento'ya gitmek zorunda kalmadan belirli geçici önlemleri doğrudan almasına izin veren 2020-290 sayılı Acil Durum Yasası kabul edildi ve bu yasa ile, sonradan uzatılması mümkün olacak şekilde iki aylık sağlık olağanüstü hali ilan edildi. Bahse konu yasal düzenleme ile on ve daha az çalışanı olan ve diğer şartları sağlayan küçük işletmelere dayanışma fonu kapsamında birtakım destek ödemelerinin yapılması öngörülüyor. Dayanışma fonunun kapsamına giren küçük işletmelerin kira sözleşmeleri bakımından da özel bir düzenleme yapıldı. Buna göre kiraya veren, 12 Mart 2020 ile sağlık olağanüstü halinin sona ermesinden sonraki iki aylık sürede, otomatik fesih hükümlerini uygulayamayacak, fatura cezası, geç ödeme faizi veya diğer mali cezaları talep edemeyecek. Ayrıca kira bedelinin ödenmesi hususunda garanti veren 3’üncü kişilere de [örn. Kefile] başvurulamayacak.
Almanya
Covid-19 salgınının medeni hukuk, iflas hukuku ve ceza muhakemesi hukukundaki sonuçlarını hafifletme yasası olarak adlandırılan yasal düzenleme önce 25 Mart 2020 tarihinde Alman Fedaral Parlementosu Bundestag tarafından daha sonra ise 27 Mart 2020 tarihinde Federal Konsey Bundesrat tarafından kabul edilerek yürürlüğe girdi.
Aksi kararlaştırılamayan yasal düzenleme uyarınca kiraya verenin diğer tahliye imkanları saklı olmak üzere, kiracının, 1 Nisan ile 30 Haziran 2020 arasındaki dönemde mülk veya alan kiraları ile intifa kiralarını ödeyememesi halinin koronavirüs sebebiyle gerçekleştiğine dair güvenilir bir kanıt sunması halinde, kiracı kiralanandan tahliye edilemeyecek ve kira sözleşmesi feshedilemeyecek. Federal Hükümet’in bu tarihi 30 Eylül 2020’ye kadar uzatacak bir yönetmelik çıkarma yetkisi bulunuyor. Bu dönemde kiracının kira ödeme borcu devam edeceğinden, kira borcuna ilişkin temerrüt faizi ödeme yükümlülüğü de devam edecek. Alman uygulamasında kiracıların temerrüt faizinden kaçınabilmeleri için kira ödemelerini kredi yoluyla finanse etmesinin ticari olarak daha makul olabileceğini ileri süren görüşler de mevcut.
Teorik boyutta, kira sözleşmesinin hâkim müdahalesi ile yeni koşullara uyarlanabileceği, ya da kiracının sözleşmeden dönebileceği belirtiliyor.
Avustralya
Avustralya’da 7 Nisan 2020'de “Ulusal Kabine Zorunlu Davranış Kuralları: Covid-19 Esnasında KOBİ Ticari Kiralama İlkeleri” [Davranış Kuralları] kabul edildi. Bu kurallar ile Covid-19 sebebiyle mali sıkıntı yaşayan küçük-orta ölçekli işletmeleri rahatlatmak amaçlanıyor.
Kurallara göre kira sözleşmesinin tarafları Davranış Kuralları’na uygun olarak bir araya gelip bir kiralama anlaşması üzerinde müzakere etmek zorunda.
Davranış Kuralları’nda sayılan ilkelerin bazıları şu şekilde: Kiraya veren, salgın veya iyileşme döneminde kiranın ödenmemesi nedeniyle kira sözleşmesini feshetmemelidir; kiracı kiralamanın esas şartlarına uymaya devam etmelidir; kiraya veren, zorluk döneminde kiracının ticaretteki azalmasıyla orantılı olarak kiradan feragat etmeli ve/veya kira alacağını ertelemelidir; ertelenmiş kiranın ödenmesi, mal sahibi ile kiracı arasında aksi kararlaştırılmadıkça, kiralama süresi bakiyesinden daha uzun ve 24 aydan daha az olmayan bir sürede itfa edilmelidir.
Davranış Kuralları uyarınca feragat edilen veya ertelenen kiraya faiz, ücret veya diğer masraflar eklenemez. Ayrıca yine kurallar uyarınca kiraya veren, salgın ve iyileşme döneminde 3’üncü kişi taahhütlerinden yararlanmamalı ve kiracıya, kiradan feragat ve erteleme süresine göre kira süresinin uzatılması için bir fırsat verilmeli. Böylece kiracının pandemi sonrası ticaret yapmaya devam etmesi amaçlanıyor. Taraflar yukarıda sayılan ilkeler çerçevesinde Covid-19 pandemisinden kaynaklanan bir kiralama anlaşmasını kabul etmezlerse, konunun bağlayıcı bir arabuluculuk süreci ile sonuçlandırılmasına karar verildi.
