COVID-19 Salgınının İşyeri Kiralarına Etkisi

I. Giriş

Solunum yolu bulaşıcı hastalığı olan Corona virüs (“COVID-19”) nedeniyle Dünya Sağlık Örgütü tarafından 12/03/2020 tarihinde pandemi ilan edilmesi ile birlikte, tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de birçok toplumsal, psikolojik ve ekonomik değişim meydana gelmiştir. Özellikle şirketler açısından alınan tedbirler neticesinde çalışma düzeni, istihdam ve büyüme hedefleri konusunda köklü değişiklikler ortaya çıkmıştır.

İşbu çalışma, COVID-19’un işyeri kiralarına etkisi ile sınırlı olup, bu kapsamda işyeri kiralarına ilişkin güncel mevzuata, kira bedelinin ödeme zamanına, tahliye durumuna, faizin işletilip işletilmeyeceğine, kira bedelinde artışın yapılıp yapılmayacağına, kira bedelinin tespiti ve uyarlama davası ile tarafların kira sözleşmesini fesih ve sözleşmeden dönme haklarına yer verilecektir.

II. İlgili Mevzuata Genel Bakış

Kira hukukuna ilişkin temel hususlar ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kayıtlar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 299-356. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

COVID-19 salgını nedeniyle, 26/3/2020 tarihli ve 31080 (Mükerrer) sayılı Resmî Gazete ile 7226 Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“7226 sayılı Kanun”) yayımlanmış ve 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiştir.

Bu kapsamda, öncelikle anılan düzenleme kapsamında olan kira sözleşmelerinin ortaya konulması gerekmektedir. Buna göre, çatılı veyahut çatısız olup olmadığına bakmaksızın tüm işyeri kiraları kapsam dahiline alınmıştır. Bu noktada işyeri kirasının da tanımının yapılmasında fayda vardır.

İşyeri kirasının tanımına, TBK’da yer verilmemiş ve fakat TBK’nın 339. maddesinde çatılı işyeri kiralarının uygulama alanına yer verilmiştir. Her ne kadar Kanun’da çatılı veya çatısız işyeri kirasının tanımına yer verilmemiş olunsa da çatılı işyeri kavramı, doktrinde bir meslek ve sanatın icrası ya da ticari, sınai veya tarımsal bir işletmenin işletilmesine ayrılmış yapı eseri olarak ifade edilmiştir^[1]. Bizim çalışmamızda sadece çatılı işyeri kira sözleşmelerine değil ve fakat bununla birlikte çatılı ve çatılı olmayan işyeri kira sözleşmelerine yer verilmiştir.

Bu çerçevede, çatılı olup olmadığına bakılmaksızın bir meslek ve sanatın icrası ya da ticari, sınai veya tarımsal bir işletmenin işletilmesine ayrılmış yapı eserinin kiraya verildiği kira sözleşmelerinin işyeri kirası olarak kabul edilmesi gerektiği ve anılan sözleşmeler çerçevesinde zamanında ödenmesi gereken işyeri kiralarının da, 7226 sayılı Kanun çerçevesinde, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar ödenmeyebileceği ve bu durumun da kira sözleşmesinin diğer tarafını oluşturan kiraya veren tarafından tahliye sebebi ve fesih hakkı teşkil etmeyeceği belirtilmelidir.

Öte yandan, çalışmamızda önemle üzerinde durulması gereken bir başka husus da anılan tarihten sonra, bir diğer deyişle 30/06/2020 tarihinden sonra işyeri kiralarının ödenip ödenmeyeceği mevzusudur.

III. COVID-19 Salgınında İşyeri Kiralarının Ödeme Zamanı, Kira Bedellerinde Artış veyahut İndirim, Tahliye ve Fesih Durumu

1. İfa İmkansızlığı Durumuna Genel Bakış

7226 sayılı Kanun çerçevesinde, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işyeri kiralarında kira bedellerinin ödenmeyebileceği ve bu durumun da kira sözleşmesinin diğer tarafını oluşturan kiraya veren tarafından tahliye sebebi ve sözleşmenin feshi durumunu teşkil etmeyeceği belirtilmelidir. Ancak anılan tarihten sonra, yeni bir düzenlemenin olmaması durumunda, işyeri kiralarının ödenmeme durumunda bir değişikliğin olup olmayacağının işburada belirtilmesi gerekmektedir.

Bir sözleşmenin temel amacı kuşkusuz her bir tarafın üzerine düşen yükümlülüklerini eksiksiz bir şekilde yerine getirmesidir. Bir sözleşme ilişkisi geçerli olarak kurulduktan sonra, borçlu kural olarak borcunu ifadan kaçınamaz. Buna “sözleşmeye bağlılık” (ahde vefa, pacta sunt servanda) ilkesi denir.

Ancak, sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların kendi kontrolleri dışında meydana gelen hal ve şartlar ve özetle mücbir sebep teşkil eden durumlar nedeniyle tarafların yükümlülüklerini yerine getirememeleri durumu oluşabilmektedir. Hiç şüphesiz ki, COVID-19 salgını bir bulaşıcı hastalık olup, mücbir sebep hali teşkil etmektedir. Nitekim, Yüksek Mahkeme ve Yerel Mahkeme’nin birçok kararında salgın hastalık mücbir sebep hali olarak tanımlanmıştır^[2]. Ayrıca, 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu m. 10/f.1’e göre, genel salgın hastalık mücbir sebep olarak kabul edilmiştir. 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu m. 16/f.1’de, genel salgın hastalık, mücbir sebep olarak kabul edilmiştir.

COVID-19 salgını mücbir sebep hali teşkil ettiği için mücbir sebep sürekli nitelikteyse borcun ifası imkânsızlaşır ve TBK m. 136 çerçevesinde ifa imkansızlığı meydana gelir. Ancak, bu noktada mücbir sebep nedeniyle borcun ifasının imkansızlaşması hususunda bazı imkânsızlık hallerine yer vermek gerekmektedir:

• Borcun İfasının Kısmî Olarak İmkânsızlaşması,
• Borcun İfasının Sürekli Olarak İmkânsızlaşması
• Borcun İfasının Geçici Olarak İmkânsızlaşması.

Doktrinde kabul edilen görüşe göre, mücbir sebep uygun illiyet bağını kesmektedir^[3]. Böylelikle, mücbir sebep borçluyu borcun ihlâli nedeniyle meydana gelen zararı tazmin etme yükümlülüğünden kurtarır^[4]. Ayrıca, TBK m. 136 çerçevesinde mücbir sebep sürekli nitelikteyse borçlunun aslî edim borcu kural olarak sona erer^[5]. Kısmî imkânsızlıkta ise edimin hukuken bölünebilir olması gerekir. Geçici olarak ifa imkansızlığı ise, teknik bir ifa imkansızlığı olmayıp, borçlu burada kural olarak temerrüde düşmüş olur^[6]. Ancak, geçici olarak ifa imkansızlığının mevcut olması ve mücbir sebep nedeniyle akde “tahammül süresi”nin^[7] aşılması halinde de imkânsızlığın sürekli nitelikte olduğu kabul edilmeli ve somut duruma sürekli imkânsızlık hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.

2. İmkânsızlık Durumunun Sonuçları

19.03.2020 tarihli T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi (“Genelge”^[8]) kapsamında; 15-18 Mart tarihleri arasında ülke genelinde 149.382 iş yerinin geçici süreliğine faaliyetlerine ara verilmiştir. Bununla birlikte, bazı alışveriş merkezleri (“AVM”) yönetimleri tarafından da AVM’lerin geçici süreliğine kapatılması kararı alınmıştır. Bunun yanında, Genelge kapsamında ticari faaliyetlerine ara verilmeyen ve bu nedenle kapatılmayan işyerleri mevcuttur.

Bu çerçevede, çalışmamızda Genelge kapsamında kapatılan işyerleri ile bazı AVM yönetimleri tarafından kapatılan AVM’ler çerçevesinde kira akdinin durumu ile her iki kategoriye de girmeyen işyerlerine ilişkin kira akdinin durumu incelenecektir.

Genelge kapsamında kapatılan işyerleri ile bazı AVM yönetimleri tarafından kapatılan AVM’ler çerçevesinde kira akitlerinin durumu ve akıbeti ile ilgili olarak öncelikle belirtmek gerekir ki, bu durum neticesinde TBK md. 301 doğrudan uygulama imkânı bulacaktır. TBK md. 301 şu şekildedir:

“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”

Bu takdirde, kirayaveren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda bulundurmadığı için TBK md. 136/f.2 mucibince kiracının kira ödeme borcundan kurtulduğu sonucuna ulaşılabilecektir. Bu durumda ispat hukuku açısından ve özellikle bir tarafın tacir olduğu işyeri kiralarında basiretli bir şekilde hareket edilmesi amacıyla kiracının TBK md.136/f.3 uyarınca kiraya verene yazılı bildirimde bulunmasının sürece ilişkin büyük önem arz ettiği kanaatindeyiz.

Bunun yanında, Genelge kapsamında faaliyetlerine son verilmeyen işyerleri ile Genelge kapsamında kapatılması gereken ve fakat işyeri niteliğinin ilgili kira sözleşmesinde belirtilmediği işyerlerinin akıbetine de değinmemiz gerekmektedir. Bu durumda, TBK md. 301’e aykırılık mevcut olmadığı için kural olarak kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam edecektir. Ancak, kiracı, TBK md. 138 uyarınca sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde ise kural olarak kira sözleşmesini fesih hakkını kullanma hakkına haizdir.

Ayrıca, kiracı, Genelge kapsamında faaliyetlerine son verilmeyen işyerleri ile Genelge kapsamında kapatılması gereken ve fakat işyeri niteliğinin ilgili kira sözleşmesinde belirtilmediği işyerleri açısından mücbir sebep nedeniyle işyeri kirası ödemesinde ifanın imkânsızlaştığını kirayaverene gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür. Bir diğer deyişle, sürekli edim borcu doğuran kira sözleşmelerinde, bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen ve mücbir sebep nedeniyle gerekli önlemleri almayan kiracı, artık kira sözleşmesi gereği üstlendiği kira bedelini tam ve eksiksiz bir şekilde ödemekle yükümlü olup, bununla birlikte diğer sözleşmesel yükümlülüklerini de yerine getirmelidir.

TBK md. 348 mucibince, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu kapsamda, mücbir sebep hali nedeniyle TBK md. 136 uyarınca ifa imkansızlığı durumunda ve bunun neticesinde meydana gelebilecek fesih hali durumunda yapılacak tüm bildirimlerin yazılı bir şekilde yapılması gerekmektedir.

Mücbir sebep halinde mevcut durum nedeniyle taraflar arasında risk dağılımının^[9] yapılması gerekmekte ve bu nedenle ifa imkânsızlığına kimin katlanacağı belirlenmelidir. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde edim riskine alacaklının katlanması gerekir^[10].

İşyeri kiraları için, 7226 sayılı Kanun uyarınca, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar kira bedelinin ödenmeme konusunda söz konusu edim riskine katlanma yükümlülüğü kiraya verene yükletilmiş olup, anılan dönemden sonra yeni bir mevzuat düzenlemesinin yapılmaması halinde ise mevcut durum tarafların inisiyatifine ve mümkünse uzlaşmalarına bırakılmıştır.

Bu noktada, önemle belirtmek isteriz ki, Genelge ile faaliyetlerine geçici süreliğine ara verdirilen işyerleri ile geçici süreliğine kapatılan AVM’lerdeki işyerleri hariç olmak üzere ve TBK 136, 138 ve 301. maddeleri saklı olmak üzere, 7226 sayılı Kanun tarafından ödememe hali, hiçbir suretle kiracının 1/3/2020 - 30/6/2020 dönemi arasında kira bedelinin ödeme yükümlülüğünden muaf olduğu şeklinde yorumlanmamalıdır. Anılan düzenleme ve yukarıda belirtilen kayıtlar ile birlikte, kiracının 1/3/2020-30/6/2020 dönemi arasında kira bedelinin ödenme zamanı zımnen ertelenmiş ve fakat ödeme yükümlülüğü ortadan kaldırılmamıştır. Söz konusu tarih aralığı neticesinde, TBK 136, 137 ve 138. maddeleri uyarınca 1.7.2020 tarihi itibarıyla kiracının mücbir sebep teşkil eden ifa imkansızlığı durumunu ve anılan riskin katlanılması yönünde ihtarını yazılı bir şekilde kirayaverene bildirmemesi durumunda, kiracı, sözleşmenin feshi dahil söz konusu durumun tüm hukuki sonuçlarına katlanmakla yükümlüdür.

3. COVID-19 Salgınında İşyeri Kiralarına Faiz İşletilmesi

7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinde, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiş olunsa da söz konusu düzenlemede, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sözleşmede kararlaştırılan faiz miktarının işletilmeyeceği herhangi bir hükme bağlanmamıştır. Bu sebeple, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar kira bedeli ödeme yükümlülüğü zımnen ertelenmiş olunsa da kiracının ödemede temerrüde düşmesi nedeniyle ödenmesi gereken tarihten itibaren işletilecek sözleşmede kararlaştırılan faiz tutarı üzerinden faiz ödeme yükümlülüğü devam etmektedir. Ancak bu takdirde dahi, kiracının kirayaverene karşı yazılı bildirimi neticesinde, TBK 136, 137 ve 138. maddeleri uyarınca hakları saklıdır. Genelge ile faaliyetlerine geçici süreliğine ara verdirilen işyerleri ile kapatılan AVM’lerdeki işyerleri için ise TBK md. 301 ve 136 gereği, söz konusu işyerlerinin geçici süreliğine faaliyetlerine ara verildiği dönem ile sınırlı olmak üzere, bu işyerlerlerine ilişkin kiracıların işlemiş faiz dahil kira bedeli ödeme yükümlülüklerinin bulunmadığını bir kez daha belirtmek gerekmektedir.

4. COVID-19 Salgınının Kira Artışlarına Etkisi

Kira sözleşmesinin taraflarının, TBK. m. 344/f. 1 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin ne olacağına ilişkin anlaşma yapabilecekleri belirtilmiştir. Böylelikle taraflar yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin hangi miktarda veya hangi oranda artacağını kararlaştırabileceklerdir. Bu hüküm, 6217 sayılı Kanunun Geçici 2 inci Maddesi gereğince, kiracının 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda (“TTK”) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 1/7/2020 tarihi itibarıyla uygulama imkânı bulabilecektir. Öte yandan, bu tür sınırlamaya tabii olmaksızın TBK m.344‘ün kiracının TTK md. 15 çerçevesinde esnaf olduğu işyeri kiraları için TBK md. 344 doğrudan uygulama imkânı bulacaktır. Kiracının 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda (“TTK”) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında ise öncelikle taraflar arasındaki sözleşme kayıtları dikkate alınacaktır.

TBK md. 344/f.1, “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmüne haizdir. TBK md. 344/f.2, “taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklinde düzenlenmiştir. Aynı şekilde, TBK md. 344/f.3 uyarınca, taraflar arasında herhangi bir anlaşmanın mevcut olup olmadığına bakmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Kira sözleşmesinde kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde kural olarak bir değişiklik yapılamaz.

Kiracının 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda (“TTK”) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında ise öncelikle taraflar arasındaki sözleşme kayıtları dikkate alınacaktır. Yukarıda belirtildiği üzere, 01/07/2020 itibarıyla ise, sözleşmede aksi yönde kayıt bulunmasa dahi TBK md. 344 söz konusu olan bu işyeri kiraları için uygulama imkânı bulacaktır.

Yukarıda açıklamalar ışığında, COVID-19 salgınında ise kira artışlarının durumunun açıklığa kavuşturulması büyük önem teşkil etmektedir. Bu durumda, TBK md. 138 doğrudan uygulama imkânı bulacak olup, bu çerçevede, işyeri faaliyetinin pandemi nedeniyle etkilenmesi ve kira bedelinin ödenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede kiracı aleyhine değişmesi ve kiracı da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa kiracı, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde kiracı, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanabilmektedir. Pandemi nedeniyle Genelge ile veyahut işyerinin bulunduğu alışveriş merkezinin almış olduğu kararla işletmesel karar nedeniyle faaliyetlerine geçici süreyla ara verilen işyerlerine ilişkin görüşlerimize ise yukarıda ayrıntılı bir şekilde yer verilmiştir. Söz konusu idari veya işletmesel kararın ortadan kalkmasından sonra, koşulları mevcut ise TBK md. 138 uygulama imkânı bulacaktır.

5. COVID-19 Salgınında Kiralananın Tahliyesi ve Sözleşmenin Feshi veya Sözleşmeden Dönme

Mücbir sebep hali olmaksızın, TBK md. 347’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kiraya veren, TBK md. 350 ışığında gereksinim, yeniden inşa ve imar, TBK md. 351 ışığında yeni malikin gereksinimi, TBK md. 352 ışığında kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla sona erdirebilir. Bu noktada, TBK md. 352’de yazılı kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kiraya verenin kiracıya karşı dava açma hakkını kullanabileceği hallere yer vermek isteriz.

TBK md. 352/f.1’e göre, kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

TBK md. 352/f.2’ye göre, kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinde, iş yeri kiralarında 1/3/2020-30/06/2020 tarihleri arasında işleyen kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle TBK. m. 352 f. 2’ye dayanarak, kiracının tahliye edilmesinin de önüne geçmektedir. Bu dönemdeki kira bedellerinin ödenmemesine yönelik yapılan ihtarlar, TBK. m. 535/f. 2 bağlamında “haklı ihtar” olarak kabul edilmeyecek ve ileride açılabilecek bir kira sözleşmesinin feshi davasına konu teşkil etmeyecektir.

Aynı şekilde, İcra ve İflas Kanunu’nun “Kiralar Hakkında Hususî Hükümler ve Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi” Onuncu Bap’ta belirtilen ve devamında “Âdi kira ve hasılat kiraları için ödeme emri ve itiraz müddeti” başlıklı 269. maddesinde yazılı ilamsız icra takibi de, 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi gereği 1/3/2020-30/06/2020 tarihleri arasında işleyen kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle işlevsiz olacak ve amaçlanan olguları karşılamayacaktır. Söz konusu icra takibinin başlatılması da TBK. m. 535/f. 2 bağlamında “haklı ihtar” olarak kabul edilmeyecek ve ileride açılabilecek bir kira sözleşmesinin feshi davasına konu teşkil etmeyecektir.

Bunun yanında, TBK md. 306 gereği, uzun süreli bir kira sözleşmesinde, bulaşıcı hastalık nedeniyle işyeri kapatılan kiracı, kira sözleşmesini kalan süresi için feshetmek hak ve yetkisine sahiptir^[11].

Bu kapsamda, bulaşıcı hastalık sözleşmeden dönme veya sözleşmenin feshi için haklı sebeptir. Haklı sebeple sözleşmeden dönen ya da haklı sebeple fesheden taraf, k gereğince alacaklının bu yüzden uğradığı zarardan sorumlu olmayacaktır^[12]. Kira sözleşmesinden dönen ya da fesheden kiracı, TBK md. 77-82’ye göre ödediği bedelin iadesi talebinde bulunabilecektir.

6. COVID-19 Salgınında Kira Sözleşmesinin Uyarlanması

Uyarlama sözleşmeler hukukunda hâkim olan “ahde vefa ilkesi”nin bir istisnasıdır. Bulaşıcı hastalık sözleşmeden doğan borçlarda, borcun ifasını imkânsız hale getirmemiş ve sözleşmeden dönme ya da feshinin koşulları mevcut değilse, TBK md. 138 gereğince “aşırı ifa güçlüğü” nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması gündeme gelebilir^[13].

Yine bu doğrultuda açılacak bir davaya konu olan durumun her somut olaya özgü bir şekilde dikkate alınması gerekmektedir. Bu davanın terditli bir şekilde açılabileceğini de belirtmekte fayda vardır. Buna göre, koşulları mevcut ise, davacı, öncelikle kira bedelinin değişen şartlara göre uyarlanmasını, uyarlama mümkün değil ise sözleşmenin feshini talep etme hakkına sahiptir.

Aynı şekilde, TBK md. 305 ve Türk Medeni Kanunu md. 2 çerçevesinde, kiracının edimden ve tasarruf edilen masraflardan indirim talep etme hakkı da mevcuttur. Örneğin, bir alışveriş merkezinde alınan işletmesel karar gereği işyerini kiralayan kiracı, korona virüs salgını nedeniyle merkezin kapatılmasına rağmen kira sözleşmesi ilişkisini devam ettirmekte ve bu çerçevede kira bedelini ödemeye devam etmektedir. Ödenmekte olan kira bedeline alışveriş merkezinin ortak giderlerinden olan ısınma, aydınlatma, güvenlik görevlisi harcamaları da dahil bulunmaktadır. Alışveriş merkezi kapatıldığı için kiraya veren bu harcamalardan tasarruf ettiği halde, kira bedeli içinde bunların aynen tahsil edilmeye devam edilmesi, kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesine sebebiyet vermekte ve kiracının, TBK md. 77 ve devamı hükümleri mucibince sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak hak talep etme imkânı vermektedir^[14].

IV. Sonuç

COVID-19 nedeniyle tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de birçok toplumsal, psikolojik ve ekonomik değişim meydana gelmiştir. Özellikle şirketler açısından alınan tedbirler neticesinde çalışma düzeni, istihdam ve büyüme hedefleri konusunda köklü değişiklikler ortaya çıkmıştır. Bu durum, işyerlerinin küçülmesine veyahut önümüzdeki dönemde küçülme planlarının yapılmasına ve olası risklere karşı çeşitli aksiyonların alınmasına sebebiyet vermiştir. Hiç şüphesiz ki bu durumdan ciddi oranda işyeri kiraları etkilenmiştir. Çalışmamızda belirtilen ve faaliyetlerine geçici süreyle ara verilmeyen işyerleri için dahi önümüzdeki süreçte kira bedeline yönelik uyarlama veyahut sözleşmenin feshi ve dönme işlemlerine yönelik husumetlerin meydana geleceği kuvvetle muhtemeldir. Bu nedenle çalışmamızda, COVID-19’un işyeri kiralarına etkisi ayrıntılı bir şekilde ele alınmış olup, bu kapsamda mevcut mevzuata, ifa imkansızlığının durumunun mevcut olup olmadığına, COVID-19 salgınında işyeri kiralarına faiz işletip işletilmeyeceğine, COVID-19 salgınının kira artışlarına etkisine, COVID-19 salgınında kiralananın tahliyesi ve sözleşmenin feshi veya sözleşmeden dönme durumuna, COVID-19 salgınında kira sözleşmesinin uyarlanmasına ve bununla ilgili açılabilecek olası davalara ana hatlarıyla yer verilmiştir.

Dipnotlar