Kiraya verenin, kendisi kiralanana ihtiyaç duyarsa, kiracının tahliyesini talep edebilir. Sadece kendi şahsı değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması halinde de kiracının tahliyesi dava edilebilir. Buna “gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye davası” denilmektedir.
Kanunda özel olarak düzenmiş bir dava türüdür. Normal şartlar altında bir sözleşme taraflardan birinin ihtiyaçlarının değişmesi nedeniyle sona erdirilemez. Doğal olarak kira sözleşmesi de taraflardan birinin ihtiyaçlarının değişmesi nedeniyle sona erdirilemez. Tabii, olağanüstü ihtiyaçların doğması hariç.
Gereksinim nedeniyle tahliye davaları için öngörülmüş bulunan “bir aylık” dava açma süresi, anlaşılması çok zor olan bir konudur. Bu sürenin hukuki niteliği, mantığı ve amacı kanundaki diğer sürelerle örtüşmemektedir.
Konu TBK m. 352'de şu şekilde düzenlenmiştir: “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”.
Başka bir ifadeyle, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350 uyarınca, belirli süreli kiralarda sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir[1]. Kiraya verenin, gereksinim nedeniyle tahliye davası açması için kiracıya önceden ihtarda bulunması gerekli değildir[2].
Kiraya veren, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, zorunlu neden olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kanun koyucu, gerçekten ihtiyacı olmadığı halde öyleymiş gibi davranan kiraya vereninin kötü niyetli davranışını engellemek istemiştir[3].
Sözleşme sona ermeden veya dava açma süresi olan sürenin sonunda bir ay içinde kiraya veren durumu ihtarname ile kiracıya bildirmiş veya akdi yenilemeyeceğini ifade etmişse devre sonuna (bir kira yılı için) kadar dava açma hakkı bir kira yılı uzamış olur[4]. Yenilenen her yılsonu itibariyle ihtiyaç devam etmek kaydıyla bu dava açılabilecektir[5]. Vakitsiz açılması nedeniyle tahliye davası reddedilse bile, bu dava, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme iradesini açıklamış olması dolayısıyla, kira süresi sona ermeden önce yapılmış bir ihtarname yerini tutar[6].
Belirsiz süreli olarak akdedilen kira sözleşmelerinde bir aylık dava açma süresinin başlangıcı, kira hukukunun genel hükümleri uyarınca fesih dönemlerine göre belirlenecektir. Bu durumda aksine yerel adet bulunmadıkça bir aylık süre, altı aylık kira dönemlerinin sonundan başlayacaktır[7].
Pozitif hukuk açısından konun detayları bunlar. Konuyu eleştirel bir yaklaşımla ve ideal hukuk açısından ele alırsak, öncelikle TBK 352 düzenlemesinin madde metnini iki farklı şekilde yorumlamak mümkün. Birincisi, bir aylık sürenin sadece belirsiz süreli olarak akdedilen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için olduğu şeklinde yorum yapılabilir. İkincisi, bir aylık sürenin her iki tür (belirsiz ve belirli) için de zorunlu olduğu şeklinde yorumlanabilir. Uygulamadan da bildiğimiz üzere, ikinci yorum kabul görmektedir. Çünkü eski 6570 sayılı Kanun dönemindeki uygulama da böyle idi.
Mülga 6570 sayılı Kanun m. 11 düzenlemesinde de kira süresi, belli olup da bu süre bittikten sonra da zaman geçmiş ise, sürenin bitim tarihinden itibaren yıldan yıla uzadığı kabul edilirdi. Ancak dava açma süresi hakkında 6570 sayılı Kanun açık bir ifade belirtmemişti. Buna rağmen Yargıtay, İİK m. 272’yi kıyasen uygulayarak, davanın kira sözleşmesinin sona ermesi tarihinden itibaren bir ay içinde açılması gerektiğine içtihat etmişti ve zamanla bu yerleşik bir içtihat haline gelmişti[8]. Yargıtay’a göre, kiraya veren kira süresinin sona ermesinden itibaren işleyecek bir aylık dava açma süresi işlemeye başlamadan önce, konut ihtiyacı nedeniyle kiralananı tahliye etmesine yönelik iradesini önceden kiracıya bildirmişse, bildirimi takip eden kira döneminin sonuna kadar tahliye davası açabilirdi[9]. Oysa, İİK m. 272’nin süre bitimine dayalı olarak kiralananın ilamsız tahliye edilmesine imkan tanımasının nedeni, bir sözleşmenin süresinin dolup dolmadığını tespit etmenin yargılamaya ihtiyaç duyulmayacak kadar açık olmasından ileri gelmektedir[10]. Gereksinim nedeniyle tahliye davası açılması için öngörülen dava açma süresinin bu amaçla yakından uzaktan bir ilgisi bulunmamaktadır. Kaldı ki, artık bir kira sözleşmesinin incelerken, kontratta yazılı süresinin dolmuş olduğunu tespit etmek, kira sözleşmesinin süresinin sona erdiğini tespit etmek anlamına da gelmemektedir. Eskiden süre bitimi kolay tespit edilebilen bir husus olabilir, ancak günümüzde karışık mevzuat ve otomatik uzama hükümleri karşısında bir kira sözleşmesinin sona erdiğinin tespiti yargılamaya muhtaç bir konu haline gelmiştir. Özellikle işyeri kiralarında ertelenen hükümler zamanında akdedilmiş kira sözleşmeleri için neredeyse bilirkişi raporu alınmasını gerektirecek karmaşık problemler çıkabilmektedir.
Şimdi belirli süreli için maddeyi ele alalım ve belirsiz süreli için olan kısımlarını çıkararak yazalım: “Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”.
Türk dili uzmanı olmasak da çok rahatlıkla “sonunda” kelimesinin “sonundan” şeklinde yazılması gerektiğini hemen fark ederiz. Bu ve buna benzer anlatım bozuklukları can sıkıcı olmasına rağmen, üzerinde yeterince duramayacağız. Çünkü daha büyük bir problemimiz var: Maddenin mantığı da kendi içinde çelişki arz ediyor.
Belirli süreli konut kira sözleşmesinin sonu gelmişse, hepimizin bildiği üzere kira sözleşmesi kendiliğinden, yani otomatik olarak uzar. Eğer kiracı, sürenin sonu gelmeden on beş gün önce bildirimde bulunursa, otomatik uzama gerçekleşmez. Ama bunun bir önemi yok. Çünkü madde, kiraya verenin “çıkarmak” kiracının ise “oturmak” istediği bir ihtimalde ne yapılacağını düzenliyor. O halde, elimizde belirli sürenin sonu geldiğinde otomatik olarak uzayacak bir kira sözleşmesi var. Bu otomatik uzamayı sona erdirmek için yıllarca sürecek olan bir tahliye davası açmamız gerekiyor. Muhtemelen dava bitene kadar kira sözleşmesi birkaç defa daha uzamış olacak.
Peki, tekrar TBK m. 352’ye dönelim. Bizim tahliye davasını ne zaman açmamız gerekiyor. Diyelim elimizde bir yıl süreli olarak akdedilmiş ve dört beş kez uzamış bir konut kira sözleşmesi var. Örneğin 31.12.2015 de akdedilmiş ve kiraya verenin 2020 yılında şahsi ihtiyacı doğmuş olsun. Bu durumda kira veren öncelikle kira sözleşmesinin son gününü bulmalı, kira sözleşmesinin son günü 31.12.2020 olmalı. Çünkü sürekli birer yıl uzadı, kira sözleşmesi. Peki gereksinim nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalı? Kira sözleşmesinin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalı. İyi ama 01.01.2021 tarihinde tekrar kira sözleşmesi otomatik olarak uzayacak ve kira sözleşmesinin sonu 31.12.2021 tarihi olacak. Şu halde kiraya verenin davasını kira sözleşmesi sona erdikten ve henüz kira süresi otomatik olarak uzamadan açması gerekmektedir. Böyle bir an var mı? Belki de, 31.12.2020 saat 23:59 içinde yani 60 saniye içerisinde bu davayı açarsa bu iki yasal koşulu da yerine getirmiş olur.
Bu düşünceleri “teorik olmakla, aşırı ayrıntıya kaçmakla veya zorlama yorumda bulunmakla” nitelendireceklere bir hatırlatmam var: Yargıtay’ın 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı. Benzer tartışmalar kira tespit davası için uzun uzadıya yapılmıştır.
Bu sürenin ne işe yaradığı ve amacının ne olduğunu düşününce, bunalım yaşamamak elde değil. Bu dava açma süresi, hangi hukuki faydayı koruyor? Ayrıca, bu davanın birkaç yıl süreceğini bilmemize rağmen, neden bu davaya bir yıl içinde karara bağlanacakmış muamelesi yapıyoruz.
“İhtiyaç iddiasına dayalı açılan tahliye davalarında … bir aylık süre içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin tahliye iradesi kiracıya bildirilmiş ise dava bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar açılabilir” (Yargıtay HGK 15.05.2015 tarih ve 2013/6-2419 E. 2015/1358 K. sayılı ilamı). Böyle bir bildirimin kira sözleşmesi yenilenmeden önce yapılması gerekmez mi? Zaten yasa gereği yenilenmiş olan bir sözleşmenin “yenilenmeyeceğini” bildirmek zamanı geri getirmek gibi. Burada bir bildirim yapılacaksa, belirli sürenin sonunda değil, belirli sürenin sonu gelmeden yapılmalıdır.
Kiracı açısından bu süre hiçbir koruma sağlamamaktadır. Aksine daha yeni uzamış bir sözleşmenin sona erdirilmesine yönelik bir irade beyanıyla karşılaşmak güven sarsıcıdır. Oysa kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde yasa gereği bir yıl otomatik olarak uzayacağını düşünmekte ve büyük ihtimalle davranışlarını da buna göre ayarlamaktadır. Kira süresinin sonu ve yenilenme tarihinin başlangıcı gelmeden böyle bir bildirimi alması çok daha isabetli olacaktır. Çünkü her kiracı, kira süresinin sonuna yaklaşıldığında kiraya verenden gelebilecek taleplere daha açık ve hazırlıklı olur.
Kira sözleşmelerinin irade beyanıyla sona ermesini (özellikle fesih) düzenleyen tüm maddelerde bildirimin süre sonu gelmeden yapılması emredilmiştir. Gereksinim nedeniyle tahliye davası da kira sözleşmesini sona erdirme amacı taşıyan bir davadır ve kaynağında “kiraya verenin geresinim (ihtiyacı) olduğuna yönelik irade beyan etmesi” bulunmaktadır.
Sonuç olarak, TBK m. 352 diğer fesih maddeleriyle birlikte yorumlanmalıdır. Böyle bir yorumla birlikte, kiraya veren eğer tahliye davası açmak istiyorsa, kira süresinin son gününden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmalı ve “bildirimde bulunduğu kira yılının son gününden itibaren bir ay içinde gereksinim nedeniyle tahliye davası” açabilmelidir. Mevcut uygulama, kanun koyucunun amacıyla ve hukuk mantığıyla çelişmektedir.
Dipnotlar
H. KANIK, Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1246. ↩︎
F. EREN, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2. Baskı, Ankara 2015, s. 418. ↩︎
A. ZEVKLİLER / E. GÖKYAYLA, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 20. Baskı, İstanbul 2020, s. 379-380. ↩︎
KANIK, s. 1246; TBK m. 353. ↩︎
M. AYDOĞDU / N. KAHVECİ, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 5. Baskı, Ankara 2021, s.654. ↩︎
H. TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/2, 4.Tıpkı Basım, İstanbul 2008, s. 264. ↩︎
M. İNCEOĞLU, Kira Hukuku, Cilt II, İstanbul 2014, s. 392. ↩︎
TANDOĞAN, s. 262 – 263. ↩︎
M. A. GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, 2. Baskı, İstanbul 2012, s. 347. ↩︎
İ. POSTACIOĞLU / S. ALTAY, İcra Hukuku Esasları, 5. Baskı, İstanbul 2010; E. YILMAZ, İİK Şerhi, Ankara 2016, s. 1187. ↩︎
