İşyeri Kira Sözleşmelerinde Yeni Bir Dönem: 1 Temmuz 2020 Tarihi İtibariyle Yürürlüğe Giren Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine İlişkin Hükümlerinin Değerlendirilmesi

I. Genel Olarak

22.4.1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanunu’nu yürürlükten kaldıran ve devrim niteliğinde değişiklikler öngören 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun genel olarak yürürlük tarihi, 01.07.2011’dir. Ancak TBK’nın bütün hükümleri aynı tarihte yürürlüğe girememiştir. Nitekim Kanun TBMM tarafından kabul edilip 04.02.2011 tarihinde Resmî Gazetede yayınlandıktan kısa bir süre sonra (14.04.2011 tarihinde) yayınlanan 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. maddesiyle “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK’nın 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” hükmü getirilmiştir.

Daha sonrasında ise, işbu Geçici madde 2; 04.07.2012 tarihli 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun değişikliği madde 53 ile “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde değiştirilmiştir.

Esasen, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiracı veya kiraya verenin gerçek ya da tüzel kişi olmasına farklı bir sonuç bağlanmadığı gibi, 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun (GKHK)’dan farklı olarak ticari / ticari olmayan kira ayrımı da yapılmamıştır. Ancak, 6217 sayılı Kanun ve sonrasında 6353 sayılı Kanun ile Geçici madde 2 uyarınca; kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kira sözleşmelerinde TBK’nın kiracıyı koruyan hükümler olduğu söylenebilecek dokuz maddesinin yürürlüğü sekiz yıl süre ile ertelenmiştir. Yine aynı düzenleme içerisinde öngörüldüğü üzere; erteleme süresi boyunca erteleme kapsamındaki maddelerde düzenlenen konulara ilişkin, öncelikle –varsa eğer- sözleşme serbestisi ilkesinin gereği olarak sözleşme hükümleri, aksi halde ise 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu hükümleri dikkate alınması gerektiği ifade edilmiştir. 818 sayılı mülga BK döneminde yürürlükte bulunan 6570 sayılı mülga GKHK hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı hususu ise açık bırakılmıştır. Kanuna ilişkin madde gerekçesinde herhangi bir açıklama yer almamaktadır. Bu hususta öncelikli ve esas olarak kanun koyucunun, bu dokuz maddenin yürürlüğünün ertelemesindeki amacına bakılması gerektiği görüşüne paralel olarak 6570 sayılı mülga GKHK hükümleri ile ilgili mülga kanunların yürürlük tarihleri dönemlerindeki Yargıtay içtihatlarının da uygulamasının devam olunacağı sonucuna varılmıştır^[1].

01.07.2020 tarihi itibariyle TBK’nın ilgili bu hükümleri kendiliğinden yürürlük kazanmış bulunmaktadır. Nitekim bu durum, özellikle erteleme süresi içinde erteleme kapsamındaki hükümlerin içeriğine aykırı olarak hazırlanan ve yürürlük tarihi itibariyle devam eden kira sözleşmeleri bakımından önem taşımaktadır. Erteleme süresi sona eren söz konusu maddelere uygulanacak hukukun tespiti ise 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanuna^[2] göre yapılacaktır.

II. Ertelemenin Koşulları (Kapsamı)

Yürürlüğü sekiz yıl süreyle ertelenen bu hükümler kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından geçerlidir. Dolayısıyla erteleme hükümlerinin uygulanabilmesi bakımından, iki koşulun kümülatif olarak gerçekleşmesi gerekmekteydi. Yani kiracısı tacir veya tüzel kişi olmayan işyeri kiracıları bakımından bir ertelenme söz konusu olmadığı gibi, aynı şekilde tacir veya tüzel kişilere ait, işyeri kirası niteliğinde olmayan kiralamalar bakımından da aynı sonuç geçerli olmaktaydı^[3].

Kiracının Tacir veya Tüzel Kişi Olması;

Erteleme için kiracının Türk Ticaret Kanunu (TTK) anlamında tacir olması yahut tacir sıfatını taşımasa bile özel veya kamu hukuku tüzel kişisi olması gerekmektedir. Erteleme hükmünde kiracının tacir olup olmadığının tespitinin TTK’ya göre yapılacağı ifade edilmiştir.

Bu bağlamda, bir ticarî işletmeyi kısmen de olsa kendi adına işleten gerçek kişiler (TTK m. 12/I) ile tüzel kişilerden ticaret şirketleri (kollektif, komandit, limited ve anonim şirketler ile kooperatifler) ve amacına ulaşmak için ticarî işletme işleten dernek ve vakıflar (TTK m. 16/I) tacir sayılırlar ve kiranın konusu işyeri kirası ise ertelemeye tabi olurlar.

Adi ortaklığın veya bir esnafın kiracı tarafında bulunduğu işyeri kiraları ise bahse konu geçici 2. madde kapsamının dışında kalmaktadır^[4].

İşyeri Kirası Olması;

Ertelemeden bahsedebilmenin diğer bir koşulu ise; kiralanan yerin işyeri kirasına konu olmasıdır.

İşyeri; kişinin ticarî, sınaî, ekonomik ve meslekî faaliyetlerini yürüttüğü veya en azından baskın karakter gösterdiği yer olarak ifade edilebilir^[5]. İşyeri kirasının çatılı-çatısız olmasının ise önemi yoktur^[6]. Nitekim erteleme öngören geçici madde 2’de, TBK’dan farklı olarak yalnızca “işyeri”nden söz edilmiş olması karşısında ertelemenin kapsamına çatılı olsun ya da olmasın işyeri niteliğine haiz açık otopark, üzeri açık çay bahçesi gibi diğer yerlerin de girdiğini söylemek yanlış olmaz.

Bunun dışında, konut kiraları bakımından ise herhangi bir erteleme söz konusu olmamıştır.

III. Erteleme Kapsamında Olup, 01.07.2020 Tarihi İtibariyle Yürürlük Kazanan Hükümlerin Değerlendirilmesi

1. TBK m. 323 (Kira İlişkisinin Devri)

TBK’nın 323. maddesi gereğince, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiraları bakımından Kiraya Veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yine, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir.

İlgili TBK hükmü içerisindeki “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez.” düzenlemesi, mülga Borçlar Kanunu kapsamında da kira ilişkisinin devri için kiraya verenin rızası gerektirdiğinden işbu erteleme süresi içerisinde ve sonrası bakımından herhangi bir değişiklik oluşturmamaktadır.

Maddenin yürürlüğünün ertelenmesi esas olarak, 6098 sayılı Kanunla yeni getirilen kiraya verenin işyeri kiralarının devrinde haklı sebep olmadıkça yazılı rıza vermekten kaçınamamasını düzenleyen TBK m. 323/I, son cümle; “Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.” düzenlemesi bakımından önem arz etmekteydi. Buna göre, kiracı tacir veya tüzel kişi, kiraya konu olan yer bir işyeri ise sekiz yıllık erteleme süresiyle hiçbir şekilde kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kira ilişkisini devredememekteydi. Ancak yürürlük tarihi itibariyle kira ilişkisi devredilebileceği gibi kiraya veren haklı sebep olmaksızın rıza vermekten de kaçınamayacaktır. Madde metni içerisindeki haklı sebep ise somut olayın özelliklerine göre tespit edilecektir.

Erteleme konusu maddenin yürürlüğe girmesinin diğer bir önemi ise; TBK m. 323/II “İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.” düzenlemesi bakımındandır. Nitekim kiraya verenin rızası dâhilinde işyeri kirasının devri gerçekleşmiş olsa bile, kirayı devreden kiracı, sözleşmeyle özel olarak üstlenmedikçe, devralan kiracının kiraya verene karşı herhangi bir müteselsil sorumluluğu söz konusu olmamaktaydı^[7]. Ancak söz konusu fıkranın yürürlüğe girmesi sonrasında devreden kiracı kira sözleşmesinin bitimine kadar ve her halükarda 2 yıl süre ile devralanla birlikte sorumlu olmaya devam edecektir.

01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanan ilgili bu hüküm bakımından uygulanacak hukuk konusunda; bir görüşe göre^[8], sözleşmenin devrinin bir sona erme hali olmasının gereği olarak derhal yürürlüğe girmesi gerektiğini ifade eder iken, bir başka görüşe göre^[9]ise, sözleşmenin devriyle sözleşme sona ermeyip, sözleşmeyi devralan kiracıyla, üstelik geçmişe etkili olarak devam etmektedir^[10]. Dolayısıyla ilgili bu hükmün emredici nitelikte olduğu ve bu yüzden kamu düzenine ilişkin olduğu ifade edilmiştir. Nihayetinde ortak görüş, ilgili TBK hükmünün yürürlük tarihi ile birlikte derhal uygulanması gerektiği ve kiraya verenin haklı bir neden olmadıkça iş yeri kira ilişkisinin devrine rıza göstermekten kaçınamayacağıdır.

2. TBK m. 325 (Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi)

Kiracının hakları bakımından önem arz eden TBK m. 325/I gereğince, kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Nitekim kiracının kiralananı geri verme borcu, kural olarak, sözleşmenin sona ermesiyle birlikte doğar (TBK m. 334). Dolayısıyla “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.” (TBK m. 325/I, ilk cümle) düzenlemesi ile erken tahliye / fesih hallerinde kiracının kira bedeli ödeme borcunun belli koşullarda bir süre daha devam edeceği hüküm altına alınmıştır.

Bahse konu TBK m. 325/I, ilk cümle, düzenlemesinin yürürlük tarihi her ne kadar ertelenmiş ve kiralananın erken tahliyesi konusunda 818 sayılı BK’da herhangi bir düzenleme olmamış olsa da Yargıtay içtihatları, erken tahliye halinde, kiracının ödeyeceği tazminatın kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makûl süre ile sınırlı olduğu yönünde kararlar vermekteydi^[11]. Bu bakımdan düzenlemenin ilgili bu kısmının yürürlük tarihinin ertelenmiş olmasında pratik anlamda her hangi bir farklılık oluşmamıştır. TBK düzenlemesindeki tek farklılık, Yargıtay içtihatlarda aranan, kiralananın “aynı koşullarla” kiraya verilebileceği makul süre, TBK düzenlemesinde “benzer koşullarla” kiraya verilebileceği makul süre olarak değiştirilmiş bulunmaktadır.

İlgili TBK maddesinin yürürlüğünün ertelenmesi, esas olarak, kiracının ikame kiracı bularak makûl süreyle de sorumlu olmaksızın, kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulacağına ilişkin TBK m. 325/I, son cümle bakımından bir anlam ifade ettiği söylenebilirdi^[12]. Buna göre, tacir veya tüzel kişi işyeri kiracısı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde dahi sözleşmeden doğan borçlarından kurtulamayacak ve Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilen esasa göre kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makûl süreyle sorumlu olmaya devam edecekti. Nitekim ilgili bu düzenlemenin yürürlüğe girmesi ile birlikte, ikame kiracı bulan kiracılar bakımından kira sözleşmesinden doğan borçların artık sona ereceğini söyleyebiliriz.

TBK 325. maddesinin 2. fıkrası bakımından da yürürlük tarihinin ertelenmesinin pratikte her hangi bir değişiklik arz etmeyeceğini, nitekim 818 sayılı BK’nın 43-44 (TBK m. 51-52)’ün özel uygulama alanları olduğunu ifade edebiliriz^[13].

01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanan ilgili bu hüküm; kira sözleşmesinin sona erme halini düzenlediği için derhal yürürlük ilkesine tabi olması gerektiği ifade edilmektedir^[14]. Dolayısıyla ilgili bu hüküm işyeri kiracıları bakımından derhal uygulanacaktır.

3. TBK m. 331 (Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih)

Kanun’un kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler kısmında, olağanüstü fesih sebebi olarak düzenlenen TBK’nın 331. maddesi, tarafların her ikisine de kira ilişkisinin sürdürülmesini kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme imkânı tanımıştır. Sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren önemli sebep; kiraya verenin şahsından kaynaklanmayıp objektif nitelikte (örneğin salgın hastalık veya ağır ekonomik kriz gibi öngörülemeyen dış olaylar) olabileceği gibi, kiraya verenin şahsına ilişkin sübjektif nitelikte bir sebep de olabilir^[15]. Ancak sözleşmeyi sona erdirmek isteyen tarafın, dayandığı önemli sebebin doğumunda kusurlu bulunmaması gerekir^[16].

İlgili düzenlemenin yürürlük tarihi her ne kadar ertelenmiş olsa da erteleme öngören geçici 2. maddede 818 sayılı mülga BK’ya atıf olması ve 818 sayılı mülga BK’da da TBK m. 331’in doğrudan karşılığı bulunan bir düzenlemeye (BK m. 264) yer verilmiş olması karşısında 818 sayılı mülga BK’nın 264. maddesi uygulana gelmekteydi.

Önemli sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından 6098 sayılı TBK önemli yenilikler getirmiş olup, bu yenilikler, 331. maddenin yürürlüğe girmesiyle birlikte, erteleme kapsamındaki işyeri kiraları açısından da uygulanabilir olmaktadır. Öncelikle TBK, mülga BK’dan farklı olarak, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması yahut sözleşme konusunun taşınır veya taşınmaz olması arasındaki farkı kaldırarak önemli sebeple sözleşmenin feshine imkân tanımıştır. 818 sayılı mülga BK’nın 264. maddesi, önemli sebebe dayalı sona ermeyi yalnızca taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri için öngörmekteyken, mülga BK döneminde 6570 sayılı GKHK, bu sona erdirme nedenini yalnızca belirli süreli sözleşmeler için öngörülmüştür. Oysaki 6098 sayılı TBK, belirli süreli sözleşme şartını da aramamaktadır^[17].

818 sayılı mülga BK ile 6098 sayılı TBK, özellikle, sözleşmeyi fesheden tarafın ödeyeceği tazminat bakımından farklılıklar göstermektedir.

Sözleşmenin önemli sebeple feshi halinde, fesih ihbarına maruz kalan kiracının sözleşmenin sona ermesi nedeniyle bir zararının ortaya çıkacağı muhakkaktır^[18]. Bu zararın giderilmesiyle ilgili 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nda, feshi ihbarda bulunacak taraf, sözleşmenin sona erdirilmesinden dolayı kusurlu bulunmayan diğer tarafa karşı tam bir tazminat ödemekle yükümlü tutulmuştur. Kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde ise bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olmayacağı öngörülmüştü. Kiracısı tacir veya tüzel kişisi olduğu için ertelenen ve bugün için yürürlük kazanan TBK’nın 331. maddesi ise, önemli sebeple fesih halinde hâkimin, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlamasını düzenlemiştir. Ertelenen TBK m. 331 hükmünün yürürlüğe girmesi ile birlikte, hâkim, mülga Borçlar Kanunu’nda belirtilen sürelere benzer şekilde tazminat ödenmesine karar verebileceği gibi, bu hüküm doğrultusunda, somut uyuşmazlığı da dikkate alarak hiç tazminat ödenmemesine de karar verebilecektir^[19].

01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanan ilgili bu hüküm de; tıpkı 325. madde hükmünde olduğu gibi sona erme halini düzenlemesi sebebiyle derhal uygulanma ilkesine tabi olmaktadır^[20].

4. TBK m. 340 (Bağlantılı Sözleşme Yasağı)

6098 sayılı Kanunla konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan kiracıyı borç altına sokan sözleşmeler bağlantılı sözleşme sayılarak kesin hükümsüz sayılmıştır. Bu geçersizlik, madde metninde geçmese de madde gerekçesinde belirtildiği üzere her zaman ileri sürülebilen ve mahkemece de re’sen dikkate alınan kesin hükümsüzlük halidir. Bağlantılı sözleşmenin hükümsüz olduğu durumlarda, kira sözleşmesi geçerliliğini korumaya devam edecek olması sebebiyle, geçersizlik de kısmi olacaktır^[21].

Bağlantılı sözleşmeler ayrı bir sözleşme olarak yapılabileceği gibi, kira sözleşmesine bir yan edim yükümü olarak da eklenebilmekteydi^[22]. Uygulamada özellikle AVM işyeri kiralarında, kiracı aleyhine, kira konusu mülk ile birlikte depo ve benzer hizmetler alımına dair ek sözleşme ya da yükümlülükler getirildiği görülmektedir.

Bağlantılı sözleşmeler konusunda ne 818 sayılı BK’da ne de 6570 sayılı GKHK’da bir hüküm olduğu için kiracısı tacir veya tüzel kişi olan kira sözleşmeleri bakımından ilgili TBK hükmü erteleme döneminde yürürlüğü olmaması sebebiyle ve sözleşme özgürlüğü kapsamında bu tür sözleşmelerin kural olarak yapılabileceği kabul edilmekteydi^[23]. Ancak bu durumda dahi bu sözleşmeler hiç şüphesiz mülga BK m. 19-20 (TBK m. 27-28) sınırlamalarından ari olmamıştır.

Anılan TBK m. 340 hükmü ile birlikte kiraya verenin, kiracının kira sözleşmesi yapma gereksiniminden kötü niyetli olarak yararlanıp kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler dışında ona başkaca bir borç yüklemesinin önüne geçilmek istenmiştir^[24]. Nitekim ilgili TBK hükmünün yürürlüğü ile birlikte, somut her uyuşmazlıkta kiracıya, kira sözleşmesiyle birlikte bağlantılı sözleşmenin dayatılıp dayatılmadığı ayrıca araştırılacaktır.

01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanan ilgili bu hüküm bakımından geçmişe etkili olmama kuralının geçerli olması gerektiği savunulmaktadır. Dolayısıyla erteleme süresi içinde bağlantılı sözleşme yasaklanmadığına göre, bu dönemde yapılmış sözleşmeler de geçerliliğini sürdürecektir^[25].

5. TBK m. 342 (Kiracının Güvence Vermesi)

Güvence (depozito), kira sözleşmesinin başlangıcında kiracı tarafından kiraya verene teslim edilen ve kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan bütün alacaklarını (mesela kira bedeli alacağı veya yan gider alacağı, teminat alacağı gibi) kapsadığı kabul edilen, bunun haricinde kiraya verene ekonomik bir fayda sağlama gibi bir işlevi olmayan ve genellikle de bir miktar para veya kıymetli evraktan ibarettir^[26].

Mülga BK ve GKHK’da herhangi bir düzenlemesi olmadığı halde, uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve neredeyse tüm kira sözleşmelerinde mevcut olan güvence (depozito) uygulaması Yargıtay tarafından da geçerli kabul edilmekteydi^[27]. Nitekim 818 sayılı mülga BK döneminde ve 6098 sayılı TBK’nın erteleme süresinde sözleşme özgürlüğü çerçevesinde tarafların güvence bedelini miktar bakımından serbestçe belirlemelerine, güvence bedelinin bankaya yatırma zorunluluğu olmaksızın elden alınmasına ve kiraya verende kalmasına bir engel bulunmamaktaydı. Ancak erteleme döneminde de depozitonun ortalama faiz getiren bir bankaya yatırılmaması halinde bile iade sırasında depozitodan faizi ile birlikte sorumlu olunduğu yönündeki Yargıtay içtihadı da uygulanmaya devam olunmuştur^[28].

Yürürlük sonrasında TBK’nın ilgili bu maddesi ile güvence verilip verilmemesi taraf iradelerine bırakılmakla birlikte, şayet güvence verilecekse bunun sınırları çizilmiştir. Buna göre öncelikle güvence bedeli, azami üç aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK m. 342/I). İlgili bu düzenlemede güvence olarak sadece para ve kıymetli evraktan bahsedilmiş olması karşısında güvence olarak kefil, rehin ya da teminat mektubu gibi sair teminat araçlarının kararlaştırıldığı kira sözleşmeleri bakımından TBK m. 342 hükmünün uygulama alanı dışında kaldığı ifade edilmektedir^[29].

6098 sayılı TBK ile birlikte güvence olarak para verildiği takdirde bu paranın kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyeceği vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak verdiği takdirde ise bankaya depo edilmesi zorunluluğu getirilmiştir (TBK m. 342/II, c.1). Banka ise, hesaptaki güvenceyi yalnızca tarafların izniyle yahut kesinleşen icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak geri verebilmektedir (TBK m. 342/II, c.2)^[30]. Nitekim burada güvencenin geri verilmesi konusunda bankanın özen yükümlülüğü bulunduğu anlaşılmaktadır^[31].

01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanan ilgili bu hüküm bakımından da geçmişe etkili olma kuralı geçerlik kazanmalıdır. Erteleme dönemindeki depozito anlaşmaları, geçerli olarak kurulmuş olmak kaydıyla geçerliliğini sürdürecek^[32], kiracı, depozitonun miktar yönünden TBK m. 342’ye aykırı olduğunu veya bankaya yatırılması gerektiğini iddia edemeyecektir^[33].

6. TBK m. 343 (Kira Bedeli Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılamaması)

6098 sayılı TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü bölümünde yer alan ve “Kira Bedeli” başlığı altındaki ilk düzenleme olan 343. madde hükmü uyarınca; “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

İlgili bu düzenleme ile konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına dair genel bir kural öngörülmüş bulunmaktadır. Haddi zatında sözleşme kurulurken belirlenen kira bedelinin, bilhassa yasa gereği sözleşme süresinin uzaması halinde ortaya çıkan yeni ekonomik şartlara göre değiştirilmesi imkânı sağlanmıştır^[34].

6570 sayılı GKHK’un 9. maddesinde tam karşılığı bulunan ve 818 sayılı mülga BK döneminde de uygulama bulan bu hükmün ertelenmesinin hiçbir etkisi olmadığı söylenebilir. Bu nedenle, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaması, yürürlüğü ertelenen hüküm bakımından sonucu değiştirmemiştir^[35].

Nispi emredici olarak nitelenebilecek TBK m. 343 hükmü uyarınca, kira bedelinin belirlenmesi dışında kalan konularda kiracının aleyhine olacak şekilde, kira sözleşmesinde sonradan yapılacak değişiklikler (örneğin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini dava yoluyla sona erdiren sebeplere bir yenisinin eklenmesi gibi), kiracı tarafından kabul edilmiş olunsa dahi, kesin hükümsüzlük teşkil etmektedir^[36].

01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanan ilgili bu hükmün karşılığı olan mülga 6570 sayılı Kanun’un 9. maddesi erteleme süresi boyunca yürürlükte olduğundan yürürlük tarihinde de uygulanmasında herhangi bir değişiklik olmayacaktır.

7. TBK m. 344 (Kira Bedelinin Belirlenmesi)

6098 sayılı TBK’nın kanuni boyut kazandırdığı yeniliklerden birisi de kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344. maddesi olmuştur. Nitekim mülga BK ve GKHK’da, TBK’nın 344. maddesini karşılayan bir hüküm bulunmamaktaydı. Uygulamada sıkça karşılaşılan bu sorunla ilgili somut uyuşmazlıklar Yargıtay’ın geliştirdiği esaslar çerçevesinde çözüme kavuşturulmaktaydı. Madde gerekçesinde^[37] de belirtildiği üzere TBK’nın ilgili bu maddesi bakımından, uygulamada geliştirilen prensiplerin dikkate alınarak oluşturulduğu söylenebilir^[38].

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, sözleşme kurulurken taraflarca serbest bir şekilde belirlenir. Ancak sözleşmenin yenilenmesi durumunda kira bedelinde hangi miktarda veya oranda artış yapılacağı konusu, çoğu zaman taraflar arasında uyuşmazlığa yol açmaktaydı. Yenilenen kira dönemlerinde kiraya verenin isteyebileceği kira bedeline azami bir sınır (TÜFE kadar) getirilmiş olması hiç şüphesiz kiracı tarafın korunması amaçlarından birisidir.

İlgili TBK m. 344 hükmüne göre; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE’deki) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Nitekim, yenilenen kira dönemleri bakımından, Yargıtay uygulaması da bu yöndeydi.

Öte yandan ilgili bu hükümde “bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanır” denilmek suretiyle, tarafların baştan kararlaştırdıkları artış oranlarının da (yeni hali ile) TÜFE oranıyla sınırlı olacağı esası getirilmiştir^[39]. Oysaki 6570 sayılı mülga GKHK döneminde, Yargıtay’ın kira artış oranına dair sınırlama getiren içtihatları bir kenara bırakılırsa, sekiz yıllık erteleme süresi boyunca taraflar sözleşme süresi içindeki artışları serbestçe belirleyebilmekteydiler.

01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanan ilgili bu hüküm de kamu düzenine ilişkindir^[40] ve bu nedenle erteleme döneminde yapılan kira sözleşmelerine 344. madde hükümleri derhal uygulanmaya başlanacaktır^[41]. Böylelikle sözleşmede aksi öngörülmüş olsa bile, yürürlük tarihinde artış oranı TÜFE’yi geçemeyecek, yabancı para kiralarında da artış uygulanmayacaktır.

8. TBK m. 346 (Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı / Muacceliyet Kayıtlarının ve Ceza Koşullarının Geçersizliği)

Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü olmakla birlikte, emredici nitelikte bir düzenleme olan^[42] 6098 sayılı TBK’nın 346. maddesi uyarınca, kiracının ödeme yükümlülüğü yalnızca kira bedeli ve yan giderlerle sınırlandırılmıştır. Böylelikle kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğü getiren her türlü sözleşme hükmü geçersiz kabul edilmiştir. TBK’nın İlgili bu hükmünün, 6570 sayılı mülga GKHK m. 16 ile bağlantılı olduğu ve bu yönüyle maddenin karşılığı olduğu ifade edilmektedir^[43].

Buna karşılık maddenin kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz sayılmasını^[44] düzenleyen ikinci fıkrasının ise mülga BK ve GKHK’da herhangi bir karşılığı bulunmamaktadır. Güvence bedeli ve diğer teminatlar ise, yan gider niteliğinde olmadıkları halde yasak kapsamında da değildirler^[45].

6570 sayılı mülga GKHK’da karşılığı bulunan; kira bedeli ve yan giderlerle dışında, kiracıya ek ödeme yükümlülüğü getiren kayıtlar TBK m. 346 hükmü, erteleme süresi içerisinde de uygulanmaya devam olunmuştur. Böylelikle 6570 sayılı GKHK m. 16 kapsamında hava parası (peştemaliye/goodwill) ya da her ne isim altında olursa olsun kira bedelinden fazla para alanlar cezaî yaptırıma tabi tutulmuşlardır. Bu tür anlaşmaların cezaî yaptırım dışında, emredici hükümlere aykırılık nedeniyle özel hukuk yaptırımlarından kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olması gerektiği ifade edilmiştir^[46]. TBK m. 346’nın yürürlüğü sekiz yıl ertelense de, onun yerine uygulanacak 6570 sayılı GKHK’ya göre hava parası almak erteleme döneminde de yasak olmuştur.

Öte yandan TBK 346. maddenin devamında yer alan ve süresinde ödenmeyen kira bedeli nedeniyle kiracının ceza koşulu ödeyeceğine yahut sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair kayıtların geçersizliğini öngören düzenlemenin ise mülga GKHK’da herhangi bir karşılığı bulunmamaktaydı^[47]. Böylece, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından, kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin muaccel olacağına ve kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda cezai şart ödeneceğine dair kira sözleşmesine koyulan kayıtların erteleme süresi sonuna kadar geçerli olduğu kabul edilmekteydi^[48]. Nitekim 6098 sayılı TBK’nın yürürlüğe girmesinden önce Yargıtay da bir aylık kiranın ödenmemesi halinde sonraki ayların kira bedellerinin muacceliyet kazanacağı ve cezai şart ödeneceği yolundaki sözleşme hükümlerini geçerli kabul etmekteydi^[49].

Nihayetinde ilgili TBK hükmünün yürürlük kazanmasıyla, artık, Yargıtay’ın bu yöndeki içtihatları hükmünü yitirmekle birlikte, kiracısının tacir ya da tüzel kişisi olduğu işyeri kira ilişkileri bakımından kiracıya ek yükümlülükler getiren her türlü borç ilişkileri ile kira bedeli borcunun zamanında ödenmemesi nedeniyle ceza koşulu ödeneceği ve diğer aylara ilişkin kira borçların da istenilebilir olduğuna dair muacceliyet kayıtları geçersiz hale gelmiş bulunmaktadır^[50].

01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanan ilgili bu hüküm de kamu düzenine ilişkin olup^[51] kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceliyet kayıtları ve ceza koşulları da kendiliğinden geçersiz olacaktır^[52].

9. TBK m. 354 (Dava Sebeplerinin Sınırlılığı)

Yürürlüğü ertelenen maddelerden sonuncusu da tahliye sebeplerinin sınırlı sayı ilkesine tabi olmasını öngören TBK m. 354 hükmüdür. Nitekim ilgili bu hüküm uyarınca; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

6098 sayılı TBK kapsamında kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebilmesi, TBK’nın 350, 351 ve 352. Maddelerinde sınırlı sayıda belirtilmiş bulunmaktadır. Dolayısıyla bu maddelerde sayılanlar haricinde bir sebebe dayanarak kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilmesi mümkün olamamaktadır. Nitekim TBK m. 354 düzenlemesi ile de kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümlerde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Böylelikle, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde tarafların, kanunda öngörülen tahliye sebeplerine bir yenisini daha ekleyebilmelerinin de önüne geçilmek istenmiştir^[53]. Bunun sonucunda da kiraya verenler, Kanun’daki mevcut tahliye sebeplerini kiracı aleyhine ağırlaştıramadığı gibi dava yoluyla sona erdirmeyi düzenleyen süreleri de kiracı aleyhine değiştirememektedirler.

Emredici nitelikteki ilgili TBK hükmü sayesinde, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanabilecek olan genel hükümlerdeki fesih nedenlerinin dışında bir fesih nedeni kararlaştırılmasına da engel olunmuştur^[54].

İlgili hükmün yürürlük tarihi her ne kadar ertelenmiş olsa da tahliye sebeplerini sınırlı tutan ve aksine sözleşmeleri geçersiz sayan 6570 sayılı GKHK’un konuyla ilgili 8. Maddesinin varlığı karşısında ilgili bu hükmün ertelenmiş olmasının hiçbir etkisi olmamıştır. Bu bakımdan 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanmasının da pratikte hiçbir önemi kalmamıştır denilebilir.

01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanan ilgili bu hükmün karşılığı olan mülga 6570 sayılı Kanun’un 8. maddesi erteleme süresi boyunca yürürlükte olduğundan yürürlük tarihinde de uygulanmasında herhangi bir değişiklik olmayacaktır.

III. Sonuç

Kiracısı tacir ve özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiraları bakımından; 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesiyle sekiz yıllık süre ile yürürlüğü ertelenen TBK (322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353) maddeleri, nihayet, 1.7.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir.

Erteleme süresi boyunca, öncelikli olarak, 818 sayılı mülga BK ve 6570 sayılı mülga GKHK’nın mutlak ve nisbi emredici hükümleri, sonrasında ise taraflar arasında akdedilen sözleşme hükümlerine itibar edilmiştir. Nitekim Kanun’un sözleşmeyi öncelemesi, sözleşme hükümlerinin emredici hükümlerden önce uygulanacağı anlamına da gelmemektedir.

Öte yandan bahse konu maddelerin yürürlük tarihleri her ne kadar ertelenmiş olsa da yürürlüğü ertelenen hükümlerden, aleyhe değişiklik yasağı öngören TBK m. 343 ve dava sebeplerinde sınırlandırma öngören TBK m. 354 hükümlerinin mülga BK’da veya GKHK’da da karşılıklarının bulunması yahut karşılığı bulunmamakla birlikte, TBK m. 325 hükmü gibi mülga BK dönemindeki Yargıtay içtihatları ile aynı doğrultuda olması nedeniyle, erteleme süresi boyunca bu konularda ortaya çıkan uyuşmazlıklar, ertelenen hükümlerdeki benzer esaslarla çözülmüştür. Bu bakımdan ilgili bu maddelerin yürürlük tarihlerinin ertelenmelerinin hiçbir etkisi olmadığı gibi bugün için yürürlüğe girmiş olmalarının da pratikte hiçbir önemi bulunmamaktadır.

Kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kira sözleşmeleri bakımından asıl özellik arz eden, mülga BK ve mülga GKHK döneminde karşılığı bulunmayan yahut bazı değişikliklerle TBK’ya alınmış olan yeni düzenlemelerdir. Bu düzenlemeler, TBK’nın; kira ilişkisinin devrini düzenleyen 323. maddesi, bağlantılı sözleşme yasağı öngören 340. maddesi, kiracının güvence vermesi başlıklı 342. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine yönelik 344. maddesi ve sözleşmedeki ceza koşulu ile muacceliyet kayıtlarını geçersiz kılan 346. madde hükümleridir. Ayrıca sözleşmenin önemli sebeple feshini öngören 331. madde hükmünün de mülga BK’da karşılığı bulunmakla birlikte, mülga BK’da yer almayan bazı yenilikler de mevcuttur.

TABLO ÇALIŞMASI

YÜRÜRLÜK TARİHLERİ ERTELENEN TBK MADDESİ	01.07.2020 TARİHİ İTİBARİ İLE UYGULANACAK HUKUK
TBK m. 323 (Kira İlişkisinin Devri)	Emredici nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Hüküm, yürürlük tarihi ile birlikte derhal uygulanması gerekip, kiraya veren, haklı bir neden olmadıkça iş yeri kira ilişkisinin devrine rıza göstermekten kaçınamaz.
TBK m. 325 (Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi)	Kira sözleşmesinin sona erme halini düzenleyen ilgili bu hüküm, derhal yürürlük ilkesine tabidir. Dolayısıyla ilgili bu hüküm işyeri kiracıları bakımından derhal uygulanacaktır.
TBK m. 331 (Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih)	Kira sözleşmesinin sona erme halini düzenleyen ilgili bu hüküm bakımından da derhal uygulanma ilkesi geçerlidir.
TBK m. 340 (Bağlantılı Sözleşme Yasağı)	Geçmişe etkili olmama kuralının geçerli olması gerektiği savunulmaktadır. Dolayısıyla erteleme süresi içinde bağlantılı sözleşme yasaklanmadığına göre, bu dönemde yapılmış sözleşmeler de geçerliliğini sürdürecektir.
TBK m. 342 (Kiracının Güvence Vermesi)	İlgili bu hüküm bakımından da geçmişe etkili olma kuralı geçerlik kazanması gerektiği ifade edilmektedir. Dolayısıyla erteleme dönemindeki depozito anlaşmaları, geçerli olarak kurulmuş olmak kaydıyla geçerliliğini sürdürecek. Kiracı, depozitonun miktar yönünden TBK m. 342’ye aykırı olduğunu veya bankaya yatırılması gerektiğini iddia edemeyecektir.
TBK m. 343 (Kira Bedeli Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılamaması)	Mülga 6570 sayılı Kanun’un 8. maddesi erteleme süresi boyunca yürürlükte olduğundan yürürlük tarihinde uygulamada herhangi bir değişiklik olmayacaktır.
TBK m. 344 (Kira Bedelinin Belirlenmesi)	İlgili bu hüküm de kamu düzenine ilişkin olup, bu nedenle erteleme döneminde yapılan kira sözleşmeleri bakımından da derhal uygulanmaya başlanacaktır. Böylelikle sözleşmede aksi öngörülmüş olsa bile, yürürlük tarihinde artış oranı TÜFE’yi geçemeyecek, yabancı para kiralarında da artış uygulanmayacaktır.
TBK m. 346 (Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı / Muacceliyet Kayıtlarının ve Cezaî Şartların Geçersizliği)	İlgili bu hüküm de kamu düzenine ilişkin olup, kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceliyet kayıtları ve ceza koşulları da kendiliğinden geçersiz olacaktır.
TBK m. 354 (Dava Sebeplerinin Sınırlılığı)	Mülga 6570 sayılı Kanun’un 8. maddesinin karşılığı olan bu hüküm, erteleme süresi boyunca yürürlükte olduğundan yürürlük tarihinde de uygulamada herhangi bir değişiklik olmayacaktır.

---

Dipnotlar

---

1. TÜRKMEN, Ahmet, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi 2015, S.1 (341-368), s. 348-349. ↩︎

2. RG T. 4.2.2011, S. 27836. ↩︎

3. TÜRKMEN, s. 345. ↩︎

4. GÜMÜŞ, Mustafa Alper, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2012, s. 15-16; TÜRKMEN, s. 346. ↩︎

5. YAVUZ, Cevdet/ACAR, Faruk/ÖZEN, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), İstanbul 2014, s. 300; ZEVKLİLER, Aydın/GÖKYAYLA, Emre: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, 14. Bası, Ankara 2014, s. 202; GÜMÜŞ, s. 24; TÜRKMEN, s. 347. ↩︎

6. İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 2, XII Levha Yayınları, 1. Baskı, İstanbul 2014, s. 576; ACAR, Faruk: Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-312), Beta Yayınevi, 1. Baskı, İstanbul 2013; s. 37; TÜRKMEN, s. 347. ↩︎

7. GÜMÜŞ, s. 19; TÜRKMEN, s. 352. ↩︎

8. GÜMÜŞ, 10; ACAR, s. 18-19. ↩︎

9. TÜRKMEN, s. 364; “Aksi görüşte olan İNCEOĞLU ise konut kiracılarına tanınmayan bir imkânın işyeri kiracılarına tanındığını, zayıfı koruma amacının var olması halinde devir imkânının kiracılara da tanınması gerektiği gerekçesiyle bu maddenin 818 sayılı BK döneminde (ve dolayısıyla sekiz yıllık erteleme süresinde) akdedilmiş sözleşmelere uygulanmaması gerektiğini ifade etmektedir (s. 560). Kanaatimizce bir hükmün kamu düzeninden olup olmadığının ölçütü o hükümdeki imkânların konut kiracısına tanınıp tanınmaması olamaz. Zira işyeri kiracısına tanınan devir imkânında işyeri kiracısının korunmaya değer bir menfaati olduğu halde, konut kiracısının bir menfaati bulunmamaktadır (Gümüş, Kira, 227; Topuz/ Canbolat, s. 99, dn.4)” (bkz. TÜRKMEN, s. 364, dn. 71). ↩︎

10. TÜRKMEN, s. 364; Aynı yönde bkz. İNCEOĞLU, s. 561. ↩︎

11. “Y. 6. HD. E. 2010/12070, K. 2011/2305, T. 2.3.2011; Y. 6. HD., E. 2012/5538, K. 2012/10456, T. 11.7.2012; Y. 6. HD., E. 2012/171, K. 2012/5804, T. 12.4.2012; Y. 6. HD., E. 2013/2864, K. 2013/14793, T. 4.11.2013; Y. 6. HD., E. 2012/17180, K. 2013/10954, T. 24.6.2013” (Bkz. TÜRKMEN, s. 353, dn. 30). ↩︎

12. GÜMÜŞ, s. 19; İNCEOĞLU, s. 580. ↩︎

13. TÜRKMEN, s. 353. ↩︎

14. GÜMÜŞ, s. 9; İNCEOĞLU, s. 562. ↩︎

15. Yarg. 3. HD.’nin T. 27.11.2006, 15093/16158 sayılı kararında, “Kiracı tarafından süresinden önce boşaltılan yerin, aynı bedel ve şartlarla hangi sürede yeniden kiralanabileceği bilirkişi incelemesiyle saptanıp kiracının ödemesi gereken borcun bu süre ile sınırlı olarak tespit edilmesi” ve “davacı kiralayanın BK’nun 44 ve 98/2. maddeleri gereğince zararın artmaması, yani mecurun yeniden kiraya verilebilmesi için gerekli çabayı sarfetmesi gerekmektedir” denilmiştir. (Bkz. ÖZKANOĞLU, NEŞE, İşyeri Kiralarında Yeni Dönem: 1 Temmuz 2020 Tarihinde Yürürlüğe Girecek Türk Borçlar Kanunu Hükümleri, LexperaBlog 15.06.2020, https://blog.lexpera.com.tr/isyeri-kiralarinda-yeni-donem-1-temmuz-2020-tarihinde-yururluge-girecek-turk-borclar-kanunu-hukumleri/). ↩︎

16. YAVUZ, s. 295; TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C1/2, 3. Baskı, İstanbul 2008, s. 232; TUNÇOMAĞ, Kenan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 1977, s. 609. ↩︎

17. UYUMAZ, Alper/ AKÇAAL, Mehmet, “Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümlerinin Değerlendirilmesi” (Genel Hükümler), Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 2013, Cilt 21, Sayı 1, s. 297-325, s. 319; ARAL, Fahrettin/ AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2012, s. 276; KIRMIZI, Mustafa, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Ankara 2014, s. 261; YAVUZ, s. 295; İNCEOĞLU, s. 219; TANDOĞAN, s. 230-231. ↩︎

18. ÖZKANOĞLU, LexperaBlog. 15.06.2020. ↩︎

19. GÜMÜŞ, s. 275. ↩︎

20. TÜRKMEN, s. 364. ↩︎

21. YAVUZ, s. 304; TBK m. 331’in gerekçesi 3. fıkra: http://www.kgm.adalet.gov.tr/Tasariasamalari/Kanunlasan/2011Yili/kanmetni/6098ss.pdf; (Erişim tarihi : 03.07.2020). ↩︎

22. İNCEOĞLU, s. 39. ↩︎

23. TÜRKMEN, s. 354. ↩︎

24. YAVUZ, s. 304; KIRMIZI, s. 310-311. ↩︎

25. İNCEOĞLU, s. 573; Aksi görüş için bkz. ACAR, (s. 23, TÜRKMEN, s. 364, dn. 73). ↩︎

26. ARAL/AYRANCI, s. 264. Yazara göre, Güvencenin depozito, teminat gibi genel olarak ifade edildiği hallerde, Para ve kıymetli evraka tahakkuk ettirilecek faiz ve temettü (kar payının) da teminatın kapsamında yer alacağı ifade edilmektedir. Bkz. s. 265. ↩︎

27. KIRMIZI, s. 316-317; Yargıtay kararları için bkz. ÖZKANOĞLU, LexperaBlog, 15.06.2020, dn. 28. ↩︎

28. TÜRKMEN, s. 355. ↩︎

29. YAVUZ, s. 308; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 319. ↩︎

30. ÖZKANOĞLU, LexperaBlog, 15.06.2020. ↩︎

31. ACAR, Faruk, Kira Sözleşmesinde Bağlantılı İşlem ve Güvence (Bağlantılı), Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi 2013, C. 9, S. 103-104, s. 170. ↩︎

32. İNCEOĞLU, s. 564. “Aksi yönde olan Acar ise güvenceye ilişkin düzenlemeyi konut kiracıları bakımından kamu düzeninden saymakta, işyeri kiraları bakımından ise kamu düzeninden saymamaktadır (s. 23). Acar’ın görüşü kabul edilse dahi, konumuz bakımından işyeri kirası söz konusu olduğu için, erteleme döneminde yapılan anlaşmalar TBK m. 342’ye tabi olmayacaktır.” (bkz. TÜRKMEN, s. 365, dn. 74). ↩︎

33. TÜRKMEN, s. 364-365. ↩︎

34. KIRMIZI, s. 329. ↩︎

35. GÜMÜŞ, s. 20; İNCEOĞLU, s. 578; ACAR’a göre TBK m. 343 hükmünün ertelenmesinin altımda yatan sebebin, TBK m. 344 hükmü ile bütünlük arz etmesinden ibaret olduğudur. Bkz. ACAR, s. 28. ↩︎

36. KIRMIZI, s. 330; YAVUZ, s. 303. ↩︎

37. TBK m. 344 gerekçesi 3. Fıkra: “6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır.” www.kgm.adalet.gov.tr (Erişim tarihi: 03.07.2020) ↩︎

38. ÖZKANOĞLU, LexperaBlog, 15.06.2020. ↩︎

39. ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 244-245; GÜMÜŞ, s. 62-63; Aksi görüşte bkz. YAVUZ, s. 318. ↩︎

40. İNCEOĞLU, s. 566; Acar göre ise, hükmün kural olarak kamu düzeninden olduğunu belirtmekle birlikte, geçiş hukuku perspektifiyle bu düzenlemelerin kamu düzeninden sayılmaması gerektiğini ifade etmektedir. (ACAR, s. 22-23), (Ayrıca bkz. TÜRKMEN, 356, dn. 75). ↩︎

41. TÜRKMEN, s. 365. ↩︎

42. KIRMIZI, s. 367. ↩︎

43. YAVUZ, s. 301; GÜMÜŞ, s. 66; İNCEOĞLU, s. 102; TÜRKMEN, s. 359. Acar ise bu maddenin mülga 818 sayılı BK’da ve 6570 sayılı GKHK’da karşılığı olmadığını ifade etmektedir (ACAR, s. 29). ↩︎

44. “Kiracıyı gereğinden fazla koruyan bu hükmün özellikle çalışmamızın konusunu oluşturan işyeri kiralarında ve özellikle kiracısı tacir olan işyeri kiralarında uygulanmasının doğru olmadığını belirtmek isteriz. İnceoğlu, hükmün özellikle ikinci cümlesinin işyeri kiralarında tacirler hakkında uygulama alanı bulmasının isabetli olup olmadığının tartışmaya açık olduğunu ifade etmektedir (II, s. 121-122). Bu maddenin eleştirisi hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. İnceoğlu, II, s. 117 vd.” (TÜRKMEN, s. 259, dn. 54). ↩︎

45. GÜMÜŞ, s. 66; İNCEOĞLU, s. 105. “Kira parasını sözleşme yapılırken özgürce belirlemek olanaklı olduğuna göre, halk arasında “depozito” denilen aslında “güvence” niteliğinde bulunan bir miktar paranın kira ilişkisi başlarken alınması geçerli olup, 6570 sayılı Kanunun 16. maddesine aykırı bir yön de taşımamaktadır. Zira, bu para, zarar- ziyanın veya sözleşmeye göre kendine ait giderlerin ( elektrik, su, hasar tazminatı gibi ) karşılanması amacıyla alınmaktadır. Bu nedenle güvence parası alınması hususu hukuka aykırı bulunmamaktadır.”, Y. 3. HD.,E. 1999/4930, K. 1999/5843, T. 3.6.1999. (bkz. TÜRKMEN, s. 359-360, dn. 56). ↩︎

46. İNCEOĞLU, s. 108; “Y. 4. HD., E. 2007/5476, K. 2008/1505, T. 7.2.2008; “Hava parası alınması buyurucu hukuk kuralı niteliğindeki 6570 Sayılı Yasanın 16. maddesi ile yasaklanmıştır. Sözleşme bu haliyle yasaya ve hukuka aykırı olduğundan B.K.’nun 19 ve 20. maddeleri hükmü gereği geçersizdir. “, Y. 13. HD., E. 2005/4735, K. 2005/12388, T. 15.7.2005. Hükmün yalnıza cezaî yaptırım öngördüğünü ifade eden yazar, bu anlaşmaların geçerli olduğunu savunmaktadır. (Gümüş, Borçlar Özel, s. 376.)” (TÜRKMEN, s. 360, dn. 57). ↩︎

47. YAVUZ, s. 301; GÜMÜŞ, s. 66. ↩︎

48. TÜRKMEN, 361; Yarg. 6. HD., T. 16.01.2014, E. 2013/14562 – K. 2014/464, “Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde "bir ayın kirası süresinde ödenmediği takdirde gelecek ayların kiralarının muacceliyet kespedeceği" koşuluna yer verilmiştir. Bu durumda mahkemece tacir kiracı-şirket hakkında T.B.K.nun 346. maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı gözetilerek muacceliyet şartı gereğince istenen kiralar yönünden muacceliyet koşulunun geçerli olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu konuda bir değerlendirme yapılarak muaccel hale gelen aylar kirası yönünden de davanın kabulüyle itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekir.” (Karar için bkz. ÖZKANOĞLU, LexperaBlog, 15.06.2020). ↩︎

49. Yarg. HGK, T. 07.03.2007, E. 2007/6-108 - K. 2007/104, “Dava, itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkindir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, kiralardan birinin gününde ödenmediği takdirde dönem sonuna kadar olan tüm kiraların muaccel olacağı kararlaştırılmıştır. Bu koşul geçerli olup, tarafları bağlar. Somut olayda da kiracı, kiralardan birini ödemediğinden dönem sonuna kadar olan kiralar muacceliyet kazanmıştır. Muacceliyet kazanan kiralar 30 günlük yasal süre içinde ödenmediğinden, temerrüt gerçekleşmiştir. Açıklanan hususlar dikkate alınmadan tahliye talebinin reddine karar verilmesi isabetsizdir.”; Yarg. 3. HD., T. 08.03.2004, 1792/1811, “Kira sözleşmesine konulmuş ve kira parasının zamanında ödenmemesi halinde kiracının ödemeyi kabul ettiği cezai şart geçerlidir. Zira buradaki ceza koşulunun amacı kira parasının zamanında ve tam olarak ödenmesini temin etmektir.” (Kararlar için bkz. ÖZKANOĞLU, LexperaBlog, 15.06.2020). ↩︎

50. ÖZKANOĞLU, LexperaBlog, 15.06.2020. ↩︎

51. YAVUZ, s. 303; TÜRKMEN, s. 365. ↩︎

52. İNCEOĞLU, s. 565. “Yazar, 1.7.2012 tarihinden önce gerçekleşmiş ve kira bedellerinin muaccel hale gelmiş olması durumunda ortada tamamlanmış bir olgu olduğunu ve TBK m. 346’daki yasakların uygulanmaması gerektiğini ifade etmektedir. Yargıtay ise 6101 sayılı Yürürlük Kanununda (m. 7) “kamu düzenine ilişkin kurallar görülmekte olan davalara ilişkin uygulanır” ifadesinden yola çıkarak, 818 sayılı BK ve 6570 sayılı GKHK döneminde gerçekleşip tamamlanmış muacceliyet kayıtları veya cezaî şartların da geçersiz olduğu sonucuna varmaktadır (İnceoğlu, II, s. 565-566)” (TÜRKMEN, s. 365, dn.77). ↩︎

53. YAVUZ, s. 337; İNCEOĞLU, s. 183; GÜMÜŞ, s. 318-319; ARAL/ AYRANCI, s. 279; ZEVKLİLER/ GÖKYAYLA, s. 358. ↩︎

54. YAVUZ, s. 337. ↩︎

YARARLANILAN KAYNAKLAR

ACAR, Faruk: Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-312), Beta Yayınevi, 1. Baskı, İstanbul 2013.

ARAL, Fahrettin/ AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Ankara 2012.

GÜMÜŞ, Mustafa Alper, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2012.

İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 2, XII Levha Yayınları, 1. Baskı, İstanbul 2014.

KIRMIZI, Mustafa, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Ankara 2014.

ÖZKANOĞLU, NEŞE, İşyeri Kiralarında Yeni Dönem: 1 Temmuz 2020 Tarihinde Yürürlüğe Girecek Türk Borçlar Kanunu Hükümleri, LexperaBlog 15.06.2020.

TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C1/2, 3. Baskı, İstanbul 2008.

TUNÇOMAĞ, Kenan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 1977.

TÜRKMEN, Ahmet, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi 2015.

UYUMAZ, Alper/ AKÇAAL, Mehmet, “Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümlerinin Değerlendirilmesi” (Genel Hükümler), Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 2013, Cilt 21, Sayı 1, s. 297-325.

YAVUZ, Cevdet/ACAR, Faruk/ÖZEN, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), İstanbul 2014.

ZEVKLİLER, Aydın/GÖKYAYLA, Emre: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, 14. Bası, Ankara 2014.