Koronavirüs (COVID-19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi

Giriş

Tüm dünyayı etkisine alan Covid 19 virüsünün ülkemizde de görülmesiyle birlikte, hükümet salgının durdurulması için birbiri ardına tedbirler almaya başlamıştır. Bu tedbirlerden ilki T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından bazı işyerlerinin geçici süreyle kapatılmasıdır. 15 Mart 2020 tarihinde tüm valiliklere gönderilen ek genelgeyle başlayan süreçte halihazırda 200.000 fazla işyerinin faaliyetlerine ara verilmiştir. Akabinde 22.03.2020 tarihinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararıyla icra ve iflâs takiplerinin durmasına karar verilmiştir. Ardından 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile bu sefer 1.3.2020-30.6.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmıştır. Kira sözleşmeleri bakımından getirilen tedbir niteliğindeki bu düzenlemeler, özellikle kira bedellerinin ödenip ödenmeyeceğine ilişkin birtakım soruların ortaya çıkmasına yol açtığından, bu konuda bir değerlendirme yapma ihtiyacı ortaya çıkmıştır. Aşağıda getirilen bu düzenlemelerin kira sözleşmelerine etkileri üzerinde durulacaktır.

I. Genelge İle Kapatılan İşyerlerine Ait Kira Sözleşmelerinin Akıbeti

T.C. İçişleri Bakanlığı Koronavirüs Tedbirleri konulu genelgelerle ülke genelinde bazı işyerlerinin faaliyetlerini geçici süreyle durdurmuştur. Doğaldır ki bu durum, söz konusu genelgelerin borç ilişkilerine etkisi bakımından soru/sorunların ortaya çıkmasına neden olmuştur. Bu sorulardan biri ve belki de en çok sorulanı, söz konusu genelgenin faaliyetleri durdurulan işyerlerinin kira sözleşmelerini ne şekilde etkileyeceği, daha somut bir şekilde ifade etmek gerekirse, kiracıların bu süre zarfında kira bedellerini ödemek zorunda olup olmayacakları hususudur.

Konuya ilişkin olarak geçici imkânsızlık, ayıp, aşırı ifa güçlüğü ya da temerrüt hükümlerine dayanarak, kiracının bu dönemde kira bedeli borcunu ödemek zorunda olmadığına ilişkin görüşler paylaşılmıştır. Kiracıyı kira bedelini ödemekten kurtarmaya yönelik bu eğilimler, doğal olarak beklenmeyen bir durum sebebiyle ortaya çıkan riske kiraya verenin katlanması sonucunu doğurmaktadır. Aşağıda, dayanılan bu hukuki sebeplerin meselenin çözümü bakımından uygun olup olmadığı ve ortaya çıkan sonucun adil bir çözüm getirip getirmediği hususu üzerinde durulmaya çalışılacaktır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, taraflar arasındaki sözleşmede, yaşanılan olağanüstü durumla ilgili uygulanabilecek bir hüküm bulunuyorsa, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince bu hükme göre bir çözüme varmak gerekecektir. Bu sebeple aşağıda varmaya çalışacağımız sonuçlar, sözleşmede bu türden bir olaya uygulanabilecek bir düzenlemenin bulunmaması halinde geçerli olacaktır.

A. İmkânsızlık Bakımından

Yukarıda ifade edildiği gibi, konu hakkında yapılan açıklamalarda, genelge ile faaliyetleri durdurulan işletmelerin bu dönemde kira bedellerini ödemek zorunda kalmayacağı belirtilmiş, buna dayanak olarak ifa imkânsızlığı gösterilmiştir. Buna göre, burada ifası imkânsızlaşan kiraya verenin TBK m.301’de düzenlenen “kiralananı sözleşmede belirlenen süre boyunca amaçlanan kullanıma elverişli bulundurma” yükümlülüğüdür. Bu durumda kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü -en azından bir süre- yerine getiremez duruma düşmektedir. Mevcut durumda kiraya veren borcunu ifa etmek istese de bunu yapamayacak halde bulunmaktadır. Yapılan açıklamalarda, faaliyet kısıtlamasının geçici bir süre için getirildiği göz önünde tutularak, imkânsızlığın da geçici olduğu ifade edilmektedir.

Bu noktada belirtmek gerekir ki, burada imkânsızlığın varlığı kabul edilecek olursa, – ki aşağıda bunun hangi hallerde mümkün olduğu üzerinde durulacaktır - kiraya verenin bir kusurundan bahsedilemeyeceğinden, bu imkânsızlık TBK m. 136’da ifadesini bulan kusursuz ifa imkânsızlığı olacaktır.

TBK m.136 hükmüne göre;

“Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.
Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”

Genelge ile kiraya verenin “kiralananın kiracının kullanımına uygun bir şekilde bulundurma yükümlülüğünün” imkânsızlaştığını ifade eden yazarlar bu hükmün ikinci fıkrasına dayanmakta ve buna göre kiracıyı kira bedelini ödeme borcundan kurtarmaktadır. Zira bu görüşe göre kiraya veren kendi “kiralananın sözleşme süresi boyunca kullanıma hazır halde bulundurma” borcundan kurtulunca, karşı taraftan almış olduğu edimi (örneğin kira bedelini peşin olarak baştan almışsa) geri vermek zorunda kalacak; henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimleri isteme hakkını ise kaybedecektir.

Söz konusu hükmün ani edimli sözleşmeler bakımından sürekli ifa imkânsızlığını düzenlediğini ve borcu sona erdirmeye yönelik olduğunu göz ardı etmemek gerekir. Bu hükme göre imkânsızlık halinde borç sona ermekte ve taraflar elde ettikleri edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri vermek zorunda kalmaktadırlar. Halbuki halihazırda yaşanan olağanüstü durum nedeniyle sözleşmelerin sona ermesi her koşulda tarafların menfaatine olmayacaktır. Diğer yandan imkânsızlığın var olduğunun söylenebildiği hallerde de bu hüküm ancak imkânsızlığın sürekli olduğu durumlarda uygulanabilecektir.

Bu sebeple yaşanan gelişmeler ışığında söz konusu genelgenin kiraya verenin ediminin ifasını imkânsızlaştırıp imkânsızlaştırmadığını; imkânsızlaştırdığının kabul edildiği durumlarda ise bunun geçici mi yoksa sürekli mi olduğunun tespit edilmesi gerekmektedir.

Kanaatimizce, TBK m.301 gereğince kiralananı sözleşme süresinde kiracının kullanımına elverişli bir şekilde bulundurma yükümlülüğünün, İç İşleri Bakanlığı tarafından faaliyetlerin durdurulmasıyla imkânsız hale geldiğini söyleyebilmek için, söz konusu kiralananda yürütülen faaliyetin genelgelerle yasaklanan bir faaliyet olması gerektiği gibi, aynı zamanda taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde, kiralananda “yasaklanan faaliyetin” yapılacağının kararlaştırılmış olması gerekecektir. Tabi bu durumda kira sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için bir şekil şartına tabi tutulmadığı ve dolayısıyla kiralananın kullanma amacının kiraya veren tarafından bilindiği ya da bilinmesi gerektiği halleri de kapsayacak şekilde yorumlanması yerinde olacaktır. Bu nedenle, ancak kiralananın ne amaçla kullanılacağının kararlaştırıldığı durumlarda kiraya verenin kiralananı “söz konusu kullanıma” elverişli bir şekilde bulundurma yükümlülüğünden ve dolayısıyla bunun çıkarılan genelge ile imkânsızlaştığından bahsedilecektir. Bu durumda ise ikinci aşamaya geçmek, yani imkânsızlığın geçici mi sürekli mi olduğuna bakmak ve buna göre bir sonuca varmak gerekecektir.

Buna karşın kiracının herhangi bir faaliyet türü belirtmeksizin işyeri kiraladığı durumlarda ise, söz konusu genelgelerle kiraya verenin kiralananı hazır halde bulundurma yükümlülüğünün imkânsızlaştığını söylemek mümkün olamayacaktır. Zira bu durumda kiraya veren kiralananı belirli bir faaliyeti yürütmek üzere hazır halde bulundurmak zorunda değildir. Dolayısıyla genelge, kiralananın hazır halde bulundurulmasına engel olmamaktadır. Kiracı söz konusu kiralanana girebilecek ve bu genelgeye rağmen kullanabilecek durumdadır. Bu ihtimalde kiralananın kullanılamaması kiraya veren tarafından hazır halde bulundurulamamasından değil, kiracının yürüttüğü faaliyetten kaynaklanmaktadır. Kiracı kiralananı yasaklanmamış bir faaliyet için kullanabilecek durumdadır. Zira söz konusu genelgelerle yasaklanan kiralananın kullanımı değil, söz konusu faaliyetin yürütülmesidir. Dolayısıyla burada kiraya verenin TBK m.301 uyarınca yükümlülüğüne aykırı bir davranışından bahsedilemeyecektir. Bu durumda kiracının kira bedeli ödeme borcu devam edecek; bununla birlikte kiracı, aşağıda açıklanacağı üzere TBK m.138’e başvurabilecektir.

Bu arada, imkânsızlık bakımından kiracının yürüteceği faaliyetin sözleşmede belirtilip belirtilmemesine göre yaptığımız bu ayırımın işyeri kirası bakımından geçerli olduğunu vurgulamak gerekir. Buna karşın işletme kirasında genelgenin borcun ifasını imkânsızlaştırdığı söylenmelidir. Aynı şekilde alınacak tedbirler kapsamında AVM’lerin kapatılması halinde de kiralananın niteliğinden kaynaklanan bir durum söz konusu olduğundan, burada kiraya verenin kiralananın kullanıma hazır halde bulundurma yükümlülüğünün imkânsız hale geldiğinden bahsetmek gerekecektir.

Yukarıda ifade edildiği gibi, genelgelerin kiraya verenin kiralananı hazır halde bulundurma yükümlülüğünü imkânsız hale getirdiği, kiracının yürüteceği faaliyetin kira sözleşmesinde belirtildiği durumlarda mümkün olacaktır. İfanın imkânsızlaştığının kabul edildiği bu durumlarda ise, bu imkânsızlığın sürekli mi geçici mi olduğunu tespit etmek ve doğuracağı sonuçları buna göre tespit etmek gerekecektir.

Geçici imkânsızlık ve sürekli imkânsızlık, edimin ifasının mümkün olmaması noktasında benzerlik göstermelerine rağmen, aralarında söz konusu ifa engelinin süresi bakımından bir fark bulunmaktadır. Geçici imkânsızlıkta borç daha sonra ifa edilebilecek durumdayken, sürekli imkânsızlıkta edimin ifasının sonradan mümkün olmasının önü kapanmıştır. Bir başka deyişle, geçici imkânsızlıkta borçlu, geçici bir ifa engeli sebebiyle borcu belki o an değil ama, daha sonra ifa edebilecek durumdadır. İfa zamanı gelmiş olmasına rağmen, birtakım yasaklamalar sebebiyle (grev, ambargo, imar yasağı vb.) veya sözleşme konusu malın geçici olarak piyasada mevcut olmaması gibi nedenlerle edimin geçici bir süreliğine ifa edilemez duruma düşmesi hallerinde olduğu gibi, bazı durumlarda, borçlu borcunu sürekli olmayan, ancak vade tarihinde mevcut bir ifa engeli sebebiyle ifa edemeyebilecektir.

İmkansızlığın sürekli olması halinde borçlunun bunda kusurunun bulunup bulunmamasına göre TBK m.112 ya da m.136 uygulama alanı bulacakken, borcun geçici bir süreliğine imkânsızlaştığı durumlara ilişkin kanunda açık bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda hangi hükümlerin uygulanacağı meselesi hakkında çeşitli fikirler ileri sürülmüştür. Bu görüşlere burada uzun uzun yer vermek yerine belirtmek gerekir ki, Yargıtay’ın bu konudaki görüşü geçici imkânsızlık halinde - tarafların farazi iradelerine de uygunsa - ifa tarihinin ifa imkânsızlığının ortadan kalktığı tarihe kadar ertelenmesidir (Konu hakkında ayrıntılı açıklamalar için bkz. Gündoğdu, Fatih, Borca Aykırılık Hallerinden Kusurlu İfa İmkânsızlığı ve Hukuki Sonuçları, İstanbul 2014, s.106 vd.).

Ancak öyle bazı durumlar ortaya çıkabilir ki, bu hallerde, belirli şartların varlığı halinde imkânsızlık geçici nitelikte olmasına rağmen sanki sürekliymiş gibi kabul edilir. Sözleşmenin amacının geçici bir ifa engeli sebebiyle sorgulanır hale geldiği ve bu sebeple karşı akitten sözleşmeye uygun davranmaya devam etmesinin dürüstlük kuralı gereğince artık beklenemeyeceği bu hallerde, geçici imkânsızlık sürekli imkânsızlıkla aynı sonuçları doğuracaktır. Geçici imkânsızlık hallerine imkânsızlığa ilişkin hükümlerin uygulanması, ancak geçici imkânsızlığın akitle hedeflenen amacın gerçekleşmesine sekte vurması ve alacaklıdan sözleşme ile bağlı kalmasının beklenemeyeceği hallerde mümkün olacaktır. Söz konusu ifa engelinin ortadan kalkacağı zamanın öngörülebildiği hallerde geçici, öngörülemediği hallerde ise sürekli imkânsızlığın bulunduğu da söylenebilecektir. Örneğin meydana gelen ifa imkânsızlığının eninde sonunda ortadan kalkacağının bilinmesine rağmen, bunun ne zaman meydana geleceğinin tam olarak kestirilemediği durumlarda imkânsızlığın sürekli nitelikte olduğu kabul edilecek ve olaya imkânsızlık hükümleri uygulanmak gerekecektir.

Yargıtay H.G.K.'nun 28.4.2010 gün ve 2010/15-193- 235 Sayılı ilamında da bu durum için şu ifadeler kullanılmıştır:

“Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.”

Somut olaya gelecek olursak; söz konusu genelgede bazı işyerleri belirsiz süreli olarak kapatılmıştır. Dünya üzerinde yaşanan korona virüs kısıtlamalarına bakıldığında, sürecin farklı ülkelerde, farklı seyirler izlediği görülmektedir. Örneğin virüsün ortaya çıkış yeri olan Çin’in bazı bölgelerinde yaklaşık 3 aylık bir karantina uygulanmış ve bu sürenin sona ermesiyle yavaş yavaş da olsa normale dönme sürecine girilmiştir. Bu açıdan bakıldığında bu imkânsızlığı geçici olarak kabul etmek doğru gözükmektedir ve buna bağlı olarak kira bedeli ödeme borcunun imkânsızlığın ortadan kalktığı ana kadar erteleneceği söylenebilecektir. Ancak yine de her ülkenin bu vürüse karşı aldığı tedbirlerin ve buna bağlı olarak virüsün kontrol altına alınma süresinin birbirinde farklı olabilmesi nedeniyle, tarafların mevcut kira sözleşmeleriyle bağlı kalmaya tahammül etmeleri gereken sürenin ne kadar olduğunu şimdiden söylemek pek mümkün gözükmemektedir.

B. Ayıp Bakımından

Çıkarılan genelge ile belirli nitelikteki işyerlerinin faaliyetlerinin durdurulmasıyla kiralananda hukuki ayıp ortaya çıktığı ve böyle bir durumda kiracının TBK m.305’e dayanarak kira bedelinin indirilmesini talep edebileceği de ifa edilmektedir. Ayıp hükümlerine dayanarak bedelin indirilmesi seçimlik hakkına başvurabilmek için kiraya verenin kusuru şartının aranmaması sebebiyle cazip görünen bu yola başvurmak kanaatimizce pek mümkün görünmemektedir. Zira yukarıda yaptığımız ayırıma göre kiracının yürüteceği faaliyetin sözleşmede belirtilmediği ya da en azından kiraya veren tarafından bilinmediği durumlarda, kiraya verenin borca aykırı davranışı söz konusu olmayacağından, burada bir ayıptan bahsetmek de mümkün olamayacaktır. Diğer durumda ise ifanın geçici de olsa imkânsızlığından bahsedildiğinden, ifanın yapılamadığı bir durumda bunun ayıplı olduğu da söylenemeyecektir.

C. Aşırı İfa Güçlüğü

Genelgenin kiraya verenin borcunun ifasını imkânsızlaştırmadığının kabul edildiği hallerde, kiracı faaliyet gösterememesine ve kazanç elde edememesine rağmen kira bedelini ödemek zorunda kalacağından, ortaya çıkan bu risk kiracının omuzlarına yüklenmekte; buna karşın geçici imkânsızlığın var olduğunun kabul edildiği hallerde ise, kiracı bu imkânsızlık ortadan kalkıncaya kadar kira bedelini ödemekten kaçınabileceğinden bu sefer de bu olumsuz sonuca kiraya veren katlanmak zorunda bırakılmaktadır.

Ortada bir imkânsızlığın olmadığı ve kiracının kira bedelini ödemeye devam etmek zorunda kaldığı durumlarda, kiracı TBK m.138’e dayanarak uyarlama talep edebilecektir. Bu hükme göre,

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Buna göre yaşanılan dönemin sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyecek olağanüstü bir durumdan kaynaklandığını, bunun kendisinden kaynaklanmadığını ve beklenmeyen bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada var olan şartları kendisi aleyhine, kendisinden ifa beklenemeyecek şekilde ağırlaştırdığını ileri sürerek uyarlama talep edebilecektir.

Ancak kiralananı hazır bulundurma borcunun imkânsızlaşmadığının, dolayısıyla kiracının kira bedeli ödeme borcunun devam ettiğinin söylendiği durumlarda kiracıya tanınan TBK m.138’e başvurma imkânı, geçici imkânsızlığın bulunduğunun söylendiği hallerde kira bedelinden geçici bir süre mahrum kalacak kiraya veren için söz konusu olmayacaktır. Bu halde kiraya verenin elinde sadece TBK m.331 kozu kalmaktadır. Bu durumun adaletsiz bir sonuca yol açtığı söylenebilse de durum budur. Üstelik kira sözleşmeleri bakımından geçici imkânsızlık, diğer birçok sözleşme türünde yaşanabilecek geçici imkânsızlıktan farklı bir durumu ortaya çıkaracaktır. Yine Covid 19 tedbirleri bakımdan getirilen tedbirlerden biri ile ilgili örnek vermek gerekirse; örneğin bir hizmet sözleşmesi kapsamında işgörme borcu altına girmiş 65 yaş üstü bir kişi, getirilen yasakla evden çıkamadığı için borcunu ifa edemezse ortaya bir geçici ifa imkânsızlığı çıkacak ve bu kişinin borcunu ifa etmesi bu tedbirin ortadan kalktığı ana kadar ertelenecektir. Ancak bu durumda işgörme ediminden mahrum kalan işveren, kendi edimini de yerine getirmekten kurtulacaktır. Oysa geçici imkânsızlığın sonuçları kira sözleşmelerinin niteliği gereği daha farklıdır. Zira bu sözleşmelerde, yaşanan geçici imkânsızlık sebebiyle kira bedelinden bu süreç ortadan kalkıncaya kadar mahrum kalacak olan kiraya veren, bu süre zarfında kiralanan üzerinde herhangi bir şekilde tasarruf edememektedir. Tüm bu sebeplerle, böyle bir durumda kiraya verenin kiracıya, uyarlamayı kabul etmesi ya da sözleşmeyi feshetmesine dair bir seçimlik hak sunabileceğinin kabul edilmesi, bu süreçte adaletli bir çözüm olarak görünmektedir.

II. 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesinin ve 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı’nın Kira Bedellerinin Ödenmesine Etkisi

26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un^[1] “Geçici Madde 2” hükmüne göre,

“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

İlk olarak anılan kanun hükmünün sadece işyeri kira bedelleri açısından uygulanacağını belirtmek isteriz. Hüküm, çatılı-çatısız işyeri ayrımı olmaksızın bütün işyeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulacaktır. İşyeri kira sözleşmeleri haricinde kalan diğer kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenen süre içinde ödenmemesi konusunda mevcut düzenlemede bir değişiklik bulunmamaktadır.
İkinci olarak da, anılan hüküm kira bedellerinin ödenmemesine ilişkin olmayıp sadece ödenmemesi durumunun (kiracının kira bedellerini ödemede temerrüdü halinde) fesih ya da tahliye sebebi olmayacağına ilişkindir. Dolayısıyla kiracının belirlenen süre içinde kira bedelini ödeme borcu devam edecektir.

İşyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenen sürelerde ödenmemesi durumunu sözleşmenin feshi ve tahliye sebebi olarak aşağıda ayrı ayrı değerlendirmiş bulunmaktayız.

A. Sözleşmelerin Feshi Açısından (TBK m. 315)

Kural olarak kira sözleşmesinde kiracının asli borcu kira bedelinin ödenmesidir. Kiracının bu asli borcunu yerine getirmeyerek kira bedelini ödemede gecikmesi halinde, sürekli bir borç ilişkisi olan kira sözleşmesinin feshi, Türk Borçlar Kanunu’nun “kiracının temerrüdü” başlıklı 315. madde hükmünde düzenlenmiştir. TBK m. 315/f.1’e göre, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” (Konu hakkında ayrıntılı açıklamalar için bkz. Ural Çınar, Nihal, Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, İstanbul 2014, s.243 vd.).

TBK m. 315, kiracının kira bedelini ya da yan gideri ödemede temerrüde düşmesi halinde kiraya verene, sözleşmeyi feshetme imkânı tanımaktadır. Kiraya veren, bu hakkını kullanabilmek için kiracıya, konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı olarak en az 30 (otuz) gün, diğer kiralarda 10 (on) gün süre vermeli ve bu sürede de kiracı bedeli ödemediği takdirde sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu çerçevede mevcut düzenleme bu şekilde olmakla birlikte, 7226 Sayılı Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi halinde, kiraya veren bu hükümden yararlanamayacak ve kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

B. Tahliye Açısından

Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Bu düzenleme ile kiraya veren, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, sürekli olarak borcunu zamanında ödemeyen kiracıya karşı, kira süresinin sonunu beklemeksizin tahliye imkânına sahip olacaktır.

7226 Sayılı Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi üzerine, kiraya verenlerce TBK m.315 hükmü anlamında yapılacak ihtarlar neticesinde kiracı, verilen süre içinde kira bedelini ödemiş olsa bile yapılan bu ihtar, TBK m. 352 /f.2 anlamında bir haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir. Dolayısıyla belirlenen zaman dilimi içerisinde yapılmış olan ya da yapılacak olan ihtarlar, haklı ihtar olarak kabul edilemeyecek ve kiraya verenlere “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açma imkânı sağlamayacaktır.

C. Kiracının Kira Bedellerini Ödememesinin Süreç Açısından Hukuksal Sonuçları

Yukarıda da ifade ettiğimiz gibi, 7226 Sayılı Kanun Geçici 2. Maddesi, kira bedellerinin ödenmesini engelleyen bir hüküm değildir. Dolayısıyla kiracı, kira bedeli borçlusu, kiraya veren de kira bedeli alacaklısı olmaya devam edecektir. Bu durumda alacak hakkına sahip olan kiraya veren ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte talep edebilecektir.

Ancak, 2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’na göre (22.03.2020, RG 31076) “Ekli ‘İcra ve İflâs Takiplerinin Durdurulması Hakkında Karar’ın yürürlüğe konulmasına, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 330 uncu maddesi gereğince karar verilmiştir.

MADDE 1 - (1) COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir."

Görüldüğü gibi anılan karar ile, 30.4.2020 tarihine kadar nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına karar verilmiştir. Buna göre, kiracının kira bedelini ödemede geciktiği durumda, kiraya veren en erken (belirtilen sürenin uzatılmaması ihtimalinde) 01.05.2020 tarihi itibariyle takip başlatabilecektir. Bu durumda kiraya verenin ödeme emri haricinde ihtar göndermesinin hukuki yararı olmayacaktır. Zira, ihtar ile verilen sürenin sonu itibariyle işyeri kiralarında sözleşmeyi feshedemeyecek olup, bütün kira sözleşmeleri açısından da ödenmeyen kira bedelinin ihtar ile talep edilmesi durumunda kiracının verilen sürede kira bedelini ödememesinin herhangi bir yaptırımı olmayacaktır.

30.04.2020 tarihinden sonra, kira bedelinin ödenmesi için kiracıya gönderilen ödeme emrinde ya da ihtarda kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 (otuz) gün, diğer kiralarda 10 (on) gün olacaktır. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır.

Bu durumda işyeri kira sözleşmelerinde kiracı;

takibin devamını önlemek adına kira bedelini ödemek isterse, en geç kendisine bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren verilen sürenin sonuna kadar ödeme (faizi ile birlikte) yapabilecektir,
kira bedelini belirlenen sürede de ödemediği durumda, icra takibi kesinleşecek ve takip devam edecektir. Ancak bedelin ödenmemesi, 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi uyarınca, TBK m.315 anlamında sözleşmenin feshi sebebi olmayacaktır.

D. Konut Kiralarında Durum

Kira sözleşmesinde kiralananın niteliği “konut” olduğu durumda, TBK m. 315 ve m. 352/f.2 uygulanmaya devam etmekle birlikte, az yukarıda belirtmiş olduğumuz İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca ödenmeyen kira bedelleri için kiracının kira bedelini ödemede geciktiği durumda, kiraya veren en erken (belirtilen sürenin uzatılmaması ihtimalinde) 01.05.2020 tarihi itibariyle takip başlatabilecektir. Ödeme emrinde ya da ihtarda kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya verilecek süre de en az 30 (otuz) gün olacaktır. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır. Belirtilen sürede kiracı kira bedelini ödemez ve kiraya veren gönderdiği ihtarda belirlenen sürede bedelin ödenmemesi halinde sözleşmeyi sona erdireceği beyanında bulunmuş ise, verilen sürenin sonunda ihtarda sözleşmeyi sona erdireceğine ilişkin beyanda bulunmamış ise de sürenin sonunda bildireceği fesih beyanıyla kira sözleşmesine son verebilecektir.

Kiracının, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için kendisine verilen sürede (en az 30 gün) kira bedelini ödemesi halinde de yapılan ihtar, “haklı ihtar” olarak değerlendirilebilecek ve bu durum TBK m. 352/f.2 anlamında bir tahliye sebebi oluşturacaktır.

Bir kişinin işyerinin ve oturduğu konutunun kiralık olduğu varsayımında, başka bir ifadeyle işyeri açısından işyeri kiracısı, konutu açsından da konut kiracısı olduğu durumda, Covid-19 salgın hastalığının yaşandığı şu günlerde, işlerinin bozulması ve ekonomik sıkıntıya düşüp işyeri ve konut kira bedellerini ödeyememesi ihtimalinde, bu durum işyeri kira sözleşmesinin feshi ya da tahliye sebebi olmayacak iken, konut kirasının feshi ya da tahliyesi sebebi olabilecektir. Bu durum da netice itibariyle çok hakkaniyetli bir sonuç doğurmayacaktır. Bu nedenle işyerleri açısından getirilen benzer düzenlemenin konut kiraları açısından da getirilmesi gerektiğini düşünmekteyiz.

Dipnotlar

RG 26.03.2020T. S. 31080 (Mükerrer) ↩︎