Konunun Antalya İli Özelinde İncelenmesi
Giriş
Rusya ile Ukrayna arasında 2014 yılından beri süregelen bir çatışma söz konusudur. Ancak 2022 yılında meydana gelen gelişmeler daha önce yaşananlardan farklıdır. 21 Şubat 2022’de Rusya, Donetsk ve Luhansk Halk Cumhuriyetlerini bağımsız devletler olarak tanıdığını açıklamış ve devamında Rusya Ukrayna’ya karşı askeri operasyon başlatmıştır[1]. Bu operasyon büyük bir göç dalgasını da beraberinde getirmiştir. Birleşmiş Milletler Mülteciler Yüksek Komiserliği (UNHCR) tarafından hazırlanan rapora göre, 12,6 milyona yakın kişi yaşam alanını terk etmiştir[2]. Avrupa Birliği ülkelerinde kayıtlı olan toplam mülteci sayısı 7,3 milyondur. 19 Mayıs 2022 tarihinde güncellenen verilere göre ise bölgeden Türkiye’ye gelen mülteci sayısı 145.000’dir[3].
Türkiye’de bu göç dalgasından en çok etkilenen şehir Antalya olmuştur. Antalya Ticaret ve Sanayi Odası (ATSO) Başkanı Davut Çetin tarafından 31 Mart 2022 tarihinde yapılan açıklamada, Ocak ve Şubat aylarında gerçekleşen 9 bin konut satışının 2 bininin yabancılara yapıldığı, Antalya’da Rusya vatandaşı sayısının 50 bine, Ukrayna vatandaşı sayısının ise 10 bine yaklaştığı belirtilmiştir[4]. Antalya Valisi Ersin Yazıcı tarafından 27 Eylül 2022 tarihinde yapılan açıklamaya göre yaklaşık 50 bin Rusya vatandaşı ile 18 bin 495 Ukrayna vatandaşı geçici ikamet izni almıştır[5]. Aileleriyle birlikte Antalya’ya gelenlerin bir kısmı tanıdıklarının evine yerleşmiş, bir kısmı ise konut satın alma ya da kiralama yolunu tercih etmiştir. İşte bu durum, özellikle Antalya’da konut fiyatlarının ve kira bedellerinin kısa süre içinde çok büyük oranda artmasına sebep olmuştur.
Türkiye’de ve özellikle Antalya’da kira bedellerinde meydana gelen artış bir süredir gündemi meşgul etmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifasının istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa, borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde ise borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Yaşanan gelişmeler sebebiyle kiraya verenin TBK md. 138 hükmü uyarınca uyarlama talep edip edemeyeceği merak edilmektedir. Bu çalışmanın amacı, Rusya-Ukrayna Savaşı ve buna bağlı göç dalgası sebebiyle kiraya veren tarafından kira bedelinin uyarlanmasının (artırılmasının) talep edilip edilemeyeceğinin tartışılmasıdır. Türkiye’de bu göç dalgasından en çok etkilenen şehir Antalya olduğundan, konu ayrıca Antalya İli özelinde incelenmiştir.
I. TBK md. 138 Uyarınca Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması
A. Uyarlama Kavramı
Bir sözleşme kurulduktan sonra, içerdiği koşullarda önemli değişiklikler meydana gelebilir. Sonradan ortaya çıkan bu değişiklikler, sözleşmenin kurulduğu zamanda mevcut olan ve taraflarca göz önünde bulundurulan koşullardan esaslı derecede farklı olabilir. Böyle bir durumda, bir tarafın borçlandığı edimin değeri son derece yükselirken, karşı tarafın edimi değerini kaybeder; edimler arasındaki denge ve eşitlik bozulur; işlem temeli çöker[6]. Sözleşme koşullarının, sözleşmenin kurulmasından sonra önemli ölçüde değişerek işlem temelinin kısmen veya tamamen çökmesi halinde, adalet duygusuna ve dürüstlük kurallarına dayanılarak, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanabileceği kanun koyucu tarafından kabul edilmektedir. “Aşırı ifa güçlüğü” kenar başlıklı TBK md. 138 hükmü, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasına ilişkin genel hükümdür.
TBK md. 138 uyarınca, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifasının istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa, borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Uyarlama, dar anlamda uyarlama ve geniş anlamda uyarlama olmak üzere ikiye ayrılır[7]. Uyarlama, kural olarak, sözleşmenin içeriğinin, yani tarafların hak ve borçlarının değiştirilmesi şeklinde olur[8]. Sözleşmenin içeriğinin değişikliklere uyarlanması, dar anlamda uyarlamadır. Sözleşmenin süresinin uzatılması veya kısaltılması da bir uyarlama sorunudur[9]. Sözleşmenin, hem içeriği hem de süresi yönünden yeni şartlara uyarlanması ise geniş anlamda uyarlamayı ifade eder; uyarlama kavramı da geniş anlamda ele alınmalıdır[10]. Böylece, uyarlama sonunda ya sözleşmenin içeriğinin değiştirilmesine ya da süresinin uzatılıp kısaltılmasına karar verilir[11]. Sözleşmenin vaktinden önce feshi de hukuki niteliği itibariyle sözleşmenin süresinde yapılan bir değişikliktir[12].
Sözleşmenin değişen koşullara nasıl uyarlanacağı, taraflarca önceden açık veya örtülü olarak belirlenmiş olabilir[13]. Bu durumda, iradi uyarlama söz konusudur[14]. Bazı hallerde, sözleşmenin değişen koşullara nasıl uyarlanacağı, kanun koyucu tarafından belirlenmiştir. Bu durumda ise kanuni uyarlama söz konusu olur[15]. Türk Borçlar Kanunu’nda, bazı sözleşmelerin değişen koşullara nasıl uyarlanacağına ilişkin hükümler yer almaktadır. Bu hükümler, bazen olumlu uyarlama kuralları içerirken, bazen de olumsuz uyarlama kuralları içerir[16]. Olumlu uyarlama kuralları, sözleşmenin değişen koşullara nasıl uyarlanacağını belirler[17]. Örneğin TBK md. 369 ve md. 617 hükümleri sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması bakımından, sözleşmenin süresinde değişiklik yapılmasını öngören olumlu uyarlama kuralları içeren hükümlerdir. Buna karşılık, koşulların değişmesine rağmen sözleşmenin değişmeyeceğini, aynen geçerli olmaya devam edeceğini öngören, başka bir deyişle, değişen koşullar karşısında uyarlamayı reddeden, yasaklayan kurallara ise olumsuz uyarlama kuralları denir[18]. Örneğin TBK md. 575 hükmü, olumsuz uyarlama kuralı içeren bir hükümdür. TBK md. 575 uyarınca ardiyeci, ticari malları genel saklama sözleşmesinde olduğu gibi geri vermekle yükümlüdür. Ancak saklayanın sözleşmede öngöremeyeceği sebeplerle, süresinden önce geri verme yetkisi bulunduğu durumlarda bile ardiyeci, kararlaştırılmış sürenin sonuna kadar malları korumak zorundadır. TBK md. 575 hükmü, değişen koşullara rağmen, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmayacağını, başka bir deyişle koşullar değişmiş olsa bile sözleşmenin aynen geçerli olacağını öngörmektedir.
Sözleşmenin değişen koşullara nasıl uyarlanacağının taraflarca önceden açık veya örtülü olarak belirlenmediği, bunun yanı sıra sözleşmenin değişen koşullara nasıl uyarlanacağı konusunda kanun koyucu tarafından öngörülmüş olumlu veya olumsuz bir uyarlama kuralının da bulunmadığı hallerde, sözleşmede uyarlama boşluğu söz konusu olur[19]. Böyle bir durumda, uyuşmazlık halinde hâkim, bu boşluğu doldurmak zorundadır[20]. Buna, hâkim tarafından sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması denir[21]. Aslında, gerçek anlamda uyarlama budur. Hâkim tarafından sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması, TBK md.138’de düzenlenmektedir.
B. Koşulları
Hâkim tarafından sözleşmenin değişen koşullara uyarlanabilmesi için, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum söz konusu olmalıdır[22]. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bu olağanüstü durum, uyarlama talebinde bulunan taraftan kaynaklanmamalıdır[23]. Ayrıca bu olağanüstü durum, edimler arasındaki eşitlik ve dengeyi, uyarlama talep eden taraftan ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede bozarak işlem temelinin çökmesine neden olmalıdır[24]. Edimler henüz ifa edilmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmalıdır[25]. Sözleşme koşulları aleyhine değişen taraf, hâkimden uyarlamayı talep etmelidir[26]. Ayrıca taraflar arasında söz konusu olan sözleşme bakımından, uyarlama boşluğu söz konusu olmalıdır[27].
Uyarlama boşluğu karşısında hâkim, TMK md. 1 f. 2 uyarınca, önündeki somut uyuşmazlığı çözmeye yönelik bir hukuk kuralı yaratmalıdır[28]. Hâkim, kural koyarken TMK md. 2’de düzenlenen dürüstlük kuralını esas almalıdır[29]. Bu kural çerçevesinde hâkim, tarafların farazî iradelerini araştırıp tespit etmeli ve bu tespite göre, sözleşmeyi değişen koşullara uyarlamalıdır[30].
Uyarlama, edim yükümlülüğünün azaltılması veya karşı edimin artırılması şeklinde yapılabileceği gibi, sözleşmenin süresinin kısaltılması veya uzatılması şeklinde de olabilir[31]. Hâkim, sözleşmenin sona erdirilmesine veya değişen koşullar karşısında, sözleşmenin içeriğinin değişmeyeceğine, aynen geçerli olmaya devam edeceğine de karar verebilir; bu durumda, olumsuz uyarlama söz konusu olur[32].
II. Rusya-Ukrayna Savaşının Kira Sözleşmelerine Etkisi
Yukarıda da ifade edildiği üzere, Rusya ile Ukrayna arasında 2014 yılından beri süregelen bir çatışma söz konusudur. Ancak 2022 yılında meydana gelen gelişmeler daha önce yaşananlardan farklıdır. 2022 yılında Rusya tarafından Ukrayna’ya karşı başlatılan askeri operasyon büyük bir göç dalgasını da beraberinde getirmiştir. Türkiye’ye gelen mülteci sayısı 145.000’dir[33]. Türkiye’de bu göç dalgasından en çok etkilenen şehir ise Antalya’dır. Antalya Valisi Ersin Yazıcı tarafından 27 Eylül 2022 tarihinde yapılan açıklamaya göre yaklaşık 50 bin Rusya vatandaşı ile 18 bin 495 Ukrayna vatandaşı geçici ikamet izni almıştır[34]. Aileleriyle birlikte Antalya’ya gelenlerin bir kısmı tanıdıklarının evine yerleşmiş, bir kısmı ise konut satın alma ya da kiralama yolunu tercih etmiştir. Bu durum, özellikle Antalya’da konut fiyatlarının ve kira bedellerinin kısa süre içinde çok büyük oranda artmasına sebep olmuştur.
Antalya, hem yerli hem de yabancı turistler için her zaman bir cazibe merkezi olmuştur Antalya Valiliği tarafından açıklanan verilere göre son 10 yılda Antalya’ya gelen turist sayısı aşağıdaki tabloda belirtildiği gibidir[35].
Tablo incelendiğinde, 2022 yılında Antalya’ya gelen turist sayısının pandemiden önceki yıllara yakın olduğu, esasen bu sayının ortalamanın çok da üzerinde olmadığı görülmektedir. Ancak 2022 yılında Antalya’da yerleşik yabancı nüfusta önemli bir artış meydana gelmiştir. Şöyle ki Anadolu Ajansı tarafından 5 Şubat 2021 tarihinde açıklanan verilere göre Antalya’da yerleşik yabancı nüfusu 94.294 olup, Rusya vatandaşları ilk sırada yer almaktadır[36]. Anadolu Ajansı tarafından 12 Şubat 2022 tarihinde açıklanan verilere göre ise Antalya’da yerleşik yabancı nüfusu 136.946 olmuş ve yine ilk sırada Rusya vatandaşları yer almıştır[37]. ATSO Yönetim Kurulu Üyesi Mustafa Ayanoğlu tarafından 17 Nisan 2022 tarihinde yapılan açıklamada da savaş sonrasında konut talebinin arttığı, konut stokunun tükendiği, arz-talep dengesinin bozulduğu, yabancıya konut satışının hızla arttığı belirtilmiştir[38]. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre ekim ayı itibariyle Antalya’da satışı yapılan 55.066 konutun 14.656 adedinin yabancılar tarafından satın alındığı, Antalya’ya yerleşen yabancıların buraya yatırım yapmaya ve kent ticaretinde rol almaya başladığı, ATSO verilerine göre 16 Eylül 2022 itibariyle Antalya’da yabancıların kurduğu şirket sayısının 5.317 olduğu ulusal basında yer alan haberlere konu olmuştur[39]. Hatta göç dalgası neticesinde Antalya’nın bazı ilçelerinin demografik yapısının değiştiği, özellikle Konyaaltı ilçesinde yerleşik yabancı sayısının tüm nüfusa oranının oldukça yüksek olduğu bildirilmektedir. İşte bu durum, özellikle Antalya’da konut fiyatlarının ve kira bedellerinin kısa süre içinde çok büyük oranda artmasına sebep olmuştur.
Özel bir kuruluş tarafından oluşturulan Mayıs 2022 Emlak Endeksi raporuna göre Türkiye’de kira artış oranı en yüksek olan yerler Antalya ilçeleri olan Muratpaşa, Konyaaltı ve Alanya olarak tespit edilmiştir[40]. TCMB Veri Yönetişimi ve İstatistik Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan Konut Fiyat Endeksi raporuna göre[41] 2022 yılı Eylül ayında konut fiyat endeksi Antalya, Burdur ve Isparta bölgesi için bir önceki yılın aynı ayına göre % 235,8 oranında artmıştır. Türkiye ortalaması ise % 189,2’dir.
Bu aşamada üzerinde durulması gereken husus, Rusya-Ukrayna Savaşının ve buna bağlı göç dalgasının taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olup olmadığıdır. Zira TBK md. 138 hükmünün uygulanabilmesi için sözleşme yapılırken mevcut şartların daha sonradan değişmesi gerekir. Sözleşmenin uyarlanması, yalnızca sözleşme akdedildikten sonra şartların değişmesi halinde mümkündür. İşlem temelinin çökmesi olarak ifade edilen bu koşul gereğince uyarlama, sadece sözleşme yapıldıktan sonra mevcut şartlarda bir değişiklik meydana gelmesi halinde söz konusu olabilir.
TBK md. 138 hükmü, tüm durum değişikliklerinde uygulanmaz. Sözleşmenin uyarlanması için durum değişikliği olağanüstü ve öngörülemez nitelikte olmalıdır. Doktrinde[42], ekonomik kriz, savaş, deprem ve sel gibi yıkıcı olayların olağanüstü durum teşkil ettiği kabul edilmektedir.
Olağanüstü bir durumdan bahsedebilmek için mutlaka sosyal bir felaket yaşanması gerekli değildir[43]. Yalnızca taraflara etki eden veya tarafları ilgilendiren değişiklikler de olağanüstü özelliğe sahip olabilir. Durum değişiklikleri, sosyal boyutta veya şahsi boyutta olsa da olağanüstü değişiklik olarak kabul edilebilir. Çünkü durum değişikliğine olağanüstü niteliğini veren, bu değişikliğin kaç insanı etkilediği değil, sözleşmedeki borçlar arasındaki dengeyi bozma ölçüsüdür. Durum değişikliği, borçlar arasındaki dengeyi önemli ölçüde bozmuşsa, etki alanına bakılmaksızın, olağanüstü nitelikte olduğu kabul edilmelidir.
Rusya-Ukrayna Savaşı ve buna bağlı göç hareketi de şüphesiz taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen sözleşme harici olağanüstü bir durumdur. Göç dalgasından sonra kira bedellerinde meydana gelen artış oranlarına bakıldığında, bu durumun mevcut kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengeyi önemli ölçüde bozduğu söylenebilir. Antalya İli özelinde ise göç dalgasından sonra kira bedellerinde çarpıcı bir artış söz konusudur. Antalya İli özelinde mevcut kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin daha çok bozulduğu ileri sürülebilir.
III. Kiraya Verenden Edimin İfasının Beklenemez Olması
TBK md. 138 uyarınca, sözleşmenin uyarlanabilmesi için olağanüstü durum, edimler arasındaki eşitlik ve dengeyi, uyarlama talep eden taraftan ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede bozarak işlem temelinin çökmesine neden olmalıdır[44]. Başka bir deyişle taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum değişikliği karşısında aynen ifa talebi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmelidir.
İfanın dürüstlük kuralı uyarınca beklenemezliği, olayın bütün nitelikleri göz önüne alınarak belirlenir. Durum değişikliği halinde aynen ifada ısrar edilmesinin dürüstlük kuralı gereğince borçludan beklenemeyeceği kanaatine varılması halinde hâkim, sözleşmeyi uyarlar. Aksi durumda, uyarlama talebi kabul edilmez. Dürüstlük kuralı uygulanırken hâkimin geniş takdir yetkisi bulunmaktadır. Edimler dengesinin “aşırı derecede” bozulmuş olması halinde, ifanın dürüstlük kuralı gereğince beklenemez hâle geldiği kabul edilmektedir[45].
Kira sözleşmesinin uyarlanması için, öngörülemeyen olağanüstü haller sebebiyle kiraya veren ve kiracının borçları arasındaki sözleşme dengesinin aşırı ve açık bir biçimde bozulması veya kiraya veren ya da kiracının aşırı ifa güçlüğüne düşmesi gerekmektedir. Bu dengesizliğin aşırı olmaması durumunda, uyarlama mümkün olmayacaktır[46].
TBK md. 138’de belirtilen koşulların gerçekleşmesi halinde, kiracı da kiraya veren de uyarlama talep edebilir[47]. Bilindiği üzere kiracılar tarafından pandemi sebebiyle uyarlama davaları açılmıştır. Şimdi de kiraya verenler tarafından savaş sebebiyle sözleşmenin uyarlanması talep edilmektedir.
Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Kira sözleşmesi, sürekli borç doğuran bir sözleşmedir ve kira sözleşmesinde kira bedeli, kira konusu şeyin kullanılması ve ondan faydalanılması karşılığında ödenir[48]. Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK md. 301). Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum karşısında kira sözleşmesindeki edimler arasındaki denge aşırı derecede bozulabilir ve kiraya verenden mevcut kira bedeli karşılığında kendi borcunu aynen ifasının beklenmesi başka bir deyişle kiraya verenden mevcut kira bedeli karşılığında kiracının kiralananı kullanmasına katlanmasının beklenmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. İşte böyle bir durumda kiraya veren de sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Kiralanan şeyin değerinin daha önce öngörülmeyen olağanüstü bir sebeple aşırı derecede artması halinde durum böyledir[49]. Yukarıda da belirtildiği üzere, TCMB Veri Yönetişimi ve İstatistik Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan Konut Fiyat Endeksi raporuna göre[50] 2022 yılı Eylül ayında konut fiyat endeksi Antalya, Burdur ve Isparta bölgesi için bir önceki yılın aynı ayına göre % 235,8 oranında artmıştır. Türkiye ortalaması ise % 189,2’dir.
IV. İhtirazı Kayıt Koşulu
Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 05.05.2011 tarihli ve E. 2010/17858 K. 2011/7265 sayılı kararında[51] belirtildiği üzere, borçlu değişen hal ve şartlara rağmen edimini ihtirazı kayıt koymaksızın ifa etmişse uyarlama talebinde bulunamaz. Gerçekten de TBK md. 138 hükmü uyarınca aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama talep edilebilmesi için borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş olması ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak borcunu ifa etmiş olması gerekir. Peki, bu koşul kiraya veren tarafından açılacak olan uyarlama davası bakımından nasıl uygulanır? Bir örnek üzerinden konuyu ele alalım. Taraflar arasında bir konut kira sözleşmesinin bulunduğunu varsayalım. Acaba Rusya-Ukrayna Savaşının ve buna bağlı göç dalgasının başlamasından sonra ihtirazı kayıt koymaksızın başka bir deyişle ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutmaksızın kiracı tarafından yapılan kira bedeli ödemelerini kabul etmesi halinde kiraya veren bu savaş sebebiyle kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilir mi?
Önemle belirtmek gerekir ki yeni koronavirüsün (Covid-19) Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020 tarihinde pandemi ilan edilmesinden sonra dahi ihtirazı kayıt konmaksızın ödenen işyeri kira bedelleri için de kiracının uyarlama talep edebileceği kabul edilmektedir[52]. Zira uyarlama talebi için sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması tek başına yeterli değildir, bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi gerekir. Başka bir deyişle olağanüstü durumun sözleşme üzerindeki olumsuz etkilerinin ortaya çıkması gerekir.
O halde Rusya-Ukrayna Savaşının başladığı tarihi bir milat kabul edip, bu tarihten sonra ihtirazı kayıt konmaksızın yapılan ödemeler için uyarlama talep edilemez deyip konuyu kestirip atmak mümkün değildir. Kiraya verenin kiralananı kullandırma ve sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli durumda bulundurma borcunun sürekli edim niteliğinde olduğu ve bu süreçte kiracının kiralananı kullanmaya devam ettiği dikkate alındığında, kiraya verenin uyarlama talebinde bulunamayacağının ileri sürülmesi hakkaniyete aykırıdır[53]. Uyarlama davasında önemli olan uyarlanmamış bir edimin ifasının borçludan beklenebilir olmadığının tespitidir; ifanın beklenemez olduğu andan itibaren hem ifa edilmiş hem de henüz ifa edilmemiş edimlerin uyarlanması istenebilir[54]. Buna göre Rusya-Ukrayna Savaşından sonra ihtirazı kayıt konulmaksızın kira bedeli ödemelerinin kabul edilmesi halinde dahi kiraya veren tarafından uyarlama talep edilebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.12.2018 tarihli ve E. 2017/4763 K. 2018/13351 sayılı kararında[55] da belirtildiği üzere, kiraya verenin artış şartı uygulamadan ödenen kira bedellerini ihtirazı kayıt koymadan alması, kira bedeli konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez ve kiraya verenin fark kira alacağı istemesine de engel teşkil etmez.
V. Kira Sözleşmesinin Uyarlanmasının Kira Bedelinin Tespitinden Ayırt Edilmesi
Rusya-Ukrayna Savaşıyla ortaya çıkan göç dalgası ve bunun sonucunda kira bedellerinde meydana gelen artış sebebiyle kiraya verenler bu savaştan önce kurulan ve hâlihazırda devam eden sözleşmelerde kira bedelini artırmanın bir yolunu bulmaya çalışmaktadır. Bu noktada kira bedelinin tespiti davası ile uyarlama davasının birbirine karıştırıldığı ve kiraya verenlerin kira bedelinin tespiti davasına yöneldiği görülmektedir. Her ne kadar uygulamada karıştırılsa da hatta bir kavram diğerinin yerine kullanılsa da kira sözleşmesinin uyarlanması davası ile kira bedelinin tespiti davası birbirinden farklıdır.
Sözleşmede kira bedelinin ne kadar artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunabilir. Bu durumda tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır[56] (TBK md. 344 f. 1). Sözleşmede kira bedelinin ne kadar artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa kira bedeli bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir[57] (TBK md. 344 f. 2). Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK md. 344 f. 3 c. 1). Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir (TBK md. 344 f. 3 c. 2). Uygulamada bu davaya kira bedelinin tespiti davası denmektedir[58]. Kira bedelinin tespiti davasıyla bir kira yılına ilişkin kira bedeli tespit edilmektedir[59].
Kira bedelinin uyarlanması ise ancak aşırı ifa güçlüğü halinde talep edilebilir[60]. TBK md. 138 hükmü, bütün sözleşme ilişkilerine uygulanabilme imkânına sahip genel bir düzenlemedir[61]. TBK md. 138’de hükme bağlanan koşulların gerçekleşmesi halinde bu dava açılabilir, her iki taraf da hem kiracı hem de kiraya veren kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir[62]. Kira bedelinin uyarlanmasının talep edilebilmesi için sözleşmenin taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumdan önce kurulmuş olması gerekir. Bunun dışında durum değişikliğinin uyarlama talep eden taraftan kaynaklanmaması ve olağanüstü durum karşısında borcun aynen ifasının dürüstlük kuralı uyarınca kendisinden beklenememesi gerekir[63]. Son olarak edimler henüz ifa edilmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmalıdır[64].
Sonuç
Her ne kadar Rusya ile Ukrayna arasında 2014 yılından beri süregelen bir çatışma söz konusu olsa da 2022 yılında meydana gelen gelişmeler daha öncekilerden farklıdır. 2022 yılı Şubat ayında Rusya tarafından Ukrayna’ya karşı başlatılan askeri operasyon beraberinde bir göç dalgasına sebep olmuş ve bu göç dalgası hem Avrupa’yı hem de Türkiye’yi etkilemiştir. Türkiye’de bu göç dalgasından en çok etkilenen şehir ise Antalya’dır.
2022 yılında Antalya’ya gelen turist sayısı pandemiden önceki yıllara yakındır, esasen bu sayı ortalamanın çok da üzerinde değildir. Ancak 2022 yılında, göç dalgası sebebiyle Antalya’da yerleşik yabancı nüfusta önemli bir artış meydana gelmiştir. İşte bu durum, özellikle Antalya’da konut fiyatlarının ve kira bedellerinin kısa süre içinde çok büyük oranda artmasına sebep olmuştur.
TBK md. 138 uyarınca, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifasının istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa, borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Rusya-Ukrayna Savaşı ve buna bağlı göç hareketi de taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen sözleşme harici olağanüstü bir durumdur. Göç dalgasından sonra kira bedellerinde meydana gelen artış oranlarına bakıldığında, bu durumun mevcut kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengeyi önemli ölçüde bozduğu, Antalya İli özelinde ise göç dalgasından sonra kira bedellerinde çarpıcı bir artışın söz konusu olduğu ve yine Antalya İli özelinde mevcut kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin daha çok bozulduğu ileri sürülebilir. Şu durumda kiraya verenden mevcut kira bedeli karşılığında kiracının kiralananı kullanmasına katlanmasının beklenmesi de dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. Buna bağlı olarak da hâkimden mevcut kira sözleşmesine müdahale etmesi ve kira bedelini artırması talep edilebilir.
Dipnotlar
Rusya-Ukrayna Savaşı. https://tr.wikipedia.org/wiki/Rusya-Ukrayna_Savaşı adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
The Ukraine Refugee Crisis: Providing Important Historical Context for the Current Situation https://reliefweb.int/report/poland/ukrainian-refugee-crisis-providing-important-historical-context-current-situation adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
Ukraine Refugee Situation. https://data.unhcr.org/en/situations/ukraine adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
Antalya’ya Yeni Bir Göç Dalgası Var (31.03.2022). https://www.haberhurriyeti.com/haber/9814466/antalyaya-yeni-bir-goc-dalgasi-var adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
Antalya Valisi Yazıcı: Yabancılara Geçici İkamet İzni Sayısı Arttı (27.09.2022). https://www.dha.com.tr/yerel-haberler/antalya/antalya-valisi-yazici-yabancilara-gecici-ikame-2137441 adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
Topuz, 2009, s. 247; Baysal, 2009, s. 33-34; Arat, 2006, s. 29; Serozan, 2014, s. 265; Oğuzman ve Öz, 2012, s.199; Eren, 2012, s.480-481. ↩︎
Eren, 2012, s. 482. Dar anlamda sözleşmenin uyarlanması hakkında detaylı bilgi için bkz. Baysal, 2009, s. 251 vd. ↩︎
Oğuzman ve Öz, 2012, s. 204; Eren, 2012, s. 482; Serozan, 2014, s. 272. ↩︎
Eren, 2012, s. 482; Oğuzman ve Öz, 2014, s. 204. ↩︎
Eren, 2012, s. 482. ↩︎
Oğuzman ve Öz, 2012, s. 204; Eren, 2012, s. 482. ↩︎
Serozan, 2014, s. 272; Eren, 2012, s. 482; Oğuzman ve Öz, 2012, s. 205. ↩︎
Topuz, 2009, s. 278; Baysal, 2009, s. 194; Eren, 2012, s. 483; Uygur, 2003, s. 231. Ayrıca uyarlama kayıtları ile taraflar arasında paylaştırılan sözleşme rizikoları hakkında detaylı bilgi için bkz. Topuz, 2009, s. 165 vd. ↩︎
Eren, 2012, s. 483; Arat, 2006, s. 140. ↩︎
Eren, 2012, s. 483; Arat, 2006, s. 154 vd.; Uygur, 2003, s. 231. Tamamlayıcı nitelikteki kanun hükümlerine göre taraflara yüklenen sözleşme rizikoları hakkında detaylı bilgi için bkz. Topuz, 2009, s. 185 vd. ↩︎
Olumlu ve olumsuz uyarlama kayıtları hakkında detaylı bilgi için bkz. Topuz, 2009, s. 166 vd. ↩︎
Eren, 2012, s. 483; Topuz, 2009, s. 166; Arat, 2006, s. 155 vd.; Baysal, 2009, s. 194. ↩︎
Topuz, 2009, s. 166; Arat, 2006, s. 163 vd.; Baysal, 2009, s. 196. ↩︎
Arat, 2006, s. 165; Topuz, 2009, s. 278. ↩︎
Arat’a göre, genel hükümlerle çözülebilecek bir meseleye ilişkin özel bir hüküm bulunmaması, bir boşluğa yol açmaz. Böyle bir durumda hâkimin uyarlamasının dayanağı TMK md. 1 f. 2 değildir; herkesin hakkını kullanırken ve borçlarını ifa ederken uymak zorunda olduğu dürüstlük kuralıdır. Dürüstlük kuralı, hâkime bu yetkiyi doğrudan verir (2006, s. 165). ↩︎
Eren, 2012, s. 484-485. ↩︎
Topuz, 2009, s. 247 vd.; Arat, 2006, s. 95 vd.; Baysal, 2009, s. 147 vd. ↩︎
Arat, 2006, s. 135 vd.; Baysal, 2009, s. 166 vd.; Topuz, 2009, s. 270 vd. ↩︎
Arat, 2006, s. 111 vd.; Baysal, 2009, s. 189 vd.; Topuz, 2009, s. 228 vd. İşlem temelinin çökmüş sayılması hakkında detaylı bilgi için bkz. Serozan, 2014, s. 270 vd. ↩︎
Eren, 2012, s. 486; Oğuzman ve Öz, 2012, s. 572. ↩︎
Baysal, 2009, s. 225; Oğuzman ve Öz, 2012, s. 572-573; Eren, 2012, s. 485. ↩︎
Arat, 2006, s.124 vd.; Topuz, 2009, s. 275 vd.; Eren, 2012, s. 485. Buna risk boşluğu da denir. Çünkü taraflar ve kanun, sözleşmede ortaya çıkan riske kimin katlanacağı hususunda sessiz kalmıştır. Bkz. Baysal, 2009, s. 193. ↩︎
Eren, 2012, s. 486; Topuz, 2009, s. 304 vd. ↩︎
Arat’a göre uyarlamanın özünü dürüstlük kuralı oluşturur (2006, s. 166). ↩︎
Topuz, 2009, s. 305; Eren, 2012, s. 486. ↩︎
Arat, 2006, s. 193; Oğuzman ve Öz, 2012, s. 573; Eren, 2012, s. 486. ↩︎
Uygur, 2003, s. 233; Eren, 2012, s. 486. ↩︎
Ukraine Refugee Situation. https://data.unhcr.org/en/situations/ukraine adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
Antalya Valisi Yazıcı: Yabancılara Geçici İkamet İzni Sayısı Arttı. https://www.dha.com.tr/yerel-haberler/antalya/antalya-valisi-yazici-yabancilara-gecici-ikame-2137441 adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
T.C. Antalya Valiliği: Antalya’ya Gelen Turist Sayısı 12 Milyonu Aştı http://www.antalya.gov.tr/hava-yoluyla-gelen-turist-sayisi-12-milyonu-asti adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
Turizmin Başkenti Antalya’da 94 Bin 294 Yerleşik Yabancı Yaşıyor (05.02.2021). https://www.aa.com.tr/tr/turkiye/turizmin-baskenti-antalyada-94-bin-294-yerlesik-yabanci-yasiyor/2135287 adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
Salgın Antalya’daki Yerleşik Yabancı Sayısını Artırdı (12.02.2022). https://www.aa.com.tr/tr/yasam/salgin-antalyadaki-yerlesik-yabanci-sayisini-artirdi/2500656 adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
Rusya-Ukrayna Savaşı Antalya’da Kiraları Üçe Katladı (17.04.2022). https://www.haberturk.com/savas-antalya-da-kirayi-3-e-katladi-3406339-ekonomi adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
Konyaaltı’nda Yaşayan 4 Kişiden 1’i Yabancı (04.11.2022). https://www.cumhuriyet.com.tr/turkiye/konyaaltinda-yasayan-4-kisiden-1i-yabanci-1999572 adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
Türkiye Kira Artış Rekoru Antalya Muratpaşa’da başlıklı haber (2022). https://www.dokuz8haber.net/turkiye-kira-artis-rekoru-antalya-muratpasada adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
TCMB Konut Fiyat Endeksi (Eylül 2022). https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/8bbac42a-c854-4c58-8b0c-e7e55c35ec2d/KFE.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-8bbac42a-c854-4c58-8b0c-e7e55c35ec2d-ofGSVgG adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
Aydın, 2010, s. 56; Arat, 2006, s. 96. ↩︎
Baysal, 2017, s. 165; Topuz, 2009, s. 267; Arat, 2006, s. 103. ↩︎
Arat, 2006, s. 111 vd.; Baysal, 2009, s. 189 vd.; Topuz, 2009, s. 228 vd. İşlem temelinin çökmüş sayılması hakkında detaylı bilgi için bkz. Serozan, 2014, s. 270 vd. ↩︎
Gümüş, 2012, s. 88; Doğan, 2014, s. 23-24; Türker, 2013, s. 149; İnceoğlu, 2014, s. 171. ↩︎
Gümüş, 2012, s. 88; İnceoğlu, 2014, s. 171; Zevkliler ve Gökyayla, 2017, s. 234. ↩︎
Serozan, 2006, s. 46; Baysal, 2017, s. 216; Gümüş, 2012, s. 85; İnceoğlu, 2014, s. 164. Ayrıca bkz. Elibol, 2022, s. 49. ↩︎
Yavuz vd., 2016, s. 373; Aral ve Ayrancı, 2015, s. 256; Eren, 2019, s. 316. ↩︎
İnceoğlu, 2014, s. 165. ↩︎
TCMB Konut Fiyat Endeksi (Eylül 2022). https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/8bbac42a-c854-4c58-8b0c-e7e55c35ec2d/KFE.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-8bbac42a-c854-4c58-8b0c-e7e55c35ec2d-ofGSVgG adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi (2022). https://www.lexpera.com.tr/ adresinden erişildi. (ET: 23.11.2022). ↩︎
Acar Ünal, 2020, s. 306. Ayrıca bkz. Birinci Uzun, T. (2021). “Yıllık İşyeri Kira Bedelinin Pandemiden Önce Peşin Ödenmiş Olması Halinde Kiracının Uyarlama Talebi”, ASOS 7. Uluslararası Hukuk Sempozyumu, 27-29 Mayıs 2021, Eskişehir Osmangazi Üniversitesi (s. 52-64). ↩︎
Arat, 2006, s. 124. ↩︎
Baysal, 2009, s. 113. ↩︎
Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi (2022). https://www.lexpera.com.tr/ adresinden erişildi. (ET: 21.11.2022). ↩︎
7409 sayılı kanunun 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 1. Madde uyarınca, “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir”. ↩︎
7409 sayılı kanunun 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 1. madde uyarınca, “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” ↩︎
Özer,2011: 1027; Topuz ve Topuz, 2008: 85. ↩︎
“… Kira parasının tespiti davalarında hüküm, bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir...” Yargıtay HGK. T. 03.12.2014, E. 2013/3-1175, K. 2014/997, (https://www.lexpera.com.tr/ Erişim Tarihi: 23.11.2022). ↩︎
Burcuoğlu,1996: 59. ↩︎
Baysal, 2017, s. 97 vd. ↩︎
Baysal, 2017, s. 367; Burcuoğlu, 1995, s. 29-35; İnceoğlu, 2014, s. 165. ↩︎
Baysal, 2012, s. 133; Arat, 2006, s. 111. ↩︎
Eren, 2012, s. 486; Oğuzman ve Öz, 2012, s. 572.t ↩︎
Kaynakça
Acar Ünal, Ö. (2020). Covid-19 virüsünün sözleşmelere etkisinin TBK md. 138 hükmü çerçevesinde değerlendirilmesi. Koronavirüs Döneminde Güncel Hukuki Meseleler Sempozyumu Bildiri Metin Kitabı (s.285-330). İstanbul: İbn Haldun Üniversitesi Yayınları.
Aral, F. ve Ayrancı, H. (2015). Borçlar Hukuku (Özel Borç İlişkileri), 11. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara.
Arat, A. (2006). Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması. Ankara: Seçkin Yayıncılık.
Arat, A. (2020). Küresel Salgının İşyeri Kiralarına Etkisi ve Çözüm Önerileri. Lexpera blog 30.04.2020. https://blog.lexpera.com.tr/kuresel-salginin-isyeri-kiralarina-etkisi-ve-cozum-onerileri/ adresinden erişildi. (ET: 25.06.2021)
Baysal, B. (2009). Sözleşmenin Uyarlanması. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık.
Birinci Uzun, T. (2021). “Yıllık İşyeri Kira Bedelinin Pandemiden Önce Peşin Ödenmiş Olması Halinde Kiracının Uyarlama Talebi”, ASOS 7. Uluslararası Hukuk Sempozyumu, 27-29 Mayıs 2021, Eskişehir Osmangazi Üniversitesi (s. 52-64).
Burcuoğlu, H. (1995). Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama. Filiz Kitabevi, İstanbul.
Burcuoğlu, H. (1996). “Hukukta Uyarlama - Özellikle Taşınmaz Kiralarında ve (Dövize Endeksli) Kredi Sözleşmelerinde Uyarlama”. İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi, 20: 59-91.
Doğan, G. (2014). Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 26,111: 501-519.
Elibol, M. D. (2022). Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması, Akdeniz Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi.
Eren, F. (2012). Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara: Yetkin Yayınları.
Gümüş, M. A. (2012). 6098 Sayılı Yeni Türk Borçlar Kanunu'na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul.
İnceoğlu, M. (2014). Kira Hukuku (Cilt 2). İstanbul: On İki Levha Yayıncılık.
Oğuzman, K. ve Öz, T. (2012). Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt I, İstanbul: Vedat Kitapçılık.
Serozan, R. vd. (2014). İfa, İfa engelleri, Haksız Zenginleşme, İstanbul: Filiz Kitabevi.
Topuz, S. (2009). Türk-İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale (Hâkimin Sözleşmeyi Uyarlaması). Ankara: Yetkin Yayınları.
Türker, G. (2013). 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Aşırı İfa Güçlüğü, İstanbul Barosu Dergisi, 87, 6: 137 – 162.
Uygur, T. (2003). Açıklamalı-İçtihatlı Borçlar Kanunu, Sorumluluk ve Tazminat Hukuku Cilt I. Ankara: Seçkin Yayıncılık.
Yavuz, N. (2014). Yeni TBK ve HMK'ya Göre Kira Hukuku, Adalet Yayınevi, Genişletilmiş 3. Baskı, Ankara.
Zevkliler, A. ve Gökyayla, K. E. (2017). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul: Turhan Kitabevi.
