Korona Virüs Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi, Geçici İfa İmkansızlığı, İfa Güçlüğü ve Uyarlama

(Güncelleme: Bu yazının genişletilmiş haline bu bağlantıdan ulaşabilirsiniz.)

1. Genel Olarak

Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020 tarihinde pandemi (bölgeler ve gruplar üstü coğrafi salgın) ilan edilen ve 13 Mayıs 2020 tarihi itibariyle^[1] dünya genelinde 4.179.479 kişide görülen toplam 287.525 kişinin ölümüne yol açan yeni tip korona virüs (Covid-19) salgınının gündelik yaşam ve ekonomi üzerindeki sarsıcı etkilerini halihazırda birlikte yaşıyoruz.

Korona virüs salgınının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli önlemlerin uygulandığı ülkemizde, İçişleri Bakanlığı tarafından, birçok işyerinin faaliyetlerinin durdurulmasına karar verilmiştir^[2]. Bazı ticari işletmeler ise çalışanlarının ve müşterilerinin salgına maruz kalma riskini bertaraf etmek ve/veya tedarik ve dağıtım kanallarında aksamalar nedeniyle faaliyetlerini azaltmış veya tamamen durdurmuştur.

Gelinen noktada, korona virüs nedeniyle özellikle faaliyetlerine ara verilen işyerlerinin veya ciddi ciro kaybı yaşayan işletmelerin kira sözleşmelerinin ifasında güçlük yaşadığı görülmektedir. Konut kira sözleşmelerinde ise salgınla bağlantılı olarak hane halkının gelirinde yaşanan azalma nedeniyle ifa güçlüğü yaşanmaktadır. Her ne kadar borçlar hukukunun temel prensibi sözleşmeye bağlılık ilkesi ise de, mücbir sebep veya beklenmedik hal nedeniyle halihazırda birçok kira sözleşmesi yönünden ifa güçlüğü gündemdedir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi (ahde vefa, pacta sund servanda) uyarınca, sözleşmenin içeriğine her hal ve şartta uyulması gerekir. Ancak sözleşmenin kurulduğu andaki şartların, salgın hastalık gibi beklenmeyen hal veya mücbir sebep nedeniyle değiştiği durumlarda edim dengesi bozulabilir. Bu durumda ifa imkansızlığı nedeniyle borç ilişkisinin sona ermesi veya ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması (clausula rebus sic stantibus) imkanı gündeme gelebilecektir.

2. Kira Sözleşmelerinde Mücbir Sebep Nedeniyle Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkansızlık

TBK m. 136 hükmüne göre; borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.

Mücbir sebep, tarafların üstlendikleri edimlerin ifasının, dıştan kaynaklanan, sözleşmeden doğan borcun ihlaline mutlak surette, öngörülemez ve kaçınılmaz olarak yol açan, karşı konulması objektif olarak mümkün olmayan olaylardır.
Mücbir sebepten kaynaklanan sonraki imkansızlık için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gereklidir^[3].

• Borcun ihlaline yol açan dışarıdan kaynaklanan bir olayın meydana gelmesi,

• Mücbir sebep ile borcun ihlali arasında uygun nedensellik bağı bulunması,

• Mücbir sebep nedeniyle borcun ihlalinin mutlak olarak kaçınılmaz ve karşı konulamaz olması, (Kaçınılmazlığın tespitinde; mücbir sebep teşkil eden olayın olağanüstü nitelikte olması, büyük bir şiddet ve yoğunlukta gerçekleşmesi, sözleşme kurulurken böyle bir olayın öngörülemez olması veya olay öngörülse dahi sonuçlarının öngörülemez olması aranır.)

• Sadece borçlunun değil, kimsenin ne kadar özen gösterirse göstersin, hangi tedbiri alırsa alsın, olayın borcun ihlaline yol açması önlenemez olması gereklidir.

Bu noktada ikili bir ayrıma gidilmektedir. Borçlunun sorumlu olmadığı imkansızlık halinde sözleşme riskinin olumsuz sonuçlarının hangi tarafa yükleneceği sözleşme ile kararlaştırılmışsa sözleşme özgürlüğü prensibi uyarınca sözleşme hükümleri uygulanır. Sözleşmenin herhangi bir tarafı sözleşme hükmüyle mücbir sebepten sorumlu tutulmadıkça, mücbir sebebin neden olduğu imkansızlıktan her iki taraf da sorumlu tutulmayacaktır. Ancak borçlunun mücbir sebepten doğan imkansızlığa dair sorumluluğu sözleşme ile açıkça veya zımnen üstlenmesi halinde, hiçbir kusuru olmamasına rağmen, sözleşme hükmü gereği, imkansızlık nedeniyle alacaklının zararını karşılamak zorunda kalacaktır^[4]. Bu noktada sınırın MK m.2 dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı olduğu unutulmamalıdır^[5]. Bir başka deyişle, sözleşme özgürlüğünün sınırı, kanunun emredici hükümlerine aykırılık olup taraflardan birinin mücbir sebep ve beklenmeyen halden hiçbir koşul altında sorumlu tutulmayacağı yönündeki bir hüküm, dürüstlük kuralına aykırı sayılabilecektir^[6]. Geçerlilik değerlendirmesi, her somut olayın kendine özgü koşullarına göre yapılmalıdır.

Korona virüs salgını nedeniyle, faaliyetleri Bakanlık kararı ile durdurulan işyerleri veya tedarik ve dağıtım kanallarında aksamalar, işgücü kaybı, ithalat ve ihracat engeli gibi kararlar nedeniyle faaliyetlerine ara vermek zorunda kalan işletmelerin kira sözleşmeleri yönünden mücbir sebebin varlığı kabul edilmektedir. Yargıtay mücbir sebebin varlığını somut olayın özelliklerine göre değerlendirmekte olup aşağıda aktarılan bazı kararlarında “salgın hastalıkları” birer mücbir sebep hâli olarak kabul etmiştir.

Yargıtay HGK 2017/90 E., 2018/1259 K., 27.06.2018 T. kararında, mücbir sebebi şu şekilde tanımlamıştır: “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”.

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi 2016/9116 E., 2019/16141 K. “İşçiyi çalışmaktan alıkoyan nedenler, işçinin çevresinde meydana gelmelidir. İşyerinden kaynaklanan ve çalışmayı önleyen nedenler bu madde kapsamına girmez. Örneğin işyerinin kapatılması zorlayıcı neden sayılmaz (Yargıtay 9. HD. 25.4.2008 gün 2007/16205 E, 2008/10253 K.). Ancak, sel, kar, deprem gibi doğal olaylar nedeniyle ulaşımın kesilmesi, salgın hastalık sebebiyle karantina uygulaması gibi durumlar zorlayıcı nedenlerdir.”. Aynı yönde Yargıtay 9. Hukuk Dairesi 2016/7091 E., 2019/14564 K., Yargıtay 22. Hukuk Dairesi 2013/2499 E., 2014/1389 K.

Yargıtay 19. Hukuk Dairesi 2002/4558 E., 2002/6953 K., 25.10.2002 T. kararında,
“Mücbir sebep, doğal, sosyal ya da hukuksal kaynaklı, öngörülme olasılığı bulunmayan oluşumlardır. İthal ve ihraç yasakları, bunlara olanak vermeyen sınır kapatmaları, hukuksal kaynaklı mücbir sebeplerdendir…öngörülmezlik unsurunun varlığının kabulü gerekir”.

Taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmesini engelleyen bir mücbir sebebin varlığı halinde, ifanın imkânsızlığına ilişkin hükümler uygulanır. Bu durumda, TBK m. 136 f. 2 uyarınca tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, imkansızlık nedeniyle borcu sona eren taraf, karşı edimini isteyemez. Karşı edimini almışsa, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade ile yükümlüdür. İfa imkansızlığının edimin bir kısmına yönelik olması halinde, sadece imkansızlaşan kısım bakımından karşılıklı olarak sorumluluktan kurtulma söz konusu olacaktır (TBK m. 137). Bu noktada TBK m. 137 uyarınca bazı işletmeler yönünden kısmi ifa imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamının sona ereceği de belirtilmelidir.

Ancak faaliyeti geçici olarak durdurulan işletmelerin kira sözleşmeleri yönünden para borcu ifasının imkansızlaşması söz konusu olmayacağından kural olarak TBK m. 136’nın uygulanması mümkün olmayıp TBK m. 138 uyarlama gündeme gelecektir. Bazı istisnai durumlarda ise, örneğin günlük/sezonluk kiralamalarda olduğu gibi, salgının etkisi, kira sözleşmesinden beklenen menfaati tamamen ortadan kaldırmakta ise^[7], ifa imkânsızlığının geçici olarak değerlendirilmesi ve buna bağlı olarak bekleme ya da uyarlama yoluna gidilmesi mümkün değildir. Bu durumda borçlunun kusurlu olmadığı imkansızlık nedeniyle sözleşmenin sona ermesi veya amacın boşa çıkması veya işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilecektir.

Zira, TBK m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Sezonluk kiralamalarda veya konser, spor müsabakası, sergi, fuar vb spesifik bir faaliyete/etkinliğe dair kiralamalarda, kira dönemi boyunca kiralama konusu faaliyetin durdurulması veya etkinliğin iptal edilmesi sözleşmede amaçlanan kullanımın imkansızlaşmasına yol açacaktır. TBK m. 136/2 uyarınca tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, imkansızlık nedeniyle borcu sona eren kiraya veren, kira bedelini isteyemez^[8]. Peşin ödeme yapılan sezonluk kira sözleşmelerinde, mücbir sebep nedeniyle sözleşmenin feshi halinde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade talep edilebilecektir.

3. Kira Sözleşmeleri Bakımından Geçici İfa İmkânsızlığı

İfanın önündeki engel gelecekte de ortadan kalkmayacak ise sürekli bir imkansızlık hali mevcuttur ve TBK m. 136 hükmü esasen kalıcı imkânsızlığı ve bu nedenle borcun sona ermesini düzenler. Ancak korona virüs salgınının özellikle kira akdi, hizmet akdi vb sürekli edimli sözleşmeler yönünden geçici imkansızlığa yol açması muhtemeldir. Geçici imkansızlık kural olarak borcu sona erdirmez, ancak geç ifa nedeniyle kusursuz borçlu temerrüdü söz konusu olabilecektir. Özellikle para borcunun ifasında imkansızlık söz konusu olmayacağı için geç ifa gündeme gelebilecektir. Geçici imkansızlığın etkisi sözleşmenin amacına ve sözleşme ile kurulan menfaatler dengesine göre değerlendirilmelidir^[9].

Geçici ifa imkansızlığı doktrinde tartışmalı bir konudur^[10]. Baskın görüş, geçici imkansızlığın ifa imkansızlığına değil, diğer şartların bulunması halinde borçlu temerrüdüne neden olduğu şeklindedir^[11]. Oğuzman/Öz’e göre; geçici imkansızlık halinde, tarafların farazi iradelerine de uygun ise, ifa tarihinin imkansızlığın ortadan kalkmasına kadar ertelenmesi mümkündür^[12]. Bizim de katıldığımız görüş uyarınca, salgın özelinde, geçici imkansızlık halinde, ifa tarihinin imkansızlığın ortadan kalkmasına kadar erteleneceği düşünülmektedir^[13].

Yargıtay HGK aşağıdaki kararında, geçici imkansızlık halinde “akde tahammül süresinin” beklenmesini, bu süre sonunda sözleşmenin artık bağlayıcı olmayacağını belirtmiş, tahammül süresinin ise somut olaya göre belirlenmesi yönünde içtihat oluşturmuştur. Yargıtay HGK., 2010/15-193 E., 235 K., 28.04.2010 T. kararında “Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa=söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.”.

Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. TBK m. 301’e göre kiraya verenin asli borçları kiralananı kullanıma elverişli şekilde kiracıya teslim etme ve sözleşme süresince kullanıma elverişli biçimde bulundurma borcudur. Kiracının asli borcu ise kira bedelini ödemektir.

TBK m. 324 uyarınca, “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.”

İçişleri Bakanlığı genelgeleri ile faaliyeti durdurulan spor merkezleri, tiyatro salonları gibi işyerleri bakımından veya yönetim kararı ile kapatılan alışveriş merkezlerindeki/pasajlardaki işyerlerinin kira sözleşmeleri yönünden geçici ifa imkansızlığının söz konusu olduğunu düşünmekteyiz. Zira bu işyerleri sadece yasaklanan/durdurulan faaliyetin icrası için kullanılmaktadır. Özellikle kapatılan alışveriş merkezlerindeki işyerleri bakımından kiraya veren teslim borcunu yerine getirememektedir^[14].

Salgının ortaya çıkmasında ve kiralananın amacına uygun şekilde kullanıma elverişli bulundurulamamasında kiraya verenin kusuru olmadığından kiracının uğradığı kazanç kaybını tazmin etmek zorunda değildir. Yine bakanlık genelgeleri ile kiralama konusu faaliyetleri tamamen durdurulan işyerleri bakımından kiralanan kullanıma elverişli bulunmadığından kiracıların yasak döneminde kira bedeli ödemek zorunda olmadığı kanaatindeyiz^[15]. Zira, kira sözleşmeleri gibi sürekli borç ilişkilerinde geçici imkansızlık, kural olarak devam ettiği süre için kısmi imkansızlık sonucunu doğuracağından^[16] sadece imkansızlaşan kısım bakımından karşılıklı olarak sorumluluktan kurtulma söz konusu olabilecektir (TBK m. 137)^[17].

Nitekim, Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF), koronavirüs (Kovid-19) salgınıyla mücadelede ekonomik istikrara destek vereceklerini, “Federasyonumuz bünyesinde olan alışveriş ve yaşam merkezlerimiz, perakendecilerimizin kapalı kaldığı dönem boyunca kapanan işletmelere kira faturası düzenlenmemesi ve kira alınmaması yoluyla destek olacaklarını” belirtmiştir^[18].

Ancak paket servise devam eden lokantalar vb işyerleri salgın nedeniyle ciro kaybına maruz kalsa dahi geçici ifa imkansızlığı durumu söz konusu olmayacaktır. Bu halde ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama yoluna başvurulabilir.

4. Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması

İfa imkansızlığı halinde borç sona erdiğinden taraflar arasındaki kira ilişkisinin tasfiyesi gündeme gelecektir. Ancak kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmeler olduğu için ifa imkansızlığı ve fesih imkanı her zaman taraflar için makul çözüm değildir. Zira, Çin örneğinde görüldüğü üzere, salgının etkisi azalıp gündelik hayat normale döndüğünde, işletmeler yeniden aynı işyerlerinde çalışmaya devam edeceklerdir. Para borcunun imkansızlaşmadığı da gözetildiğinde, TBK m. 138 uyarınca ifa güçlüğü nedeniyle kira sözleşmelerinin uyarlanması yoluna başvurma, kira ilişkilerini sürdürmek isteyen taraflar için elverişli bir hükümdür.

Bilindiği üzere, korona virüs salgını nedeniyle 7226 Sayılı Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesi uyarınca “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” denilmektedir. Ancak, temerrüt gerçekleşmekte, kira borcu devam etmekte, temerrüt faizi işletilmektedir. Hüküm sadece çatılı veya çatısız işyerlerinin kira sözleşmelerine ilişkin TBK m. 315’te tanınan fesih ve tahliye imkanına 30.06.2020 tarihine kadar engel getirmektedir. Keza TBK m. 352’de öngörülen kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesine bağlı fesih imkanı da bu dönem zarfında tanınmamaktadır.

Özellikle lokanta, cafe, turizm acentesi gibi salgın nedeniyle ciddi ciro kaybı yaşayan işyerlerinde kira bedelinin ödenmesi yönünden aşırı ifa güçlüğü yarattığı hallerde mahkemeden TBK m. 138 uyarınca sözleşmenin uyarlanmasının talep edilmesi mümkündür.

Hükme göre; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

TBK m. 138 uyarınca sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasının şartları aşağıdaki şekilde sayılmaktadır.

• Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
• Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
• Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

4.1.Beklenmeyen Hal

Yürürlükte olan bir sözleşmede, sonradan ortaya çıkan bazı olgular nedeniyle değişiklik yapılabilmesi için, beklenmeyen hal (emprevizyon) kuramı şartlarının gerçekleşmesi gerekir. Beklenmeyen hal kuramının uygulanması için, sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan şartların önemli ölçüde değişmesi aranır. Beklenmeyen hal teorisi, Alman hukukunda işlem temelinin çökmesi kuramı olarak genişletilmiş olup sözleşmenin temelini teşkil eden, karşılıklı edimler arasındaki dengenin taraflardan biri için artık çekilmez biçimde bozulduğu hallerde, işlem temelinin çökmesi söz konusudur^[19].

Beklenmeyen hal mücbir sebepten daha geniştir. Beklenmeyen halin varlığı için nisbi kaçınılmazlık aranır. Borçlunun aynı şartlardaki makul bir kişinin göstereceği özeni göstermesi ve tedbirleri almasına rağmen olayın sözleşmenin ihlaline yol açacak olması söz konusudur. Ancak mücbir sebep bakımından mutlak bir kaçınılmazlık söz konusudur ve dıştan kaynaklanır. Korono virüs salgının mücbir sebep olarak kabul edilmediği durumlarda somut olayın özelliklerine göre beklenmeyen hal kapsamında değerlendirilmesi mümkündür. Örneğin hammadde yokluğu, işgücü kaybı gibi üretim ve satışı etkileyen durumlar beklenmeyen hal olarak kabul edilebilir.

Doktrinde hakim görüş şartlardaki değişikliğin olağanüstü olmasını bir başka deyişle sosyal felaket niteliğinde olmasını arar^[20]. Ancak olağanüstü nitelikte olmayan değişikliklerin de diğer şartların varlığı halinde uyarlamaya imkan vereceği görüşleri de mevcuttur^[21]. Olağanüstü tabiat olayları arasında salgın hastalıklar da sayılmaktadır^[22]. Dolayısıyla korona virüsün uyarlamanın ilk şartı olan öngörülemez olağanüstü bir durum olduğu şüphesiz kabul edilebilecektir. Salgın sonrası ekonomik kriz veya para değerinin düşmesi vb durumlarla karşılaşılması halinde Yargıtay’ın develüasyon ve enflasyon sebebi ile sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kararlarından da bahsetmek gerekecektir. Yargıtay bazı kararlarında ekonomik krizi uyarlama için olağanüstü bir durum değişikliği olarak kabul ederken^[23], özellikle tacirler arasındaki uyuşmazlıklara dair bazı kararlarda ülkemizde develüasyon ve enflasyonun beklenmedik sayılamayacağını bu nedenle uyarlama imkanı bulunmadığı kanaatindedir^[24]. Ani mevzuat değişiklikleri de ifayı güçleştirebilir. Sözleşmenin konusunu ilgilendiren öngörülemez mevzuat değişiklikleri, edimler arası dengeyi bozacak nitelikte ise uyarlama sebebi olabilir^[25]. Korona virüs salgını şüphesiz beklenmeyen hal teşkil etmektedir.

4.2.Öngörülemezlik

Uyarlama için şartların değişeceğinin öngörülemez nitelikte olması gerekir. Burada önemli olan salgının ülkemizde görülüp görülmeyeceğinin önceden bilinmesi değil, sonuçlarının öngörülebilir olup olmadığıdır. Uyarlamada öngörülemezlik iki şekilde ortaya çıkabilir. Taraflar şartlardaki değişikliği ya hiç öngörmemişlerdir veyahut salgını öngörmüşler ve fakat sonuçlarını hiç veya bu denli olumsuz etkileyecek boyutta olabileceğini öngörememişlerdir.

Öngörülemezlik sözleşmesel rizikoyu aşan bir durumu ifade eder. Bu nedenle taraflarca öngörülebilir değişiklikler zımnen üstlenilmiş riskler olarak kabul edilebilir. Burada kriter, hayatın olağan akışına göre makul bir insanın/basiretli tacirin öngörebileceği veya öngörmesi gereken değişikliklerden daha ağır bir durumla karşılaşılmasıdır^[26].

Öngörülemezliğin tespitinde sözleşmenin konusu, süresi, sözleşmenin yapıldığı an da önemlidir. Kira sözleşmesinin süresi öngörülemezliğin tespitinde rol oynayabilir. Aksi yönde içtihatlar mevcut olmakla birlikte, kira sözleşmeleri kısa süreli dahi olsa, bu süre içinde öngörülemez bir durumun ortaya çıkması halinde, uyarlamaya başvurulabileceği kanaatindeyiz^[27]. Nitekim Yargıtay HGK^[28] kısa süreli sözleşmelere uyarlamanın uygulanabileceği görüşündedir “Yerel Mahkeme ile yüksek özel daire arasındaki uyuşmazlık bir yıl gibi kısa süreli kira sözleşmesinde de kira bedelinin olağanüstü durumlar nedeniyle uyarlanmasının olanaklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. (...) Yasalarımızda uyarlama davalarının koşullu olarak açılacağına dair bir sınırlama bulunmadığından, bir yıllık kısa süreli kira sözleşmesine dayanılarak uyarlama davasının açılabileceğinin kabulü gerekir”.

4.3.Edimler arası dengenin aşırı şekilde bozulması

Denge bozulması ve ifa güçlüğünün belli bir ağırlığa ulaşmasının gerekip gerekmediği noktasında; Yargıtay sözleşmeye müdahale edilebilmesi için edimler arasındaki dengenin aşırı şekilde bozulmasını ve bu durumun borçlunun yıkımına neden olacak ağırlıkta olması gerektiği kanaatindedir^[29]. Yine edimler arasındaki denge ilişkisinin hakkın kötüye kullanılması oluşturacak şekilde bozulması halinde sözleşmeye müdahale imkanı bulunduğunu kabul etmektedir^[30].

Edimler arasındaki ağır dengesizlik tarafların taşımak zorunda oldukları sözleşme rizikosunun katlanılması beklenmeyecek ölçüde aşılması anlamına gelir. Keza, meydana gelen dengesizlikte açık bir orantısızlık söz konusu olmalıdır.

4.4.Uyarlama Kayıtları

Sözleşmenin hakim tarafından uyarlanması yoluna gidilebilmesi için sözleşmede ve kanunda bu konuda bir hüküm bulunmaması gerekir. Sözleşmenin tarafları, denge bozulması ve ifa güçlüğü haline, sözleşmenin hangi tarafının katlanacağına önceden karar vermiş ise, sözleşmedeki uyarlama kayıtları dikkate alınır.

Ancak sözleşmedeki uyarlama kayıtları emredici hükümlere, ahlaka, kamu düzenine aykırı olmamalı, kişilik haklarını ihlal etmemeli ve imkansız olmamalıdır. Taraflar sözleşme ile riskin tamamının bir tarafa yükletilmesine karar verebilir. Bu noktada sınır dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağıdır^[31]. Korona virüs salgını gibi sosyal bir felaket halinde tüm riskin bir tarafta kalması adil olmayacağından sözleşmenin bütünü ve konusu dikkate alınarak somut olaya göre değerlendirmek gerekir^[32]. Hakim sözleşmedeki uyarlama kaydının tespit etmek, açık olmadığı hallerde TBK m. 19 f.1 uyarınca yorumlama ve tamamlama (TBK m. 2 f.2) yoluyla sözleşmeyi uyarlamak durumundadır^[33].

Taraflar sözleşme sürerken veya beklenmeyen olay meydana geldikten sonra da uyarlama için müzakere edebilirler ve her iki tarafı da tatmin edecek bir çözüme ulaşmaya çalışabilirler. Uyarlama sözleşmede esaslı değişiklik niteliğinde olduğundan esas sözleşmenin tabi olduğu geçerlilik şekline uyularak değişiklik kaleme alınmalıdır (TBK m. 13). Şartların değişmesine yönelik risk paylaşımı her somut olaya özgü olarak değerlendirilmelidir. Bu sırada tarafların menfaatlerine, alınan önlemlere ve sözleşmede başlangıçta sağlanan dengeye göre hareket edilmelidir^[34].

4.5.Edimin İfa Edilmemiş Olması

Uyarlamanın bir diğer şartı ise edimin ifa edilmemiş veya ihtirazi kayıt ile ifa edilmiş olmasıdır^[35]. Zira edimlerin ifasıyla borç sona erer. Uyarlama şartları oluşmasına rağmen borç ifa edilirse ifadan geri dönülemez. Kira bedeli ve yan edimlerin (ortak gider vb) ihtirazi kayıt ileri sürülerek ödenmemesi halinde uyarlamaya başvurulamayacağı unutulmamalıdır.

4.6.Uyarlamanın Sonuçları

Öncelikle, uyarlama davasının uzun süre sonra açılmasının hak kaybına yol açabileceğini ifade etmek isteriz. Nitekim, Yargıtay, uyarlama davasının öngörülmeyen durumun ortaya çıkmasından bir kaç yıl sonra açılmasının sözleşmenin benimsenmesi anlamına geldiği ve uyarlama koşullarının bulunmadığı kanaatindedir^[36].

Sözleşme ya da kanunda şartların değişmesine dair bir düzenleme bulunmaması halinde (veya uygulanmasında bir uyuşmazlık çıktığı takdirde) uyarlama hakim tarafından dürüstlük kuralı çerçevesinde yapılır. Hakim uyarlama şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini somut olaya göre araştırır, uyarlama kriterlerinin gerçekleşmediğine kanaat getirirse sözleşmenin aynen ifasına karar verir. Uyarlama kriterlerinin somut olayda gerçekleştiği tespit edilirse, sözleşmeyi sona erdirebilir veyahut ifa güçlüğüne maruz kalan tarafın edim yükümünü değiştirir. Burada yükün taraflar arasında paylaştırılması söz konusu olacaktır. Sözleşmenin süresinde veya içeriğinde değişiklik yapabilir^[37]. Hakim, dürüst, ortalama, makul kişilerden benzer bir durumda alışılmış objektif değer ölçüsüne göre neyi kararlaştıracaklarsa, sözleşmedeki riziko boşluğunu buna göre doldurmalı, haklı bir neden olmadığı sürece, özellikle şüpheli durumlarda eşit şekilde paylaştırmalıdır^[38]. Ancak sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca başlangıçta edimler arasında dengesizlik varsa, sonradan hakimin müdahalesi ile bu dengesizliği ağırlaştıracak ya da hafifletecek şekilde müdahale edilmemelidir^[39]. Hakim taraf iradesi ile bağlıdır. Uyuşmazlık konusunu belirlerken tarafların uzlaştıkları ve uzlaşamadıkları hususları doğru tespit etmelidir. Uyarlamaya ilişkin karar kurucu niteliktedir^[40].

Kira sözleşmelerinde uyarlamanın; sözleşmenin askıya alınması, kira bedelinin indirilmesi, faiz işletilmemesi, kira bedeli artışı yapılmaması, bedelin vadeye veya takside bağlanması, muacceliyetin ertelenmesi, kısmi ifaya izin verilmesi, sözleşme süresinin kısaltılması, uzatılması vb şekillerde yapılabileceği düşünülmektedir^[41].

Uyarlama mümkün olmadığı takdirde TBK m. 138 uyarınca kira sözleşmesinin aşırı ifa güçlüğü nedeniyle feshi de talep edilebilir. Bu noktada kira sözleşmelerinin önemli sebeplerle feshini düzenleyen TBK m. 331 ile TBK m. 138’in yarışması söz konusu olacaktır.

5. Kira Sözleşmelerinin Olağanüstü Feshi (TBK m. 331) ile TBK m. 138 arasındaki ilişki

Korona virüsten etkilenen kira ilişkilerinde, TBK m. 331 “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” hükmü uyarınca tarafların 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak olağanüstü fesih yoluna başvurma imkanı bulunmaktadır.

Bu noktada 6217 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi uyarınca TBK m. 331’in kiracının TTK’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1 Temmuz 2020 tarihine kadar yürürlüğünün ertelendiğini hatırlatmak isteriz. İşyerleri bakımında 1 Temmuz 2020’ye kadar 6098 sayılı TBK uygulanmadığından, 818 sayılı eski BK m. 264 uyarınca tam tazminat ödeyerek fesih yoluna başvurulması mümkündür. Tam tazminatın üst sınırı sözleşme süresinin sonuna kadar ödenecek kira bedelleri, alt sınır ise, eBK m. 264/2 uyarınca 6 aylık kira bedelidir. Ayrıca, genel hükümlere göre sürekli edimli sözleşmelerin haklı sebeple feshine gidilebilecektir.

Kira sözleşmelerinin önemli sebeplerle feshi halinde TBK m. 331/2 uyarınca “Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” hükmünde bir denkleştirme imkanına yer verilmekte olup denkleştirme bedelinin üst sınırı kira sözleşmesinin kalan süresinin sonuna kadarki kira bedelleridir.

Doktrinde kira sözleşmelerinin önemli sebeple feshini düzenleyen TBK m. 331 hükmünün TBK m. 138’in özel uygulaması olduğu kabul edilmektedir^[42]. Baysal, sürekli sözleşme ilişkilerinde TBK m. 138’in haklı nedenle feshe göre öncelikli olarak uygulanması gerektiği görüşündedir^[43]. Sözleşmenin ayakta tutulmasının taraf menfaatleri için öncelikli olduğu durumlarda önce uyarlama imkanına başvurulması, son çare olarak fesih yolunun tercih edilmesi makul olacaktır.

6. Amacın Boşa Çıkması Nedeniyle Uyarlama

Mücbir sebep veya beklenmeyen hal nedeniyle alacaklının edimin ifası ile elde edeceği menfaat ortadan kalkmış ise amacın boşa çıkması durumu gündeme gelecektir. Özellikle korona virüs nedeniyle kapatılan işyerlerinde kiracının amacının öngörülemeyen ve tarafların sorumlu tutulamayacağı şekilde ortadan kalktığı durumlarda amacın boşa çıkması söz konusu olabilecektir. Bu durumda rizikonun taraflar arasında nasıl paylaştırılacağına dair bir sözleşme boşluğu söz konusudur^[44]. Sözleşmede buna ilişkin bir hüküm varsa, sözleşme hükmü uygulanacak, yoksa TMK m. 1 uyarınca hakim kanunda sözleşmeyi tamamlayacak nitelikteki hükümlere, bulunmadığı takdirde örf adete, son çare olarak hukuk yaratma yoluna giderek uyuşmazlığı çözmeye çalışacaktır^[45]. Amacı boşa çıkan taraf hakimden sözleşmenin sona erdirilmesi veya uyarlanmasını talep edebilecektir.

7. Kiralananda Hukuki Ayıp Nedeniyle Bedel İndirimi (TBK m. 305)

Kanaatimizce, korona virüs salgını nedeniyle İçişleri Bakanlığı Genelgeleri ile bazı işyerlerinin geçici olarak faaliyetin durdurulması kiralanandan kaynaklanan aksaklık veya taahhüt edilen niteliklerde bir eksiklik olmadığından hukuki ayıp söz konusu değildir, faaliyet odaklı bir yasaklama söz konusudur^[46]. Bu nedenle kiracının kiralananda hukuki ayıba bağlı olarak TBK m. 305’e dayanarak kira bedelinin indirilmesini talep etmesinin yerinde olmayacağı kanaatindeyiz. Kaldı ki, kiracı tarafından öncelikle TBK m. 306 uyarınca ayıbın giderilmesinin talep edilmesi, uygun süre verilmesi gereklidir. Ancak kiraya verenin hakimiyet alanındaki bir giderim imkanı söz konusu değildir.

8. Sonuç

Korona virüs salgının kira sözleşmelerine etkisi incelenirken, halihazırda salgının etkisinin ne zaman sona ereceği bilinmemekle birlikte, faaliyetin durdurulması, karantina vb süreçlerinin geçici olduğu bilinmektedir.

• İçişleri Bakanlığı genelgeleri ile faaliyetleri durdurulan ticari işletmelerin kira sözleşmeleri hükümlerinin kiraya verenin asli borcu olan kiralananı kullandırma yükümünün salgın nedeniyle kamu otoritesi kararı ile yerine getirilememesinin söz konusu olduğu,

• Bu durumun hukuki ayıp teşkil etmediği, ancak sözleşmenin asli edimlerinin ifa edilememesi nedeniyle geçici ifa imkansızlığının söz konusu olduğu,

• Sözleşmenin amacı ve tarafların menfaatlerine göre imkansızlığın geçici ve kalıcı olup olmadığının değerlendirilmesi, imkansızlığın kalıcı olması halinde sözleşmenin sona erdirilebileceği,

• Yargıtay tarafından kabul edilen geçici imkânsızlık ihtimalinde, akde tahammül süresinin beklenmesi, bu sürenin aşılması durumunda sözleşmenin sona ermesi veya uyarlanması yoluna gidilebileceği,

• Para borçlarından imkansızlık söz konusu olmayacağından, BK m. 136 uyarınca borcun ifa imkansızlığı nedeniyle sona ermeyeceği, ancak günlük/sezonluk kira sözleşmelerinde kiralama amacının boşa çıkması halinde TBK m. 136 uyarınca ifa imkansızlığının söz konusu olabileceği,

• Faaliyeti durdurulan işletmeler yönünden geçici imkansızlık söz konusu olduğu, ancak paket servise devam eden lokantalar vb işyerleri salgın nedeniyle ciro kaybına maruz kalsa dahi geçici ifa imkansızlığının söz konusu olmadığı, bu halde BK m. 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama yoluna başvurulabileceği, bu nedenle kira bedellerinin ihtirazi kayıt ile ödenmesi,

• Kira sözleşmelerinde uyarlamanın; sözleşmenin askıya alınması, kira bedelinin indirilmesi, bedelin vadeye veya takside bağlanması, muacceliyetin ertelenmesi, kısmi ifaya izin verilmesi, sözleşme süresinin kısaltılması, uzatılması vb şekillerde yapılabileceği düşünülmektedir.

Dipnotlar