Lexpera Blog

Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

Giriş

Dünyada ilk kez 31 Aralık 2019 günü Çin Halk Cumhuriyeti’nin Wuhan şehrinde görülen Korona virüs 2019 (Covid-19) Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020’de Pandemi (salgın) kategorisine alınmıştır. Türkiye'de ise ilk Covid-19 vakası 11 Mart'ta tespit edilmiş ve bunu takiben sosyal ve ekonomik hayatı etkileyen sonuçlar ortaya çıkmıştır.

Bazı sektörlerde faaliyetin durma noktasına gelmesi, bağlantılı olduğu diğer sektörlerde de zincirleme etkiye neden olmuş ve ekonomik hayatı sekteye uğratmıştır. Sözleşme ilişkilerinin de bu durumdan etkilenmesi kaçınılmazdır. Belirtmek gerekir ki, Covid-19’un her sözleşme ilişkisine etkisi farklılık arz etmektedir. Bu sebeple çalışmamızda söz konusu salgının sadece işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerine etkisi incelenecektir.

İçişleri Bakanlığı’nın 15.03.2020 tarihinde 81 İl Valiliği’ne gönderilen ek genelgesi ile birçok işyerinin yürüttüğü faaliyetler salgının yayılmasını önlemek amacıyla durdurulmuştur[1]. 26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile getirilen düzenleme kira sözleşmeleri açısından önemlidir. Söz konusu düzenleme gereğince; 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır. İçişleri Bakanlığı Genelgesinin ve 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinin, işyeri kira sözleşmelerine etkisi oldukça tartışmalı olmakla birlikte çalışmamızın hazırlandığı bu kısa zaman diliminde dahi pek çok farklı görüş beyan edilmiştir.

Çalışmamızda öncelikle Genelge ile kapatılan işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri incelenmek suretiyle bu durumun, kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır bulundurma borcuna ve kira bedelini ödeme borcuna etkisi ele alınacak, ikinci olarak ise Genelge kapsamına girmeyen işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde kiraya verenin kullanıma hazır bulundurma borcu ve kira bedelini ödeme borcu ve son olarak ise 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinin kira bedelini ödeme borcuna etkisi üzerinde durulacaktır.

I. Genelge İle Faaliyetleri Geçici Şekilde Durdurulan İşyerlerine Ait Kira Sözleşmelerinin Akıbeti

İçişleri Bakanlığı 15.03.2020 tarihli Korona Virüs Tedbirleri Genelgesi ile bireylerin toplu şekilde ve yakın mesafede bulunduğu alanlarda yürütülen faaliyetleri, salgının yayılmasını önlemek, artış hızının önüne geçmek ve vatandaşları korumak amaçları ile geçici süreyle durdurduğunu ilan etmiştir. Genelge ile birlikte bazı işyerlerinin faaliyetlerinin geçici süreyle durdurulması, bu süreçte kiracıların kira bedelini ödeyip ödemeyecekleri sorusunu gündeme getirmiştir. Bu sorunun cevabının verilebilmesi için çalışmamızda ilk olarak Genelge ile faaliyetlerin geçici olarak durdurulması olgusunun kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır bulundurma borcuna etkisi üzerinde durulacak, sonrasında ise faaliyeti geçici süreli durdurulan bu işyerlerinde kiracının kira bedelini ödeme borcu kapsamında konu incelenecektir.

A. Kiraya Verenin Kiralananı Kullanıma Hazır Bulundurma Borcu Açısından Değerlendirme

Bu başlık altında Genelge kapsamına giren işyerlerinin faaliyetlerine ara verilmesi nedeniyle kiraya verenin kiralananı hazır bulundurma borcunu yerine getirip getirmediğini öğretide ileri sürülen görüşleri de dikkate almak suretiyle inceleyeceğiz.

1. Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğuna İlişkin Değerlendirme

Türk Borçlar Kanunu m. 301’de kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli hâlde teslim ve sözleşme süresince kullanıma uygun şekilde bulundurma borcu düzenlenmiştir.

Genelge kapsamında yer alan işyerlerinin geçici süreyle faaliyetlerini yerine getiremediği görülmektedir. Bu konuda öğretide; söz konusu salgın sebebiyle (özellikle Genelge kapsamına giren) bazı kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır şekilde bulundurma borcunu yerine getirmesinin mümkün olmadığı; kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim ve sözleşme süresince kullanıma uygun şekilde bulundurma borcu bakımından hukuki bir ayıbın bulunduğu ve bu sebeple kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun söz konusu olabileceği ifade edilmiştir[2]. Özellikle kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunda kusurunun aranmaması ve kiracının ayıp halinde seçimlik haklarından birisi olan kira bedelinden indirim yönündeki seçimlik hakkın kullanımının bu hâlde kiracılar için avantaj sağlaması hususları bu görüşün ileri sürülmesinde etkili olmaktadır.

Belirtmek gerekir ki ayıba karşı tekeffül hükümlerinin uygulanabilmesi için ya taahhüt edilen niteliklerde bir aksaklık ya da kiralananda bulunması gereken unsurlarda bir eksiklik olmalıdır. Kanaatimizce mücbir sebep niteliği taşıyan Covid-19 salgınının ekonomik etkileri dolayısıyla işyerlerinin kapanması halinde kiralananın niteliğinde herhangi bir eksiklik veya aksaklık ortaya çıkmamakta, bu bağlamda hukuki bir ayıbın varlığı söz konusu olmamaktadır. Bu hâlde kiraya veren kiralananı hâlen kullanıma hazır bir şekilde kiracıya sunmakta, fakat kiracı idareden kaynaklı bir sebeple kiralananı kullanamamaktadır.

2. İfa İmkânsızlığına İlişkin Değerlendirme

Hukukumuzda imkânsızlık başlangıçta ve sonraki imkânsızlık olarak ikiye ayrılmakta;
sözleşmenin kurulmasından sonra gerçekleşen imkânsızlıkta ise borçlunun edimin imkânsızlığında kusurunun olup olmamasına göre uygulanacak hükümler belirlenmektedir. Borçlunun kusuru ile gerçekleşen imkânsızlık hâlinde borçlu TBK m. 112 uyarınca alacaklının uğradığı müspet zararı tazmin etmekteyken; TBK m. 136 borçlunun sorumlu olmadığı sonraki imkânsızlık hâlini düzenlemektedir. TBK m. 136 gereğince, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Belirtmek gerekir ki TBK m. 136 imkânsızlığın sürekli olduğu durumlarda uygulama alanı bulmaktadır.

TBK m. 301 uyarınca, kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan asli borcu, kira sözleşmesinin süresi boyunca, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde bulundurmadır. Genelge sebebiyle kiraya verenin kusuru olmaksızın kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü yerine getirememesinin, TBK m. 136 uyarınca borçlunun sorumlu olmadığı bir ifa imkânsızlığı yaratıp yaratmayacağı hususunun değerlendirilmesi gerekir[3]. Zira TBK m. 136’nın kabulü halinde, kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kullanıma hazır hâlde bulundurma borcu imkânsızlık sebebi ile sona erer; hükmün ikinci fıkrası uyarınca kiracı da kira bedelini ödeme borcundan kurtulur. Şayet kiracı tarafından kira bedeli önceden ifa edilmişse bunların sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesi mümkündür.

Genelge kapsamına giren kira sözleşmeleri bakımından faaliyetlerin durdurulması kiralananın kullanımını etkilemekte ancak bu durum kullandırma borcunun borçlusu konumunda olan kiraya verenin kusurundan kaynaklanmamaktadır. Kiraya verenin sorumluluk alanına girmeyen idarenin kararı sonucu durdurulan faaliyetler sebebiyle TBK m. 136’nın uygulama alanı bulabileceği düşüncesi akla gelebilirse de biz bu sonuca aşağıda açıklayacağımız gerekçelerle katılamamaktayız.

İlk olarak belirtmek gerekir ki, TBK m. 136 uyarınca sözleşmenin sona erdiğinin kabulü halinde kiracı geçici sürenin sona ermesinden sonra işyerini kullanamayacak ve yeni bir işyeri kira sözleşmesi akdetmek zorunda kalacaktır. Kiracıların eğer faaliyetlerini tamamen sona erdirmek arzusunu taşımıyor ise bu sonucu istemeyeceklerini düşünüyoruz.

İkinci olarak, TBK m. 136’nın ani edimli borç ilişkilerinde uygulama alanı bulduğu ve borcu hemen sona erdirdiği; ancak kira sözleşmesinin ise sürekli edimli borç ilişkisi karakterini haiz olduğunu belirtmeliyiz. Buna ek olarak hüküm, sürekli bir ifa imkânsızlığından söz etmektedir[4]. Oysaki Çin’deki güncel gelişmeler doğrultusunda söz konusu Covid-19 salgınının şimdilik, geçici olduğunu ve bu nedenle, kira sözleşmelerinin sürekli şekilde imkânsızlığına yol açmadığını belirtmekte fayda vardır. Temas etmek istediğimiz bir diğer nokta ise, bu hâlin kiraya verenin kiralananı kullandırma borcuna aykırılık teşkil edip etmediği meselesidir. Aşağıda açıklayacağımız birçok örnekte kiraya veren kiralananı hâlen kullanıma hazır bir şekilde kiracıya sunmakta, fakat kiracı idareden kaynaklı bir sebeple kiralananı kullanamamaktadır.

Tüm bu açıklamalarımız ışığında kanaatimizce, mevcut durumun, TBK m. 136 çerçevesinde sürekli ifa imkânsızlığı oluşturduğuna ilişkin görüşe ve kiracının kira bedeli ödeme borcunun sona ereceğine ilişkin çözüm yollarına katılmamaktayız.

Yukarıda ifade ettiğimiz üzere, günümüzdeki veriler ışığında, dünyadaki güncel gelişmeler ve söz konusu salgının ilk olarak görüldüğü Çin’deki günlük hayatın normale dönmeye başlaması nedeniyle, ülkemizdeki durumun da geçici olacağı fikrindeyiz. Bu nedenle, Covid-19 nedeniyle alınan tedbirler ve işyerlerindeki faaliyetleri durdurma idari kararının, hâlihazırda devam eden bazı kira sözleşmeleri açısından bir “geçici ifa imkânsızlığı” yaratabileceği hususunun değerlendirilmesi gerekir[5].

Öğretide geçici ifa imkânsızlığının meydana geldiği durumlara hangi hükümlerin uygulanması gerektiğine ilişkin farklı görüşler mevcuttur. Bir görüş[6], geçici imkânsızlığının borcu sona erdirmediği, ilke olarak borçlu temerrüdüne yol açtığı yönündedir. Bizim de katıldığımız diğer görüş ise[7]; geçici imkânsızlık hâlinde, ifa tarihinin imkânsızlığın ortadan kalkmasına kadar ertelenmesini savunmaktadır. Bu durumda imkânsızlık geçici ise, ifa tarihinin imkânsızlığın ortadan kalkmasına kadar ertelenmesinin tarafların farazi (varsayımsal) ortak arzularına uygun olup olmayacağına göre, imkânsızlığın etkili olup olmayacağı diğer bir deyişle borcu sona erdirip erdirmeyeceği saptanmalıdır[8]. Keza Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.04.2010 gün ve 2010/193 Esas, 2010/235 sayılı kararında da bu görüşü desteklediği görülmüştür. Kurul, “ahde vefa” ilkesi gereğince, “akde tahammül süresi” olarak ifade edilen geçici bir süre boyunca ifayı engelleyen imkânsızlık hâlinin ortadan kalkmasını beklemenin gerektiğini ifade etmektedir[9].

Belirtmek gerekir ki geçici ifa imkânsızlığının uygulama alanı, faaliyeti Genelge ile yasaklanan işyerleri bakımından ihtimaller ışığında ele alınmalıdır. Zira faaliyeti Genelge ile geçici bir süre durdurulan her bir işyeri açısından geçici ifa imkânsızlığının oluştuğunu ifade etmek çok yerinde olmayacaktır. Kanaatimizce geçici ifa imkânsızlığının varlığının kabulü için; faaliyetleri geçici suretle durdurulan işyerlerinin sadece durdurulan faaliyeti sürdürmek amacı ile kiralanmaları gerekir. Kiralananın kullanım amacına ve faaliyetine ilişkin husus taraflarca kira sözleşmesinde açıkça kararlaştırılabileceği gibi zımni olarak da kararlaştırılabilir. Bu bağlamda uzun süre kullanım ve kiraya verence bu duruma ses çıkarılmaması örtülü olarak kullanım amacı konusunda taraflarca mutabakata varıldığının bir göstergesi olarak karşımıza çıkar. Ancak diğer ihtimallerde faaliyetleri durdurulan işyerleri bakımından esasen sadece faaliyetin yürütümü durdurulduğundan, söz konusu işyerlerinin başka amaçla kullanımı kiracılar açısından mümkün olduğundan kiraya verenin kiralananı sözleşme süresinde kullanıma uygun bulundurma borcunun geçici olarak imkânsızlaştığı ileri sürülemez.

Bununla birlikte faaliyetlerin Genelge ile durdurulmasından bağımsız olarak işyerlerinin alışveriş merkezi içerisinde yer alması ve yönetim kararı ile geçici süre için kapatılan alışveriş merkezlerinde yer alan işyeri kira sözleşmeleri bakımından da geçici ifa imkânsızlığının oluştuğu düşünülebilir. Zira bu hâlde kiralanan işyerinin hiçbir şekilde kiracı açısından kullanımı mümkün olmamaktadır[10].

B. Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcu Açısından Değerlendirme

Kira sözleşmesinde kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır bulundurma borcunun karşılığında kiracının kira bedeli ödeme borcu bulunmaktadır. Bu bakımından Genelge ile işyerlerinin kapatılması olgusunun kiracının kira bedeli ödeme borcuna etkisinin incelenmesi gerekmektedir.

İlk olarak; -yukarıda açıkladığımız bazı hallerle sınırlı olmak üzere- geçici ifa imkânsızlığının varlığı halinde, sözleşme hükümleri bu dönemde askıya alınır. Bu hâlde, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bir hâlde bulundurma borcunun ifası geçici süreyle yerine getirilemediğinden kiracının bu dönemde kira bedelini ödeme borcu da söz konusu olmaz. Kanımızca bu durumda kendisinden kira bedeli talep edilen kiracı TBK m. 97 uyarınca ödemezlik def’ini ileri sürebilir.

İkinci olarak kira sözleşmesinde kiralanan işyerinin hangi işyeri olarak kullanılacağının belirlenmediği ve kira sözleşmesinin yeni olması sebebiyle kiraya verenin zımni kabulünden söz edilemeyecek olan haller ele alınmalıdır. Bu halde kiraya veren, kiralananı kullanıma hazır bulundurmaktadır ancak kiracı kendisinin seçtiği faaliyet nedeniyle kullanamamaktadır. Bilindiği üzere kira sözleşmesinde kiracının asli edimi kira bedelinin ödenmesi olup, bu borç para borcu olarak karşımıza çıkar. Para borcunun ifasının imkânsızlaşması ise hukukumuzda mümkün olmadığından karşımıza TBK m. 138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” kavramı çıkmaktadır. Belirtmek gerekir ki, Genelge ile işyerlerinin faaliyetlerinin kapanması sözleşme ilişkisindeki dengenin kiracılar aleyhine bozulmasına yol açmıştır. Taraflar arasında bozulan bu menfaat dengesi “aşırı ifa güçlüğü” kavramı ile sözleşmelerin uyarlanması veya feshedilmesi suretiyle sağlanacaktır. Zira Covid-19, bir salgın niteliği taşımakta olup mücbir sebep olarak kabul edilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde yer alan “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı düzenlemeye göre; sözleşmenin taraflarınca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve bu yeni ortaya çıkan durumun borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede zorlaştırması hâlinde, hâkimden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması istenebilmektedir.

Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin şartlara değinecek olursak; sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır ve bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. Bu olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır ve son olarak borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. İfanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Öğretide, olağanüstü durumun öngörülemezliğindense, söz konusu olağanüstü durumun sözleşmeye etkisinin öngörülemezliğinden söz etmenin daha isabetli olacağı ifade edilmektedir. Bu görüşün sonucu olarak, bir krizin geldiği öngörülebilir olsa dahi, krizin bu boyuta ulaşacağı öngörülemiyor ise, bu durumda yine uyarlama talep edilebilecektir[11].

İşyeri kira sözleşmelerinde aşırı ifa güçlüğü hâli değerlendirildiğinde; kiracının sözleşmesel edimi, kira borcunun ödenmesine ilişkindir ve bu borç aksi sözleşme ile kararlaştırılmamış ise bir para borcudur. Para borcunun imkânsızlaşmayacağı aşikârdır. Ancak burada, faaliyetleri geçici suretle durdurulan işyeri kira sözleşmelerinde, kiracı bakımından para borcunu ifa etmede aşırı güçlüğe düşme şeklinde görünüm kazanmaktadır.

Kanaatimizce, taraflar öncelikle aralarında anlaşma yoluna gitmelidir. Ancak bunun mümkün olmaması hâlinde, ahde vefa ilkesinin bir istisnası olarak düzenlenmiş olan hâkimin müdahalesi ile “uyarlama” yoluna başvurulması güncel duruma uygun olacaktır. Kira sözleşmesinin süresi veya işyeri olarak kiralananın niteliği gereği uyarlamanın uygun düşmeyeceği hâllerde, TBK m. 138’in sağladığı bir imkân kullanılarak sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshi hakkı kullanılarak sözleşme ilişkisi sona erdirilebilir.

Sözleşmenin uyarlanması çeşitli şekillerde olur. Bu uyarlama sözleşme hükümlerinin belirli bir süre askıya alınması şeklinde olabileceği gibi, sözleşme bedelinin indirilmesi, bedelin vadesinin uzatılması veya sözleşmede yer alan faizlerin indirimi şeklinde de gündeme gelebilir. Kanaatimizce; Genelge ile faaliyetleri geçici süreyle durdurulan işyerleri bakımından sözleşme hükümlerinin bu süre zarfında askıya alınması gündeme gelebilir. Özellikle faaliyetleri Genelge ile durdurulan ve başkaca suretle kullanımları mümkün olmayan işyerleri veya alışveriş merkezlerinin kapatılması sebebi ile faaliyetlerini sürdüremeyen işyerleri bakımından (bir an için geçici ifa imkânsızlığı görüşünün kabul edilmemesi hâlinde) sözleşme hükümlerinin bu dönemde askıya alınması gündeme gelebilir. Bu durumda sözleşme hükümlerinin askıya alındığı dönemde kira bedelinin işlemeyeceği de açıktır. Bunun yanı sıra mevcut dönemde kira bedelinin uyarlanması kira bedelinden indirim şeklinde de karşımıza çıkabilir. Bununla birlikte uyarlamanın mümkün olmaması hâlinde kira sözleşmesinin feshi de TBK m. 138’e göre mümkündür. Ancak çoğu hâlde hem kiraya verenlerin hem de kiracıların sözleşmenin feshi yerine uyarlama imkânını tercih edeceklerini düşünmekteyiz.

Kanaatimizce; genelge ile faaliyetleri yasaklanan, durdurulan işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde yer alan koşullar oluştuğu müddetçe (kira bedeli, ortak giderler ve sair tüm unsurları bakımından) uyarlanması yoluna gidilmesi uygun olur. Ancak bu hususta TBK m. 138 koşulları göz ardı edilmemeli ve kiracılar kira bedelini ihtirazi kayıt ile ödemelidir. Aksi hâlde kira bedelini tam olarak ifa eden kiracıların TBK m. 138’e başvurması mümkün olmayacaktır.

II. Genelge Kapsamında Yer Almayan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbeti

A. Kiraya Verenin Kiralananı Kullanıma Hazır Bulundurma Borcu Açısından Değerlendirme

Bu başlık altında incelemekte olduğumuz Genelge kapsamında yer almayan işyerleri; münferit işyeri niteliğini haiz olabileceği gibi, alışveriş merkezi içerisinde yer alan bir işyeri de olabilir. Genelge kapsamına girmeyen işyerleri bakımından kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır hâlde bulundurma borcu ifa edilmektedir. Zira Genelge kapsamına girmeyen işyerlerinde kiracıların dilerlerse kiralananı kullanmaları ve faaliyetlerini sürdürmeleri mümkünolduğundan kiraya veren kiralananı kullanıma hazır bulundurmaktaancak kiracı salgın nedeniyle kiralananda faaliyet gösterememekte ve kazanç elde edememektedir.

Bu durumun bir istisnası aşağıda bedel ödeme borcu kapsamında değerlendireceğimiz alışveriş merkezlerinin kapatılması sebebiyle faaliyetlerine devam edemeyen işyeri kiralarında karşımıza çıkar. Genelge kapsamında yer almayan ancak alışveriş merkezi içinde bulunan işyerlerinin bir kısmı faaliyetlerini gönüllü olarak durdurma kararı almışken bir kısmı ise, kiralanan işyerinin bulunduğu alışveriş merkezinin yönetiminin tüm faaliyetleri durdurma (kapatma) veya süreye ilişkin geçici kısıtlama kararı nedeniyle faaliyetlerine ara vermek zorunda kalmıştır. Bu bakımdan alışveriş merkezi yönetiminin faaliyeti durdurma kararı aldığı hallerde geçici ifa imkânsızlığı söz konusu olabilir. Geçici ifa imkânsızlığının kabul edildiği ihtimallerde ise, yukarıda açıkladığımız üzere sözleşme hükümleri bu dönemde askıya alınır.

B. Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcu Açısından Değerlendirme

Kira bedelini ödeme borcu açısından işyerlerini münferit işyerleri ve alışveriş merkezlerinde bulunan işyerleri olarak ikiye ayırmak suretiyle incelemenin daha uygun olacağı görüşündeyiz.

1. Münferit İşyerlerine İlişkin Değerlendirme

Herhangi bir AVM içerisinde yer almayan, münferit ve genelge kapsamında faaliyeti durdurulmayan işyerleri açısından, işyerinin bulunduğu cadde veya sokağa daha az müşterinin gelmesi ve kazancın düşmesi hâllerinde sözleşme dengesinin kiracı aleyhine bozulacağı açıktır. Zira işyerlerinin faaliyetleri idari bir karar ile durdurulmasa bile Covid-19 salgın niteliği taşıdığından işyerlerinin üretim ve iş kapasitesi, cirosu ve kazancında önemli derecede düşüşler baş göstermektedir. Bu durumda ise kiracıların kira bedelinin TBK m. 138 kapsamında uyarlamasını talep edebileceklerini düşünmekteyiz.

Aynı zamanda bazı işyerlerinin kira bedelleri, muadillerinden daha yüksek bedellidir. Bunun sebebi, işyerinin cephesi, caddeye veya sokağa yakınlığı gibi müşteri potansiyelinin fazla olduğu bir konumda bulunmasıdır. Bu gibi işyeri kira sözleşmelerinde, kiracının sözleşmeden beklentisi, kiralanan işyerinin kazancının fazla olmasıdır. Covid-19 sebebiyle, kazancın azalması ve müşteri sayısında aşırı derecede azalma nedenleri ile kiracıların yine TBK m. 138 gereğince uyarlama talep edebileceği görüşündeyiz.

Bu hâllerde kiracının kira bedelinde TBK m. 138 gereğince uyarlama talebi kanaatimizce kira bedelinde indirim şeklinde tezahür edebilir. Ancak şayet işyerinin faaliyeti durdurulmasa bile bu dönemde hiçbir şekilde iş yapamaması söz konusu ise bu durumda uyarlama sözleşme hükümlerinin askıya alınması şeklinde talep edilebilir. Aynı şekilde kiracıların uyarlama olmazsa, TBK m. 138 uyarınca kira sözleşmelerinin feshini talep edebileceklerini de buradan hatırlatmak isteriz.

Ancak bazı işyerlerinin ise bu süreçte faaliyetleri durdurulmadığı gibi aksine kazançlarında artış yaşanmış olabilir. Buna örnek olarak eczaneler verilebilir. Bu durumda pandemi sebebiyle bile olsa uyarlama taleplerinin yerinde olmayacağını ifade etmek isteriz.

2. Alışveriş Merkezlerinde Bulunan İşyerlerine İlişkin Değerlendirme

Genelge kapsamında yer almayan işyerlerinden bir diğeri alışveriş merkezleri içerisinde bulunan işyerleri olarak karşımıza çıkabilir.

Kiralananın Genelge kapsamında geçici faaliyeti durdurulan bir iş yeri olmamasına rağmen alışveriş merkezinin yönetim kararı ile faaliyetlerini durdurması hâli bu kapsamda değerlendirilmesi gereken ilk ihtimaldir. Bu durumda, geçici nitelikte de olsa kiralananın niteliğinden kaynaklı bir imkânsızlık söz konusu olur. Bu hâlde geçici ifa imkânsızlığı söz konusudur ve yukarıda açıkladığımız üzere faaliyetlerin durduğu geçici sürede kira bedelleri ödenmeyecektir. Ancak belirtmek gerekir ki, bu hâl kiraya verenin kiralananı kullandırma borcu açısından geçici ifa imkânsızlığı yaratabilirken; kiracıların kira bedelini ödeme borcu açısından ise TBK m. 138 uyarınca kira bedelinin uyarlanmasını gündeme getirebilir. Bu bağlamda kiracılar TBK m. 138 kapsamında sözleşmenin hükümlerinin uyarlanmasını talep edebilir. Bu ihtimalde kanaatimizce sözleşme hükümlerinin uyarlama kapsamında kapalı kalan süre için askıya alınması yolu tercih edilebilir.

Belirtmek gerekir ki, alışveriş merkezinin yönetim kararı ile kapatılmak zorunda kalan işyerleri açısından, söz konusu duruma kiracının katlanma yükümlülüğü olmadığı açıktır. Bu durumdaki kiracılar açısından, yukarıda yer verdiğimiz TBK m. 138’deki uyarlama ve fesih imkânının yanı sıra TBK m. 331’de düzenlenen olağanüstü fesih yoluna da gidilebileceği kanaatindeyiz[12].

Alışveriş merkezi yönetiminin faaliyetlerini durdurma kararı dışındaki ihtimallerde ise, faaliyeti yasaklanan işyerleri açısından ve gönüllü olarak faaliyetine ara veren işyerleri açısından kazancın düşmesi, müşteri azlığı, sözleşme ile beklenen yararı sağlayamama sebepleri ile hem kira bedeli hem de ortak giderler konusunda uyarlama yoluna gidilmesi hukuki olarak uygun bir çözüm yoludur.

Her ne kadar çalışmamız kapsamında olmasa da, kiracının temerrüdünün sonuçları ve kira sözleşmesinin feshini talep etme açısından önemli olan giderler üzerinde durulmalıdır. Şöyle ki; alışveriş merkezlerinin pazarlama ve yönetim, reklam, ortak alan gider kalemleri, genellikle kiracılar tarafından karşılanmaktadır. Bu hâllerde, kiracıların giderleri ödeme borcunun devam edip etmediğine ilişkin de bir değerlendirme yapmamız güncel sorunların çözümü açısından uygun olacaktır. Alışveriş merkezi yönetiminin kararı ile veya kendi iradesi ile veya Genelge ile durdurulduğu için faaliyetlerine ara veren tüm işyerleri açısından, ortak gider kalemlerinde uyarlamaya gidilmesinin uygun olacağı kanaatindeyiz. Örnek üzerinden somutlaştırmamız gerekirse; bir alışveriş merkezinin faaliyetlerine ara vermiş olduğu süre zarfında temizlik giderlerinin, elektrik giderlerinin, reklam giderlerinin olmayacağı veyahut en az seviyede hizmet sunulacağı düşünüldüğünde, kiracının, bu giderlere katlanma borcu konusunda uyarlama yapılması gerekir.

III. 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı’nın ve 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesinin Kira Bedellerinin Ödenmesine Etkisi

26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi, “01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar” işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağına ilişkin bir düzenleme getirmiştir. Bu düzenlemeyi incelemeden önce ifade etmek isteriz ki, kanaatimizce Covid-19 salgın hastalığının kira sözleşmesine etkisi -bazı hâllerle sınırlı olarak kiraya verenin kiralananı kullandırma borcunun geçici olarak ifasının imkânsızlaştığı görüşü bir yana- kiracının kira bedelinin TBK m. 138 uyarınca “aşırı ifa güçlüğü”ne dayalı olarak uyarlanmasıdır. Bu noktadan hareketle 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesini ele alacağız.

7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinin iki sonucu vardır. İlki, bu hükmün çatılı-çatısız işyeri kiraları ayrımı olmaksızın tüm işyeri kira sözleşmelerine uygulanabilir bir hüküm olmasıdır. İkinci sonucu ise, kanun koyucu, kira bedellerinin ödenmemesi yönünde bir düzenleme getirmemekte olup yalnızca, söz konusu tarih aralığında kira bedeli ödenmez ise, kiraya verenin sırf bu nedene dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyeceği ve bu ödememe durumunun bir tahliye sebebi oluşturmayacağını ifade etmiştir.

Türk Borçlar Kanunu m. 315’e göre, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.”

Geçici 2. maddedeki düzenlemeye göre, TBK m. 315’te kiraya verene tanınmış olan sözleşmeyi fesih hakkı, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında kullanılamayacaktır. Buna ek olarak, TBK m. 352’de düzenlenmiş olan “iki haklı ihtar” uygulaması da bu tarihler arasında uygulanmayacak olup; kiraya verenlerce gönderilen ihtarlar haklı ihtar olarak kabul edilemeyecek ve buna bağlı olarak tahliye davası açılması da mümkün olmayacaktır[13].

22.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 2279 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile “22.03.2020 tarihinden 30.04.2020 tarihine kadar” yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir. Bu durumda, Geçici 2. maddeye göre, 30.06.2020 tarihine kadar haklı ihtar imkânını kullanamayan kiraya veren, 30.04.2020 tarihine kadar da, söz konusu tarihlere ilişkin kira borçlarının ödenmemesine ilişkin bir icra takibi başlatamamaktadır.

Buna göre; kiraya veren, 01.05.2020 tarihinden başlayarak ödenmeyen kira bedellerin faiziyle birlikte ödenmesine ilişkin bir icra takibi başlatabilir. Ancak bu halde kiraya verenin ödeme emri[14] haricinde ihtar göndermesinin hukuki anlamda bir faydası olmayacaktır. Zira, ihtar ile verilen sürenin sonu itibariyle kiraya veren işyeri kirasında sözleşmeyi feshedemeyecek olup, ödenmeyen kira bedelinin ihtar ile talep edilmesi durumunda kiracının verilen sürede kira bedelini ödememesinin herhangi bir yaptırımı olmayacaktır[15].

Kiraya veren tarafından 01.05.2020 tarihinden itibaren yapılacak olan bu icra takibi, Geçici 2. madde nedeniyle TBK. 315’teki sözleşmenin feshi imkânını sağlamayacaktır. İlgili düzenlemeden görüldüğü kadarıyla, kiraya veren, 30.06.2020 tarihinden sonra, 01.07.2020 tarihinden itibaren, kiracının temerrüdüne ilişkin düzenlemelerden yararlanabilecek olup, TBK m. 315 ve TBK m. 352’deki yasal yollara başvurabileceği gibi, haklı ihtarda da bulunabilecektir.

İşyeri kiracısını koruma gayesiyle getirilen mevcut düzenlemeyi isabetli bulmakla birlikte bazı açılardan eksik bulduğumuzu ifade etmek isteriz. Öncelikle Covid-19 salgını hâlinde mevcut her işyeri kira sözleşmesinde kira bedellerinin işleyeceğini düşünmek yerinde değildir. Yukarıda ifade ettiğimiz üzere bazı hâllerde -özellikle kapanan alışveriş merkezlerinin içerisinde yer alan ve faaliyetlerine geçici suretle yerine getiremeyen işyeri kiralarında- geçici ifa imkânsızlığı oluşacağı kanaatindeyiz. Bu gibi hâllerde geçici suretle kiraya verenin kullanım borcu imkânsızlaşacağından kiracının kira bedeli ödeme borcu da işlemeyecektir. Geçici ifa imkânsızlığının bulunduğu hâllerde kira bedelleri işlemeyeceğinden Geçici 2. maddenin uygulama alanı bulması da söz konusu olamayacaktır. Bunun yanı sıra kanaatimizce Covid-19’un kira bedellerine etkisi çoğu hâlde TBK m. 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak kira sözleşmesinin uyarlanması olarak karşımıza çıkacak; bu kapsamda ihtimallere göre kira sözleşmesinin hükümleri geçici suretle askıya alınacak veya kira bedelinde indirim söz konusu olacaktır. Açıkladığımız sebeplerle ilgili hükmün bu bakış açısı ile ele alınması gerekir. Kanaatimizce hükmün içerisinde yer alan “işleyecek kira bedelleri” ifadesinden kanun koyucunun işyeri kira sözleşmeleri bakımından aşırı ifa güçlüğü ihtimaline dönük olarak düzenleme getirdiği görülmektedir. (Zira geçici ifa imkansızlığı halinde askıda kalan sürede kira bedeli doğmayacaktır). Ancak bu hâlde dahi kira bedellerinde indirim ve/veya kira bedellerin askıya alınması vb. gibi ihtimallerin söz konusu olabileceğini belirtmek isteriz.

Kanun ile belirtilen sürede ödenmeyen kira bedelleri için temerrüt faizi işleyip işlemeyeceği hususunun da ayrıca değerlendirilmesi gereklidir. TBK’nın 315. maddesi gereğince, kiracı, muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi hâlinde temerrüde düşecektir ve buna bağlı olarak, kira bedeli üzerinden temerrüt faizi işlemeye devam edecektir. Yalnızca TBK’nın 315. maddesindeki düzenleme göz önünde bulundurulduğunda, muaccel olan kira ödeme borcunu ödemeyen kiracıların borçlu temerrüdüne düşecekleri şüphesizdir. Belirtmek gerekir ki, temerrüt faizi kanundan doğmakta olup, borçlunun kusurundan bağımsızdır.

7226 Sayılı Kanun Geçici 2. maddesi incelendiğinde, hükümde Covid-19 salgını sebebiyle kira bedellerini ifa etmeyen kiracıların temerrüde düşmelerini engelleyici nitelikte bir ifadenin mevcut olmadığı göze çarpmaktadır. Buradan yola çıkılarak öğretide bu hâlde kira bedelini ödemeyen işyeri kiracılarının kira bedellerini ödeme borçlarında temerrüde düşecekleri ve bu temerrüt nedeniyle, temerrüt faizinin de işlemeye devam edeceği ifade edilmiştir[16]. Hükmün düzenlemesinden çıkan sonuç kanaatimizce de bu yöndedir. Ancak bu hususta düzenlemenin eksikliğine yer vermek isteriz.

Kanaatimizce Geçici 2. maddede, kiraya verenin, yalnızca temerrüt sebebini ileri sürülerek sözleşmeyi fesih ve tahliye edemeyeceğine ilişkin düzenleme eksik olup aynı zamanda kiracı üzerinde fazladan bir yük getirmektedir. Hâlihazırda kira sözleşmesini muhafaza ederek amaçladığı kazançtan mahrum kalan kiracının, fazladan ve tam olarak kira bedeli ödemesi, ödememesi halinde ise temerrüt faizi işlemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Geçici 2. maddenin amacının da mücbir sebep teşkil eden Covid-19’un kiracı üzerindeki olumsuz etkilerini bir nevi azaltmak ve/veya gidermek olduğu düşünüldüğünde, Kanunun amacından yola çıkarak temerrüt faizi konusunda da düzenleme yapılması gerektiğini düşünmekteyiz. Olması gereken hukuk bakımından Geçici 2. maddede öngörülen sürede kira bedelini ödemeyerek temerrüde düşen kiracılar bakımından temerrüt faizinin işletilmemesi gerektiğidir. Zira amaca göre yapılan yorum ile bu sonuca ulaşılabilmesi kiracıların korunması gayesine daha yakın olacaktır.


Dipnotlar


  1. Genelge kapsamındaki faaliyetler: Tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici süre ile durdurulmuştur. ↩︎

  2. Bu yöndeki görüş için bkz. ÖZER, M. Tolga, KOVID-19 Salgınının İş Yeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcuna Etkisi, LexperaBlog, İstanbul, 2020. ↩︎

  3. Açıklamalar için bkz. GÜNDOĞDU, Fatih/URAL, Nihal, Korona virüs (COVID-19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi, LexperaBlog, İstanbul, 2020. ↩︎

  4. Bu konuda ayrıntılı bilgi için bkz. GÜNDOĞDU/URAL, Korona Virüs. ↩︎

  5. Açıklamalar için bkz. YÜCE, Melek Bilgin, Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi, LexperaBlog, İstanbul, 2020. ↩︎

  6. Bu doğrultuda görüşler için bkz. GÜNDOĞDU/URAL, Korona Virüs; TÜZÜNER, Özlem, Yeni Tip Korona Virüsü (Covid-19) Salgınının Türk Borçlar Hukuku’na Bazı Etkileri, Türk Hukuk Sitesi, İstanbul, 2020. ↩︎

  7. Bu konuda ayrıca bkz.BAYSAL, Başak/UYANIK, Murat/YAVUZ, Selim, Korona virüs 2019 (COVID-19) ve Sözleşmeler, LexperaBlogİstanbul, 2020. ↩︎

  8. OĞUZMAN Kemal/ÖZ Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt I, İstanbul 2019, s. 588. ↩︎

  9. İlkeye ilişkin açıklamalar için bkz. Yargıtay HGK., E. 2010/193 K. 2010/235 T. 28.4.2010, www.lexpera.com.tr, (Erişim Tarihi: 10.04.2020); BAYSAL/UYANIK/YAVUZ, Korona Virüs. ↩︎

  10. Bu konuda ayrıntılı bilgi için bkz. Çalışmamızın II, B, 2 başlıklı bölümü. ↩︎

  11. İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku (2 Cilt), İstanbul,2014, s. 170; BAYSAL, Z. Başak, Aşırı İfa Güçlüğü, Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu Makaleler-Tebliğler, Derleyen: Doç. Dr. M. Murat İnceoğlu, İstanbul, 2012, s. 128; BAYSAL, Başak, Sözleşmenin Uyarlanması, İstanbul 2017, s.249. ↩︎

  12. Ancak, TBK m. 331’in kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiş olması nedeniyle, uygulama açısından TBK m. 331 hükümlerine başvurulamayacaktır. Bu konuda taraflar arasındaki sözleşmede ilgili hüküm varsa o hüküm, taraflar arasındaki sözleşmede hüküm bulunmaması hâlinde ise eski Borçlar Kanunu’nda yer alan eBK m. 264 çerçevesinde önemli sebeple fesih hakkının kullanımı gündeme gelir. Ancak bu ihtimalde kiracıların tazminat ödeme yükümlülükleri doğacaktır. Bu nedenle ilgili hükme başvurulması bu süreçte kiracılar lehine olmayacaktır. ↩︎

  13. Haklı ihtar ile ilgili açıklamalar için bkz. ÖKTEM ÇEVİK, Seda, Kira Sözleşmesine Etkisi Bakımından Kiralanın Devri ve Sınırlı Ayni Hakka Konu Olması, İstanbul, 2016, s. 284. ↩︎

  14. Ödeme emrine ilişkin olarak bkz. URAL ÇINAR, Nihal, Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi Ve Hukuki Sonuçları, İstanbul, 2014, s. 332. ↩︎

  15. GÜNDOĞDU/URAL, Korona Virüs. ↩︎

  16. Temerrüt faizinin işlemeye devam edeceğine ilişkin görüşler için bkz. TÜZÜNER, Yeni Tip Korona Virüs; GÜNDOĞDU/URAL, Korona Virüs. ↩︎

Lexpera Blog’da yayımlanan yazılar, yazarlarının görüşlerini ifade eder. Lexpera Blog’da bir yazıya yer verilmesi, o yazıda savunulan görüşlerin On İki Levha Yayıncılık tarafından benimsendiği anlamına gelmez. Yazılar, bilgi amaçlı olup, hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır.
Author image
Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi
Author image
Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi
Author image
İstanbul Barosu Avukatı