“İmar” kelime anlamı olarak “bayındırlık” kavramının Arapça karşılığıdır. Bayındır kavramı mamur hale getirilmiş olan, bayındırlık ise bayındır hale getirme işidir. Kısaca her iki kavram da gelişip güzelleşme, hayat şartlarına uygun duruma getirilmek için çalışılmış ve bakımlı hale getirilmiş olan yerler için kullanılan sıfatlardır. (TDK, Güncel Türkçe Sözlük)
“İmar” kavramı hukuk dilimizde Türkçe karşılığı olan bayındırlık kelimesinden daha yaygın yer bulmuştur. Cumhuriyetin ilanı yani 29 Ekim 1923 tarihinden bugüne kadar çıkarılmış olan hukuki metinlerde imar kavramı kullanılmış olsa da, ne 3194 Sayılı İmar Kanununda; ne de yine söz konusu İmar Kanunu üzerinde değişiklik yapan ve ilk “İmar Affı Kanunu” olarak anılan 2981 sayılı Kanunda imar kavramının tanımı yapılmamıştır. İmar kavramının tanımı mahkeme içtihatları ve doktrine bırakılmış; buna karşın ilgili kurumlar olan “yapı, bina, imar planları” tanımlanmıştır. (bkz. 3194 Sayılı Kanun)
Son günlerde kamuoyunda “İmar Barışı” olarak sıkça kendine yer bulan ve amacı ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış olan tüm yapıları kayıt altına almayı hedefleyen imar düzenlenmesi kanun koyucu tarafından çıkarılmış olan bir geçici kanun maddesi ve tebliğ ile düzenlenmektedir.
Kanun koyucu, bahsi geçen ”İmar Barışı” için yasal dayanak oluşturmak amacıyla 11.05.2018 tarihinde 3194 Sayılı Kanuna, 7143 Sayılı Kanun yolu ile geçici 16. maddeyi eklemiştir. Bu geçici 16. maddenin yürütülmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın imzası ile Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Tebliğ (“Tebliğ”) yayınlanmıştır. Tebliğ’de hangi yapıların söz konusu “İmar Barışı” çerçevesinde yapı kullanım belgesi alabileceği tanımlanmış ve buna ilişkin usul ortaya konmuştur.
İlk gözlemler olarak aşağıda iki ana önemli husus belirtilmiş ve devamında detaylı incelemelere geçilmiştir. Dikkat çekilmesi gereken ilk husus, İmar Barışı olarak adlandırdığımız bu yasal düzenlemenin 3194 Sayılı Kanunda bahsi geçen tüm yapıları kapsayacak şekilde hazırlanmasına karşın sadece geçici 16. madde ve Tebliğ’de gösterilen ve “Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenmeyecek Yapılar” adı altında tebliğin 8.maddesinde belirtilmiş olan bölgelerdeki yapıları kapsamayacak olmasıdır. İleride bu hususa etraflıca değinilecektir. Dikkati çeken diğer bir husus ise hazine arazisindeki üçüncü kişilerin yapıları veya özel mülkiyete tabi arazilerdeki yapılar arasında bir ayrım yapılmadan doğrudan tüm yapıları kapsayacak şekilde bir İmar Barışı düzenlemesi öngörülmüş olmasıdır (3194 Sayılı Kanun geçici 16. madde).
İmar Barışı ülkemize neler getirdi diye tümdengelim yöntemi ile incelemek için bu kısmı müteakip sırasıyla: “Hazine arazilerinin niteliği, hazine ve belediye arazilerindeki ve özel mülkiyete tabi olan arazilerdeki yapıların durumu ve Tebliğ 5.(2).a’dan hareketle ortaya çıkan rücu ilişkisinin niteliği” incelenecektir.
İlgili düzenlemede adı geçen hazine arazi tanımından ne anlaşılmaktadır? Hazine arazisi mülkiyeti hazineye ait bulunan arazilere denir. Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler bu kapsama girmektedir. Dolayısıyla hem belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar; hem de tapuya tescili yapılmamış dağ, tepe, kaya, göl, nehir, buzul ve dereler de hazine arazisi kapsamında kalmaktadır (Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, s.14-17). Bu kapsamda, hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilen yapılar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından rayiç bedel üzerinden doğrudan Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satılacaktır. Hal böyle olmakla birlikte, birtakım yapılar imar affının kapsamına sokulmamıştır: Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde kalan belirli alanlar; İstanbul tarihi yarımada içinde kalan belirli alanlar; üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar ve sosyal donatı alanı niteliğini haiz taşınmazlar. Herhangi bir suretle bu yapılar için Yapı Kayıt Belgesi’nin düzenlendiği tespit edilir ise de, sadece Belge iptal edilmekle kalmayacak, bunun için yatırılan bedel de iade edilmeyecektir. Kaldı ki, hukuka aykırı belge düzenlenmesi safhasında yer alan müracaat sahibi hakkında ayrıca Türk Ceza Kanunu’nun “Resmi Belgenin Düzenlenmesinde Yalan Beyan” başlıklı 206. maddesi uyarınca üç aydan iki yıla kadar hapis veya adlî para cezası verilmesi söz konusu olabilecektir. (*Tebliğ Md.8-Türk Ceza Kanunu md.206*)
Bütün bu açıklamalar yanında, yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda her zaman tek bir kullanıcı bulunmamaktadır. Dolayısıyla burada yapının tamamı için hesaplanan “Belge bedeline katılım sorunu” ortaya çıkacaktır. Nitekim Tebliğ’in 5.(2).a maddesi bu hususta kullanıcılar açısından kullanım durumuna göre eşit olarak katılım öngörmüştür. Aynı kullanım durumuna göre eşit katılım sağlanamadığı takdirde ise, Belge bedelinin tamamını ödeyen kullanıcıya genel hükümler çerçevesinde diğer kullanıcılardan kendi paylarına düşen miktarı talep etme hakkı tanınmıştır. Bu doğrultuda ilgili yapılar bakımından başkası adına ödeme yapan malikin/kullanıcının rücu hakkının kaynağının sebepsiz zenginleşme mi yoksa vekâletsiz iş görme mi olarak değerlendirilmesi gerektiği sorunu karşımıza çıkmaktadır.
Rücu hakkının kaynağı bakımından öncelikle “vekâletsiz iş görme” kavramını açıklamak gerekirse: Vekâletsiz iş görme en genel anlatımıyla, iş görenin vekâlet sahip olmaksızın -iş sahibi veya kendisi için- iş sahibinin menfaat alanına el atarak iş görmesi olarak tanımlanabilir. Vekâletsiz iş görme doktrinde gerçek olan ve gerçek olmayan vekâletsiz iş görme adı altında iki alt başlık halinde incelenmektedir. (Gümüş, Özel Borç İlişkileri, C.2, s. 217)
Bu kapsamda gerçek vekâletsiz iş görmenin (Türk Borçlar Kanunu madde 526 vd.) objektif unsurları şunlardır: (i)Bir işin görülmesi (ii)Başkasına ait (yabancı) bir işin görülmesi (iii)İş görme yükümünün yokluğu (Vekâletsizlik) (iv)İş görmenin iş sahibi için zorunlu olması ve (v)İş sahibinin yardım ihtiyacı. Gerçek vekâletsiz iş görmenin sübjektif unsuru ise başkası için iş görme iradesine sahip olmaktır. Bu unsurlar olayımıza uygulandığında Tebliğ madde 5.(2).a ışığında kullanıcılardan yapı kayıt kullanım belgesi borcu için gerekli bedeli ödeyen kullanıcı/kullanıcıların diğer kullanıcı/kullanıcılar adına gerçek vekâletsiz iş gördüğü kanısındayız. Özetlemek gerekirse Yapı Kullanım Belgesi alınması için gereken bedelin ödenmesi bakımından ödeme yapmayan kullanıcı/kullanıcıların yerine diğer kullanıcı/kullanıcılarca bu ödemenin yapılması ile açıkça bu kullanıcıların işi görülmüş olacaktır. Dolayısıyla ödeme yapmayan kullanıcılar onların adına ve hesabına bu ödemeyi yapanlar sayesinde Yapı Kullanım Belgesi almaya hak kazanacaklardır. Gerçek olmayan vekâletsiz iş görmenin ise olayımıza uygun düşmeyeceği görülmektedir zira diğer kullanıcı/kullanıcılar adına ödeme yapanlar olayımızda mazur görülebilir şekilde kendi menfaatine olan bir işi görmemiş aslında kendi menfaat için ödeme yapması gereken kullanıcının işini görmüştür.
Bu değerlendirmeler ışığında bakıldığı zaman rücu hakkının hukuki dayanağın sebepsiz zenginleşme değil ve fakat gerçek olan vekâletsiz iş görmeye dayandırılması daha doğru olacaktır. Nitekim sebepsiz zenginleşme kurumunun unsurları incelendiğinde karşımıza: (i)Zenginleşme (ii)Geçerli sebebin bulunmaması (iii)Fakirleşme ve (iv)İlliyet bağı çıkmaktadır (Oğuzman/Öz, Borçlar Hukuku, C.2, s. 322-338). Yapı Kayıt Kullanım Belgesi alınması için kullanıcıların ödeme yapmayan diğer kullanıcılar adına yaptığı ödemeler bakımından her ne kadar ortada bir sebepsiz zenginleşme var gibi gözükse de dikkatli bir incelemenin neticesi bizi tekrardan vekâletsiz iş görmeye sevk etmektedir. Zira sebepsiz zenginleşmeye dayanan talep ile gerçek vekâletsiz iş görme hükümlerine dayanan taleplerin yarışamayacağı kabul edilmektedir (Oğuzman-Öz Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 2, s. 341).
İlk bakışta ödeme yapanlar bakımından bir fakirleşme ve ödeme yapmadığı halde kendi payı için de Yapı Kayıt Belgesi düzenlenenler bakımından bu durumun zenginleşme yarattığı zannedilse de, rücu talebinin hukuki dayanağının sebepsiz zenginleşme olması şu sebepten ötürü pek mümkün olmayacaktır: Tebliğ 5.(2).a’ya göre Yapı Kayıt Kullanım Belgesi alınması için gerekli ödemelerin yapılması durumunda bu ödemeyi yapan malikler bakımından hukuki bir rücu hakkı olduğu belirtmiştir. Tebliğ kapsamında tanınan rücu hakkı sayesinde adına ödeme yapılan kullanıcıların ilgili bedele dair ödeme yapmayanlardan yapılan ödemeyi talep etmesi mümkündür. Burada doğan iade yükümlülüğü nedeniyle de bir zenginleşme durumu ortaya çıkmayacağından ötürü, işbu Tebliğ kapsamında, doğabilecek uyuşmazlıklar bakımından sebepsiz zenginleşme hükümlerine değil de gerçek vekâletsiz iş görme hükümlerine dayanılması isabetli olacaktır. Gerçek vekâletsiz iş görme kapsamında talep hakları ise kanunda açıkça yazılmıştır. Bu doğrultuda Türk Borçlar Kanunu’nun 529. maddesi hükmü uyarınca, “İş sahibi, işin kendi menfaatine yapılması hâlinde, iş görenin, durumun gereğine göre zorunlu ve yararlı bulunan bütün masrafları faiziyle ödemek ve gördüğü iş dolayısıyla üstlendiği edimleri ifa etmek ve hâkimin takdir edeceği zararı gidermekle yükümlüdür. Bu hüküm, umulan sonuç gerçekleşmemiş olsa bile, işi yaparken gereken özeni göstermiş olan iş gören hakkında da uygulanır. İş gören, yapmış olduğu giderleri alamadığı takdirde, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ayırıp alma hakkına sahiptir.” denerek diğer kullanıcılar adına ödeme yapanın talep hakkının kapsamı çizilmiştir.
