Özet:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinde, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisinde, kiracıdan alınan yazılı tahliye taahhütnamesinden söz edilmektedir. TBK m.352/I hükmüne göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Bundan anlaşılması gereken, kiracı tarafından kiralanan taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılacağı üstlenilmiş ise ve buna karşılık söz konusu tarihte ilgili taşınmaz boşaltılmamışsa kiraya verene Kanun gereği tanınan haklar bulunmaktadır. Öncelikle belirtilmelidir ki, kiraya veren TBK m.352 hükmüne dayanarak kiralanan taşınmazın kiracı tarafından verilen yazılı tahliye taahhütnamesindeki tarihten başlayarak 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliyesini sağlayabilmektedir. Kiraya verene bu imkan tanınmakla birlikte, bu imkandan yararlanabilmek için kiracıdan alınan yazılı tahliye taahhütnamesinin belirli şartları ihtiva etmesi gerekmektedir. Öncelikle, kiracı tarafından tahliye taahhüdü verilmelidir, bu taahhüt yazılı olmalıdır, tahliye taahhüdünde tahliye tarihi belirli olmalıdır, taahhüt kiralanan taşınmazın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Bu çalışmada, kiracının vermiş olduğu yazılı tahliye taahhütnamesinde belirtmiş olduğu tarihte taşınmazı tahliye etmemesi durumunda kiraya verenin kanun gereği sahip olduğu haklar ve taşınmazın tahliyesini nasıl gerçekleştireceği üzerinde durulacaktır.
Anahtar Kelimeler: Kira Sözleşmesi, Yazılı Tahliye Taahhütnamesi, Taşınmazın Tahliyesi.
Abstract:
In the 352nd article of the Turkish Code of Obligations numbered 6098, in the lease relationship between the lessor and the lessee, the written eviction undertaking received from the lessee is mentioned. According to the Article 352/I of the TCO, "If the lessee has not vacated the leased property on a certain date, after the delivery of the leased property, although he has undertaken in writing to vacate the leased property on a certain date, the lessor may terminate the lease agreement within one month starting from this date by applying for enforcement or by filing a lawsuit. ” What should be understood from this is that if the tenant undertakes to vacate the rented immovable on a certain date, and on the other hand, if the relevant immovable has not been vacated on that date, the lessor has the rights granted by law. First of all, it should be noted that the lessor can provide the evacuation of the leased property by applying for enforcement or by filing a lawsuit within 1 month, starting from the date of the written evacuation undertaking given by the lessee, based on the provision of Article 352 of the TCO. Although this opportunity is given to the lessor, in order to benefit from this opportunity, the written evacuation undertaking received from the tenant must contain certain conditions. First of all, the tenant should make an eviction commitment, this commitment should be in writing, the eviction date should be specific in the eviction commitment, the commitment should be given after the delivery of the leased property. In this study, if the lessee does not evacuate the real estate on the date specified in the written evacuation undertaking, the rights of the lessor as required by law and how the immovable will be evacuated will be emphasized.
Keywords: Contract of hire, Written moving out notice, Eviction of real estate.
Giriş
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, m.339-356 arasında düzenlenmektedir. Kiraya verenin konut veya işyeri olarak kabul edilen bir taşınmazını, kira bedeli karşılığında kiracının kullanımına bırakmasıyla kira ilişkisi ve bu nedenle kira sözleşmesi oluşmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralanan taşınmazların tahliyesi kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle olabilir. Kanun’da da kiralanan taşınmazların tahliyesi kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle olmak üzere ayrı olarak düzenlenmiştir. TBK m.352’de kiracıdan kaynaklanan bir sebeple kiralanan taşınmazın tahliyesi imkanı düzenlenmektedir. Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiracı tarafından taşınmazın belirli bir tarihte tahliye edileceğine ilişkin taahhütname verilmiş ancak belirtilen tarihte söz konusu taşınmaz tahliye edilmemiş ise kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak taşınmazın tahliyesini sağlayabilecektir. Kiraya veren tarafından icra yoluna başvurulması durumunda, İcra ve İflas Kanunu’nun 272.maddesi uygulanacaktır. İİK m.272 hükmüne göre, “Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.” Bundan anlaşılması gereken, kiracı tarafından taşınmaz tahliye edilmemiş ise kiraya veren icra yoluyla taşınmazın tahliyesini ve kendisine teslimini sağlayabilecektir. Kiraya verenin başvurabileceği bir diğer yol ise sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açmaktır. Kiraya veren bu davayı, tahliye taahhüdünde belirtilen süreden itibaren 1 ay içerisinde açmalıdır. Ayrıca belirtilmelidir ki, kiraya veren TBK m.353 hükmüne göre, dava açması gereken süre içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır.
I. Kiracıdan Alınan Yazılı Tahliye Taahhütnamesi
TBK m.352/I maddesine göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir[1]. Kira sözleşmeleri, belirli süreli bile yapılsa konut ve çatılı işyeri kiralarında kendiliğinden sona ermemektedir. TBK m.347 uyarınca, kiracı sözleşmenin feshini bildirmediği sürece kira sözleşmesi bir yıllığına zımni olarak uzamış olacaktır. Ancak, kiracının yazılı tahliye taahhütnamesi vermesi bu durumun istisnası niteliğindedir[2]. Zira, kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü verilmesiyle sözleşmenin uzama imkanı sınırlanmış olmaktadır. Belirtilmelidir ki, TBK m.352/I’de düzenlenen tahliye taahhütnamesi imkanı emredici niteliktedir, taraflar tahliye sebebinin şartlarını sözleşmede düzenleyerek değiştiremezler[3]. Ayrıca belirtilmelidir ki, tahliye taahhüdü hem belirli süreli hem de belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından verilebilmektedir. Bu noktada şu hususun belirtilmesi gerekmektedir. Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri bakımından verilebilmektedir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmelerine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz[4].
Doktrinde tahliye taahhüdünün hukuki niteliği tartışmalıdır. Doktrinde yer alan bir görüşe göre, tahliye taahhütnamesi verilmesi, ikale anlaşması niteliğindedir[5]. Diğer bir görüşe göre ise tahliye taahhüdü verilmesi kiracıya taahhüt edilen tarihte taşınmazın tahliyesi borcunu yükleyen bir ikale sözleşmesidir[6]. Doktrinde yer alan bir diğer görüşe göre ise tahliye taahhüdü verilmesi kiracıya taahhüt edilen tarihte kiralayan ile bir ikale sözleşmesi akdetme borcunu yükleyen bir borç sözleşmesidir[7]. Tahliye taahhütnamesinin borçlandırıcı bir sözleşme olarak nitelendirilmesi durumunda kiraya verenin tahliye davası açmasıyla birlikte, kira sözleşmesinin kiracının iradesi alınmadan sona erdirilmesinin açıklanması mümkün görünmemektedir[8]. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin ikale anlaşması olduğuna yönelik görüşe katılmaktayız. Belirtilmelidir ki, ikale anlaşması hem kanuni bir şarta hem de vadeye bağlanmıştır. Kanuni şart, kiraya verenin tahliye taahhütnamesinde belirtilen vadeden itibaren 1 ay içerisinde tahliye talep etmesidir. Kiraya verenin süresinde tahliye talebinde bulunmasıyla birlikte kanuni şart gerçekleşmiş olur ve kira sözleşmesi sona erer[9].
II. Tahliye Taahhütnamesinin Şartları
a. Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır
TBK m.352’de taahhüdün yazılı olması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Esasen, buradaki şekil bir geçerlilik şartıdır[10]. Ancak belirtilmelidir ki, tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde verilmesi yeterlidir, noter tarafından düzenlenmiş olması şart değildir[11]. Bu noktada şu hususun belirtilmesinde yarar vardır. Tahliye taahhütnamesinin noterlikçe düzenlenmiş olmasının önemi bulunmaktadır. Öncelikle belirtilmelidir ki, tahliye taahhütnamesinin noter tarafından düzenlenmemiş veya imzası tasdik edilmemiş olması durumunda, kiracının imza inkarında bulunması üzerine kiraya verenin itirazın kaldırılmasını icra merciinden isteme imkanı olmayacaktır. Kiraya veren bu durumda genel mahkemelerde bir tahliye davası açmalıdır. Ancak, taahhütnamenin noterden düzenlenmiş olması durumunda kiraya verenin icra merciinden itirazın kaldırılmasını isteme imkanı bulunmaktadır[12].
b. Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır
Tahliye taahhüdünde mutlaka tahliye tarihinin belirtilmesi gerekmektedir. Nitekim, TBK m.352/I’de bu durum, “kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı” denilmekle açıkça ifade edilmektedir. Taahhütname de belirtilen tarihin hesaplanabilir olması belirlilik unsuru bakımından yeterli kabul edilmelidir[13]. Ancak belirtilmelidir ki, açık veya anlaşılabilir olmayan tarihleri içeren taahhütnameler geçerli değildir[14].
c. Taahhüt Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmeli
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bir diğer şart, taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra verilmesidir. TBK m.352/I’de bu durum, “kiralananın teslim edilmesinden sonra” denilerek taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerektiği ifade edilmiştir[15].
Bu hususta verilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na değinmek gerekir. İlgili kararda, kira sözleşmesi kurulurken yazılı tahliye taahhütnamesi verilmesinin kiracının gerçek iradesini yansıtmayacağı, kira sözleşmesi akdedilirken verilen taahhüdün baskı altında ve gerçek iradenin dışında verilmesinin muhtemel olacağı, kiracı tarafından verilen yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi ve TBK’nın aradığı nitelikleri taşıması için kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
“Milli Korunma Kanunu, hayat pahalılığını önlemek için vaz buyurulmuştur. Otuzuncu maddesi de gerek ev, gerek iş evi buhranına ve bunun neticesi olabilecek pahalılığa karşı düşünülüp tedvin olunmuştur. Şu halde Kanun'un bütün hükümleri gibi bu maddedeki hükümler de amme inzibatı mahazasından mülhem olmakla amir hükümlerdendir. Nitekim mezkur madde kiralama mukavelelerinde taraflarca kararlaştırılmış olan müddetleri mukavele hükümlerine kiracı tarafından riayet şartıyla uzatmış ve mukavele edilen müddetin hitamında mecuru mucire iade etmek lüzumuna dair olan Borçlar Kanunu hükümlerini yine bu şart dairesinde olmak üzere muvakkat bir zaman için bertaraf edip, Borçlar Kanunu'na ve kiracıların matbu konturatolarda açık ibare ile yazılı tahliye taahhhütlerine dayanan mucirlerin tahliye davalarının dinlenmesini menetmiştir. Maddenin, elbette tarafların rızasıyla aktin feshine müdahalesi yoktur ve olamaz. Fakat hadiselerde böyle tarafların rızasıyla fesih bahis değildir. Bahis mevzuu olan şey, maddenin sırf kiracı tarafından vukuubulacak tahliye ihbarının akit sırasında taraflarca kararlaştırılan bir şart şeklinde mukaveleye dercedilmesi halidir. Bir bakıma ihbar kiracı tarafından müddetin hitamından en az onbeş gün önce yapılması halinde tahliye lüzumu tahakkuk edeceğine göre, akit henüz yapılırken de böyle bir beyanın mukaveleye derci ayni neticeyi vermek lazım geleceği zannolunabilir. Fakat kanunun vazıının maksadı ve ihbar tabirinin mehfumu buna müsait değildir. Çünkü mukavele yapılırken yahut hadiselerimizde olduğu gibi kanun hükmünce kiracının böyle bir ihbarla müddetin uzaması hükümlerinden kurtulabilmesi kabul edilirse de akit sırasındaki tahliyetaahhüdü bu ihbarın makamına kaim tutulamaz. Malumdur ki, mukavele sırasında ihbar gibi şeyler adet değildir. mukaveleler ancak hüküm ve şartları ihtiva eder. Mukavele edilen müddetin kanun hükmünce uzamasını önceden önlemek maksadıyla mucirin kiracıya kabul ettireceği tahliyetaahhüdü de işte kanunun amir ve istisnai hükümleri hilafına olarak umumi hükümlerin ve mukavelenin tahliyeye müteallik hükümlerinin yürürlükte kalması şartından başka bir şey olamaz. Hadiselerin çoğunda kiracı, bu şartı bir mesken yahut sanat ve ticaret yeri bulmak ıztırarıyla kabul ve imza eder. Herhalde bu şart ve tahahhüt zikri geçen otuzuncu maddenin amir ve istisnai hükümlerine muhalefeti hasebiyle Borçlar Kanunu'nun ondokuzuncu maddesi gereğince batıldır, muteber tutulamaz. Maddede beyan edilen ihbar bu mahiyette olmayan ve akit yapıldıktan sonra kiracının kendiliğinden yapacağı yazılı beyandır. Kiracı mukavelenin hususi şartlar kısmında tahliye hakkındaki taahhüdünün ihbar sayılmasına rıza göstermiş olsa da bu taahhüt mucirin akte razı olmak için koştuğu bir şartı kabulden başka bir şey olamayacağı için bununla ihbar yapılmış sayılamayıp maddenin amir hükmüne muhalif bir şart ve taahhüt kabul edilmiş demek olur ki, Borçlar Kanunu'nun zikri geçen ondokuzuncu maddesi hükmünce o gibi taahhütlerin batıl addedilmesi lüzumunda şüphe edilemez.”[16].
Söz konusu karardan anlaşılması gereken, kira sözleşmesi yapılırken verilen taahhüdün özgür irade ürünü olamayacağıdır.
Ayrıca belirtilmelidir ki, kiracı tarafından verilen yazılı tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmesi yeterli değildir, sözleşmenin yapılmasıyla birlikte taşınmazın teslimi de gerekmektedir[17].
d. Tahliye Taahhüdü Bizzat Kiracı Tarafından Yapılmalıdır.
Tahliye taahhüdü kiracı veya vekili tarafından verilmelidir. Kiracı konumunda birden çok kiracı bulunması durumunda ise tahliye taahhüdü bütün kiracılar tarafından verilmelidir[18]. Belirtilmelidir ki, tahliye taahhüdünün vekil aracılığı ile verilebilmesi durumunda vekilin taahhüdünün geçerli olması için yetkisinin vekaletnameden anlaşılmasının yeterli olduğu, buna ek olarak ayrıca özel bir yetkiye ihtiyaç olmadığı kabul edilmektedir[19]. Tahliye taahhütnamesinin bu şekilde verilmemesi durumunda boşaltma taahhüdü geçersiz olur[20].
III. Tahliye Taahhüdü Verilmesinin Hüküm ve Sonuçları
Kiracı tarafından TBK m.352/I hükmüne göre, geçerli ve kanunen gerekli şartları taşıyan tahliye taahhütnamesi verilmesiyle, taahhütnamede belirtilen tarihte taşınmazı tahliye etme borcu doğmaktadır[21]. Kiracı tarafından belirtilen tarihte taşınmaz tahliye edilmez ise kiraya veren TBK m.352/I’de yer alan imkanlardan yararlanabilir. Bu durumda, kiraya verenin başvurabileceği imkanlardan biri icra aracılığı ile taşınmazın tahliyesini sağlamaktır. Başvurulabilecek bir diğer imkan ise dava açarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliyeyi sağlamaktır. Ancak belirtilmelidir ki, kiraya veren tarafından her iki halde de taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde bu talep ileri sürülmelidir. Kanunda belirtilen süre, hak düşürücü süre niteliğindedir. Kiraya veren tarafından bu süre içerisinde söz konusu imkanlardan yararlanılmaz ise artık tahliye taahhütnamesine dayanılarak taşınmazın tahliyesi istenemez[22]. Bu noktada şu hususun belirtilmesinde yarar vardır. TBK m.353 hükmüne göre,“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Bu durumda, kiraya veren 1 aylık süre içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.
a. İcra Yoluyla Tahliyenin Sağlanması
Konut ve çatılı işyeri kiralarında elinde kiracıdan alınan yazılı tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya veren, kiracıya karşı (icra dairesinde) ilamsız tahliye takibi yapabilir[23]. Yukarıda belirtildiği gibi takip talebinde bulunma süresi, taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 aydır. Belirtilmelidir ki, kiraya veren tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten önce takip talebinde bulunamaz[24]. Kiraya verenin, takip talebinde bir yazılı tahliye taahhütnamesine dayandığını bildirmesi ve bu tahliye taahhüdünün aslını veya kendisi tarafından onaylanmış iki örneğini takip talebi ile birlikte icra dairesine vermesi gerekir[25].
Kiraya verenin takip talebinin icra dairesine verilmesi üzerine icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye süreci ve itiraza ilişkin düzenleme İİK’nın 272.maddesinde düzenlenmektedir, “Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.” Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir ve kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır[26].
Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi durumunda takip durur. Bu durumda kiraya verenin takibin devamını sağlayabilmesi için icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir[27]. Ancak, kiraya verenin kiracının itirazı üzerine durmuş olan takibin devamını sağlayabilmek için icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi her durumda mümkün olmaz. Burada tahliye taahhüdünün niteliği önem taşımaktadır. Belirtilmelidir ki, kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde yapılmış ise ve kiracı tarafından imza inkar edilmemiş ise itirazın kaldırılması icra mahkemesinden istenebilecektir ancak, kiracı tarafından imza inkar edilmiş ise bu durumda kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemeyecektir, kiracının imzayı inkar etmesi durumunda veya icra mahkemesinin itirazın kaldırılması talebini reddetmesi durumunda kiraya verenin burada başvurabileceği imkan İİK m.275/IV maddesidir[28]. Bundan anlaşılması gereken, kiraya veren bu durumda sulh hukuk mahkemesine başvurarak itirazın iptali ve tahliye davası açabilecektir.
Kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesinin noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış olması halinde ise kiracının itirazı üzerine duran takibin devamını sağlayabilmek için kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilecektir[29]. Ancak, bu noktada şu hususun belirtilmesinde yarar vardır. Kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi gibi kira sözleşmesi de noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış ise ayrıca tahliye taahhüdünün tarihi kira sözleşmesinden daha sonraki bir tarih ise kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilecektir[30]. Ancak, kira sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış ise kiraya verenin noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış tahliye taahhüdüne dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilmesi için kiracının adi yazılı kira sözleşmesindeki tarihi inkar etmemesi gerekir, kiracı adi yazılı kira sözleşmesindeki tarihe itiraz etmişse veya kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesinden kiracının adi yazılı kira sözleşmesi gereğince kiralananın tesliminden sonra yazılı tahliye taahhüdünde bulunduğu açıkça anlaşılamıyorsa bu durumda kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemeyecektir[31].
b. Dava Yoluyla Tahliyenin Sağlanması
Kiraya verenin kira ilişkisi gereği kiracısının kullanımına sunmuş olduğu taşınmazından kiracısının tahliyesini sağlayabileceği bir diğer yol, kiraya veren tarafından tahliye davası açılmasıdır. Kiracı tarafından kanunda aranan şartları ihtiva eden tahliye taahhüdü verilmiş olmasına rağmen taahhütnamede belirtilen tarihte söz konusu taşınmaz tahliye edilmemiş ise kiraya veren belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açma imkanına sahiptir. Ancak belirtilmelidir ki, TBK m.353’e göre, “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” 1 aylık süre hak düşürücü süre olmakla birlikte, kanunda bu durumun istisnası belirtilmiştir.
Bu noktada taşınmazın tahliyesini sağlamak bakımından kimlerin talep hakkının bulunduğunu da belirtmek gerekmektedir. Öncelikle belirtilmelidir ki, kiralanan taşınmazın tahliyesini kiraya veren konumunda olan kişi talep edebilir. Taşınmazın malikinin kiraya veren sıfatı bulunmuyorsa bu durumda tahliye talep etme imkanı da bulunmamaktadır[32]. Kiraya verenlerin birden fazla olması durumunda ise paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu ile elbirliği mülkiyetinde oybirliği ile karar alınması gerekir[33].
Kiralanan konut veya işyerinin mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda, yeni malikin de önceki malik döneminde kiracı tarafından verilmiş olan tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabileceği ya da icra takibi yapabileceği kabul edilmektedir[34].
Kiralanan taşınmazın kiracı tarafından alt kiraya verilmesi durumunda ise kiraya veren ancak asıl kiracıya karşı tahliye taleplerini ileri sürebilecektir[35]. Ancak belirtilmelidir ki, asıl kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdünün sonucunda tahliye kararı verilmiş ise bu durum alt kiracıyı da bağlamaktadır[36].
Tahliye davasının davalısı ise kiracıdır. Kiracı konumunda birden fazla kişi bulunması durumunda tahliye talebinin bütün kiracılara karşı ileri sürülmesi gerekmektedir[37]. Kira sözleşmesinin devredilmesi halinde ise eski kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü yeni kiracıyı da bağlayacaktır[38]. Ancak, tahliye taahhüdünden haberi olmayan yeni kiracının eski kiracıdan tazminat talep edebilme imkanı olacaktır[39].
Sonuç
Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinde kiracıdan alınan tahliye taahhüdüne bağlı olarak kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye imkanı düzenlenmektedir. İlgili maddeye göre, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiracı tarafından taşınmaz tahliye edilmezse kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açarak veya icra takibi yaparak kiracının tahliyesini sağlayabilecektir. Kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi ve buna bağlı olarak tahliyeye imkan verebilmesi için kanunen gerekli şartları taşıması gerekmektedir. Öncelikle, tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Buradaki yazılı şekil şartı aynı zamanda geçerlilik şartıdır. Buna ek olarak, tahliye taahhütnamesi belirli bir tarih içermelidir. Bundan anlaşılması gereken, taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceğinin belirli olması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için gereken bir diğer şart, kiracı tarafından verilen taahhütnamenin kira sözleşmesi kurulduktan sonra verilmesidir. Buna ek olarak, tahliye taahhütnamesinin taşınmazın tesliminden sonra yapılması gerektiği de belirtilmelidir. Ayrıca belirtilmelidir ki, tahliye taahhütnamesi bizzat kiracı tarafından verilmelidir.
Kanunen gerekli şartları ihtiva eden ve tahliyeye imkan veren bir taahhütnameye rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse kiraya verene tahliyeyi sağlamak için bazı haklar tanınmıştır. Kiraya verenin başvurabileceği imkanlardan biri icra yoluyla taşınmazın tahliyesini sağlamaktır. Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiraya veren icra takibi başlatabilir ve taşınmazı tahliye ettirebilir. Burada belirtilen 1 aylık süre, hak düşürücü süredir. Kiraya verenin takip talebini alan icra dairesi, kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz edebileceği, itiraz etmezse ilamsız tahliye takibinin kesinleşeceği ve tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılacağı belirtilir. Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi durumunda takip durur. Bu durumda kiraya verenin takibin devamını sağlayabilmesi için icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir. Ancak, kiracının imza inkarı olması durumunda kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Bu durumda başvurabileceği yol sulh hukuk mahkemelerinde itirazın iptali davası açmaktır. Bununla birlikte, kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış ise bu durumda kiracının imza inkarında bulunamayacağı belirtilmelidir.
Kiraya verenin taşınmazın tahliyesini sağlayabilmek için başvurabileceği bir diğer yol tahliye davası açmaktır. Burada da tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. Ancak belirtilmelidir ki, TBK m.353 maddesine göre, kiraya veren dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır.
Dipnotlar
EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, 7.Baskı, ANKARA 2019, s.428, GÜNAY, Cevdet İlhan, Türk Borçlar Kanunu Şerhi, Yetkin Yayınları, ANKARA 2012, s.1116. ↩︎
İNCEOĞLU, Murat, Kira Hukuku, On İki Levha Yayıncılık, C.2, İSTANBUL 2014, s.423. ↩︎
İNCEOĞLU, s.423. ↩︎
Benzer yönde bkz. “Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz.” (YHGK, E.2017/6-975, K.2021/1108, T.28.9.2021) ↩︎
İNCEOĞLU, s.424. ↩︎
DOĞAN, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, ANKARA 2011, s.185. ↩︎
GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, İSTANBUL 2011, s.331. ↩︎
İNCEOĞLU, s.424. ↩︎
İNCEOĞLU, s.424. ↩︎
İNCEOĞLU, s.427, DOĞAN, s.170, EREN, s.428, ARAL, Fahrettin/AYRANCI, Hasan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları, 10.Baskı, ANKARA 2014, s.306. ↩︎
İNCEOĞLU, s.427, EREN, s.428, DOĞAN, s.170, GÜMÜŞ, s.331. ↩︎
İNCEOĞLU, s.427, YAVUZ, Nihat, Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku, Adalet Yayınevi, 3.Baskı, ANKARA 2014, s.1041. ↩︎
İNCEOĞLU, s.428, GÜMÜŞ, s.333. ↩︎
İNCEOĞLU, s.428, ERDEM, Mehmet, "Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları ve Özellikle Taahhüdün Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olduğunun İspatı", Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.11, S.145-146, s.(481-506), s.486. ↩︎
Benzer yönde bkz. “Kiracının tahliye taahhüdünün geçerli olması, kiracının bunu kiraya verene karşı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak ve belirli bir tarih içerecek biçimde üstlenmesi koşullarının birlikte gerçekleşmesine bağlanmıştır.” (GÜNAY, s.1116.) ↩︎
YİBK, 04.10.1944, 20/28. ↩︎
İNCEOĞLU, s.430, ERDEM, s.489, ZEVKLİLER, Aydın/GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Turhan Kitabevi, 13.Baskı, ANKARA 2013, s.357. ↩︎
ARAL/AYRANCI, s.307, ERDEM, s.485, İNCEOĞLU, s.426, DOĞAN, s.184, ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s.359. ↩︎
ARAL/AYRANCI, s.307. ↩︎
ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s.359. ↩︎
İNCEOĞLU, s.431, EREN, s.429. ↩︎
İNCEOĞLU, s.434. ↩︎
KURU, Baki, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Adalet Yayınevi, 2.Baskı, ANKARA 2013, s.873. ↩︎
KURU, s.873. ↩︎
KURU, s.874. ↩︎
PEKCANITEZ, HAKAN/ATALAY, OĞUZ/SUNGURTEKİN ÖZKAN, MERAL/ÖZEKES, MUHAMMET, İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, On İki Levha Yayıncılık, 7.Baskı, İSTANBUL 2020, s.286. ↩︎
KURU, s.875. ↩︎
İİK m.275/IV: “İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralıyanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır.” ↩︎
KURU, s.877, PEKCANITEZ/ATALAY/SUNGURTEKİN ÖZKAN/ÖZEKES, s.285. İİK m.275/II: “Tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır.” ↩︎
KURU, s.877. ↩︎
KURU, s.878. ↩︎
İNCEOĞLU, s.434, DOĞAN, s.186, GÜMÜŞ, s.333, ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s.359. ↩︎
İNCEOĞLU, s.434. ↩︎
İNCEOĞLU, s.434, DOĞAN, s.186, TUNABOYLU, Müslim, Kira Sözleşmelerinde Fesih ve Tahliye Davaları, Yetkin Yayınları, ANKARA 2013, s.915. ↩︎
GÜMÜŞ, s.432, İNCEOĞLU, s.435. ↩︎
GÜMÜŞ, s.432. ↩︎
İNCEOĞLU, s.435, TUNABOYLU, s.915. ↩︎
İNCEOĞLU, s.435. ↩︎
İNCEOĞLU, s.435. ↩︎
Kaynakça
ARAL, Fahrettin/AYRANCI, Hasan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları, 10.Baskı, ANKARA 2014.
DOĞAN, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, ANKARA 2011.
ERDEM, Mehmet, "Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları ve Özellikle Taahhüdün Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olduğunun İspatı", Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.11, s.(481-506).
EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, 7.Baskı, ANKARA 2019.
GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, İSTANBUL 2011.
GÜNAY, Cevdet İlhan, Türk Borçlar Kanunu Şerhi, Yetkin Yayınları, ANKARA 2012.
İNCEOĞLU, Murat, Kira Hukuku, On İki Levha Yayıncılık, C.2, İSTANBUL 2014.
KURU, Baki, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Adalet Yayınevi, 2.Baskı, ANKARA 2013.
PEKCANITEZ, HAKAN/ATALAY, OĞUZ/SUNGURTEKİN ÖZKAN, MERAL/ÖZEKES, MUHAMMET, İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı, On İki Levha Yayıncılık, 7.Baskı, İSTANBUL 2020.
TUNABOYLU, Müslim, Kira Sözleşmelerinde Fesih ve Tahliye Davaları, Yetkin Yayınları, ANKARA 2013.
YAVUZ, Nihat, Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku, Adalet Yayınevi, 3.Baskı, ANKARA 2014.
ZEVKLİLER, Aydın/GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Turhan Kitabevi, 13.Baskı, ANKARA 2013.
