COVID-19 Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi

Bu yazıda COVID-19 salgınının konut ve iş yeri kira sözleşmelerine etkileri hukuki açıdan değerlendirilecektir.

Özet

Covid-19 salgınının, konut kira sözleşmeleri açısından bir etki yaratmadığı değerlendirilmektedir. Ancak, icra takipleri 30.04.2020 tarihine kadar durdurulmuş olduğundan, konut kira bedelleri için icra takipleri de ancak bu tarihten sonra başlatılabilecektir.
İşyeri kiraları açısından, 30.06.2020’ye kadar işleyecek kira bedellerinin ödenmemesi, tahliye sebebi olmayacaktır. Ancak bu, kural olarak bu bedellerin ödenmeyeceği anlamına gelmemektedir. Kiraya veren, bu bedeller ödenmezse ödemeyi hukuki yollarla talep edebilir. Ancak icra takipleri de 30.04.2020’ye kadar durdurulmuş olduğundan, kira bedellerine ilişkin icra takipleri de ancak 30.04.2020’den sonra başlatılabilecektir.
İşyeri kiralarında bedel indirimi ve salgının etkileri devam ettiği sürece
bedelin ödenmemesi gündeme gelebilecektir. Bu ihtimaller, her kira sözleşmesi özelinde ve durumun şartlarına göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Bedel indirimi veya ödememe talebi olan kiracılar, özellikle 30.06.2020’den sonra işleyecek kiralar için, olası bir davada haksız bulunarak tahliye riski ile karşılaşmamak için, söz konusu tutarları ihtirazi kayıtla ödeyebilir veya mahkemeden ödeme yeri tayini talep edebilir.

1. Covid-19 Salgınının Konut Kira Sözleşmelerine Etkisi

Covid-19 salgını, konut kira sözleşmeleri açısından bir etki yaratmamaktadır. Çünkü konutların kullanımına ilişkin herhangi bir kısıtlayıcı durum söz konusu değildir. Kaldı ki yetkililerin tavsiyelerinin de evde kalmaya yönelik olması sebebiyle bu aşamada konut kiralarının ödenmemesini gerektirecek hukuki şartların oluşmadığı değerlendirilmektedir.

Öte yandan, 7226 sayılı kanunun Geçici 1/a maddesi ile, 13.03.2020 – 30.04.2020 tarihleri arasında (nafaka alacakları hariç) yeni icra ve iflas takiplerinin başlatılamayacağı düzenlenmiştir. Bu nedenle, konut kira sözleşmelerinden doğan alacaklar için de 30.04.2020 tarihine kadar icra takibi başlatılamayacaktır. Bu tarihten sonra ise, ödenmemiş olan kira bedelleri için icra takibi başlatılabilecektir.

2. Covid-19 Salgınının İş Yeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

Ülkemiz genelindeki bazı iş yerlerinin faaliyetleri, İçişleri Bakanlığı’nın yayınladığı Corona Virüs tedbirleri konulu genelgelerle geçici olarak durduruldu. T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 16.03.2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelgesi uyarınca kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur.

Bazı işyerleri hakkında bu şekilde bir faaliyeti durdurma söz konusu olmasa da, bunların bir kısmı faaliyetlerini mevcut şartlar nedeniyle durdurdu, bazıları ise faaliyetlerine asgari düzeyde de olsa devam etmektedir.
Bu çerçevede, kira sözleşmelerinin ilişkin bazı hukuki soru ve sorunlar ortaya çıkmıştır. Bu sorunlara cevap verebilmek için, aşağıda açıklanan hükümler dikkate alınmalıdır.

2.1 Tahliye davaları ve icra takipleri

i) 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelleri

26 Mart 2020 tarihli Resmî Gazete’de, 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yayınlandı. Bu kanunun Geçici 2. maddesine göre, 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.

Türk Borçlar Kanununun “Kiracının Temerrüdü” başlıklı 315. madde hükmünde kira sözleşmesinin feshi düzenlenmiştir. Bu maddenin ilk fıkrası şu şekildedir: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” Aynı maddenin 2. fıkrasına göre ise, verilmesi gereken bu makul süre, çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.

Yine, Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’ye göre ise, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Yukarıdaki hükümler, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verene sözleşmeyi fesih ve kiracıyı tahliye etme hakkı tanımaktadır.

Ancak 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesine göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi halinde, kiraya veren bu hükümden yararlanamayacak bu sebebe dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecek, kiralanan taşınmazın tahliyesini de isteyemeyecektir.

Öte yandan, bu kanun hükmü konut kira sözleşmelerinde değil, yalnızca iş yeri kira sözleşmeleri açısından düzenleme getirmiştir. Dolayısıyla, konut kira sözleşmeleri açısından tahliyeye bir etkisi yoktur.

Ayrıca anılan hüküm, kira bedellerini ödeme yükümlülüğünü kaldırmamakta, sadece bunların ödenmemesinin fesih ve tahliye sebebi oluşturmayacağını düzenlemektedir. Diğer bir deyişle, kiracının kira bedelini ödeme borcu devam etmektedir ve kiraya veren, geciken kiraları faiziyle birlikte talep edebilir.

ii) İcra takipleri

7226 sayılı kanunun Geçici 1/a maddesi ile, 13.03.2020 – 30.04.2020 tarihleri arasında (nafaka alacakları hariç) yeni icra ve iflas takiplerinin başlatılamayacağı düzenlenmiştir. Bu nedenle, kira alacakları için de 30.04.2020 tarihine kadar icra takibi başlatılamayacaktır. Bu tarihten sonra ise, ödenmemiş olan kira bedelleri için icra takibi başlatılabilecektir.

2.2 Aşırı ifa güçlüğü ve ifa imkansızlığı

İşyeri kiralarında taraflar, çeşitli sözleşme ve kanun hükümlerine dayanarak, kira sözleşmesinin yeni şartlara uyarlanmasını veya askıya alınmasını talep edebileceklerdir. Örneğin kiracıların, kira bedelinde indirim veya salgın süresince kira bedelini ödememeyi talep etmesi gündeme gelebilir. Bu taleplerin haklı görülebilmesinin şartları aşağıda açıklanmaktadır.

i) Kira sözleşmesi hükümleri

İlkin; kira sözleşmesinde mücbir sebep, uyarlama, imkansızlık gibi haller açıkça düzenleniyorsa, bu hükümlerin incelenmesi gerekmektedir. Ayrıca, sözleşmede bu gibi hükümlerin olup olmadığına bakılmaksızın, aşağıda açıklanan kanun hükümleri de dikkate alınmalıdır.

ii) Aşırı İfa Güçlüğü

Türk Borçlar Kanununun 138. maddesine göre “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Bu hükme dayanarak kiracı, kira sözleşmesinin ortaya çıkan bu yeni şartlar nedeniyle uyarlanmasını bir dava yoluyla mahkemeden talep edebilir. Kiracı; davasında örneğin, kira bedeli ödenmesinin belirli bir süre askıya alınmasını veya kira bedelinin geçici – veya şartlar el veriyorsa kalıcı – olarak indirilmesini talep edebilir. Mahkeme, her davada durumun şartlarını dikkate alarak karar verecektir.

Kiracının bu hükme dayanarak sözleşmeyi fesih hakkı olup olmadığı ise tartışmalıdır. Yukarıda yer verilen kanun hükmü, sözleşmeden dönmeye (veya feshe) ancak sözleşmenin yeni şartlara uyarlanarak ayakta tutulması mümkün değilse izin vermektedir. Kira sözleşmelerinde, kira bedelinde indirim yoluyla sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması kural olarak mümkündür. Bu nedenle, sözleşmenin bu hükme dayanılarak feshi ancak istisnai hallerde mümkün olacaktır. Örneğin, sözleşmenin devamının kiracıdan beklenmesi veya kiraya verenin kira bedelinde indirime katlanması ilgili taraf açısından hakkaniyetli olmayacaksa, ancak bu durumda sözleşmenin feshi söz konusu olabilir.

Sözleşmenin ne şekilde uyarlanacağı veya feshedilip edilemeyeceği konusunda ise, mahkeme, kira sözleşmesinin ve taşınmazın şartlarını da göz önünde bulunduracaktır. Örneğin; işyerinin, faaliyetleri zorunlu olarak durdurulan işyerlerinden olup olmadığı, değilse faaliyetlerine devam edip etmediği ve devam etmiyorsa bunun zorunlu olup olmadığı, kira sözleşmesinde taşınmazın hangi amaçla kullanılacağının düzenlenip düzenlenmediği (veya en azından kullanım amacının kiraya veren tarafından bilinip bilinmediği veya bilinmesi gerekip gerekmediği) gibi hususlar, mahkemenin değerlendirme yaparken göz önünde tutacağı hususlardandır.

iii) İfa İmkansızlığı

Türk Borçlar Kanununun 136. maddesine göre, “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”

Bu hükme dayanarak, hükümet tarafından alınan tedbirler nedeniyle faaliyetlerini zorunlu olarak durduran işyerlerinde kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünden, bu durum devam ettiği sürece kurtulabileceği savunulmaktadır.

Bu hükme dayanarak kira sözleşmesinin feshi ise, ancak taraflardan söz konusu durum geçici olsa da bu nedenle sözleşmenin devamının beklenmesinin hakkaniyetsiz olacağı hallerde mümkün olabilecektir. Tarafların, bu geçici ifa imkansızlığı nedeniyle edimler ifa edilmeksizin sözleşmeyle bağlı kalmaya ancak belirli bir süre tahammül etmeleri beklenmelidir. Bu süre, “akde tahammül süresi” olarak adlandırılmaktadır. Bu durumun devam edeceği süre dikkate alındığında taraflardan sözleşme ile bağlı kalmalarının beklenmesi artık hakkaniyete uygun değilse, tarafların – özellikle kiraya verenin – sözleşmeyi fesih hakkı gündeme gelebilir. Bu durumun fesih hakkı dourup doğurmadığı, her kira ilişkisinin özelliklerine göre incelenmelidir.

Öte yandan, bu hükme başvurmak, ancak kira sözleşmesinde taşınmazın kullanım amacının belirtilmiş olduğu, veya kullanım amacının kiraya veren tarafından bilindiği ya da bilinmesi gerektiği hallerde mümkündür.

Kiracı bu hükme dayanacak ise, en kısa sürede bu durumu kiraya verene bildirmelidir. Bu bildirim için kira borcunun muaccel olması (vadesinin gelmiş olması) şart değildir. Aynı hüküm gereği, kiracı, kiraya verenin uğrayacağı zararın artmaması için gerekli tedbirleri de almalıdır.

3. Kiracılar kira bedelini ödeme yükümlülüğünden kurtuldukları veya kira bedelinin indirilmesi gerektiği iddiasında ise ne yapmalı?

30.06.2020’ye kadar olan kira bedellerinin ödenmemesi, kiraya verene tahliye hakkı vermemektedir. Bu konu, yukarıda Kısım (2.1)(i)’de açıklanmaktadır.

Ancak kiracı, 30.06.2020’den sonraki kira bedellerini ödeme yükümlülüğünden de kurtulduğunu veya bunlarla ilgili olarak da indirim yapılması gerektiğini savunuyorsa, ileride olası bir davada haksız bulunması sonucunda kiralanan taşınmazdan tahliye edilme riskiyle karşı karşıya kalmamak için, bu tarihten sonraki kira bedellerini ihtirazi kayıtla ödemeyi tercih edebilir. Alternatif olarak, kiracı, bu tutarlar için mahkemeye başvurarak ödeme yeri belirlenmesini isteyebilir ve mahkemenin talebi kabul etmesi halinde bu tutarı mahkemece belirlenecek bir banka hesabına – olası bir dava sonucuna göre taraflara ödenmek üzere – yatırabilir.

Sonuç:

Konut kira sözleşmeleri açısından, kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğü ve kiraya verenin kiralananı hazır tutma yükümlülüğü de devam edecektir.
İş yeri kira sözleşmelerinde mücbir sebep hükmüne dayanan tarafın, virüsün tahmin edilemez bir unsur olarak ortaya çıktığını, ifadaki zorluğunu, uğradığı zararları somut deliller ile kanıtlayarak sözleşmenin feshini talep etmesi mümkün olabilecektir.
Aşırı ifa güçlüğüne dayanan kiracının, iş yerinin kapatılması veya faaliyetinin kısıtlanması sebebiyle hakimden geçmiş kira dönemlerini de kapsayacak şekilde kira bedelinde indirim yapılmasını veya sözleşmenin feshedilmesi talep edebilmesi mümkün olabilecektir.
Kiracının, iş yeri kira sözleşmelerinde salgın veya bu kapsamda alınan önlemler nedeniyle kira borcunun imkansızlaştığına dayanabilmesi için en kısa sürede ifa imkansızlığının gerçekleştiğini kiraya verene bildirmesi gerekmektedir.
01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshini ve tahliye sebebini oluşturmayacaktır.

Yukarıdaki metin bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliğinde değildir.