Lexpera Blog

İşyeri Kira Sözleşmeleri ve Salgının Kira Sözleşmelerine Etkileri Hakkında

Covid-19 salgını ve ortaya çıkardığı neticeler itibarıyla en çok tartışılan konulardan biri kiracı ve kiraya verenler arasındaki dengenin ne şekilde gözetileceği noktasındadır. Kiracılar, kira bedelinde indirim ya da kira ödemelerinde taksitlendirme, vade öteleme gibi kolaylıklar sağlanması konusunda kiraya verenlerden talepte bulunmakta; kiraya verenler ise kiracılarının kira bedeli ödemeyi ani olarak kesmeleri nedeniyle mağduriyet yaşadıklarını belirtmektedirler.

Kiracı ve kiraya verenlerin, öncelikli olarak birbirleri ile iletişime geçerek bu süreci en az hasar ile nasıl atlatabilecekleri noktasında birbirlerine bilgi vermeleri ve taleplerini dile getirmeleri, bir uzlaşı yolu, orta yol bulmaya çalışmaları en doğru ve ilk denenmesi gereken yöntem olacaktır. Bu yöntemin denenmesi ve sonuç alınması durumunda, tarafların muhakkak aralarında varmış oldukları bu uzlaşmayı herhangi bir yazılı iletişim kanalı ile teyit amaçlı birbirleri ile paylaşmaları isabetli olacaktır. Zira salgın nedeniyle geçici bir dönem için yapmış oldukları anlaşmaların, mevcut kira bedellerini eksik ödemeleri ya da belirli bir süre hiç ödememeleri şeklinde olması durumunda, kiraya verenlerin söz konusu anlaşmalara rağmen icra takibi açmaları gibi neticeler meydana gelebilir. Bu nedenle, karşılıklı anlaşma uyarınca eksik ödenen ya da bir süre hiç ödenmeyen kiralar için, ileride mahkemelik ya da icralık olmamak adına taraflar arası bir yazılı mesaj, e-posta ya da imzalı bir kağıdın fotoğrafının paylaşılması dahi ileride ortaya çıkabilecek sorunları önlemek noktasında işe yarar bir çözüm olacaktır. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, karşı tarafın rızasına dayalı olmayan bir şekilde iletişimin kayda alınması gibi yöntemlere başvurulmamalıdır.

Kiracı ve kiraya verenin karşılıklı olarak bir anlaşma sağlayamadıkları durumlarda ise, konunun hem kiracı hem de kiraya verenler açısından değerlendirilmesi gerekmektedir.

1- Hangi Kiracılar Kiralarda Kesintiye Gidebilir?

Salgından en geniş kapsamda işyeri kiracıları etkilenmiş durumdadır. Bu kapsamda, bir kısım işyeri kiracıları salgın nedeniyle işyerlerini kapatıp çalışanlarını evlerine göndermek durumunda kalmış, bir kısım işyeri kiracıları ise İçişleri Bakanlığı ya da ilgili idari birimler tarafından koyulan yasaklar nedeniyle işyerlerini kapatmak durumunda kalmışlardır. Bu gibi durumda olan işyeri kiracılarının, kiralananı kullanamadıkları dönemle orantılı olarak kira bedellerini eksik ödemeleri ya da hiç ödememeleri mümkün olabilir. Fakat bunun için, bir takım hukuki yolları kullanmaları gerekmektedir.

Belirtmek gerekir ki kiraya verenlerin öncelikli borcu, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma uygun bir biçimde kiracıya teslim etmek ve sözleşme devam ettiği müddetçe kiralananı kullanıma uygun bir biçimde bulundurmaktır. Bu noktada kiralanan işyerinin, İçişleri Bakanlığı’nın genelgesi kapsamında kapatılması gereken nitelikte bir işyeri olarak kiralanmış olması durumunda, kiraya verenlerin, kiralanan yeri kiracıları için kullanıma hazır halde bulundurabilmeleri -kendilerinin bunda hiçbir kusuru olmasa dahi- yasaklar sebebiyle mümkün olmayacaktır. Kiracının da Türk Borçlar Kanunu madde 97 kapsamında “ödemezlik def’i” olarak tanımlanan imkandan istifade etmek suretiyle “kullanamadığı kiralananın kira bedelini ödememe” yoluna başvurmaları mümkündür. Nitekim ilgili madde kapsamında, sıra itibariyle kiraya verenlerin öncelikle kiralananı kullanıma hazır etmeleri ve hazır bulundurmaları, bundan sonra kiracıdan kira bedelini talep etmeleri söz konusudur. Elbette bu noktada altını çizmek gerekir ki, kiracıların bu gibi davranışları tek taraflı bir dayatma olarak işletmemeleri, öncelikle hep kiraya verenler ile uzlaşma sağlayarak hareket etmeye çalışmaları, mümkün olmaması halinde mahkemeye başvurmak suretiyle alacakları bir mahkeme kararı ile bu neticeye ulaşmaya çalışmaları en doğru yöntem olacaktır.

2- İşyeri Yasak Kapsamında Olmayan Kiracılar Ne Şekilde Hareket Edebilir?

İşyeri, yasak kapsamında faaliyeti durdurulan işyelerinden olmayan kiracılar da, kamuoyunda yoğun bir şekilde yapılan “evde kal” çağrıları ve virüsün yayılmasının engellenmesi amacına hizmet etmeye dayalı olarak işyerlerini açamadıklarını, çalışanlarının işyerlerine gelememeleri nedeniyle faaliyette bulunamadıklarını ileri sürerek, kira bedellerinde indirim talep edebilirler. Bu gibi hallerde, mağduriyet yaşamamak için kiraya verenlerine durumu yazılı olarak bildirmeleri ve kiraya verenleri tarafından olumlu geri dönüş alamamaları neticesinde “uyarlama davası” diye tabir edilen Türk Borçlar Kanunu madde 138’de düzenlenen davayı açarak, kira ilişkisine hakiminin müdahalesini isteyebilirler.

Uyarlama davası olarak tabir edilen davanın dayandığı Türk Borçlar Kanunu madde 138 şu şekildedir:

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Madde uyarınca konuyu ele alıp inceleyecek olan hakim, uyarlamanın gerekip gerekmediğine karar vererek gerekirse kira bedellerinin bir süre ödenmemesi ya da indirimli olarak ödenmesi gibi çözümlere hükmedebilecektir.

Kiracıların, uyarlama davasında belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde, kira sözleşmelerini feshedebilmeleri de mümkündür.

Belirtmek gerekir ki, uyarlama davası açacak olan kiracıların da, mümkün mertebe halihazırdaki kira borçlarını ihtirazi kayıt ile ödemeleri ve bunun akabinde davayı açmaları daha isabetli bir yöntem olacaktır. Bu durumda ileride lehlerine hüküm aldıkları vakit, ihtirazi kayıt ile ödemiş oldukları kiranın mahsubunu sağlamaları mümkün olacaktır.

3- Kira Bedelini Ödeyemeyen İşyeri Kiracıları Hangi Riskler ile Karşı Karşıyadır?

İşyeri kiracılarının, salgın nedeniyle işyerlerini kullanamamaları ve kira bedelini ödeyememeleri durumu, kiraya verenleri ile anlaşamadıkları ve mahkemeden de lehe bir karar almadıkları müddetçe kira bedeli ödeme borçlarını ortadan kaldırmayacaktır. Bu durumdaki kiracılar, halihazırdaki yasal düzenleme uyarınca kiraya verenler tarafından 30 Nisan tarihine kadar icra takipleri açılamıyor olduğu için bu tarihe kadar bir icra takibi ile karşılaşmayacak olsalar da, 30 Nisan tarihinden sonra kiraya verenleri tarafından açılabilecek bir icra takibi ile karşı karşıya kalabilirler. İcra takibinin açılması, 30 Haziran 2020 tarihine kadar kiralananı tahliye etmelerine sebebiyet vermeyecek olsa da, icra masraflarının da kira bedeline eklenmesi neticesinde halihazırdaki zor durumda bulunan kiracıları daha da zor bir duruma sokabilir.

Normal şartlarda kira bedelini ödemeyen kiracısına belirli şartlar altında tahliye davası açabilen kiraya verenler, 1 Mart 2020 ile 30 Haziran 2020 arası döneme ait işyeri kira borçlarını ödeyemeyen kiracılar aleyhine tahliye sürecini işletemeyeceklerdir. Fakat bu tarihten sonra doğacak olan kira borçlarının ödenmemesi halinde, tahliye riski yeniden gündeme gelecektir.

Kira bedelini ödemeyen kiracıların, uyarlama davası neticesinde hakimden lehe bir karar da alamamaları halinde, kira bedeli ödemedikleri süre boyunca hem kira bedeli aslını hem de faizini ödeme riski ile karşı karşıya kalabilirler.

4- Kira Bedeli Ödeme Borcunun İmkansız Hale Geldiği İleri Sürülerek Sözleşme Sona Erdirilebilir mi?

Açıkçası bu konuda farklı farklı görüşler savunulmakta olsa da, konuyu şu bağlamda ele almakta fayda vardır. Kiracının temel borcu, kira bedelini ödeme borcudur. Kira bedeli ödemesinin de hukuki anlamda imkansızlaştığından söz edebilmek için, paranın tedavülden kalkması ya da insanların birbirlerine para ile ödeme yapmalarının yasaklanması gibi bir durum ortaya çıkmalıdır ki bu da şuan için söz konusu değildir. Bu itibarla, para ile ödeme yapma borcunun imkansızlaştığından söz etmek mümkün olmayacaktır. Kiracıların, “kiralananı kullanamıyorum, bu yüzden kira ödeme borcum imkansız hale geldiği için sözleşmeyi feshediyorum” şeklinde hareket etmek yerine, diğer imkanları kullanmalarını öneririm.

5- Kira Sözleşmesini Sona Erdirmek İsteyen Kiracılar Ne Yapabilir?

Kira borcunu, kiralananda gösterdiği faaliyetten elde ettiği gelir ile ödeyebilen ve kiralananı kullanamadığı için de gelir elde edemeyerek kira ödeyemeyecek duruma gelen kiracılar, kira sözleşmesini “önemli sebeplerle fesih” prosedürüne uyarak feshetmeyi de değerlendirebilirler.

Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, kira sözleşmesinin önemli sebeple feshini düzenlemiş ve özellikle kiracılar için bir takım önemli sebepleri gerekçe göstererek sözleşmeyi feshetme hakkı tanımıştır. Madde şu şekildedir:

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Hüküm uyarınca kiracılar, önceden öngörülmesi mümkün olamayacak nitelikteki salgın hastalığın etkileri ve işyerlerinin açılamaması nedenleriyle ortaya çıkan neticeler itibariyle, kira ilişkisinin temelinden çökmüş ya da kira ilişkisini sürdürmenin kiracı olarak kendilerinden beklenemeyeceek bir hale gelmiş olduğunu belirterek kira sözleşmelerini feshedebilirler.

Kiracının, özellikle salgının etkileri nedeniyle işlerinin bozulması ve ekonomik durumunun kötüye gitmesini, bu durumu da önceden öngörmesinin mümkün olmadığını belirterek önemli sebebin varlığını kanıtlayabileceği kabul edilebilir.

Belirtmek gerekir ki bu durumda olan ve kira sözleşmesini feshetmek isteyen kiracılar, gecikmeksizin kiraya verenlerine bir bildirimde bulunarak 3 aylık fesih süresine uyarak sözleşmelerini feshedebilirler. Bir başka deyişle, kiracıların bu yöntemle yapacakları fesih, kiraya verene ulaştıktan itibaren 3 ay sonra hüküm doğurur ve bu 3 aylık dönemin kirasının ödenmesi gerekir. Fakat, anılan 3 aylık fesih döneminde de kiralananı kullanamayan kiracıların, yukarıda ele aldığımız şekillerde kira bedellerini eksik ödeyebilmelerinin de mümkün olduğu söylenebilir. Bunun için ilgili hukuki prosedürleri işletmeleri yerinde olacaktır.

Kiracı ve kiraya verenin, bu zorlu süreci karşılıklı olarak şartlar elverdiği ölçüde fedakarlıkta bulunarak geçirmeleri ve kira ilişkisini ayakta tutmaya özen göstermeleri önem arz etmektedir. Geçim kaynağı kira bedeli olan ve ödemelerini bu gelir ile finanse edebilen kiraya verenler bulunduğu gibi, salgının yarattığı etkilerden olumsuz etkilenerek kira ödeyemeyecek noktaya gelen kiracılar da bulunmaktadır. Bu süreçte herkesin karşıklı olarak birbirine karşı en üst seviyede anlayışta bulunması, zorlu sürecin en az hasar ile atlatılabilmesi için son derece kilit önemi haizdir.

Lexpera Blog’da yayımlanan yazılar, yazarlarının görüşlerini ifade eder. Lexpera Blog’da bir yazıya yer verilmesi, o yazıda savunulan görüşlerin On İki Levha Yayıncılık tarafından benimsendiği anlamına gelmez. Yazılar, bilgi amaçlı olup, hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır.
Author image
Hakkında Av. Batuhan Bulut
Bulut Süerdem Avukatlık Ortaklığı