Lexpera Blog

KOVID-19 Salgınının İş Yeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcuna Etkisi

Çin’in Vuhan kentinde 1 Aralık 2019 tarihinde başlayan Kovid-19 salgını, 11 Mart 2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından pandemi ilan edilmiştir. Ülkemizdeki ilk vakanın 10 Mart 2020 tarihinde duyurulmasını takiben virüsün yayılmasının önlemek amacıyla vatandaşlar devletin yetkili organları tarafından evde kalmaları yönünde defaatle uyarılmış ve risk grubu içerisinde yer alan 65 yaş üstü kişiler ve kronik rahatsızlığı bulunanlara ilişkin sokağa çıkma yasağı getirilmesi; kuaförler, spor salonları, bar ve kafeler gibi çeşitli iş kollarında faaliyet gösteren iş yerlerinin kapatılması vb. çeşitli önlemler alınmıştır.

Vatandaşlara evde kalmaları yönünde yapılan uyarılar ve alınan önlemler salgının yayılmasını önlemekte, ancak kaçınılmaz şekilde ülkedeki ticari hayatı yavaşlatmaktadır. Ticaret hayatındaki kişilerin en büyük endişelerinden biri ise iş yapamamalarına rağmen ödemek durumunda kalacakları kira ücretlerinin altından nasıl kalkacaklarıdır. Çalışmamız kapsamında cevabı aranan soru ise bu istisnai dönemde iş yeri kiralarına ilişkin olarak kiracıların sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödemekle yükümlü olup olmadıkları, kiracıların başvurabileceği herhangi bir hukuki imkânın bulunup bulunmadığıdır.

Bu bağlamda ilk olarak 26 Mart 2020 tarihinde Resmî Gazete’de[1] yayınlanan 7226 Sayılı Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesinin içeriği incelenecek, daha sonra idarenin kararıyla faaliyetleri durdurulan iş yerlerine ilişkin kira sözleşmeleri ve salgın döneminde de faaliyetlerini sürdüren/sürdürebilen iş yerlerine ilişkin sözleşmeler ayrı ayrı ele alınacaktır.

A) 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesinin İş Yeri Kiralarına Etkisi

Ülkemizdeki Kovid-19 salgını sonrasında çıkarılan 7226 Sayılı Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesi şu şekildedir; “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz”.

Kira sözleşmelerinde kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir (bkz. TBK. m. 313). Kira bedelinin ödenmemesi, gerekli diğer şartların da bulunması durumunda, kiracının borçlu temerrüdüne düşmesine neden olacaktır. TBK. m. 315‘de ise kiracının temerrüdüne ilişkin özel bir düzenleme yer almaktadır. Bu düzenleme uyarınca; kiracının, kiralananın teslim aldıktan sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi durumunda kiraya veren ifa için yazılı olarak bir süre tanıyıp, bu süre içerisinde kiracının borcunu ifa etmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilmektedir[2].

7226 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinde getirilen düzenlemenin amacı ise iş yeri kiralarında, kiracıların 1/3/2020 ile 30/06/2020 arasında muaccel olan kira bedellerini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmeleri halinde TBK. m. 315 uyarınca sözleşmenin fehmedilmesini engellemektir. Her ne kadar geçici 2. maddenin lafzında sadece “kira bedelinin ödenmemesi” durumunda sözleşmenin feshedilmeyeceği yer almaktaysa da hükmün amaca uygun olarak yorumlanması ve kira bedelinin dışında, yan giderlerin ödenmesinde temerrüde düşülmesi durumunda da sözleşmenin feshedilmeyeceği kabul edilmelidir.

Geçici 2. madde, çatılı iş yeri kiralarında 1/3/2020-30/06/2020 tarihleri arasında işleyen kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle TBK. m. 352 f. 2’ye dayanarak, kiracının tahliye edilmesinin de önüne geçmektedir.

TBK. m. 352 f. 2 uyarınca; “kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”. Kanun koyucunun TBK. m. 353 f. 2 düzenlemesini getirmesindeki amaç kiracıların, kira bedellerini geç ödemeyi alışkanlık haline getirmesini önlemektir. Buna göre; kiracıya, kira bedelini ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içerisinde iki haklı ihtar yapılması durumunda, kiraya veren kira dönemi sonunda açacağı bir dava ile kiracısını tahliye edebilmektedir.

Geçici 2. madde, iş yeri kiralarında 1/3/2020-30/06/2020 tarihlerine ilişkin kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kiracılara yapılan ihtarların TBK. m. 353 f. 2 kapsamında değerlendirilmesini de engellemektedir. Bu dönemdeki kira bedellerine ilişkin yapılan ihtarlar, TBK. m. 535 f. 2 bağlamında “haklı ihtar” olarak kabul edilemeyecektir.

7226 Sayılı Kanun ile getirilen düzenleme, iş yeri kiralarında Nisan başından Haziran sonuna kadar olan 3 aylık periyotta işleyecek kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, kira sözleşmesinin feshedilmesini engellemektedir. Ancak, söz konusu düzenleme kiraya verenin bu döneme ilişkin kira alacağını ortadan kaldıran veya kira borcunu ifa etmeyen kiracıların temerrüde düşmesini tamamen engelleyen bir düzenleme değildir. Diğer bir ifadeyle, belirtilen 3 aylık dönem içerisinde kira bedelinin ödememesi ve gerekli diğer şartların varlığı halinde kiracıların borçlu temerrüdüne düşmesi mümkündür. Temerrüt nedeniyle kira sözleşmesi geçici 2. madde nedeniyle feshedilemeyecektir. Ancak, kiracı aleyhine borçlu temerrüdünün diğer sonuçlarının oluşmasına bir engel bulunmamaktadır. Bu durumda, belirtilen 3 aylık periyot içerisinde işleyen kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, TBK. m. 120 uyarınca kiraya verenlerin, kiracılardan temerrüt faizi talep edebilmesi mümkün görünmektedir.

B) İç İşleri Bakanlığı’nın Genelgesiyle Faaliyeti Durdurulan İş Yerlerine İlişkin Kira Sözleşmeleri

Kovid-19 salgının durdurulması amacıyla İç İşleri Bakanlığı tarafından çıkarılan bir genelgeyle; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine 16 Mart 2020 saat 24:00’den itibaren durdurulmuştur. Faaliyeti durdurulan bu iş yerlerine ilişkin kira sözleşmesinin akıbetinin ne olacağı, kiracıların bu iş yerlerine ilişkin kira bedellerini ödeme yükümlülüklerinin devam edip etmeyeceği ise cevaplanması gereken bir husustur.

Bilindiği üzere, kira sözleşmeleri sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerdir. Kira sözleşmelerine bu sürekli borç ilişkisi niteliğini kazandıran ise kiralayanın, kira konusu şeyi sözleşmede öngörülen kullanma amacına uygun şekilde teslim etmenin yanında, sözleşme süresi boyunca kiralananı bu durumda bulundurmakla da yükümlü olmasıdır (bkz. TBK. m. 301).

Teslim edildikten sonra kiralananın sözleşmede belirlenen amaca uygun olarak kullanılmasını engelleyen bir hususun ortaya çıkması ise kiraya verenin ayıptan sorumluluğunu doğurmaktadır. Bu bağlamda; kiralanın yasal düzenlemeler nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan amaçla kullanılamaması da ayıp olarak değerlendirilmekte ve kiraya verenin sorumluluğunu doğurmaktadır. Kiraya verenin ayıptan sorumlu olması için kusurlu olmasına ise gerek yoktur. Diğer bir ifadeyle, kiralananın sözleşmeye uygun olarak kullanılmasını engelleyen durumun, kiraya verenden kaynaklanması zorunlu değildir.

Ülkemizde Kovid-19 salgınının önlenmesi amacıyla çıkarılan genelge ile birlikte bazı iş kollarının faaliyetleri geçici olarak durdurulmuştur. Yukardaki açıklamamız doğrultusunda; faaliyeti yasaklanan iş yerlerinde kiracıların, kiraya verenlerin ayıptan sorumluluğuna gidebilme ihtimali bulunmaktadır. Ancak, kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğundan söz edilebilmesi için kiracının, kiralananda hangi faaliyeti yürüteceğinin sözleşmede kararlaştırılmış olması gerekmektedir. Bu kararlaştırmanın zımnen dahi yapılabilmesi mümkündür. Şu hâlde; sözleşme görüşmeleri sırasında kiracının, kiralananda hangi faaliyeti yürüteceğinin kiraya verene bildirilmiş olması ve kiraya verenin buna itiraz etmemesi durumunda, kiralanın hangi amaçla kullanılacağı konusunda tarafların anlaşmış olduğu sonucuna varılabilir.

Bununla birlikte; bazı yazarlar ifanın yapılamadığı bir durumda ayıptan bahsedilmeyeceğini, bu nedenle salgın nedeniyle faaliyetlerin idare tarafından durdurulması halinde ayıba başvurmanın mümkün olmadığını savunmaktadır. Kamu hukuku kaynaklı bir yasak nedeniyle kiralananın kullanılamaması fikrimizce hukuki bir ayıptır. Bizce yazarların ifade etmek istedikleri husus, kiraya verenin istese de ayıbı gidermesinin “imkânsız” olduğu hallerde, kiracının ayıba ilişkin hükümlere başvuramayacağıdır. Ancak öğretide de savunulduğu üzere; kiraya veren tarafından ayıbın giderilmesinin mümkün olmadığı hallerde kiracının ayıba ilişkin diğer seçimlik hakları kullanabilmesi mümkündür. Bu gibi durumlarda söz konusu hakların kullanılabilmesi için kiraya verene ayıbı gidermesi için süre verilmesine de ihtiyaç olmayacaktır[3].

Ayıp durumunda kiracıların sahip olduğu seçimlik haklar ise TBK. m. 306 vd. düzenlenmiştir. Ancak, mevcut durumda kiracının, ayıbın giderilmesi (TBK. m. 306) veya kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesi (TBK. m. 306) haklarını kullanamayacağı açıktır. Buna ek olarak; salgın ve bunun sonucunda çıkarılan faaliyet yasağı kiraya verenin kusurundan kaynaklanmadığından, kiraya verenden ayıp nedeniyle tazminat talebinde bulunulabilmesi de mümkün değildir. Bu durumda, kiracıların elinde olan imkânlar kira bedelinde indirim talep etmek (TBK. m. 307) veya sözleşmenin feshidir (TBK. m. 306).

TBK. m. 307 uyarınca; kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Şu hâlde; faaliyet geçici olarak durdurulan iş yerlerine ilişkin olarak bu yasak kalkana kadar TBK. m. 307 uyarınca kira bedelinde indirim talep edilebilmesi mümkündür.

Kiracının elindeki bir diğer imkân ise sözleşmenin feshidir. TBK. m. 306 f. 2 uyarınca; ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Mevcut olayda yasağın kiraya veren tarafından kaldırılması yani ayıbın giderilmesi zaten mümkün olmadığından fesih hakkının kullanılabilmesi için kiraya verene herhangi bir süre tanınmasına da gerek yoktur. Ancak, kiracının fesih hakkını kullanabilmesi için idare tarafından getirilen geçici faaliyet yasağının kendisi açısından önemli zararlara yol açması tehlikesinin bulunması gerekir. Aksi halde, kiracının zararının kira bedelinden indirim talep edilmesiyle karşılanmasının mümkün olduğu hallerde, kiracıya sözleşmeyi fesih hakkı tanınmamalıdır.

C) Faaliyeti Süren İş Yerlerine İlişkin Kira Sözleşmeleri

Faaliyeti durdurulmayan iş yerlerinin ayıp hükümlerinden yararlanarak, kira bedelinden indirim talep etme imkânları bulunmamaktadır. Fikrimizce bu kişilerin elindeki hukuki imkânlar, sözleşmenin uyarlanması (bkz. TBK m. 138) veya temel hatası (esaslı saik hatası) nedeniyle sözleşmenin iptalidir (bkz. TBK. m. 32).

TBK. m. 138 uyarınca; sözleşmenin taraflarınca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve bu yeni ortaya çıkan durumun borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede zorlaştırması halinde, hâkimden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması istenebilmektedir.

Pandemi haline gelen Korona-19 salgının taraflarca öngörülmesi mümkün olmayan bir olay olduğu açıktır. Bu durumda, kiracıların sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödemesi onlar açısından ekonomik olarak katlanılamaz hale gelmiş ise sözleşmenin uyarlanması talep edilebilecektir. Ancak unutulmamalıdır ki sözleşme uyarlanırken sadece kiracının değil, kiralayanın da menfaatleri dikkate alınmalıdır. Diğer bir ifadeyle, tarafların menfaatleri arasında bir denge oluşturulmalıdır.

Kiracıların elindeki diğer bir imkân ise temel hatası nedeniyle sözleşmenin iptalidir. TBK. m. 32 uyarınca; “yanılanın, yanıldığı saiki sözleşmenin temeli sayması ve bunun da iş ilişkilerinde geçerli dürüstlük kurallarına uygun olması hâlinde yanılma esaslı sayılır. Ancak bu durumun karşı tarafça da bilinebilir olması gerekir”. Esaslı hata durumunda ise kişi, hataya düştüğünü öğrendiği tarihten itibaren 1 yıl içerisinden sözleşmeyi iptal edebilmektedir (bkz. TBK m. 39).

İş yeri kiralarında kiracının, kiralananın bulunduğu bölgeden belli sayıda insanın geçeceği ve buna bağlı olarak da belli bir ciro elde edeceği saikiyle hareket etmesi doğaldır. Bu saikin kira sözleşmesinin temelini teşkil ettiği ve kiraya veren tarafın da bilinebilir olduğu açıktır. Şu hâlde; Kovid-19 salgını nedeniyle sokakların tamamen boşalması ve iş hacminin neredeyse sıfıra inmesi durumunda, kiracıların saik hatasına düştükleri ve bu hatanın da esaslı olduğu söylenebilir. Bu durumda kiracıların, TBK. m. 39 uyarınca sözleşmeyi iptal imkânları bulunmaktadır[4].


Dipnotlar


  1. Bkz. 26 Mart 2020 tarih ve 31080 (mükerrer) sayılı Resmî Gazete ↩︎

  2. TBK. m. 315 f. 2 uyarınca, kiracıya ifa için tanınacak süre 10 günden, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise 30 günden az olamaz. ↩︎

  3. Bu görüşte bkz. Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Cilt I/2, İstanbul, 2008, s. 119-120; Murat İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt 1, 12 Levha Yayınları, İstanbul, 2014, s. 169. ↩︎

  4. Öğretideki bazı yazarlar sadece sözleşme kurulduğu sırada mevcut olan hususların hata olarak kabul edilebileceğini, bir kimsenin geleceğe ilişkin beklenti ve öngörülerinin hukuki anlamda hata olarak kabul edilemeyeceğini savunmaktadır. Ancak hem İsviçre Federal Mahkemesi hem de öğretideki yeni görüşler geleceğe ilişkin temel hatasının da mümkün olduğunu kabul etmektedir. Bu konuya ilişkin ayrıntılı bilgi için bkz. M. Tolga Özer, Medeni Hukukta Hata Kavramı, 12 Levha Yayınları, 2019, s.121 vd. ↩︎

Lexpera Blog’da yayımlanan yazılar, yazarlarının görüşlerini ifade eder. Lexpera Blog’da bir yazıya yer verilmesi, o yazıda savunulan görüşlerin On İki Levha Yayıncılık tarafından benimsendiği anlamına gelmez. Yazılar, bilgi amaçlı olup, hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır.
Author image
Dr. Öğr. Üyesi, Türk - Alman Üniversitesi Hukuk Fakültesi