Lexpera Blog

2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kanunu Kapsamında İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Hakkında Hukuki Bir İnceleme

A- Yasal Düzenleme:

18 Mayıs 2018 tarih ve 30425 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan "Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına ilişkin 7143 Sayılı Kanun"un 16. maddesi ile 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’na aşağıda yer alan Geçici 16. madde eklenmiştir:

Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması (Bu süre son olarak 31 Aralık 2018 Tarihli ve 30642 Sayılı 4. Mükerrer Resmî Gazetede yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı ile 15/06/2019 tarihine kadar uzatılmıştır.) bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar (Bu süre yukarıda anılan Cumhurbaşkanı kararı ile 30/06/2019 tarihine kadar uzatılmıştır.) kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.”

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar, 06.06.2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış (20.09.2018 tarihli 30541 sayılı Resmî Gazetede Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına Dair Usul ve Esaslar yayımlanmıştır.) ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 06.07.2018 tarihinden yayımlanan 2018/8 sayılı Genelge ile cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri düzenlenmiştir.

B- Yapı Kayıt Belgesi

Yapı Kayıt Belgesi; ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak 31/12/2017 tarihinden önce yapılan bir yapının kayıt altına alınması ve kullanıma yönelik olarak verilen, imar bakımından ilave bir hak sağlamayan ve kazanılmış hak oluşturmayan, yapının imar durumu ve ruhsata uygun hale getirilmesi veya kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kuruluşlara 31 Ekim 2018'e kadar (Bu süre Cumhurbaşkanlığı kararı ile 15/06/2019 tarihine kadar uzatılmıştır.) başvurulması ve gerekli şartların yerine getirilmesi halinde verilen bir belgedir. Yapı kayıt belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir.

C- İmar Barışından Faydalanacak Yapılar

31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar İmar Barışı kapsamındadır.

Kat mülkiyetine geçilmiş olması, 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Ek 1. inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.

İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda, ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.

Ç- Yapı Kayıt Belgesi Düzenlenemeyecek Yapılar

a) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16’ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,

b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,

c) 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanun’un 2’nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,

d) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,

e) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.

Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır. Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 206’ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur. (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar m. 8)

3194 sayılı İmar Kanunu 4'üncü maddesinde, “2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, bu kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır. (...) Türk Silahlı Kuvvetlerine, Sahil Güvenlik Komutanlığına, Jandarma Genel Komutanlığına ve Emniyet Genel Müdürlüğüne ait harekât, eğitim ve savunma amaçlı yapılar için bu Kanun hükümlerinden hangisinin ne şekilde uygulanacağı Millî Savunma Bakanlığı, İçişleri Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.” hükmü yer almaktadır. Bu maddenin kenar başlığı istisnalardır. Geçici 16. madde 3194 sayılı İmar Kanunu’na getirildiğine göre İstisnalar kenar başlığını taşıyan 4. uygulamada dikkate alınması gerektiği açıktır.

Özel kanunlarla kamunun kullanımına ayrılmış olan; kıyı, orman, sit alanı, su havzaları ya da diğer korunan alanlardaki yapılar için düzenlenen Yapı Kayıt Belgelerinin geçerlilik koşullarının belirlenmesi kontrol ve denetimin nasıl yapılacağı konusuna açıklık getirilmesi, ortak alanlar için maliklerden biri adına Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi sonucu oluşacak ihtilafların giderilmesi için gerekli düzenlemenin yapılması gerekmektedir.

D- 2863 Sayılı Yasa Kapsamına Giren Konular Açısından Değerlendirme

Yasanın kapsamı Kültür Varlıkları Koruma Bölge Kurullarında tereddütlere yol açmıştır.

Yasaya, uygulama yönetmeliğine ve tebliğe baktığımızda, İstanbul için tarihi yarımada ve Boğaziçi bölgesinde bazı bölgeler kapsam dışında bırakılmıştır.

  • 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlar ile

  • İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda yasa uygulanmayacaktır.

Kanunun bu şekilde düzenlenmiş olmasındaki amaç; bu bölgede tarihi dokunun yoğun olmasından kaynaklanmıştır. Bu şekildeki bir düzenleme kültür varlıklarının olduğu bölgelerde de yasanın uygulanabileceği anlamı taşımaktadır. Yani bir bölgedeki kültür varlıklarının, kanunun kapsamının dışına çıkarılması, diğer alanlardaki kültür varlıkları için kapsama alındığı anlamına gelmektedir.

E- Uygulamadaki Durum

Yapı kayıt belgesinin alınmasından sonra bu yapılardaki uygulamaya yönelik taleplerle beraber yeni sorunlar ortaya çıkmaya başlamıştır. Yasanın uygulanamayacağı alanların metinde sayılmış olması ile hukuk düzeni yeterince ikna olmadığından, özellikle bazı özel yasalar açısından uygulanmasının sorunlar doğuracağı kanaati ile istisna edilmesi gerektiğine yönelik düşünceler oluşmuştur. Yasada belirtilen istisnalar dışında başkaca istisna oluşturulmaya çalışılmasının hukuki gerekçelendirmelerini yapmak da güçlük kazanmaktadır.

Henüz yeni bir düzenleme olduğu için çok az sayıda yargı kararı verilmiştir. Bu kararlardan kısaca makalemizde bahsedilecektir. Ancak değerlendirmelerimiz ağırlıklı olarak 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında ve iki başlıkta yapılacaktır;

  1. Tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve sit alanlarındaki durum,

  2. Tescilsiz olup, sit alanlarında, tescilli taşınmaz kültür varlıklarının koruma alanlarında, bitişiğinde, karşısında ve komşuluğunda olan taşınmazların durumu.

Yasanın kapsamı hakkındaki yukarıdaki değerlendirmemize rağmen, Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulları, yapı kayıt belgesi verilmesini öngören 7143 sayılı Kanun’un 16. Maddesinin, 2863 sayılı yasa kapsamındaki taşınmaz kültür varlıklarında uygulanmasının mümkün olamayacağı yönünde kararlar vermektedir.

Ancak, dolaylı olarak 2863 sayılı yasa kapsamında değerlendirilmesi gereken sit alanlarındaki tescilli yapının bitişiğinde, komşuluğunda, karşı parselinde ve koruma alanında bulunan tescilsiz taşınmazlar için alınan yapı kayıt belgelerinin hukuki geçerliliğinde de çelişkili kararlar alınmaktadır.

Taşınmaz kültür varlıklarının yasa kapsamında olmadığı yönündeki kararların mevzuattaki dayanaklarına baktığımızda;

7143 sayılı yasanın 16. maddesi ile “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız ve ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması” şeklinde bir tanım getirilerek kanunun kapsamının afet riskleri olduğu ortaya konulmuştur.

Yine yasa kapsamında verilen Yapı kayıt belgesinin “yapının kullanımına yönelik” olduğu açıkça ifade edilmiştir.

Yapı kayıt belgesinden dolayı geçici olarak elektrik ve su aboneliği verileceği ifade edilerek geçici bir belge olduğu vurgulanmıştır.

Ayrıca Yapı kayıt belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın sadece basit onarım ve tadilat yapılabileceği ifade edilerek yapısal müdahalelere izin verilmeyeceği de belirgin bir şekilde ifade edilmiştir.

Yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar geçerli olduğu, yenilenmesi durumunda imar mevzuatı hükümlerinin geçerli olduğu belirtilerek taşınmazın mevcut hali ile sadece geçici kullanımına müsaade edildiği yapısal müdahale hakkı vermediği belirtilmiştir.

Yapının yenilenmesi durumunda “yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır” ifadesi ile zaten özel kanunların kapsam dışında olduğunun bir anlamda örtülü olarak ifade edildiği anlaşılmaktadır. Nitekim orman alanlarındaki yapılar için alınan Yapı kayıt belgesini, Gaziantep Bölge İdare Mahkemesi iptal etmiştir. İmar Kanunu Geçici 16. maddesinde yapılan bir düzenleme olduğu için, İmar Kanunu’nun 4. maddesi ile istisna edilen özel kanunlara bu yasanın uygulanamayacağı yönündeki hüküm kararın dayanağını oluşturmuştur.

Yapı kayıt belgesi ile cins değişikliği yapılabileceği ve kat mülkiyeti kurulabileceği ifade edilirken “mimar tarafından ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak tapu müdürlüğüne ibraz edilen proje” şeklinde bir hüküm getirilerek yapının esaslı değişikliğinde uygun bir proje isteyerek, bu süreçte taşınmazın kendi hukukuna tabi olacağını öngörmüştür.

Her ne kadar ilk düzenlemede yapı kayıt belgesi “geçici bir belge “olarak değerlendirilmekte ve sadece basit onarımlara izin verilerek yapısal müdahalelere izin verilmeyecek şeklinde ise de, 14.02.2020 tarih ve 7221 Sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 Sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 21’inci maddeye göre, yapı kayıt belgesi bulunan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla güçlendirme yapılabileceği, bu yapılardaki güçlendirme izninin mevzuatta öngörülen şartlara ve kısıtlamalara tâbi olmaksızın güçlendirme projesine istinaden verileceği kuralı getirilmiş olup, ilave inşaat alanı haricindeki yapısal müdahalelere izin verilmiştir. Hatta burada “güçlendirme projesi” ne atıf yapılmak suretiyle, yapı kayıt belgeli yapının izne esas güçlendirme projesinin onaylanacağı kuralı getirilmiştir.

Yapının yıkılmasına kadar mevcut haliyle kullanımına izin verildiğini, hatta güçlendirme izni ile birlikte yapının fiziki ve ekonomik ömrünün de uzayacağını, dolayısıyla “geçici” vurgusunun fazla işlevsel olmadığını düşünüyoruz.

F- TESCİLLİ TAŞINMAZ KÜLTÜR VARLIKLARI VE SİT ALANLARINDAKİ HUKUKİ DÜZENLEMELER

Kanun metninin gerek lafzına ve gerekse ruhuna baktığımızda yukarıdaki değerlendirme ve kanaate ulaştığımızı söyleyebiliriz. Bu nedenle Geçici 16. maddenin doğrudan 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki taşınmazlara uygulanmayacağı yorumu kabul edilebilir. Ancak dolaylı olarak 2863 sayılı yasayla ilişkili olan taşınmazlar için aynı değerlendirmeyi yapmanın mümkün olduğunu söyleyemeyiz.

Bu durum, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan alanlarda uygulamanın nasıl ayrıştırılabileceğinin izahına ihtiyaç duymaktadır. Yukarıdaki gerekçelerle kesin yapılaşma yasağı getirilen sit alanları ve tescilli taşınmaz kültür varlıklarına ilişkin kararlarda 2863 sayılı yasa hükümleri geçerliliğini koruması ifade edilebilecek iken, tescilli olmayan taşınmazlara ilişkin uygulamalar esasen İmar Kanunu’na tabi olduğu için Geçici 16. madde uygulanmasında tereddüt edilmemelidir.

Bu ayrımın hukuki zeminde izahına gelince:

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun kapsam başlığındaki 2. maddesi, “Bu Kanun; korunması gerekli taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile ilgili hususları ve bunlarla ilgili gerçek ve tüzel kişilerin görev ve sorumluluklarını kapsar.” şeklinde düzenlenmiştir. Yani kanunun kapsamını “korunması gerekli taşınır ve taşınmaz kültür varlığı olarak belirlemiş bunlara yönelik özel bir düzenleme getirmiştir. Bu maddeden ve bundan sonra açıklamasını yapacağımız 2863 sayılı yasanın ilgili maddelerinde de, kültür varlığının özel bir kapsam, tanımlama ve statü ile korunduğunu ortaya koymuştur.

Tescilli taşınmaz kültür varlıklarının koruma alanında, bitişiğinde, komşuluğunda ve karşısında olan tescilsiz taşınmazlar için ise, esas itibarı ile kendi tabi olduğu hukuki düzenlemeye (İmar Hukuku) tabi olduğu ancak kültür varlığını ilgilendirdiği ölçüde 2863 sayılı yasa açısından değerlendirilebileceği kanunun bütünlüğünden anlaşılmaktadır.

Yine bu kapsamda kültür varlığı için 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu şu hükümleri koymuştur:

5. maddesi; Kültür varlığının devlet malı niteliğinde olduğunu,

6. maddesi; Nelerin kültür varlığı olarak tanımlandığını,

10. maddesi; Her kimin mülkiyetinde veya idaresinde olursa olsun, taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının korunmasını sağlamak için gerekli tedbirleri almak, aldırmak ve bunların her türlü denetimini yapmak veya kamu kurum ve kuruluşları ile belediyeler ve valiliklere yaptırmak, yetkisinin kültür ve turizm bakanlığında olduğunu,

11. maddesi; Vergi ve harç muafiyeti tanındığını,

12. maddesi; Onarımlarda katkı payı alabileceğini

belirterek tescilli kültür varlığını tamamen ayrı bir statüye koymuştur, Oysaki sit alanlarında veya tescilli yapı bitişiğinde, komşuluğunda, karşısında ve koruma alanında olan tescilsiz yapılar;

➢ Yasa kapsamında tanımlanmamıştır,

➢ Devlet malı niteliğinde değildir,

➢ Kültür varlığı olarak tanımlanmamıştır,

➢ Vergiden muafiyeti yoktur,

➢ Onarımlarda katkı payı alamazlar.

Yine ilgili yasa, yönetmelik ve ilke kararları kapsamında, tescilsiz yapılar için öngörülen düzenlemeler de şu şekildedir.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 57 maddesi, Ek: 8/8/2011-KHK-648/48’e göre: “Ancak, koruma amaçlı imar plânı onaylanmış sit alanlarında, taşınmaz kültür varlığının bulunduğu parseller dışındaki inşaî ve fizikî müdahaleler, koruma amaçlı imar plânı hükümleri doğrultusunda, bünyesinde koruma, uygulama ve denetim büroları kurulmuş idarelerin izin ve denetimi ile yapılır.”

KUDEM Yönetmeliği m. 7/d, “Taşınmaz kültür varlığı parseline bitişik parsellerde ve koruma alanlarında yer alan ve yürürlükteki yasal düzenlemelere göre ruhsatı bulunan tescilsiz taşınmazlardaki tadilat ve tamirat uygulamalarına, varsa koruma amaçlı imar planı koşulları da dikkate alınarak izin vermek ve denetlemek” şeklinde düzenlenmiştir.

Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu ve Koruma Bölge Kurulları Yönetmeliği m. 11/ğ şu şekildedir; “Koruma amaçlı imar planı onaylanmış sit alanlarında tescilli taşınmaz kültür varlığı parselinde, planın bulunmadığı sit alanlarındaki tüm parsellerde inşaî ve fiziki müdahalelere; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21’inci maddesi uyarınca ruhsat gerektirmeyen tamirat ve tadilatlar dışında uygulamalara ilişkin karar almak.”

Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu’nun 25.02.2016 tarih ve 536 karar numaralı ilke kararı şu şekildedir:

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescilli parsellerin korunma alanlarında kalan parseller ile korunma alanı belirlenmemiş tescilli parsellere komşu olan veya aralarından yol geçse dahi bu parsele cephe veren parsellerdeki yeni yapılanma taleplerine ilişkin projelerin Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulları’nda değerlendirilmesi aşamasında;

Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlıklarının Yapı Esasları ve Denetimine Dair Yönetmelik hükümleri doğrultusunda imar mevzuatına uygunluğu açısından ilgili idarece incelenerek, idarenin uygun görüşleriyle birlikte Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü’ne gönderilen yeni yapılanma taleplerine ilişkin mimari projelerin, Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarınca, 2863 sayılı Kanun ve alt mevzuat hükümleri kapsamında kentsel doku ve sokak silueti göz önünde bulundurularak tescilli yapı / yapılarla olan cephe kütle, konum, gabari ilişkileri açısından değerlendirilmesine karar verildi.”

Sit Alanlarında, Koruma Alanlarında ve Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Ve Tabiat Varlıklarına Bitişik Parsellerdeki Tescilsiz Yapıların Tadilat ve Tamiratları başlıklı Kültür ve Turizm Bakanlığı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu’nun 06.01.2011 tarih ve 775 karar numaralı ilke kararı şu şekildedir.

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu’nun "Sit Alanları ile Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının Bitişik Parselleri ve Koruma Alanlarındaki Tescilsiz Yapıların Bakım ve Basit Onarımları" başlıklı 05.11.1999 tarih ve 661 sayılı İlke Kararının, 11.06.2005 tarih ve 25842 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren "Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik" göz önüne alınarak yeniden değerlendirilmesi sonucunda;

b) Koruma, Uygulama ve Denetim Bürosu kurulmuş olan yerlerdeki,

Sit alanlarında, koruma alanlarında ve tescilli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarına bitişik parsellerde yer alan, yürürlükteki mevzuata göre kullanma izin belgesi bulunan tescilsiz yapılarda, yukarıda bahsi geçen uygulamaların "Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik" kapsamında gerçekleştirilebileceğine,"

Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu’nun 25.01.2017 tarih ve 681 karar numaralı ilke kararının 3.3. Tescilsiz Yapılarda Esaslı Onarım ve Yeni Yapılanma başlıklı maddesi yine şu şekildedir:

“a) KUDEB bulunan yerlerde;
Koruma amaçlı imar planı onaylanmış sit alanlarında, taşınmaz kültür varlığının bulunduğu parseller dışındaki esaslı onarım ve yeni yapılanmaların; gabari, kütle, malzeme, renk, cephe/plan/parsel tipolojisi vb. analiz örnekleri ile birlikte koruma bölge kurulunca değerlendirilerek uygun bulunan koruma amaçlı imar planı ve plan hükümleri doğrultusunda, bünyesinde KUDEB kurulmuş idarelerin izin ve denetimi ile yapılabileceğine, söz konusu uygulamalarda, kontur, gabari, fonksiyon vb. değişiklik olması halinde konunun koruma amaçlı imar planı değişikliği teklifi olarak ilgili koruma bölge kuruluna iletilmesine, plan değişikliği onaylanıncaya kadar uygulama yapılmamasına,
...”

Tescilli kültür varlığı koruma alanlarında, komşuluğunda, karşı parselinde ve sit alanlarında bulunan tescilsiz yapılar için 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki değerlendirmelerin ancak ihtiyaç duyulduğunda ilgili kurullarca yapılabileceğini, asıl değerlendirmenin ilgili belediyesince İmar Hukuku hükümlerine göre yapılması gerektiği açık bir şekilde düzenlenmiştir.

Özellikle KORUMA AMAÇLI İMAR PLANI BULUNAN VE BÜNYESİNDE KUDEB OLAN BELEDİYELERİN TESCİLSİZ YAPILARI KENDİLERİNİN İMAR HUKUKU KAPSAMINDA DEĞERLENDİREBİLECEĞİNE DAİR KÜLTÜR VARLIKLARI KORUMA YÜKSEK KURULU’NUN 775 SAYILI VE 681 SAYILI İKİ İLKE KARARI MEVCUTTUR.

Yani tescilsiz yapıların öncelikli olarak İmar Hukuku kapsamında ilgili belediyesince değerlendirileceği gerekli görülürse tescilli yapılarla ilişkisi açısından ilgili kurullarca sadece silüet, kontur gabari açısından değerlendirilebileceği ifade edilmiştir.

Dolayısıyla İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi kapsamında yukarıda açıkladığımız alanlardaki tescilsiz taşınmazların da yararlanmasının önünde bir engelin olmadığı, imara aykırı yapılar için alınacak yapı kayıt belgesinin tescilsiz taşınmazları da kapsadığı açıktır. Kentsel sit alanlarındaki tescilsiz yapıların İmar Kanunu Geçici 16. maddesi hükümlerinden istifade etmesini engelleyecek bir durum söz konusu değildir.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında kesin yapılaşma yasağının olduğu I., II. derecede arkeolojik, kentsel arkeolojik ve doğal sit alanları üzerindeki imara aykırı yapılara ilişkin yapı kayıt belgesi alınmasının uygun olmayacağı düşüncesinin Koruma Bölge Kurullarınca ağırlık kazanması, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun doğrudan uygulama alanında olmaları nedeni ile anlaşılabilir bir durumdur. Ancak açıklamalarımızda da açıkça ifade ettiğimiz üzere, doğrudan İmar Kanunu’na tabi olup da ilişkisi nedeniyle Kültür Varlıkları Koruma Bölge Kurulları tarafından sınırlı bir şekilde değerlendirilen tescilsiz taşınmazların Geçici 16. madde kapsamında yapı kayıt belgesi almasının önünde mevzuat açısından bir engel yoktur. Kanunun tariflediği “ruhsat ve ruhsat eklerine aykırı yapılar” şeklindeki tanımı da tescilsiz yapıların doğrudan kapsama alındığını göstermektedir.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun kapsamına baktığımızda da sit alanının statüsüne, yapıların tesciline ve tescil dışı oluşuna, sit alanı içinde de kesin yapılaşma yasağı olup olmadığına göre farklı hükümler konulmuştur. Kültür varlıklarının kendi içinde dahi tek tip bir uygulamadan söz edilmesine imkân yok iken, doğrudan İmar Kanunu kapsamındaki tescilsiz taşınmazları tescilli taşınmazlar gibi değerlendirmenin hukuki bir zemini mevcut değildir.

Nitekim ilgili mevzuata baktığımızda;

Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu ilke kararlarına baktığımızda da 658 sayılı ve Arkeolojik Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları başlıklı ilgili kısmı aşağıdaki şekildedir.

“1) I. Derece Arkeolojik Sit: Korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır.
Bu alanlarda, kesinlikle hiçbir yapılaşmaya izin verilmemesine, imar planlarında aynen korunacak sit alanı olarak belirlenmesine, bilimsel amaçlı kazıların dışında hiçbir kazı yapılamayacağına, ancak;
2) II. Derece Arkeolojik Sit: Korunması gereken, ancak koruma ve kullanma koşulları koruma kurulları tarafından belirlenecek, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır. Bu alanlarda, yeni yapılaşmaya izin verilmemesine, ancak;
a) Günümüzde kullanılmakta olan tescilsiz yapıların basit onarımlarının yürürlükteki ilke kararı doğrultusunda yapılabileceğine,
3) III. Derece Arkeolojik Sit: Koruma- kullanma kararları doğrultusunda yeni düzenlemelere izin verilebilecek arkeolojik alanlardır.
Bu alanlarda,
a) Geçiş dönemi yapılanma koşullarının belirlenmesine, Geçiş dönemi yapılanma koşullarının belirlenmesinde;
-Öneri yapı yoğunluğunun, mevcut imar planı ile belirlenmiş yoğunluğu aşmamasına ..”
4) Kentsel Arkeolojik Sitler:
Arkeolojik sitlerle, 2863 sayılı Yasanın 6. maddesinde tanımlanan korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarını içeren ve aynı yasa maddesi gereği korunması gerekli kentsel dokuların birlikte bulunduğu alanlardır.”

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu’nun Kentsel Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları ile İlgili 04.10.2006 tarih ve 720 karar numaralı İlke Kararının 3. maddesinin ilgili kısmı yine aşağıdaki şekildedir.

“3- KENTSEL SİT ALANLARINDA UYGULAMA
...
b) Diğer parsellerdeki yeni yapı veya imar uygulamaları için koruma amaçlı imar planı ve planın tamamlayıcı eklerinde belirtilen koşullar doğrultusunda ilgili idarelerce izin verileceğine,
c) Tescilli kültür varlığı yapıların esaslı onarımlarının koruma amaçlı imar planı hükümleri doğrultusunda hazırlanan projelerinin koruma bölge kurulunca uygun bulunması koşulu ile yapılabileceğine,
d) Tescilli kültür varlığı yapılar ile yürürlükteki yasal düzenlemelere göre ruhsatı bulunan tescilsiz taşınmazlardaki tadilat ve tamiratların ilgili Yönetmelikler kapsamında yapılabileceğine,“

şeklindeki karar ile tescilsiz yapılar için uygulamanın farklı yapılabileceği belirtilmiştir.

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun Doğal (Tabii) Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları ile İlgili Doğal Sit Alanları Koruma ve Kullanma Koşulları başlıklı 19.06.2007 tarih ve 728 karar numaralı ilke kararının ilgili kısmı aşağıdaki şekildedir.

“1– I. Derece Doğal (Tabii) Sit: Bilimsel muhafaza açısından evrensel değeri olan, ilginç özellik ve güzelliklere sahip olması ve ender bulunması nedeniyle kamu yararı açısından mutlaka korunması gerekli olan, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak alanlardır.
2 – II. Derece Doğal (Tabii) Sit: Doğal yapının korunması ve geliştirilmesi yanında kamu yararı göz önüne alınarak kullanıma açılabilecek alanlardır.
Bu alanlarda, turizm yatırım ve turizm işletme belgeli turistik tesisler ile hizmete yönelik yapılar dışında herhangi bir yapılaşmaya gidilemeyeceğine,
3 – III. Derece Doğal (Tabii) Sit: Doğal yapının korunması ve geliştirilmesi yolunda, yörenin potansiyeli ve kullanım özelliği de göz önünde tutularak konut kullanımına da açılabilecek alanlardır.”

Tabiat Varlıkları Koruma Merkez Komisyonu kurulduktan sonra doğal sitler koruma ve kullanım koşulları yeniden düzenlenmiştir.

  1. Kesin Korunacak Hassas Alanlar,

  2. Nitelikli Doğal Koruma Alanı,

  3. Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım

şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Bu ilke kararına göre de kesin korunacak hassas alanlar hariç diğer alanlarda kontrollü ve koruma amaçlı imar planları doğrultusunda yapılaşmaya müsaade edilmektedir.

I. ve II. derecedeki arkeolojik sitlerde kesin yapılaşma yasağı olduğu ancak 658 sayılın ilke kararında II. derece arkeolojik sitlerde;

a) Günümüzde kullanılmakta olan tescilsiz yapıların basit onarımlarının yürürlükteki ilke kararı doğrultusunda yapılabileceğine,

demek suretiyle tescilsiz yapılar için uygulamaların mümkün olduğu,

III. Derece Arkeolojik Sit: Koruma- kullanma kararları doğrultusunda yeni düzenlemelere izin verilebilecek arkeolojik alanlardır.”

diyerek yapılaşmanın mümkün olduğuna karar verilmiştir.

I. derece doğal sitlerde (mutlak) kesin yapılaşma yasağı olduğu,

II. derece doğal sitlerde (nitelikli) koruma amaçlı imar planları doğrultusunda bazı yeni uygulamaların yapılabileceği,

III. derecede yapılaşmanın olabileceği,

Kentsel ve kentsel arkeolojik sitlerde koruma amaçlı imar planı kapsamında bazı yapılaşmalara izin verilebileceği, tescilli kültür varlığının olduğuna ilişkin yeterli bilgi ve belgeye dayanması kaydıyla bütün alanlarda yapılabileceği görülmektedir.

İmar Kanunu Geçici 16. madde kapsamındaki uygulamaların henüz yeni olması nedeniyle yargıya az sayıda ihtilafın intikal ettiğini ve emsal yargı kararlarının çok az sayıda olduğunu görmekteyiz.

Özellikle makalemizdeki inceleme konumuz kapsamında henüz yargı tarafından verilmiş bir karar tarafımızdan tespit edilememiştir. Ancak gerek Anayasa Mahkemesi’ne yapılan bireysel başvurularda ve gerekse Bölge İdare Mahkemeleri’nin vermiş oldukları YD ve nihai kararlarda bazı yaklaşımların oluştuğunu görmek mümkündür.

Anayasa Mahkemesi’nin

2015/4760 sayılı ve 30.10.2018 tarihli,

2015/2297 sayılı ve 25.12.2018 tarihli,

2015/19458 sayılı ve 19.02.2019 tarihli,

2015/4760 sayılı ve 21.12.2019 tarihli

kararlarında;

Başvurucuların ihlal iddiaları dikkate alındığında ilk bakışta ulaşılabilir ve ihlal iddialarıyla ilgili başarı şansı ve yeterli giderim sunma kapasitesi olduğu görünen başvuru yolu (yapı kayıt belgesi için) tüketilmeden yapılan başvurunun incelenmesinin bireysel başvurunun ikincil niteliği ile bağdaşmayacağı sonucuna varılmıştır” şeklinde bir hüküm kurarak, yapı kayıt belgesini hukuki ihtilafı giderebilen değerde bir belge olarak gördüğüne yönelik bir kanaat oluşturmuş, belge almak için müracaat edilmesini teşvik etmiştir.

Sonuç:

  • Taşınmaz kültür varlıklarının bulunduğu alanlardaki tescilsiz yapılar ile

  • Tescilli taşınmaz kültür varlığı bitişiğinde, komşuluğunda, koruma alanında ve karşı parselindeki tescilsiz yapılar için

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin mutlak suretle uygulanamayacağından bahsetmenin mümkün olmadığı, uygulanabilir alanlarının var olduğu ve hukuki dayanaklarının bulunduğu açıktır. Yeni yapılaşmanın mümkün olduğu alanlardaki yapılar için alınan yapı kayıt belgelerinin geçerliliğine engel bir mevzuat düzenlemesi söz konusu değildir. Bütün bu alanlarda; alanın statüsü, yapılaşma yasağının olup olmadığı, tescilsiz yapının tescilli yapı ile olan ilişkisi, siluet ve gabarisine dikkat edilerek ASLOLAN YAPI KAYIT BELGESİNİN HUKUKİ VARLIĞININ TANINMASIDIR. Hukuki gerekçelendirmesi ve statüsü konusunda ayrım yapılmadan sadece 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında kaldığı gerekçesi ile yapı kayıt belgesinin bu alanlarda geçerli olmadığından bahsetmenin yukarıdaki gerekçeli anlatımlarımız kapsamında mümkün olmadığı kanaatindeyiz.

Lexpera Blog’da yayımlanan yazılar, yazarlarının görüşlerini ifade eder. Lexpera Blog’da bir yazıya yer verilmesi, o yazıda savunulan görüşlerin On İki Levha Yayıncılık tarafından benimsendiği anlamına gelmez. Yazılar, bilgi amaçlı olup, hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır.
Author image
Hakkında Av. Vedat Pehlivan
Pehlivan & Güner Hukuk Bürosu