A. Genel Olarak
Kira tespit davalarında patlama yaşanan bir dönemden geçiyoruz. Bu nedenle daha önce aklımızın ucundan bile geçmeyen sorunlara muhatap oluyoruz. Yüksek enflasyon, kira tespiti davalarını da adeta kırk bilinmeyenli denkleme dönüştürüyor. Bu durum, hukuki çözümlere duyulan güvenin sarsılmasına yol açıyor. Kira tespit davaları, Yasa’da özel olarak düzenlenmiş bir dava türü olduğu için hüküm kurulurken özellik arz eden birçok nokta mevcut, buna bağlı olarak dava dilekçesinde netice-i talep de son derece büyük bir önem arz ediyor. Çünkü detaylarını ele alacağımız üzere Yargıtay uygulamasına göre, kira tespit davalarında ıslah mümkün değil.
Bilindiği üzere, akdedilen bir kira sözleşmesinin sürekli değişmek zorunda olan tek maddesi kira bedeline ilişkin olanıdır. Bu değişikliğin hangi sınırlar içerisinde yapılması gerektiğine dair hacimli bir literatürümüz bulunmaktadır. En son, konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere geçerli kabul edileceği noktasına gelinmiştir. Başka bir ifadeyle, bu barajı (bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) aşacak şekilde kararlaştırılan kira artış oranları geçersizdir. Ancak bu geçersizlikte “azami hadde indirme” ilkesi uygulanır, yoksa artış hükmü tümden geçersiz sayılmaz.
Taraflar kira sözleşmesinde bir artış hükmü yazmamış ve kira bedelinin artışını düzenlememiş olabilirler. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/II). Böylece, taraflar baraj oranın altında kira artışı yapmak için bile mahkemeye başvurmak zorunda kalabilirler. Bu nedenle bir kira sözleşmesinde artış oranı hakkında bir düzenleme olması hayati öneme sahiptir.
Başka bir ifadeyle, taraflar kira sözleşmesinde kira artışı konusunda bir düzenleme yapmamışlarsa veya artış oranını kararlaştırmamışlarsa, yeni kira dönemi geldiğinde artış oranın ne olacağı konusunda fikir ayrılığına düşebilirler. Bu fikir ayrılığı uzlaşma ile sonuçlanmazsa, tarafların mahkemeye müracaat etmeleri gerekir. Kira artışı ihtilafı, mahkemeye taşındığında hakim, kira artış oranını belirler. Ancak hakim de baraj oranı (bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek üzere bir artış oranı belirleyebilir. Hakimin, baraj oranın üzerinde bir artış oranı belirlemesi hukuken mümkün değildir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir (TBK m.344/III).
Başka bir ifadeyle, taraflar kira ilişkisini beş yıl sürdürmüşlerse ve altıncı kira yıl için kira artış oranı belirlenecekse, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılmaz. Ayrıca, altıncı kira yılı için belirlenecek kira artış oranının baraj oranın altında olması da zorunlu değildir, hakim baraj oranın üzerinde bir artış oranına da hükmedebilir.
Beş yıldan sonrası için kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması halinde hakimin baraj oranla bağlı olmamasının altında yatan mantık şudur: Beş yıllık zaman zarfında kiralananın bulunduğu yerdeki şartlar değişebilir ve kira bedelleri çok düşük kalabilir.
Bir örnek üzerinden ifade etmek gerekirse, 01 Mart 2015 tarihinde bir yıllık olarak akdedilen bir kira sözleşmesi için 01 Mart 2016 tarihinde birinci kira yılı dolacaktır. Eğer kira sözleşmesinde bir artış oranı kararlaştırılmamışsa ve taraflar anlaşamıyorsa, mahkemeye başvurmaları gerekecektir. Ancak hakim, henüz beş yıllık dönem geçmediği için baraj oranla bağlı olarak kira bedelini tespit edebilecek, yani baraj orandan daha yüksek bir oranda artışa hükmedemeyecektir.
Aynı örneğin beş yılı doldurduğunu düşünecek olursak, 01 Mart 2015 tarihinde başlayan kiracılık ilişkisi 01 Mart 2020 tarihinde beş yıllık dönemi doldurmuş olacaktır. Bu tarih gelmeden önce (01 Mart 2020 tarihi) taraflar altıncı kira yılı için kira bedelinin tespit edilmesi hakkında dava açabilirler. Bu kez, hakim baraj oranla bağlı olmaksızın, yani baraj orandan daha yüksek bir oranda artışa hükmedebilir.
Yargıtay, konuyla ilgili olarak verdiği kararlarda, kanunda ve doktrinde yer almayan bir terminoloji kullanmaktadır. Yargıtay, beş yıllık dönem içindeki yıllarda gerçekleşen artışları kast etmek üzere “endeks dönemi” terimini kullanmaktadır. Beş yıllık dönem sonu için ise “hakkaniyet dönemi”, “nefaset dönemi”, “hakkaniyet ve nefaset dönemi” gibi terimler kullanmaktadır.[1]
Beş yılın sonunda, altıncı kira döneminde kira tespiti talep edilebileceği gibi, onuncu yılın sonunda, on beşinci yılın sonunda gibi her beş yılın sonunda kira tespitinin belirlenmesi için dava açmak hukuken imkan dahilindedir.
B. Artırımın Etki Anı
Kira bedeli tespiti davalarında son derece önem arz eden bir nokta, artırım kararın hangi andan itibaren etki doğuracağıdır. Kira bedelinin tespiti davası açarken, bu hususa dikkat etmek gerekir. Çünkü hüküm tesis edilirken, kira bedelinin hangi tarihten geçerli olmak üzere artırıldığının da belirtilmesi gerekir. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti için açılan davalarda, netice-i talep olarak kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olmak üzere artırılmasını talep ettiğimizi özellikle belirtmeliyiz.
Konu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345 inci maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”.
Söz gelimi, 01.03.2017 tarihinde başlayan 7 yıl süreli bir kira sözleşmemiz olsun. Bu sözleşmede birinci kira yılı 01.03.2017 ile 01.03.2018; ikinci kira yılı 01.03.2018 ile 01.03.2019, üçüncü kira yılı 01.03.2019 il 01.03.2020; dördüncü kira yılı 01.03.2020 ile 01.03.2021; beşinci kira yılı 01.03.2021 ile 01.03.2022; altıncı kira yılı 01.03.2022 ile 01.03.2023; yedinci kira yılı 01.03.2023 ile 01.03.2024 tarihleri arasında cereyan edecektir.
Böylece kira sözleşmesi 01.03.2024 tarihinde sona erecektir. Ancak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı on beş gün önceden ihbar ederek kira sözleşmesini sona erdirmezse, kira sözleşmesi kendiliğinden (otomatik olarak) bir yıl uzayacaktır. Bu halde sekizinci kira yılı 01.03.2024 ile 01.03.2025 tarihleri arasında cereyan edecektir. Sekizinci kira yılı, aynı zamanda birinci uzama yılı olacaktır. Uzama yılları, on yılı tamamladığında, yani onbirinci uzama yılında kiraya veren gerekçe göstermeksizin bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahip olacaktır.
Peki, kira bedelinin tespiti açısından bu vakayı inceleyecek olursak, neler söyleyebiliriz? Birincisi, sözleşmede kira artış oranı belirlenmişse, ilk beş yıl için (01.03.2017 - 01.03.2022) kira bedelinin tespiti söz konusu olamaz. Ancak kira bedeli artış oranı belirlenmemişse, kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu davada hakim, TBK m.344 de belirtilen baraj orandan daha yüksek bir artırıma hükmedemez.
Makale konumuz oluşturan beş yıldan sonra açılan kira bedelinin tespiti davalarında, hakim TBK m.344 hükümlerinde belirtilen baraj orandan daha yüksek bir artırım oranına hükmedebilir. Kural olarak bu dava her zaman açılabilir. Ancak açılma zamanı, artırımın ne zaman itibaren geçerli olacağına doğrudan etki eder. Örneğimizde 01.03.2022 tarihinde beşinci kira yılı sona ermekte ve altıncı kira yılı başlamaktadır. Bu tarihten otuz gün önce davamızı açmamız gerekir, yani en geç 28.01.2022 tarihinde davamızı açmamız gerekir. Eğer 28.01.2022 tarihinden önce kira bedelinin tespiti davasını açtıysak, dava kaç yıl sürerse sürsün, mahkemenin hükmettiği artırım yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.03.2022 tarihinden geçerli olmak üzere hesap edilecektir. Böylece dava sona erdiğinde birikmiş bir alacak meydana gelmiş olacaktır.
C. Net Rakam Zorunluluğu ve Islah Yasağı
Kira bedelinin tespiti davalarında, dava dilekçesinin netice-i talep (sonuç ve istem) kısmında açık ve net bir rakam belirtilmesi gerekmektedir. Belirtilen rakam ıslah edilememektedir.
“Yargıtay’a göre, kira tespit davalarında davacı, yeni dönemde uygulanmasını istediği kira bedeline ilişkin talebini başlangıçta tam olarak belirtmek zorunda olup tespitine karar verilmesi talep edilen kira miktarının sonradan ıslah edilerek değiştirilmesi mümkün değildir” [Umut YENİOCAK, Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları, Ankara 2022, s. 105].
Kökleşmiş olmamakla birlikte mevcut içtihatlar netice-i talebin belirsiz alacak davası şeklinde de olamayacağı yönündedir. Kısaca aktardığımız Yargıtay uygulamasının esasları bu şekildedir. Ancak gerek Kanun metni (TBK 345) gerekse Yargıtay uygulaması birçok soruyu meçhul bırakmaktadır. Hak ve nesafet uygulamasına dair yukarıda aktarına Yargıtay kararında da görüldüğü üzere; emsal kira bedelinin tespiti için bilirkişi kurulu oluşturulması, kiralananın ve emsallerinin tek tek gezilmesini, kira parasına etki tüm niteliklerinin karşılaştırılması ve somut gerekçeler sunulması gerekmektedir. Kira bedeli tespitinin ancak bu kadar profesyonel bir çalışma ile ortaya çıkabileceğini kabul ederken, davayı açan kiraya verenden tek seferde artış bedelinin kuruşu kuruşuna tam olarak bilmesi beklenmemelidir. Bu nedenle kira tespit davalarında ıslahın yasak olması hukuk mantığına uygun olmadığı gibi kira tespit davalarının belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını kabul etmek de Kanun’un ruhuna uygun değildir.
“Kira tespit davasının kısmi dava, belirsiz alacak davası olarak açılması mümkün olmadığı gibi, açılan davada ıslahta mümkün değildir” [Hikmet KANIK, Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 899].
Kiracı ve kiraya veren arasında toplum barışını bozacak gelişmeler yaşanmaması için kira bedeline dair uyuşmazlıklara etkin ve tutarlı çözümler üretilmesi gerektiği malumdur. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davaları konusunda cevapsız ve müphem olan konuların aydınlatılmasına hararetle ihtiyaç duyulmaktadır.
D. Faiz
Burada enflasyon nedeniyle ilginç bir sorun ortaya çıkmaktadır. Örneğimizde, hükmedilen artış oranı 01.03.2023 tarihinden itibaren hesap edilmesi gerektiği için, aslında bu tarihten itibaren ödenmesi gereken ve ödenmemiş olan bir kira alacağından bahsetmiş oluyoruz. Peki, bu durumda alacak ne zaman muaccel olacaktır ve ne zamandan itibaren faiz hesaplanması gerekecektir.
“Temerrüt faizi, aksinin ispatına izin verilmeyen zarar karinesine dayalı, alacaklı lehine konulmuş bir tazminattır” [Fikret EREN, Borçlar Hukuku Şerhi, Cilt III, Ankara 2022, s. 2386].
Bilindiği üzere, TBK m.315 gereğince, kiracının temerrüde düşmesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün süre verilmesi gerekmektedir. Diğer yandan, TBK m.117/II uyarınca, kira sözleşmelerinde kira bedelinin ödenme tarihi kesin vade ile kararlaştırıldığı için faiz alacağının herhangi bir ihtar söz konusu olmaksızın başlaması gerekmektedir. O halde, beş yıldan sonra açılan davalarda mahkeme tarafından hükmedilen artış bedeli nedeniyle doğan alacağa ne zamandan itibaren faiz işletilecektir?
“Kiracının temerrüdünün gerçekleşebilmesi için, kiraya verenin kiracıya, kira bedelinin ödenmesiyle ilgili olarak TBK 117 hükümlerince temerrüt ihtarında bulunulmasına ihtiyaç bulunmamaktadır. Zira, belirlenen ödeme zamanının geçmesiyle, kiracı temerrüde düşmüş sayılır. Bu nedenle TBK 315 uyarınca ödeme için ek süre verilmesi amacıyla ihtarda bulunulması, kiracının temerrüde düşmesi için değil, kira sözleşmesinin temerrüt nedeniyle sona erdirilmesi ve kiralananın temerrüt nedeniyle iadesini talep edebilmesi için gereklidir” [Nihal URAL ÇINAR, Kira Bedelinin Ödenmemesi, İstanbul 2014, s. 259].
Doktrinde başka bir değerlendirme de aynı yönde görüş bildirmekte ve TBK m.315 koşullarının kira bedeline faiz işlemesine engel olmayacağını ifade etmektedir:
“TBK m.315’in uygulanması, genel hükümlere göre temerrüt faizi ve gecikme tazminatı talebini engellemez. O halde, kira sözleşmesi TBK m.315’e göre feshedilse de, kiracının, temerrüt faizi ve gecikme tazminatlarından genel hükümlere göre sorumluluğu devam eder” [Özkan YAKIŞIR, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019, s. 287].
Ayrıca, bu alacağı günümüzdeki enflasyon ortamında kısa süre içerisinde erimesi ve değerini kaybetmesi söz konusu olabilir. Gerek Alman Hukuku’nda gerekse Yargıtay kararlarında “kur farkı” olarak nitelenen kayıpların “gecikme tazminatı” olarak talep edilebileceği kabul edilmektedir.
“Taraflar arasında bedeli USD üzerinden kararlaştırılan satım sözleşmesi ve dava konusu faturaların USD karşılığı TL üzerinden düzenlendiği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Yabancı para karşılığı ile yapılan satışlarda alacağın faturada belirtilen tarihte ödenmemesi ve daha sonraki tarihte ödenmesi nedeniyle oluşacak kur farkı alacağı talep edilebilecektir” [BGE 109 II 436; BGE 60 II 340; Y. 19.HD. 27.11.2013 tarih 12763/18999 sayılı ilamı; FURRER / MULLER-CHEN / ÇETİNER, Borçlar Hukuku , İstanbul 2021, s. 632].
Böylece, doktrindeki bu görüşün, yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin yürürlüğe girmesinden daha önce verilmiş olan Yargıtay içtihadı birleştirme kararından farklı yorumladığını tespit ediyoruz. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nın geçerliliğini koruyup korumadığı veya en azından kıyasen uygulanıp uygulanmayacağını belirsiz. Söz konusu İçtihadı Birleştirme Kararı’nın metni şu şekildedir:
“Kira parasının tespitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tespit kararının kesinleştiği tarihten faiz yürütülmesi gerekir” [Y. İBK 24.11.1995 tarihli 2/2; Yargıtay Kararlar Dergisi 1996/2, s. 165].
Sorunun hem TBK 118'de düzenlenen “gecikme tazminatı” hem de “para borcunda temerrüt halinde faiz” konusuyla birlikte ele alınması gerekmektedir. Her iki cepheden konuyu ele alan Von TUHR şu izahta bulunmaktadır:
“Geçmiş günler faizi (temerrüt faizi), temerrütten meydana gelen zarar dolayısıyla verilmesi lazım gelen tazminatın ancak asgari haddini teşkil eder. Eğer alacaklı temerrüdün kendisinin daha büyük bir zararına sebebiyet verdiğini veya daha yüksek hadde faize tabi bir borcunu ödeyemediğini veya daha yüksek bir faiz haddi ile ödünç para almaya mecbur olduğunu ispat edebilirse, keza bu munzam zararın da tazminini isteyebilir; bununla beraber, borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat ederse bu borçtan kurtulabilir” [Andreas Von TUHR, Borçlar Hukuku, Çev. Cevat EDEGE, Ankara 1983, s. 619].
Tüm bu bilgiler ışığında, temerrüt faizi alacağının kendiliğinden doğduğuna ve bu faiz alacağının doğumu için TBK m.315'de belirtilen ek süreyi vermenin gerekli olmadığına yönelik görüş tek çıkış noktası gibi görünmektedir. Ancak bu faiz alacağının ne zaman muaccel olacağını tespit etmek gerekecektir. Bu konuda da 1979 yılında verilmiş olan bir İçtihadı Birleştirme Kararı bulunmaktadır:
“Kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için, miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir ve kiracı edayı yerine getirme borcu da ancak o zaman gelmiş sayılabilir” [YİBK 12.11.1979 tarih 1979/1 E. 1979/3 K.].
Faiz alacağının muacceliyet tarihine dair TBK m. 121/I hükmünde düzenleme bulunmaktadır. Ancak bu hükümde düzenlenen faiz anapara(kapital) faizi niteliğindedir. Temerrüt faizinin ne zaman muaccel olacağına dair değildir. Temerrüt faizinin başlangıcı gerek adi işlerde gerekse ticari işlerde birbirine benzerdir.
“Ticari işlerde temerrüt faizinin başlangıcının, adi işlerle paralel bir şekilde düzenlendiği görülecektir. Buna göre, ticari bir borcun temerrüt faizinin başlangıcı, taraflarca sözleşme ile belirlenebilir. Ancak böyle bir belirleme yoksa temerrüt faizi, vadenin bitiminden itibaren başlar. Eğer bir vade de söz konusu değilse, bu durumda faiz, ihtar gününden itibaren işlemeye başlayacaktır. Bu hükmün sonuçları ile ilgili olarak belirtmek gerekir ki, temerrüt faizinin başlangıcı, eğer bu faiz ticari bir borçtan kaynaklanıyorsa, taraflarca sözleşme ile belirlenebileceğinden, temerrüt tarihinden farklı bir tarih olabilecektir” [Muhammed AKKUŞ, Ticari İş Kavramı ve Ticari İşlerde Faiz, Ankara 2021, s. 100-101].
Bu bilgiler ışığında kira tespiti açısından da faiz alacağının temerrüt tarihinden daha önce doğabileceği ortaya çıkmaktadır. O halde, kira bedelinin tespiti davalarında da hükmedilecek artıştan sonra ortaya çıkan fark alacağına faiz işletilirken de faiz alacağının temerrüt tarihinden daha önce doğduğu kabul edilebilir. Yüksek enflasyon ortamında en azından bir nebze de olsa kira alacağının erimesinin önüne geçilmiş olur ve dava açmaktan sağlanacak faydalının anlamını yitirmesine de engel olur.
Faiz oranlarını enflasyonun çok altında seyretmesi nedeniyle doğacak olan zararların hukuki boyutu bu makalenin sınırlarını aşmaktadır. Zira bu konu, sadece kira hukuku sınırları içerisinde çözülemez.
E. Eda Davasına Dönüşme Potansiyeli
Kira tespit davaları, adı üzerinde bir tespit davasıdır. Dolayısıyla eda hükmü içermeyecek şekilde netice-i talep de bulunulması gerekmektedir.
“Kira tespit davalarında, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26.maddesinde belirtilen taleple bağlılık ilkesi gereğince kira bedelinin tahsiline karar verilmeyip tespitle yetinilmelidir. Zaten tespit talebiyle birlikte artırılan kiranın tahsili talepli dava birlikte görülemez” [KANIK, s. 910].
Diğer yandan, dava dilekçesinin netice-i talep kısmında faiz konusunda bir istemde bulunup bulunulamayacağı sorunu ortaya çıkmaktadır. Kira bedelinin tespiti, adı üzerinde bir tespit davası olduğuna göre faiz yönelik bir talepte bulunulması davayı bir tespit davası olmaktan çıkarıp eda davasına dönüştürebilecek niteliktedir.
“Alacaklının temerrüt faizini asıl alacak ile birlikte veya zamanaşımı süresi içinde, asıl alacak sona ermemiş olmak şartıyla bağımsız olarak talep etmesi gerekir. Alacaklı dava dilekçesinde temerrüt faizini talep etmemişse, hakim resen buna hükmedemez” [Fikret EREN, Borçlar Hukuku Şerhi, Cilt III, Ankara 2022, s. 2390].
Faiz talebinin belirtilmesinin davanın hukuki niteliğini değiştirme potansiyeli, ilamın icrası aşamasında mevcut hukuk literatürünün bilgisiyle aşılamayacak uygulama problemleri ortaya çıkması ihtimalini akla getirmektedir.
“Tespit hükümleri, nitelikleri gereği, ilamlı icraya elverişli değildir. Ancak tespit hükmünün yargılama gideri ve avukatlık ücreti ile ilgili kısmı ilamlı icranın konusunu oluşturur” [Ejder YILMAZ, İcra ve İflas Kanunu Şerhi, Ankara 2016, s. 125; aynı yönde Baki KURU / Burak AYDIN, İcra ve İflas Hukuku, 6.Baskı, Ankara 2021, s. 296].
Bu bilgiyle aynı yönde olmak üzere Yargıtay 2016 yılında vermiş olduğu bir kararda mezkur probleme kısmen de olsa değinmiştir:
“Kira tespit ilamları, kira alacakları yönünden eda hükmü içermediğinden, yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi ferileri dışında, ilamlı icra takibi konusu yapılamaz” [Yargıtay 8.Hukuk Dairesi 13.04.2016 tarihli 4721/6720 sayılı ilamı].
Faiz alacağı, bir feri alacaktır. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine dair ilama dayalı olarak ortaya çıkacak olan faiz alacağının ilamlı icra takibine konu edilmesinin tıpkı yargılama giderlerinin icra takibine konu edilmesi gibi değerlendirilmesi, bir yol olarak görünmektedir. Ancak bu yolun, icra hukukunun sınırlarına uygun düşüp düşmeyeceğinin de tartışılmaya muhtaç bir konu olduğu sezilmektedir.
“Yeni dönem kirasının belirlenmesi talebiyle birlikte aynı davada ayrıca hükmolunacak artışlı kira bedeline göre biriken kira parasının farkının faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesi istenemez” [KANIK, s. 916].
Daha öncede ifade ettiğimiz üzere beş yıl dolduktan sonrası için açılan kira bedelinin tespiti davalarında, dava dilekçesinin netice-i talep kısmında açık ve net bir rakamın belirtilmesi gerektiği ifade edilmektedir. Bu ifade öylesine ketum ve kalın çizgilerle yapılmaktadır ki, işbu davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasının kesinlikle mümkün olmadığı vurgulanmakta ve ıslah olanağının da bu davalarda söz konusu olamayacağı kati bir şekilde belirtilmektedir. Öyle ki, bu durum kira bedelinin tespitine ilişkin ilamlardan kaynaklanan alacakların icraya konu edilmesi halinde ilamın kesinleşmesi gerektiğine yönelik Yargıtay kararları bulunmaktadır:
“Kira tespit kararlarının asıl amacı sadece kira sözleşmesinin ücret unsurunu belirlemekten ibarettir. 12.11.1979 gün 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir” [Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 28.03.2016 tarih 2047/2452 sayılı ilamı].
Ancak bu kararları isabetli bulmak mümkün değildir. Çünkü daha önce ifade ettiğimiz üzere kira bedelinin tespitine ilişkin davalar eda davası mahiyetinde değildir. Tespit hükmünün de icraya konu olması mümkün değildir. Kira bedeli fark alacağına işleyecek faiz alacağı hakkında verilen tespit hükmünün, yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi feriler dışında ilamlı icraya konu olması mümkün değildir. Bu nedenle, burada bir çelişki oluşmaktadır. Bir yandan, ilamlı icra konusu olamayan bir tespit hükmünden bahsedilmekte; diğer yandan bu hükmün icrada takip edilebilmesi için kesinleşmesi gerektiğinden bahsedilmektedir. Ayrıca, bilirkişi raporu olmaksızın ve rakam mahkeme kararı altına alınmaksızın belirli bir kira bedelinden söz edilemeyeceğine yönelik gerekçeler, kira tespit davalarının belirsiz alacak davası olarak açılması gerekliliğini de ortaya koymaktadır. Doktrinde de bu çelişkili tutumun ortaya çıkardığı duruma dikkat çekilmektedir:
“Kararın hüküm kısmında ‘kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren’ ifadesi kullanılmaktadır. Kesinleşme tarihinden kastedilen ise, nihai kararı veren temyiz mahkemesinin karar tarihidir. Ancak İçtihadı Birleştirme Kararından varılan bu sonuç, kararın kiracıya tebliğ edildiği tarih ile karar tarihi arasındaki süreçte kiracıyı faiz ödemek zorunda bırakmaktadır. Nitekim bu karara muhalefet şerhi yazan bazı üyeler de haklı olarak buna dikkat çekmişlerdir” [YENİOCAK, s. 131].
Sonuç olarak, mevcut uygulamaya göre, kira tespit davası kısmi dava ve belirsiz alacak davası olarak açılamayacak, kira bedelinin tahsiline yönelik bir netice-i talep davayı eda davası haline getirecek ve tespit davasıyla birlikte görülmesi mümkün olmadığı için davanın reddine karar verilmesi gerekecektir. Teorik olarak ortaya çıkan durum bu şekildedir.
O halde, kira tespit davalarında ıslah yasağını ve belirsiz alacak davası yasağını bir kez daha düşünmek gerekir. Kira bedelinin tespiti davasında talep edilecek rakamın başlangıçta, tek seferde, açık, net ve kesin olarak bildirilmesi sınırlarının esneklik kazanması gerektiği malumdur. Çünkü emsal bedel tespiti yapmak ancak bilirkişi raporu ile sağlanabilir. Bilirkişi raporu olmadan ortaya çıkmayan bir rakamı kiraya verenden isabetli bir şekilde tahmin etmesi beklenmez. Kaldı ki, kiraya verenler ıslah yasağı nedeniyle normalinde üstünde rakamlar talep etmeye yönelebilirler. Ayrıca, yüksek enflasyon ortamı nedeniyle mahkemelerin hükmettiği rakamlar çok düşük kalabilir.
F. İhtarname
Kira tespit davaları, diğer kira hukuku davalarında ihbar ve ihtar açısından da ayrılmaktadır. Diğer kira davalarında genellikle yasal süreleri dikkate alarak bir ihtar veya ihbar da bulunulması işlemin hukuki sıhhati açısından zorunluluk arz ederken, kira bedelinin tespiti davası hiçbir ihtar ve ihbarda bulunmaksızın ve prensip olarak her zaman açılabilmektedir. Bununla birlikte, kira bedelinin tespiti davalarında ihtarın önem arz ettiği bir ihtimal bulunmaktadır. Bu ihtimal, TBK m.345 hükümlerinde düzenlenmiştir.
Beş yıldan sonra kira bedelinin tespiti için açılacak davalarda, mahkemece hükmedilecek artış oranın yeni kira döneminin (altıncı kira yılının) başından itibaren geçerli olması için davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması gerekmektedir. Bununla birlikte, kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilir ve mahkemece hükmedilen kira artış oranı yine aynı şekilde hesap edilir, yani altıncı kira yılının başından itibaren geçerli olacak şekilde karar verilir. Yukarıdaki örneğimize tekrar dönecek olursak, 28.01.2022 tarihinden önce kira bedelinin tespiti davası açacağımızı belirten bir yazılı bildirimi kiracıya gönderdiysek, 01.03.2023 tarihine kadar kira tespit davası açabiliriz ve dava kaç yıl sürerse sürsün, mahkemenin hükmettiği artırım yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.03.2022 tarihinden geçerli olmak üzere hesap edilecektir.
G. Net Rakam Zorunluluğu ve Enflasyon
Yargıtay uygulaması, tek seferde açık ve net bir rakam belirterek kira bedelinin tespiti davası açılması gerektiği konusunda ısrarcıdır. Yeni tarihli bir Hukuk Genel Kurulu kararında da bu husus bir kez daha ifade edilmiştir:
“Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonucunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucu hakim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hakim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz” [Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.03.2021 tarih 2017/2792 E. 2021/267 K. sayılı ilamı].
İçinde bulunduğumuz enflasyonist ortamda rakam belirtmek, hele ki gelecek yıllar için kira bedeli tahmininde bulunmak, usta ekonomistlerin ve tecrübeli emlakçıların bile altında kalkamayacağı bir iştir. Buna rağmen kira bedelinin tespiti davalarında net bir rakam belirtilmesi konusunda ketum bir uygulama, adalete ve hakkaniyete uygun görünmemektedir.
Esasen, kira tespit davalarının belirsiz alacak davası olarak açılamayacağına yönelik Yargıtay uygulaması kökleşmiş bir uygulama değildir. Şimdiye kadar bu yönde verilmiş olan Yargıtay kararlarının gerekçelerinin güçlü olduğunu söylemek de mümkün değildir. Bu nedenle Yargıtay’ın farklı bir içtihat üretmesi ve beş yıldan sonra açılan kira tespiti davalarının belirsiz alacak davası şeklinde açılmasının mümkün olduğuna içtihat etmesinin önünde bir engel bulunmamaktadır.
“Dava sonucunda hakim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hakim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünmez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz” [Yargıtay HGK 16.03.2021 tarih 2017/2792 E. 2021/267 K. sayılı ilamı].
Mahkemenin dava dilekçesinde belirtilenden farklı bir rakama hükmedip hükmedemeyeceği de tartışma konusudur. Çünkü kira tespit davalarının kendine özgü yapısı gereğince bilirkişi raporunda daha yüksek bir emsal rakam tespitinin yapılması ve bu rakamın kabul edilmesi halinde mahkemece bilirkişi raporundaki rakam hükmedilebileceğine dair bir Yargıtay kararı bulunmaktadır, mezkur Yargıtay kararı bu istisnai durumun taleple bağlılık kuralına aykırılık teşkil etmeyeceğini belirtmektedir:
“Her ne kadar saptanan bedel dava dilekçesinde talep edilen miktarın üzerinde ise de, tespiti istenen kira parası mahkemece yapılan inceleme ve değerlendirme sonucu ortaya çıkacağından belirlenen miktara ilişkin davanın ıslah edilmesi gerekmediği gibi davacının talep sonucundan uzaklaştığı şeklinde de kabul edilemez” [Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 21.10.2014 tarih 9341/11318 sayılı ilamı].
H. Brüt Rakam Mı Net Rakam Mı?
Kira gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu m.70 hükümlerinde vergiye tabi kazanç olarak belirtilmiştir. Bu kazanç, vergi hukuku terminolojisinde “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmektedir.
Ayrıca, elde edilen kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu m.94 kapsamında “tevkifat (vergi kesintisi – stopaj)” uygulamasına tabidir. Burada vergi mükellefi kiraya veren iken, vergi sorumlusu kiracıdır. Başka bir ifadeyle, kiracı aldığı kira bedelinin belli bir oranını (%20), vergi dairesine ödemekle sorumludur.
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1. maddesi uyarınca, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiralanması işlemleri KDV’ye tabidir. Ancak bunun için kiralanan gayrimenkulün, iktisadi işletmelere dahil olması gerekir.
Kısacası, konunun vergi hukuku boyutu da bulunmaktadır. Kira tespit davası açılırken netice-i talep, brüt rakam üzerinden mi, yoksa net rakam üzerinden mi talep edilecektir. Yargıtay uygulaması, brüt rakam üzerinden hüküm kurulması yönündedir:
“Kira tespit davalarında brüt(stopaj, KDV, fon vs. dahil) olarak hüküm kurulmalıdır” [Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 18.12.2018 tarih 2018/3705 E. 2018/12905 K. sayılı ilamı].
Davaya bakmakla görevli mahkeme, vergi hukuku konusunda bilgi sahibi olamayacağı için farklı yargı kollarını ilgilendiren problemlerin çıkması muhtemel görünmektedir. Özellikle, hangi durumlarda sadece stopaj, hangi durumlarda KDV kalemlerinin belirtileceğine dair tamamen vergi hukukunun detaylarına ilişkin sorunların çıkması muhtemel görünmektedir. Burada en isabetli yol, hükmün net rakam üzerine kurulması ve brüt kalemlerin (stopaj, KDV vb.) hükümde belirtilmesinin zorunlu olmasını kabul etmektir. Aksi takdirde adli yargı, vergi hukukunun meseleleri hakkında hüküm tesis etmek zorunda kalacaktır ki, bu hükümlerin Danıştay içtihatlarıyla çelişmesi de kuvvetle muhtemeldir.
İ. Sonuç ve Tahlil
Mevcut uygulama karşısında kira bedeli tespiti davalarında açık ve net bir rakam belirtme zorunluluğu mevcuttur. Netice-i talep olarak dava dilekçesinde belirtilen bu rakamın ıslah işlemine tabi tutulmasına da mevcut uygulama imkan tanımamaktadır. Oysa, kira bedelinin tespit davalarında bilirkişi incelemesi zorunludur ve içtihatlarda emsal kira bedelinin ancak bu şekilde ortaya konulabileceği ifade edilmektedir.
Kira tespit davasının kısmi dava olarak açılması da uygun görülmemektedir. Kira bedelinin bölünmesine gerek olmayan bir alacak olması nedeniyle kısmi dava açma yasağı makul görülebilir.
Henüz kökleşmemiş olmakla birlikte Yargıtay kararları, kira tespit davasının belirsiz alacak davası olarak da açılamayacağı yönündedir. Kanaatimizce, kira tespit davaları belirsiz alacak davası olarak açılabilmelidir, hatta sadece belirsiz alacak davası olarak açılmalıdır. Vergi kaybına yönelik gerekçelerin bir davanın belirsiz alacak davası olarak açılıp açılamayacağına dair değerlendirmelerde gerekçe olarak sunulması da kabul edilemez. Çünkü vergi, bir kamu hukuku ilişkisi iken, söz konusu davalar özel hukuk ilişkilerinden doğmaktadır. Bu nedenle özel hukuk ilişkilerinin doğasında bulunmayan hususların dava türünün belirlenmesinde gerekçe olarak sunulması isabetli görülemez. Yargıtay kararlarının gerekçelerinde sıklıkla ifade edildiği gibi emsal kira bedellerinin önceden bilinmesi mümkün değildir. Kira tespit davalarında kiraya verenin istediği rakamı alabilmesinden ziyade emsal kira bedelini alması amaç olmalıdır.
Bu makalede dile getirdiğimiz ancak henüz bir çözümü görünmeyen faiz talebi konusunda Yargıtay kararlarını beklemek gerekecektir. Tabi, bu konu da bir içtihat ortaya çıkabilmesi için öncelikle kira tespit davası açanların dava dilekçelerinde böyle bir talepte bulunmaları gerekir. Yargıtay’ın konuya hangi açından yaklaşacağını ancak bu şekilde öğrenebiliriz. Kanaatimizce, kira bedelinin artırımına davanın açıldığı tarihte yeni kira dönemi olan dönemin başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere hükmedildiği için ve kira bedellerinde genellikle kesin vade bulunduğu için temerrüt faizinin de o tarihte işlemeye başladığını kabul etmek gerekir. Aksi takdirde enflasyon karşısında her halükarda eriyecek olan bir rakam için dava açmak anlamsız hale gelecektir. Bu da insanların sistem hukuki bir çözüm yolu sunmadığı için hukuk dışı veya kayıt dışı yollarla bu sorunu çözmeyi tercih etmesine neden olacaktır.
Faiz talebinin, netice-i talepte belirtilmemiş olsa bile kendiliğinden doğduğunu, vadenin kesin olmasıyla açıklayabiliriz. Dolayısıyla taraflar faiz talep etmiş olsa bile, bunun davayı eda davası haline dönüştürmeyeceğini faizin tıpkı yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi hakimin resen gözetmekle yükümlü olduğu bir feri alacak olduğunu kabul etmek en makul yol olarak görünmektedir.
İçinde bulunduğumuz yüksek enflasyon ortamında kira tespit davalarında faiz talebinin usulî gerekçelerle engellenmesi hakkaniyete uygun olmayacaktır. Çünkü kira tespitine dair mahkeme kararının kesinleşmedikçe fark alacağının ifa zamanı gelmeyeceği için ortaya çıkan fark alacağının enflasyon karşısında erimesini engelleyecek bir hukuki çözüme ihtiyaç bulunmaktadır.
Son olarak, kira bedelinin net tutar üzerinden mi, yoksa brüt tutar üzerinden mi hükme bağlanacağı sorunun yeniden ele alınması gerektiği ifade edilmelidir. Çünkü, sulh hukuk hakimliği, meslek alanı olarak vergi hukukuna uzak bir branştır. Sulh hukuk mahkemesi hakimlerini son derece teknik olan vergi mevzuatının detaylarıyla uğraşmak zorunda bırakmayacak bir çözümün benimsenmesi, içtihatların sağlıklı gelişimi açısından da önemli görünmektedir.
Dipnotlar
“Hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, hukukçu, mülk bilirkişisi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturarak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getireceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında resen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun (kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bilirkişi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılarak) olarak saptanması gerekir” [Y. 3.HD. 07.11.2017 tarih 2017/3031 E. 2017/15380 K. sayılı ilamı]. “Endeks uygulanmak suretiyle bulunacak kira bedelinin ödene kira bedelinin altına düşmemek kaydıyla tespit edilmesi gerekir” [Y. 3.HD. 11.10.2017 tarih 2017/2745 E. 2017/13776 K. sayılı ilamı]. ↩︎
