Lexpera Blog

Covid-19 Salgınının Aşırı İfa Güçlüğü Çerçevesinde İşyeri Kira Sözleşmeleri Açısından Değerlendirilmesi

COVID-19 (Coronavirus) salgını, toplumun tümünü etkilemesi ve şahsi özellikler taşımaması sebebiyle sosyal felaket olarak adlandırılabilir (Ayşe Arat, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Seçkin Yayınevi, Ankara 2006, s. 96, dn. 45). Sosyal felaket, çeşitli başlıklar altında incelenmektedir. Bunlar arasında tabiat olayları, sosyal olaylar ve ekonomik olaylar sayılabilir. Salgın hastalık, tabiat olayları kapsamında değerlendirilmektedir. (Arat, s. 96-97. Ayrıca bkz. Danıştay 13. D., T. 24/4/2014, E. 2011/4136, K. 2014/1578).

COVID-19 (Coronavirus) salgını sebebiyle insanlara evlerinde kalmaları telkin edilmektedir. Haliyle işletmelerin gelirleri önemli ölçüde azalmıştır. COVID-19 salgının mücbir sebep teşkil ettiği, bu gerekçe ile kira ödenmeyebileceği ifade edilmekte ise de mücbir sebebin kira ödeme borcunu ortadan kaldırmadığını belirtmek gerekir.

Diğer taraftan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Geçici Madde 2’de işyeri kira sözleşmelerinin akıbetine ilişkin olarak şu hükme yer verilmiştir (RG, 26/03/2020, 7226):

“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira be delinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Yukarda yer verilen düzenleme incelendiğinde kiracının kira ödeme borcunun devam ettiği, ancak bu borcun ifa edilmemesine bağlanan sonuçların 3 ay süre ile ertelendiği görülmektedir. Dolayısıyla kiraya veren 30/04/2020 tarihinden sonra 1/3/2020 ile 30/6/2020 arasındaki kira alacağını mahkeme ve icra müdürlüğü vasıtasıyla talep edebilir.

COVID-19 salgını sebebiyle işyerlerindeki faaliyetini sona erdiren yahut sona erdirmemesine karşın Devlet yetkililerinin sokağa çıkmama yönündeki telkinleri ile kısmî olarak uygulanan sokağa çıkma yasağı sebebiyle gelirleri azalan kişilerin bu döneme ait kira borçlarına dair bir değerlendirme yapılması gerekmektedir.

Uyarlama, sözleşmenin kurulduğu aşamada edimler arasındaki dengenin koşulların değişmesi nedeniyle bozulması neticesinde yeni koşullara uyarlanması olarak tanımlanmaktadır (Halûk Burcuoğlu, Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama, Filiz Kitabevi, İstanbul 1995, s. 2).

Uyarlama 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (“TBK”) 138. maddesinde (“m.”) düzenlenmiş olup hüküm şöyledir:

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

TBK m. 138 kira sözleşmeleri çerçevesinde ele alındığında akla kira bedelinin tespitine yönelik dava gelmektedir. Burcuoğlu, kira bedelinin tespiti davasının geniş anlamda uyarlama kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini ifade etmektedir. Buna ek olarak kira bedelinin tespiti davasının bir sonraki kira dönemi için hüküm ifade edeceğini, kira bedelinin uyarlanması davasının ise süresi devam eden kira sözleşmeleri açısından uygulanabilir olduğunu vurgulamaktadır (Burcuoğlu, s. 2).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira sözleşmelerine ilişkin uyarlama davasının açılabilmesi için sözleşmenin uzun süreli olmasının aranmadığını ifade etmektedir. [“Yerel Mahkeme ile yüksek özel daire arasındaki uyuşmazlık bir yıl gibi kısa süreli kira sözleşmesinde de kira bedelinin olağanüstü durumlar nedeniyle uyarlanmasının olanaklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. (…) Yasalarımızda uyarlama davalarının koşullu olarak açılacağına dair bir sınırlama bulunmadığından, bir yıllık kısa süreli kira sözleşmesine dayanılarak uyarlama davasının açılabileceğinin kabulü gerekir” (HGK, T. 30/10/2002, E. 2002/13-852, K. 2002/864)].

Öğretide egemen görüşe göre, beklenmeyen hâlin çerçevesinde uyarlamanın talep edilebilmesi için edimlerin ifa edilmemiş olması şartı aranmaktadır (Arat, s. 123. Aksi yönde bkz. Burcuoğlu, s. 12-13). Edimin bir kısmı ifade edilmiş ise, ifa edilmeyen kısmı için beklenmeyen hâl çerçevesinde uygulama yapılabileceği, edimin ihtirazî kayıt ile ifa edilmesi durumunda tamamı için beklenmeyen hâl çerçevesinde uygulama yapılabileceği ifade edilmektedir (Burcuoğlu, s. 13). Yargıtay kararlarında da, aksi yönde kararlar olmakla birlikte, edimin ifa edilmemiş olması ya da ihtirazî kayıtla ifa edilmesi şartı aranmaktadır [Arat, s. 124, dn. 230 (13 HD, T. 27/12/2002, 9911/14153); Aksi yönde bkz. 3. HD, T. 24/1/2019, E. 2018/7863, K. 2019/534, www.lexpera.com.tr).]

Kira sözleşmeleri açısından hâkim, beklenmeyen hâlin varlığını tespit eder ise, sözleşmeyi değişen şartlara uyarlayabileceği gibi sözleşmenin feshine yönelik hüküm tesis edebilecektir.

COVID-19 salgını kira sözleşmelerinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum teşkil etmektedir. Bu durumun (= salgının) borçludan kaynaklanmadığı da aşikardır. Devlet yetkilileri tarafından vatandaşların evlerinden çıkmamaları yönünde açıklamalar yapıldığı gözetildiğinde, müşterisi olmayan işletmelerin gelir elde ederek kiralarını ödemelerinin beklenmesi dürüstlük kuralına aykırıdır.

Kira ödeme edimini henüz ifa etmemiş ya da ifa etmekle birlikte haklarını saklı tutmuş kiracıların, kiraya verene başvurmak suretiyle sözleşmesinin sulh yoluyla (= iradî uyarlama) tadilini istemeleri (Bu bir ön şart değildir) isabetli olacaktır. Kiraya verenlerin sözleşmenin değişen şartlara uyarlanma istemini kabul etmemeleri hâlinde kiracıların TBK m. 138 uyarınca dava ikame etmelerinden başka bir seçenekleri kalmayacaktır.

Hâkimin uyarlama talebine ilişkin olarak ödemenin taksitli olarak yapılmasına, kısmi ödeme yapılmasına, temerrüt halinde faiz miktarının azaltılmasına, edim borcunun azaltılmasına karar vermesi mümkündür (Arat, s. 192 vd.).

Lexpera Blog’da yayımlanan yazılar, yazarlarının görüşlerini ifade eder. Lexpera Blog’da bir yazıya yer verilmesi, o yazıda savunulan görüşlerin On İki Levha Yayıncılık tarafından benimsendiği anlamına gelmez. Yazılar, bilgi amaçlı olup, hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır.
Author image
Hakkında Doğukan Algan
İzmir Websitesi
Avukat | Sakarya & Algan Avukatlık Bürosu