Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesinde Mirasçılara Özgülenmiş Birinci Artırma

İİK m. 114’ün kapsamı, bedel mekaniği ve uygulama sorunları

Öz

7589 sayılı Kanun, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunmadığı hâllerde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin birinci artırmanın yalnız malik mirasçılar arasında yapılmasını zorunlu kılmıştır. Hüküm, Türk Medenî Kanunu’nun paydaşlar arası artırmayı kural olarak oybirliğine bağlayan sisteminden ayrılan, bir defalık ve sınırlı katılımlı yeni bir satış aşaması kurmaktadır. Bununla birlikte kanun; “miras yoluyla edinme” ve “mirasçı” ifadelerinin hangi mirasbırakana göre belirleneceğini, ardışık intikaller ve farklı tereke zincirlerinin nasıl değerlendirileceğini, sağlararası pay devirlerinin etkisini ve özel artırmanın hangi anda tüketilmiş sayılacağını açıklamamaktadır.

Bu çalışma, yeni rejimi iki ayrı düzlemde inceler. İlk düzlem uygulama alanıdır: güncel malik çevresi, her payın yakın kazanma sebebi, referans mirasbırakan ve üçüncü kişi mülkiyeti. İkinci düzlem ise işleyiştir: birinci artırmadaki yüzde yüz eşik, ikinci artırmadaki yüzde elli eşik, yüzde on teminat, satış bedelinin tamamının ödenmesi ve bedelin süresinde yatırılmamasına bağlanan yaptırımlar. Çalışmada, satış hukukunda öngörülebilirlik amacıyla, ilan hazırlığındaki güncel mülkiyet yapısını ve her payın yakın hukuki kazanma sebebini esas alan bir yorum modeli önerilmektedir. Bu modele göre ortak bir mirasbırakan şartı metinden çıkarılamaz; ardışık miras ve farklı tereke zincirleri kural olarak kapsamda kalabilir; buna karşılık sağlararası işlemle kazanılmış güncel bir pay, sıkı lafzî okumada özel rejimi düşürür. Haciz, ipotek ve intifa gibi mülkiyet dışı haklar ise tek başına üçüncü kişi mülkiyeti oluşturmaz.

Çalışma ayrıca, mirasçıya tanınan münhasır katılım penceresinin ekonomik değerinin yalnız yüzde yüz/yüzde elli karşılaştırmasıyla açıklanamayacağını savunur. Birinci tur, mirasçıyı üçüncü kişi rekabetinden korurken daha yüksek bir asgari eşik ve ciddi bir brüt finansman ihtiyacı yaratır. İhale alıcısının satış bedelinin tamamını ödemesini öngören İİK m. 114/7-(11) ve m. 130 karşısında, paydaşın beklenen dağıtım payını baştan mahsup edebileceği mevcut hukukta açık değildir. Bu nedenle mahsup, hükmün içinden kesin bir hak olarak türetilmek yerine, diğer paydaşları ve rüçhanlı alacaklıları koruyan güvencelerle birlikte açıkça düzenlenmesi gereken bir kanun önerisi olarak ele alınmaktadır.

Çalışma ayrıca, özel ilk artırma için İİK m. 114/7-(8)’de öngörülen yüzde yüz eşiğin, m. 115’teki genel yüzde elli eşiği ve m. 129’daki gönderme değiştirilmeden bırakıldığı için bir kanun tekniği uyumsuzluğu doğurduğunu tespit etmektedir. Yüzde yüz eşiği daha yeni ve özel kural olarak bağlayıcı olmakla birlikte, m. 115 ile m. 129’un da açıkça uyumlaştırılması gerekir.

Abstract

Law No. 7589 introduced a mandatory first-auction stage for immovables subject to a sale-based dissolution of co-ownership where all current owners acquired through succession and no non-heir third party holds title. The first auction is restricted to owner-heirs and may be used only once. The amendment, however, does not identify the relevant decedent, the treatment of successive inheritances and multiple chains of succession, the effect of inter vivos share transfers, or the point at which the one-time procedure is exhausted.

This article separates two questions that are often conflated. The first concerns scope: the current ownership structure, the immediate legal cause by which each share was acquired, the reference decedent, and the distinction between ownership and encumbrances. The second concerns operation: the one-hundred-percent threshold in the restricted first auction, the fifty-percent threshold in the public second auction, the ten-percent security requirement, full payment of the sale price, and sanctions for non-payment. For reasons of predictability and registry reliability, the article proposes a current-title and immediate-acquisition-cause test at the auction-announcement stage. On that approach, the statute does not require a common decedent; successive inheritances and different succession chains may remain within scope, whereas a presently held share acquired through an inter vivos transaction generally prevents the special regime from applying. Attachments, mortgages, and usufructs do not, by themselves, constitute third-party ownership.

The article further argues that the economic value of the heirs’ exclusive window cannot be reduced to a simple comparison between the one-hundred-percent and fifty-percent thresholds. The restricted round removes outsider competition but imposes a higher threshold and a substantial gross liquidity requirement. In light of Article 114(7)(11)’s full-payment rule and Article 130’s cash-payment rule, current law does not clearly authorize an owner-heir to net the distribution expected on their existing share against the auction price. Netting should therefore be addressed as an express legislative option, subject to safeguards for other co-owners, secured claims, and sale expenses, rather than presented as an already established right.

The article also identifies a drafting mismatch: Article 114(7)(8) expressly imposes the one-hundred-percent threshold for the restricted first auction, while the general fifty-percent threshold in Article 115 and the cross-reference in Article 129 remain unchanged. The one-hundred-percent threshold governs as the later and more specific rule, but the related provisions should be expressly harmonized.

I. Giriş

Ortaklığın giderilmesi hukukunda satışın kimler arasında yapılacağı, maddî hukuk ile cebrî satış usulünün kesiştiği bir sorudur. Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamaz ve aynen bölünme mümkün olmazsa hâkim satışa karar verir. Türk Medenî Kanunu’nun (“TMK”) 699. maddesi, satışın yalnız paydaşlar arasında yapılabilmesini bütün paydaşların rızasına bağlar. Miras ortaklığında ise TMK m. 651/3, mirasçıların artırmanın şekli konusunda anlaşamaması hâlinde sulh hâkiminin artırmanın mirasçılar arasında veya herkese açık yapılmasına karar vereceğini düzenler.^[1] Satış kararı verildikten sonra hâkim bir satış memuru görevlendirir ve taşınmazın satışı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (“HMK”) 322/2. maddesi ile İcra ve İflâs Kanunu’nun (“İİK”) taşınmaz satışına ilişkin hükümleri uyarınca yürütülür.^[2]

31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun bu sistem içinde yeni ve emredici bir ara aşama yaratmıştır. İİK m. 114/2’ye eklenen cümlelere göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmişse birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsustur.^[3]

Yeni mekanizma çoğu ilk değerlendirmede “mirasçılara öncelik” şeklinde adlandırılmıştır. Bu ifade pratik bir kısaltma olmakla birlikte, hukuki niteliği tam olarak karşılamaz. Hüküm, mirasçıya üçüncü kişinin teklifini eşitleme, satıştan önce satın alma veya ihale sonrasında taşınmazı geri alma yetkisi veren bir önalım hakkı kurmaz. Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı TMK m. 732 vd. ile tanınmış olmakla birlikte, TMK m. 733/1 cebrî artırmayla satışlarda bu hakkın kullanılamayacağını düzenler. Yeni hüküm bu yasağı kaldıran bir önalım yetkisi değil, ilk turdaki katılımcı çevresini daraltan bir usul kuralıdır. Yalnızca üçüncü kişilerin katılamadığı, zaman bakımından önce gelen ve tek sefer kullanılabilen bir teklif alanı oluşturur. Bu nedenle kurumun niteliği, “mirasçıya önalım hakkı”ndan çok mirasçılara özgülenmiş birinci artırmadır.

Hükmün amacı ile metni arasında iki ayrı gerilim vardır. Birincisi kapsam gerilimidir: Kanun “mirasçı” der, fakat kimin mirasçısını kastettiğini söylemez; “miras yoluyla edinme” der, fakat ardışık ölüm, farklı mirasbırakanlar veya paylaşma sonrası tescil gibi zincirleri tanımlamaz. İkincisi ekonomik gerilimdir: Kanun üçüncü kişi rekabetini ilk turda kaldırırken teklif eşiğini muhammen kıymetin yüzde yüzüne çıkarır, paydaşların teminat muafiyetini kaldırır ve ihale bedelinin tamamının ödenmesine ilişkin genel kuralı değiştirmez. Dolayısıyla aile içinde kalma imkânı ile bu imkâna erişmek için gereken likidite aynı düzenlemenin içinde karşı karşıya gelir.

Bu çalışmanın temel önerisi, kapsam ve işleyiş sorularını birbirinden ayırmaktır. Önce özel artırmanın uygulanıp uygulanmayacağı; sonra uygulanacaksa katılımcı, eşik, teminat, ödeme ve yaptırım kurallarının nasıl işleyeceği belirlenmelidir. Kapsam bakımından çalışma, artırma ilanının hazırlanması sırasındaki güncel tapu yapısını ve her payın mevcut malik tarafından hangi yakın hukuki sebeple kazanıldığını esas alan bir model önermektedir. İşleyiş bakımından ise yüzde yüz eşiğin mirasçıyı mutlaka zarara uğrattığı veya rasyonel mirasçının mutlaka ikinci turu beklemesi gerektiği sonucuna varılmamaktadır. Münhasırlığın değeri, üçüncü kişi rekabeti, mevcut pay oranı, öznel aile değeri, finansman maliyeti ve dağıtım zamanı somut olayda birlikte değerlendirilmelidir.

İnceleme tarihi ve yöntem. Çalışma, 18 Ağustos 2026 itibarıyla 7589 sayılı Kanun’un TBMM’de kabul edilen metni, teklif ve madde gerekçeleri, ilgili temel kanunlar ve erişilebilen ilk mesleki değerlendirmeler esas alınarak hazırlanmıştır. Bu tarih itibarıyla yeni cümlelerin kapsamını çözen yerleşik bir yüksek mahkeme içtihadı henüz oluşmamıştır. Bu nedenle özellikle referans mirasbırakan, karma edinim, geçmişte üçüncü kişiye çıkmış pay ve “bir defa” kuralına ilişkin sonuçlar, yerleşik hukuk değil, gerekçelendirilmiş yorum önerileridir.^[4]

II. Normatif çerçeve ve yeni mekanizmanın niteliği

A. TMK m. 699 ve m. 651 ile ilişki

TMK m. 699/3’e göre satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Hüküm, katılımcı çevresinin daraltılmasının satış bedelini etkileyebileceği düşüncesiyle oybirliği arar. TMK m. 651/3 ise miras ortaklığına özgü olarak, bölünemeyen bir tereke malının artırma yoluyla satılmasında mirasçılar artırmanın şekli konusunda anlaşamazsa sulh hâkiminin artırmanın mirasçılar arasında veya herkese açık yapılmasına karar vermesini öngörür.^[5]

İİK m. 114’e eklenen yeni cümleler bu iki hükmü yürürlükten kaldırmamıştır. Genel sistem devam eder; ancak özel şartların gerçekleştiği satış suretiyle ortaklığın giderilmesi dosyalarında, tarafların rızasından ve önceki tercihten bağımsız olarak ilk tur bakımından kanuni bir katılım sınırlaması doğar. Bu yönüyle hüküm, satışın tamamını mirasçılar arasında kapalı hâle getirmez. Bir defalık özel tur başarısız olursa ikinci artırma genel katılıma açılır. Madde gerekçesi de, ‘Mirasçılar arasında yapılacak ilk açık artırmada alıcı çıkmazsa ikinci açık artırma genel hükümlere tabi olarak herkese açık bir şekilde yapılacaktır.’ demektedir.^[6]

Bu sistematik sonuç, mahkeme kararında “umuma açık artırma” ifadesi bulunması hâlinde de önemlidir. HMK m. 322/2 satışın icrasını İİK hükümlerine bağladığı için, ilanı yeni rejim döneminde hazırlanan satışta satış memuru emredici İİK kuralını göz ardı edemez. İİK m. 126’nın m. 114 hükmünün tamamını taşınmazın açık artırma hazırlık tedbirlerine uygulaması, yeni m. 114/2 ve m. 114/7-(8) hükümlerinin taşınmaz satışındaki teknik bağlantısını kurar. Buna karşılık hüküm yalnız satış aşamasına ilişkindir; aynen paylaşmanın mümkün olup olmadığına veya ortaklığın giderilmesine karar verilip verilmeyeceğine dair maddî hukuk incelemesini ortadan kaldırmaz.

Yeni İİK rejiminin TMK ve özel kanunlardaki paylaşma düzeninden ayrıldığı noktalar aşağıdaki şekilde özetlenebilir:

Düzenleme	Uygulama alanı	Karar ve katılımcı çevresi	Başlıca sonuç
TMK m. 651/3	Bölünmesi değerinde önemli kayba yol açacak tereke malının satış yoluyla paylaşılması	Mirasçılar artırmanın şekli konusunda anlaşamazsa sulh hâkimi, mirasçılar arası veya herkese açık artırmaya karar verir.	Miras ortaklığındaki paylaşma biçimini belirleyen maddî hukuk kuralıdır.
TMK m. 699/3	Paylı mülkiyetin aynen bölme mümkün olmadığı için satışla sona erdirilmesi	Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır.	Oybirliği yoksa paydaşlara özgü kapalı artırma kurulamaz.
5403 s. K. m. 8/B-8/D	Kanun kapsamındaki tarımsal arazilerin miras yoluyla intikali	Mirasçıların anlaşması; anlaşma yoksa kanundaki devir, özgüleme ve satış seçenekleri	Ehil mirasçıya devir ve diğer özel çözümler, genel satış rejiminden önce değerlendirilir.
İİK m. 114/2 ve 114/7-(8)	Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçı olmayan üçüncü kişi malik bulunmayan taşınmazın satışla ortaklığının giderilmesi	İlk artırma bir defaya mahsus yalnız malik mirasçılar arasında; ikinci artırma herkese açıktır.	İlk turda yüzde yüz, ikinci turda yüzde elli muhammen kıymet bileşeni uygulanır.

Tablo, TMK m. 651/3 ile m. 699/3’ün paylaşmanın ve satış biçiminin maddî hukuk şartlarını, 5403 sayılı Kanun’un tarımsal arazilere özgü öncelikli çözümleri, İİK m. 114’ün ise satış kararından sonraki özel artırma aşamasını düzenlediğini göstermektedir.

B. Birinci ve ikinci artırmanın farklı yapısı

Yeni sistemin temel farkları tek tabloda şöyle gösterilebilir:

Unsur	Mirasçılara özgülenmiş birinci artırma	İkinci artırma
Katılımcı	Yalnız malik mirasçılar	Genel katılım; herkese açık
Kullanım	Bir defaya mahsus	Genel rejim
Muhammen kıymet bileşeni	%100	%50
Diğer eşik bileşeni	Rüçhanlı/güvence altındaki alacak toplamı ve ayrıca satış-dağıtım masrafları	Aynı karşılaştırma ve masraf bileşeni
Teminat	Kural olarak muhammen kıymetin %10’u; paydaş sıfatı muafiyet sağlamaz	Aynı genel kural
Bedel	Sonuç tutanağından itibaren yedi gün içinde tamamı	Aynı

Tablodaki yüzde oranları tek başına “başlangıç fiyatı” olarak okunmamalıdır. İİK m. 114/7-(8), teklifin ilgili yüzde ile malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o tutarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesini arar.^[7] Somut dosyada rüçhanlı alacak toplamı muhammen kıymet eşiğinden yüksekse yüzde yüz/yüzde elli karşılaştırması belirleyici olmayabilir.

Aynı bent, bu dosyalar için ‘muhammen kıymetin yüzde yüzü, ikinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde ellisi’ ayrımını kurmuştur. Bu iç bağlantı, özel katılımcı sınırının yalnız ilk tura özgü olduğu sonucunu destekler; ancak m. 114/7-(10)’daki ‘ilk açık artırmadaki şartlar’ kaydının açıklaştırılması yine de uygulama güvenliği bakımından gereklidir.

İİK m. 114/7-(10)’daki, ikinci artırmanın “ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde” yapılacağı cümlesi ile yeni “bir defaya mahsus” kaydı arasında görünür bir metin gerilimi vardır. Katılımcı sınırı ikinci tura da taşınırsa özel usul fiilen birden çok kez uygulanmış olur ve madde gerekçesindeki herkese açık ikinci artırma açıklaması etkisiz kalır. Bu nedenle “ilk artırmadaki şartlar” ibaresi; ilan, teminat ve elektronik artırma düzeni gibi genel şartlara ilişkin kabul edilmeli, yalnız mirasçılara katılım sınırlaması ikinci tura taşınmamalıdır. Yine de kanun metninin açıkça “ikinci artırma herkese açıktır” şeklinde tamamlanması uygulama güvenliğini artıracaktır.

C. Amaç: ailede kalma ile ekonomik menfaatin birlikte korunması

Teklif gerekçesi iki hedefi birlikte zikreder: ortaklığın giderilmesi satışlarında görülen kötüye kullanmaları önlemek ve miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçıların hukuki menfaatlerini azami düzeyde korumak. İlk turda dışarıdan alıcıların engellenmesi taşınmazın öncelikle mirasçılar arasında kalmasını; muhammen kıymetin tamamının esas alınması ise diğer paydaşların ekonomik menfaatini korumayı amaçlar. Paydaşların teminat muafiyetinin kaldırılması ve bedeli yatırmayan ihale alıcısına ek yaptırımlar getirilmesi de sürecin kötü niyetli yüksek tekliflerle aksatılmasını önlemeye yöneliktir.^[8]

Bu amaçlar birbirini tamamlayabilir; fakat her somut olayda aynı yönde çalışmaz. Yüksek eşik, satış bedelinin düşük kalmasını önlerken aile içinde taşınmazı edinmek isteyen fakat yeterli kısa vadeli finansmanı bulunmayan mirasçının ilk tura erişimini zorlaştırabilir. Düşük eşikli ikinci tur ise üçüncü kişi rekabetine açıktır ve gerçekleşecek fiyatın yüzde elli düzeyinde kalacağını garanti etmez. Kanun bu nedenle “ucuz aile içi devir” değil, yüksek koruma eşiği karşılığında sınırlı rekabetsiz bir pencere kurmuştur.

D. Zaman bakımından uygulama

7589 sayılı Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. İİK m. 114 değişikliği yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir. Geçici m. 1/1, değişikliğin yürürlüğe girmesinden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda önceki hükümlerin uygulanmasına devam edileceğini düzenler.^[9]

Ölçüt, davanın açıldığı, satış kararının verildiği, kararın kesinleştiği veya kıymet takdirinin yapıldığı tarih değildir. İlan 31 Temmuz 2026’dan önce yapılmışsa eski; bu tarihte veya sonrasında yapılmışsa yeni rejim uygulanır. Bu sonuç açık kanun hükmüne dayandığı için ‘karar tarihi mi, ilan tarihi mi?’ sorusu, geçiş hükmünün zaman bakımından bağlama noktası yönünden derdest dosyalarda yapılacak bir tarih kontrolüdür. Bu tespit yalnız geçiş hükmünün zaman bakımından bağlama noktasına ilişkindir; ilan sonrasında malik çevresinde meydana gelen değişikliklerin yeni ilan gerektirip gerektirmediği ayrı bir sorundur.

III. Uygulama alanı: referans ve kazanma sebebi sorunu

A. İki şart mı, tek şartın tekrarı mı?

İİK m. 114/2, “tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri” ve “mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı” taşınmazlardan söz eder. İlk ifade her mevcut malikin kazanma sebebine; ikinci ifade ise güncel malik çevresine yöneliktir. Bununla birlikte bütün maliklerin miras yoluyla edinmiş olması, ilk bakışta zaten bütün maliklerin mirasçı olmasını gerektirir. Bu nedenle ikinci ifadenin bağımsız işlevi tartışmaya açıktır.

İkinci ifade en azından iki şeyi vurgular. Birincisi, sınırlı artırmaya katılacak kişinin yalnız mirasçı değil, aynı zamanda malik olmasıdır; mirasçı sıfatı bulunduğu hâlde tapuda pay sahibi olmayan kişi ilk tura katılamaz. İkincisi, taşınmazda mirasçı olmayan güncel bir malik payı varsa özel rejim uygulanamaz. Ne var ki “mirasçı”nın kimin mirasçısı olduğu metinde gösterilmediğinden, ardışık ve çoklu miras zincirlerinde referans sorunu devam eder. İkinci ifadenin asıl bağımsız işlevi, aşağıda § III/G’de gösterileceği üzere, üçüncü kişi lehine her türlü hak ile yalnız üçüncü kişi mülkiyet hakkını birbirinden ayırmasıdır.

B. Önerilen model: güncel tapu ve yakın kazanma sebebi

Satış hukukunda katılımcı çevresinin hızlı, nesnel ve öngörülebilir biçimde belirlenmesi gerekir. Bu nedenle değerlendirme, ilan hazırlığı sırasında şu iki veri üzerinden yapılmalıdır:

taşınmazın güncel maliklerinin kim olduğu;
her güncel malikin ilgili payı hangi yakın hukuki sebeple kazandığı.

Bu model, salt tapu kaydındaki kısa “edinme sebebi” ibaresine mekanik bağlılık anlamına gelmez. Tedavüllü kayıt, intikal belgeleri, mirasçılık belgeleri, varsa paylaşma sözleşmesi ve ölüme bağlı tasarruf birlikte incelenir. Ancak araştırma, belirsiz bir “aileden hiç çıktı mı?” tarihçesine veya sınırsız kuşak takibine dönüşmez. Hangi akrabalık derecesine kadar aile sayılacağı, hangi geçici üçüncü kişi sahipliğinin korumayı sona erdireceği ve kaç yıl geriye gidileceği kanunda düzenlenmediğinden, kesintisiz tarihsel aile zinciri testinin satış memurunca yaratılması kanunilik ve öngörülebilirlik sorunları doğurur.

Güncel-yakın sebep modelinin güçlü yanı kanıtlanabilirliğidir. Zayıf yanı ise geçmişte aile dışına satılmış bir payın, yeni malikin ölümü üzerine onun mirasçılarına geçtiğinde yeniden kapsama girebilmesidir. Ancak bu sonuç ille de kanunun amacına yabancı değildir: Taşınmaz artık başka bir terekenin mirasçıları arasında ortaklığa konu olmuş olabilir. Kanunda ortak mirasbırakanın veya kesintisiz miras zincirinin tanımlanmamış olması tek başına bilinçli bir dışlamayı kanıtlamaz; ancak satış memurunun metinde bulunmayan böyle bir tarihsel şart yaratması için de yeterli dayanak sağlamaz.

C. Ortak mirasbırakan şartı var mıdır?

Metin, “aynı mirasbırakanın mirasçıları” veya “ortak mirasbırakan” demez. Gerekçe de miras yoluyla intikal eden taşınmazlardan genel biçimde söz eder. Bu nedenle bir taşınmazın yarısının A’nın mirasçılarına, diğer yarısının akraba olmayan B’nin mirasçılarına geçmesi hâlinde, sırf ortak bir kök bulunmadığı için özel rejimin dışlanması lafza ek şart getirmek olur.

Aksi görüş, “mirasçılar dışında üçüncü kişiler” ifadesindeki belirli grup varsayımına dayanabilir: Üçüncü kişi, ancak belirli bir mirasbırakan ve onun mirasçıları referans alınarak tanımlanabilir. Fakat kanun bu referansı seçmemiştir. Güncel-yakın sebep modelinde her malik, kendi payını devraldığı kişinin mirasçısıdır; güncel malik çevresinde mirasçı sıfatı taşımayan bir kişi yoksa şart gerçekleşebilir. Bu yorum, “mirasçı” kavramını soyut bir aile üyeliğine değil, her somut kazanmanın miras hukuku sebebine bağlar.

D. Ardışık ölüm ve halefiyet

“Dede, üç oğul ve iki torun” örneğinde, iki torunun üç oğuldan birinin çocukları olduğu varsayılsın. Bu tablo tek bir senaryo değildir; oğul ile dedenin ölüm sırası, torunların hangi tereke üzerinden malik olduğunu değiştirir:

Oğul dededen önce ölmüşse, TMK m. 495/3 uyarınca oğlun yerini halefiyet yoluyla kendi altsoyu alır. Torunlar, dede öldüğünde onun doğrudan mirasçısı sıfatıyla pay kazanır.
Oğul dededen sonra ölmüşse, TMK m. 599 uyarınca dede mirasındaki pay önce oğula geçer; oğlun sonraki ölümüyle bu pay ikinci bir tereke içinde oğlun kendi mirasçılarına intikal eder. Torunlar bu kez dedenin değil, oğlun mirasçısı sıfatıyla malik olur; ikinci intikale oğlun sağ kalan eşi de katılabilir.

Bu nedenle “mirasçı” sıfatı ile taşınmaz payının hangi tereke üzerinden kazanıldığı ayrılmalıdır. İki ihtimalde de güncel maliklerin payları miras yoluyla kazanılmış olabilir. İkinci ihtimalde oğlun eşi dedenin mirasçısı değildir; fakat oğlun mirasçısıdır. Ortak-mirasbırakan şartı yaratılmadıkça bu kişinin “üçüncü kişi malik” sayılması için güçlü bir metinsel dayanak yoktur. Dolayısıyla ardışık intikal, zincirde sağlararası bir kazanma bulunmadığı sürece özel rejimi kendiliğinden düşürmemelidir.^[10]

E. Elbirliği mülkiyeti, miras payının devri ve karma edinim

Paylı mülkiyete geçildikten sonra bir mirasçının taşınmaz payını diğer mirasçıya satması, yeni hükmün en keskin sınır vakalarından biridir. Satın alan kişi mirasçı olmaya devam eder; fakat satın aldığı ek payı miras yoluyla edinmemiştir. “Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri” ifadesi kişi sıfatına değil kazanma sebebine yöneldiği için, sıkı lafzî yorum karma edinimli taşınmazı özel rejimin dışında bırakır.

Bu sonuç amaç bakımından eleştirilebilir. Aile dışına çıkmamış küçük bir payın veya mirasçılar arasındaki yeniden dengelemenin, bütün maliklerin kanuni önceliğini sona erdirmesi orantısız görünebilir. Ne var ki “maliklerin tümü mirasçıysa yeterlidir” biçimindeki kişi bazlı yorum, “miras yoluyla edindikleri” sözlerini önemli ölçüde işlevsizleştirir. Mevcut metin bakımından daha güvenli çözüm pay-sebebi testidir; aile içi satış, bağış veya ölünceye kadar bakma gibi sağlararası işlemlerin istisna sayılması isteniyorsa bunun kanunda açıkça düzenlenmesi gerekir.

Paylaşılmamış tereke ise kural olarak elbirliği mülkiyetine tabidir (TMK m. 640 ve 701). Bu aşamada mirasçıların taşınmaz üzerinde bağımsız payları yoktur ve miras ortaklığı kapsamındaki belirli bir taşınmaz payı üzerinde tek başlarına tasarruf edemezler (TMK m. 702/2). Dolayısıyla TMK m. 677 uyarınca devredilebilen miras payı ile paylı mülkiyetteki belirli taşınmaz payının devri ayrılmalıdır. Mirasçı olmayan kişiye yapılan miras payı devri, devralana paylaşmaya katılma yetkisi vermez; yalnız paylaşma sonunda devredene özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkı sağlar. Üçüncü kişi bu aşamada taşınmazın maliki olmadığından, salt m. 677 sözleşmesi ‘mirasçılar dışında üçüncü kişi mülkiyeti’ şartını kendiliğinden bozmamalıdır; paylaşma veya tescil sonunda doğacak mülkiyet ayrıca incelenmelidir.

TMK m. 644 uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi de mirasın açılmasından bağımsız yeni bir sağlararası kazanım değildir. Dönüşüm, miras ortaklığındaki hak sahipliğini belirli tapu paylarına çevirir. Bu nedenle tapudaki ‘elbirliğinden paylı mülkiyete dönüşüm’ kaydı tek başına özel rejimi düşürmemeli; dönüşüm öncesindeki mirasçılık sıfatı ile varsa sonraki satış, bağış veya miras payı devri zinciri birlikte incelenmelidir.

Miras paylaşması ayrı bir güçlük doğurur. Mirasçılar mülkiyeti ölümle birlikte kanun gereği kazanır; paylaşma ise elbirliği mülkiyetini sona erdirip tereke mallarını belirli mirasçılara özgüler.^[11] Paylaşma sonucunda bir taşınmazın yalnız bir veya birkaç mirasçıya bırakılması, sırf tescilde “taksim” veya benzeri bir işlem görünmesi nedeniyle sağlararası yabancı bir kazanma sayılmamalıdır. Bununla birlikte denkleştirme bedelli, karma veya tereke dışı karşı edimli paylaşmalarda sınır belirsizleşir. Uygulama birliği için kanunun “mirasın paylaşılması yoluyla edinme”yi ayrıca tanımlaması yerinde olacaktır.

F. Atanmış mirasçı ve vasiyet alacaklısı

Atanmış mirasçı, kanuni mirasçı gibi küllî haleftir ve mirası ölümle kazanır. Bu nedenle payın atanmış mirasçı tarafından kazanılması, kural olarak “miras yoluyla edinme” kapsamında değerlendirilmelidir. Vasiyet alacaklısı ise tereke üzerinde doğrudan küllî hak sahibi olmaz; vasiyeti yerine getirme yükümlüsüne karşı kişisel istem hakkı elde eder ve taşınmaz mülkiyetini daha sonraki devir işlemiyle kazanır.^[12]

Bu teknik ayrım, “ölüme bağlı tasarrufla bağlantılı her kazanma miras yoluyla edinmedir” biçimindeki geniş gündelik anlayıştan farklıdır. Sıkı sebep testinde atanmış mirasçı kapsama girerken vasiyet alacaklısının kazanımı tartışmalı, hatta kapsam dışı kabul edilmeye daha elverişlidir. Kanunun ‘miras veya ölüme bağlı tasarruf yoluyla edinme’ dememiş olması sıkı lafzî ayrımı destekleyebilir; ancak tek başına belirleyici değildir. Yine de konu yeni hüküm bakımından içtihatla çözümlenmiş değildir.

Devlet, mirasçı bırakmaksızın ölen kişinin mirasını kanun gereği kazanır.^[13] Devletin bu yolla taşınmazda malik olması hâlinde ‘mirasçı dışında üçüncü kişi’ sayılıp sayılmayacağı, TMK m. 501’deki kanuni mirasçılık ile kamu tüzel kişiliği niteliğinin karşı karşıya geldiği özel bir vakadır. Kanun metni kişi türüne göre dışlama yapmadığı için kanuni mirasçılık sıfatı lehine yorum mümkündür. Buradaki ‘Devlet’ kavramı ile İİK m. 114/7-(6)’da açık artırma teminatından muaf tutulan ‘Hazine’ kavramı birbirinden ayrılmalıdır.

G. Üçüncü kişi mülkiyeti ile sınırlı aynî hak ve hacizlerin ayrılması

İpotek, intifa, üst hakkı gibi sınırlı aynî haklar ile haciz, mülkiyet hakkı değildir. Kanun “üçüncü kişilerin hakkı” dememiş, özellikle “mülkiyet hakkı” demiştir. Bu nedenle üçüncü kişi lehine ipotek, intifa veya haciz bulunması özel rejimi tek başına düşürmez. Buna karşılık güncel tapuda küçük bir pay dahi mirasçı olmayan üçüncü kişi adına kayıtlıysa özel birinci artırma uygulanamaz.

Bu ayrım, sınırlı aynî hakların ve hacizlerin önemsiz olduğu anlamına gelmez. İpotek veya kanunda aranan nitelikteki rüçhanlı alacak, asgari teklif hesabını ve satış bedelinin dağıtımını etkileyebilir. Alacaklı, miras payının İİK m. 94 uyarınca haczinden sonra, İİK m. 121/2’ye dayanan yerleşik Yargıtay uygulaması çerçevesinde icra mahkemesinden yetki alarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir.^[14] Ancak davayı veya satışı harekete geçiren alacaklı sıfatı, kişiye mirasçılara özgü ilk tura katılma hakkı vermez; ilk turdaki katılımcı sınırı ayrıca aranır.

H. Değerlendirme zamanı ve ispat standardı

Geçiş hükmü ilan tarihini esas alır; fakat kapsam şartlarının hangi anda “donacağı”nı açıkça söylemez. Uygulama bakımından satış memuru, özel rejime ilişkin kararını ilan hazırlığında vermek zorundadır; çünkü ilan katılımcı çevresini, eşik tutarı ve elektronik portal erişimini göstermelidir. Bu nedenle ilk kapsam değerlendirmesi ilan öncesi güncel tapu ve belgeler üzerinden yapılmalıdır.

İlan sonrasında maliklerden birinin ölmesi, pay devri yapılması veya tapu kaydının mahkeme kararıyla düzeltilmesi hâlinde katılımcı listesi değişebilir. Kanun böyle bir değişiklikte ilanın düzeltilmesiyle yetinilip yetinilemeyeceğini veya yeni ilan gerekip gerekmediğini düzenlememiştir. Katılım hakkını doğrudan etkileyen değişikliklerde yalnız teknik portal güncellemesiyle yetinmek, ilgililerin haberdar edilmesi ve eşitlik bakımından sakıncalı olabilir. En azından şu belgelerin standart inceleme listesine alınması gerekir:

güncel ve tedavüllü tapu kaydı;
her intikal halkası için mirasçılık belgesi;
paylaşma, satış, bağış veya ölüme bağlı tasarrufa ilişkin tescil dayanağı;
kimlik, vatandaşlık ve temsil belgeleri;
sınırlı aynî hak, haciz ve rüçhanlı alacak bilgileri;
ilan sonrasında tapu değişikliği bulunup bulunmadığına dair son kontrol.

IV. Temsilî senaryolar ve önerilen sonuçlar

Yeni hükmün sınırları, tek tek akrabalık derecelerinden çok tapu kazanma zincirleri üzerinden görünür olur. Aşağıdaki tablo, bu çalışmada savunulan güncel-yakın sebep modelinin özetidir:

Senaryo	Önerilen sonuç	Gerekçe / çekince
Oğul dededen önce ölür; torunlar halefiyet yoluyla kazanır	Uygulanır	Torunlar payı doğrudan mirasla kazanır
Oğul dededen sonra ölür; pay eş ve çocuklara geçer	Uygulanır	Ardışık iki miras intikali; ortak mirasbırakan şartı yok
Paylar iki ayrı ve akraba olmayan mirasbırakandan gelir	Uygulanabilir	Metin ortak kök aramıyor; içtihat yok
Bir mirasçı payının bir kısmını başka mirasçıya satar	Kural olarak uygulanmaz	Satın alınan kısım mirasla kazanılmamıştır
Elbirliği sürerken miras payı üçüncü kişiye devredilir	Tek başına rejimi düşürmez	Devralan taşınmaz maliki olmaz; paylaşma veya tescil sonucu ayrıca incelenir
Elbirliği mülkiyeti TMK m. 644 uyarınca paylı mülkiyete dönüştürülür	Kural olarak uygulanır	Dönüşüm, miras edinimini sağlararası kazanıma çevirmez
Pay üçüncü kişiye satılır ve üçüncü kişi malik kalır	Uygulanmaz	Güncel üçüncü kişi mülkiyeti vardır
Üçüncü kişi satın aldıktan sonra ölür; pay kendi mirasçılarına geçer	Tartışmalı; güncel-sebep modelinde uygulanır	Yakın sebep mirastır; tarihsel aile zinciri görüşü aksi yönde olabilir
Atanmış mirasçı malik olur	Kural olarak uygulanır	Küllî halefiyet ve ölümle kazanma
Vasiyet alacaklısı sonradan tescil alır	Tartışmalı; sıkı yorumda uygulanmaz	Kişisel isteme dayalı sonraki cüzî devir
Güncel maliklerden biri ilgili payı mirasbırakanın ölümünden önce satın almıştı	Uygulanmaz	En az bir güncel pay mirasla kazanılmamıştır
Payda haciz, taşınmazda ipotek veya intifa vardır	Tek başına rejimi düşürmez	Üçüncü kişi mülkiyeti değil; eşik ve dağıtıma etkisi ayrıca incelenir

Tablo iki sebeple kesin içtihat tablosu olarak kullanılmamalıdır. Birincisi, “miras yoluyla edinme” yeni hüküm bağlamında henüz yargısal olarak sınırlandırılmamıştır. İkincisi, aynı görünen vakıada tescil dayanağı farklı olabilir. Örneğin “mirasçılar arasında pay devri”, gerçek bir satış, miras paylaşmasının icrası veya hatalı tescilin düzeltilmesi niteliğinde olabilir. Etiket değil, hukuki sebep incelenmelidir.

V. Bedel, teminat ve likidite

A. Yüzde yüz ve yüzde elli eşikleri

Muhammen kıymeti 10 milyon TL olan, rüçhanlı alacak toplamının bu tutarı aşmadığı bir taşınmaz düşünelim. Masrafları şimdilik dışarıda bırakırsak:

mirasçılara özgülenmiş birinci artırmada kabul edilebilir teklif 10 milyon TL’yi aşmalıdır;
ikinci artırmada kabul edilebilir teklif 5 milyon TL’yi aşmalıdır.

Bu örnek, ikinci artırmanın 5 milyon TL civarında sonuçlanacağı anlamına gelmez. İkinci tur herkese açık olduğundan rekabet bedeli muhammen kıymetin üzerine de çıkarabilir. Buna karşılık ilk turda yalnız mirasçılar vardır; taşınmaza ailevi veya stratejik değer atfeden bir mirasçı, dışarıdan alıcıyla yarışmadan edinme olanağı elde eder. Yüzde yüz eşik bu münhasırlığın fiyat tabanıdır.

Kanun koyucunun tercihi diğer paydaşlar açısından anlaşılabilir: Bir mirasçı taşınmazın tamamını alırken diğer mirasçılar kıymet takdirinin çok altında bir bedelle ortaklıktan çıkarılmasın. Fakat kıymet takdiri piyasa koşullarını geriden izliyorsa veya kısa sürede finansman bulmak güçse, aynı eşik taşınmazı ailede tutma imkânını azaltabilir. Hükmün başarısı yalnız ihale sayısıyla değil; ilk turda gerçekleşen satışların pay oranı, fiyatı, finansman yapısı ve ikinci tura geçiş oranı gibi verilerle ölçülebilir.

Yüzde yüz eşiği bakımından ayrıca bir kanun tekniği sorunu vardır. Değişik İİK m. 114/7-(8), mirasçılara özgülenmiş birinci artırmada elektronik satış portalındaki teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzü üzerinden hesaplanan tutarı aşmasını açıkça aramaktadır. Buna karşılık m. 115’teki genel yüzde elli eşiği ile taşınmaz ihalesinde m. 115’e gönderme yapan m. 129 paralel biçimde değiştirilmemiştir. Üstelik m. 114/7, kanun sistematiğinde satış ilanında gösterilecek hususları sayan bir katalog hükmüdür. Buna dayanılarak, ihalenin feshi uyuşmazlığında m. 115’teki yüzde elli eşiğin karşılanmasının yeterli olduğu ve m. 114/7-(8)’in yalnız ilan içeriğini düzenlediği ileri sürülebilir.

Bu karşı görüş, m. 115 ve m. 129’un değiştirilmemiş olmasına dayanan ciddi bir kanun tekniği itirazıdır; m. 114/7’nin dolaylı anlatım kipi de hükmün ilan katalogu işleviyle uyumludur. Buna rağmen sonuç bakımından üstün değildir. İİK m. 115 ‘haczedilen mal’ lafzını kullanır ve ortaklığın giderilmesi satışlarına HMK m. 322/2 ile İİK m. 126 ve m. 129 bağlantısı üzerinden uygulanır. Buna karşılık m. 114/7-(8), ‘ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde’ diyerek bu dosyaları doğrudan adlandırır ve aynı bentte birinci artırma için yüzde yüz, ikinci artırma için yüzde elli eşiği kurar. Doğrudan ve özel düzenleme, bağlantı hükümleri üzerinden uygulanan genel eşik karşısında yüzde yüz kuralını destekler. Yeni kuralın ‘Taşınırların satışı’ sistematiği içindeki m. 114’e eklenmesine rağmen yalnız taşınmazlara ilişkin olması ve taşınmaz satışına m. 126 göndermesiyle taşınması ise kanun tekniği uyumsuzluğunu güçlendirir. Bu nedenle özel turda yüzde yüzü karşılamayan teklif üzerine geçerli ihale kurulamaz; tereddütleri gidermek için m. 115 ve m. 129 da yeni kuralla açıkça uyumlaştırılmalıdır.

Teklif gerekçesi, muhammen kıymetin tamamının esas alınmasını diğer mirasçıların mülkiyet ve ekonomik menfaatlerinin korunmasıyla ilişkilendirir; ancak neden tam olarak yüzde yüzün seçildiğini, örneğin yüzde doksan veya yüzde yetmiş beş gibi daha düşük bir koruma eşiğinin neden yeterli görülmediğini açıklamaz. Bu nedenle düzenlemenin sayısal tercihi amaç bakımından anlaşılabilir olsa da gerekçede ampirik veya karşılaştırmalı bir ölçülülük değerlendirmesine bağlanmış değildir.

B. Paydaş teminat muafiyetinin kaldırılması

İİK m. 114/7-(2) ve (3), kanunun lafzıyla ‘mahcuzun kıymetinin yüzde onunu’ karşılayacak teminatı öngörür. Ortaklığın giderilmesi satışında haczedilmiş bir mal bulunmadığından bu lafız, HMK m. 322/2 ve İİK m. 126 bağlantısıyla taşınmazın muhammen kıymetine uyarlanarak uygulanır. Teminat nakit olarak satış dairesi hesabına yatırılabilir veya koşulları taşıyan kesin ve süresiz banka teminat mektubu şeklinde sunulabilir. 7589 sayılı Kanun, ortaklığın giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibine tanınan teminat muafiyetini kaldırmıştır. Önceki düzenlemede muafiyet, pay oranına göre otomatik bir indirimden ibaret değildi; ortaklık payının parasal değerinin gerekli teminatı karşıladığı miktar kadar teminat alınmıyor, pay değeri yetersiz kalırsa farkın tamamlanması gerekiyordu. Gerekçe, bu hesabın uygulamada doğurduğu güçlüklerin yanında bazı paydaşların teminatsız biçimde fahiş teklif verip bedeli yatırmamak suretiyle satışı kötü niyetli olarak aksatmasını da değişiklik nedeni olarak göstermektedir. Yeni metin ayrıca Hazinenin bütün açık artırmalarda teminat göstermekten muaf olduğunu açıkça düzenlemektedir.^[15]

Bu değişiklik “bütün teminat mutlaka nakittir” şeklinde anlatılmamalıdır; banka teminat mektubu alternatifi vardır. Bununla birlikte her iki araç da kredi kapasitesi, banka ilişkisi veya likidite gerektirir. Muhammen kıymeti 10 milyon TL olan örnekte katılım aşamasındaki teminat yükü 1 milyon TL’dir. Paydaşın hâlihazırdaki payı, sırf paydaş olduğu için bu tutarı azaltmaz.

Portal üzerinden nakit yatırılan teminatın ihale alıcısı bakımından bedel hesabında dikkate alınması, yedi günlük sürede ayrıca yatırılacak bakiyeyi azaltır; bu durum toplam satış bedelinin ödenmesi yükünü ortadan kaldırmaz, yalnız ödemenin zamanlamasını etkiler. Banka teminat mektubu ise satış bedelinin nakden ödenmesi yerine geçmez.

Yeni İİK m. 114/7-(6), satış isteyen ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı için alacağın teminatı karşıladığı miktar kadar muafiyeti korur; Hazineyi de bütün açık artırmalarda teminattan açıkça muaf tutar. Fakat bu bent bir katılım yetkisi değil, teminat istisnasıdır. Mirasçılara özgülenmiş ilk turda alacaklı, aynı zamanda malik mirasçı değilse sırf satış isteyen alacaklı olduğu için teklif veremez.

C. Brüt ödeme yükü ile net ekonomik yükün ayrılması

İhale alıcısı, satış bedelinin tamamını artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren en geç yedi gün içinde icra dairesi hesabına ödemelidir. Taşınmaz satışında İİK m. 130, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi, satış bedelinin aynı süre içinde nakden ödenmesini öngörür.^[16] Bu kurallar, paydaş-alıcı bakımından iki farklı büyüklüğün ayrılmasını gerektirir:

Brüt finansman ihtiyacı: İhale bedelinin tamamını süresinde dosyaya yatırmak için gereken tutar.
Net ekonomik yük: Satış ve dağıtım tamamlandığında, alıcının mevcut payına isabet eden net dağıtım ve diğer kalemler dikkate alındıktan sonra üzerinde kalan ekonomik maliyet.

Örneğin 1/4 pay sahibi mirasçı 10 milyon TL’yi aşan bir bedelle ihaleyi kazanırsa, ilk aşamada bedelin tamamını fonlamak zorundadır. Daha sonra satış masrafları, vergisel kalemler, rüçhanlı alacaklar ve dosyanın dağıtım düzeni düşüldükten sonra kendi payına isabet eden tutarı paydaş sıfatıyla alabilir. Hiçbir masraf veya öncelikli hak olmadığı varsayımında ekonomik yük kabaca bedelin dörtte üçüne yaklaşır; gerçek dosyada ise bu basit oran güvenilir olmayabilir.

Bu ayrım önemlidir. “Mirasçı taşınmazı 10 milyon TL’ye alıyor” ifadesi brüt ödeme bakımından doğrudur; “mirasçı ekonomik olarak 10 milyon TL kaybediyor” ifadesi mevcut payın dağıtım değerini yok sayar. Tersine, “zaten dörtte bir payı var, yalnız 7,5 milyon TL yatırır” demek de tam bedel ödeme kuralını gözden kaçırır.

İİK m. 114/7-(5), hisseli satışın mümkün olduğu hâllerde malı belirli paylarla birlikte satın almak isteyen müşterek alıcıların süresinde satış dairesine başvurmasını öngörür. Özel ilk artırmada birden fazla malik mirasçı bu yolla birlikte teklif verebilir. Bu imkân bireysel finansman yükünü paylaşabilir; ancak toplam ihale bedelinin ödenmesi yükünü kaldırmaz, mevcut payların ihale bedeline mahsubu sonucunu doğurmaz ve müşterek alıcıların her birinin malik mirasçı sıfatını taşıması gerekir.

D. Mahsup: yürürlükteki hukukta açık hak mı, kanun önerisi mi?

İİK m. 114/7-(9), ihale bedelini süresinde yatırmayan satış isteyen alacaklı bakımından muhammen bedelin yüzde onunun kendi alacağından mahsup edileceğini düzenler. Aynı bent, ortaklığın giderilmesinde bedeli yatırmayan paydaşın teminatının diğer paydaşlara dağıtımını ve tüm ihale alıcıları için yüzde beş idarî para cezasını öngörür.^[17]

Buradaki “mahsup”, usulüne uygun ifanın yöntemi değil, bedelin yatırılmaması sonrasında uygulanan yaptırım ve dağıtım tekniğidir. Bu nedenle bentte mahsup kelimesinin bulunması, paydaş-alıcının kendi beklenen satış payını ihale bedelinden baştan düşebileceğine tek başına dayanak oluşturmaz. Üstelik İİK m. 114/7-(11) satış bedelinin tamamının; m. 130 ise satış bedelinin nakden ödenmesini arar. Mevcut metin karşısında en güvenli sonuç şudur: paydaşa tanınmış açık bir ifa mahsubu hakkı yoktur; satış şartnamesi ve yetkili merciin somut uygulaması ayrıca kontrol edilmelidir.

Türk miras hukuku, satış kararından önce özgüleme ve bedel denkleştirmesine ilişkin bazı maddî hukuk modelleri zaten tanır. TMK m. 651/1, değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen tereke malının bütün olarak bir mirasçıya özgülenmesini; TMK m. 652, aile konutu ve ev eşyasının sağ kalan eşe miras hakkına mahsuben özgülenmesini; 5403 sayılı Kanun m. 8/C ise tarımsal arazilerde ehil mirasçıya devir ve diğer mirasçı paylarının bedelinin ödenmesini düzenler. Bu modeller, satış aşamasına geçildikten sonra ihale bedelinin net ödenmesine doğrudan izin vermez; ancak değerleme, denkleştirme ve diğer mirasçıların korunması bakımından de lege ferenda mahsup mekanizması için hazır karşılaştırma malzemesi sunar.

Bu sonuç, mahsubun hukuk politikası bakımından reddedilmesi gerektiği anlamına gelmez. Aksine brüt likidite yükü, mirasçıya tanınan münhasır pencerenin kullanılmasını zorlaştırabilir. Kanun koyucu, paydaş-alıcının kesinleşmiş dağıtım payı ölçüsünde net ödeme yapmasına izin verebilir. Ancak böyle bir sistem şu güvenceleri içermelidir:

satış ve paylaştırma masrafları için yeterli rezerv;
ipotekli veya rüçhanlı alacakların tam korunması;
paydaşın gerçek net dağıtım tutarının önceden hesaplanması;
sonradan eksik çıkacak tutar için banka teminatı veya kısa tamamlayıcı süre;
diğer paydaşların ödeme zamanını geciktirmeme;
elbirliği mülkiyetinde pay oranının ve hak sahibinin belirlenebilirliği.

Dolayısıyla mahsup, yorumla sınırsız biçimde kabul edilecek bir kolaylık değil, açık çerçevesi kurulması gereken bir de lege ferenda seçenektir.

E. Mirasçının davranış tercihi tek yönlü değildir

Yüzde yüz/yüzde elli farkı, ilk turu ekonomik olarak anlamsız kılmaz. Bir mirasçının ilk tura katılıp katılmama kararı en az şu değişkenlere bağlıdır:

taşınmaza yüklediği öznel ve ailevi değer;
üçüncü kişilerin ikinci turda yaratacağı rekabet ihtimali;
mevcut pay oranı ve ileride alınacak net dağıtım;
yedi günlük ödeme süresi içinde finansmana erişim;
birinci tur ile ikinci tur arasındaki gecikme ve belirsizlik maliyeti;
kıymet takdirinin güncel piyasa değerine uzaklığı;
taşınmaz üzerindeki ipotek, intifa, kullanım veya tahliye sorunları.

Bu nedenle “rasyonel mirasçı birinci artırmaya girmemelidir” biçimindeki genel önerme isabetli değildir. Bazı mirasçılar için münhasırlık yüzde yüz eşiğe değer; bazıları için finansman maliyeti ağır basar. Düzenlemenin eleştirisi, kişilere ikinci turu bekleme taktiği önermekten çok, kanunun hangi teşvikleri ürettiğini ve bu teşviklerin koruma amacıyla ne ölçüde uyumlu olduğunu göstermelidir.

VI. “Bir defaya mahsus” kayıt ve yaptırım rejimi

A. Özel turun tüketilmesi

Kanun, yalnız mirasçılar arasında yapılacak usulün bir defaya mahsus uygulanacağını söyler. Olağan senaryoda anlam açıktır: Özel birinci artırmada alıcı çıkmazsa veya koşullar gerçekleşmezse, ikinci tur artık herkese açık genel artırmadır. Ancak şu hâller açık değildir:

portal kaynaklı teknik arıza nedeniyle teklif süresinin hiç sağlıklı başlamaması;
katılımcı listesindeki hata nedeniyle işlemin idari olarak iptali;
özel artırmanın şikâyet veya ihalenin feshi sonucunda geçersiz sayılması;
kıymet takdirinin İİK m. 128 ve m. 128/a çerçevesinde yenilenmesi ve yeni ilan hazırlanması;
satış talebinin düşmesi veya geri alınmasından sonra yeni satış süreci;
ihale bedelinin yatırılmaması üzerine yapılacak ikinci artırmada, m. 114/7-(10)’daki ‘ilk açık artırmadaki şartlar’ kaydının katılımcı çevresine etkisi.

Bedelin yatırılmaması üzerine ikinci artırmaya geçileceği ve ikinci artırmada yüzde elli bileşeninin uygulanacağı kanunda açıktır. Belirsiz kalan husus, m. 114/7-(10)’daki ‘ilk açık artırmadaki şartlar’ kaydının katılımcı çevresine etkisi ve ‘bir defaya mahsus’ özel turun bu durumda tüketilmiş sayılıp sayılmayacağıdır.

Teklif gerekçesi, ‘bir defaya mahsus’ kaydın nedenini ve özel turun hangi anda tüketileceğini ayrıca açıklamamaktadır. Kanun m. 114/7-(10), alıcı çıkmaması veya en yüksek teklif verenin bedeli yatırmaması hâlinde ikinci artırmayı öngörür; ancak ‘ilk açık artırmadaki şartlar’ kaydının özel katılımcı çevresini taşıyıp taşımadığını açıkça söylemez. Teknik veya idari nedenle hiç sağlıklı yürütülemeyen bir artırmanın, şikâyet üzerine iptal edilen işlemin ya da İİK m. 134 uyarınca sonradan feshedilen ihalenin özel turu tüketip tüketmeyeceği de düzenlenmemiştir.

“Bir defa”, usulün yalnız ilan edilmesini mi, fiilen teklif almaya açılmasını mı, yoksa hukuken geçerli bir artırmanın tamamlanmasını mı ifade eder? Hüküm cevap vermez. Amaçsal olarak hiç gerçekleştirilemeyen veya baştan hukuka aykırı olduğu için iptal edilen bir süreç ile usulüne uygun biçimde yapılıp alıcı çıkmayan süreç ayrılmalıdır. İlk grupta mirasçıların kanuni penceresinin idari veya teknik hata nedeniyle yok olmaması; ikinci grupta ise kanunun ortaklığı süresiz geciktirmeme amacı gereği genel tura geçilmesi daha dengeli görünür.

İkincil düzenleme şu asgari ayrımı açıkça kurmalıdır: (i) geçerli biçimde başlamamış özel artırma; (ii) geçerli biçimde tamamlanmış fakat yeterli teklif çıkmamış artırma; (iii) ihale yapılmış fakat bedel yatırılmamış süreç; (iv) sonradan feshedilen ihale. Her kategori için özel turun tekrar edilip edilmeyeceği belirtilmelidir.

B. Bedelin yatırılmamasının sonuçları

7589 sayılı Kanun, en yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan alıcı bakımından birden fazla sonuç öngörür:

Ortaklığın giderilmesinde bedeli yatırmayan alıcı paydaş değilse, teminat iade edilmez; önce satış masrafları mahsup edilir, kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir.
Bedeli yatırmayan alıcı paydaşsa, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
Ayrıca bedeli süresinde yatırmayan ihale alıcısına teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idarî para cezası verilir; tahsil 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre yürütülür.^[18]

İİK m. 130 uyarınca ihalenin feshi talep edilmiş olması ödeme yükümlülüğünü askıya almaz. Bu nedenle ihale alıcısının fesih talebine güvenerek yedi günlük süreyi geçirmesi, teminatın iade edilmemesi ve idarî para cezası dâhil olmak üzere bedelin yatırılmamasına bağlanan sonuçları önlemez.

Bu yaptırımlar, paydaşın önceki muafiyetten yararlanarak sonuç doğurmayacak yüksek teklif vermesi yönündeki teşviki azaltmayı amaçlar. Teminat kaybı ile yüzde beş idarî para cezası metinde kümülatif düzenlenmiştir. Bu nedenle post ve bültenlerde yalnız “teminat yanar” demek eksik; toplam riskin iki ayrı bileşeni olduğu belirtilmelidir.

7343 sayılı Kanunla İİK m. 133 yürürlükten kaldırılmış, m. 118 ise başlığı ve metniyle yeniden düzenlenmiştir. Bu nedenle önceki sistemde m. 118/2 ve m. 133 üzerinden yürüyen iki ihale arasındaki fark sorumluluğu artık bu yaptırım listesine eklenemez.

VII. Uygulamanın özel aktörleri

A. Elektronik portal, temsil ve belge denetimi

İİK m. 111/b uyarınca satışlar UYAP’a entegre elektronik satış portalında yürütülür. İİK m. 114/7-(4), temsilci aracılığıyla katılacak kişilerin artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan daireye başvurmasını öngörür.^[19] Mirasçılara özgülenmiş turda portalın yalnız kimlik doğrulaması yapması yeterli değildir; kişinin hem güncel malik hem ilgili kazanma bakımından mirasçı olup olmadığı da önceden doğrulanmalıdır.

Satış memurunun görevi karmaşık bir miras davasını hükme bağlamak değildir. Bununla birlikte katılımcı çevresini belirlemeden ilan ve portal erişimi oluşturulamaz. Çelişkili mirasçılık belgeleri, derdest tapu iptal davası veya tartışmalı ölüme bağlı tasarruf varsa, bu uyuşmazlık çözülmeden yapılacak artırma ciddi geçerlilik riski taşır. Satış memurunun kapsam kararını kısa fakat denetlenebilir bir gerekçeyle dosyaya yazması; dayanak tapu ve miras belgelerini göstermesi yararlı olur.

HMK m. 322/2 uyarınca atanan satış memurunun işlemlerine karşı şikâyetlerin ve bu memurlukça yapılan ihalenin feshi isteminin İİK m. 134 çerçevesinde ortaklığın giderilmesine karar veren sulh hukuk mahkemesince inceleneceği Yargıtay uygulamasında kabul edilmektedir.^[20] Yeni katılımcı sınırlaması, yanlış kişinin içeri alınması kadar malik mirasçının dışarıda bırakılması yönünden de uyuşmazlık üretebilir.

B. Vesayet altındaki malik

Vesayet altındaki kişinin taşınmaz alımı için TMK m. 462/1-(1) uyarınca vesayet makamının izni gerekir. Uyuşmazlık ayrıca mirasın paylaştırılması veya miras payının devri sözleşmesini içeriyorsa m. 462/1-(9) da uygulanır; ancak özel artırmada taşınmaz ediniminin doğrudan dayanağı m. 462/1-(1)’dir.^[21] Bu nedenle vesayet altındaki malik mirasçının özel tura katılıp taşınmazın tamamını edinmesi planlanıyorsa, temsil ve izin süreci elektronik artırma takvimiyle önceden koordine edilmelidir. İİK m. 114 uyarınca artırma gün ve saat aralığı, artırmanın başlangıcından en az on beş gün önce ilan edilir; bu süre belirli dosyalarda izin prosedürü bakımından planlama baskısı yaratabilir. Bununla birlikte ampirik veri olmadan “izinler çoğu kez yetişmez” gibi genel bir sonuç kurulamaz.

7589 sayılı Kanun aynı zamanda TMK m. 440 ve 444’te vesayet altındaki kişinin malının satışına ilişkin değişiklikler yapmıştır. Ancak bu maddeler, Kanun’un yayımından üç ay sonra, 31 Ekim 2026’da yürürlüğe girecektir; ayrıca vesayet altındaki kişinin alıcı olarak taşınmaz edinmesindeki TMK m. 462 izniyle aynı mesele değildir.^[22] Geçici m. 1/5 uyarınca, TMK m. 440 ve 444 değişikliklerinin yürürlük tarihinden önce ilan edilmiş açık artırmalarda önceki hükümler uygulanmaya devam eder. Dolayısıyla İİK m. 114 değişikliği için 31 Temmuz 2026; vesayet satışlarına ilişkin TMK m. 440 ve 444 değişiklikleri için ise 31 Ekim 2026 olmak üzere iki ayrı ilan tarihi eşiği vardır. İki konu aynı Kanunda yer alsa da yürürlük ve işlev bakımından ayrılmalıdır.

C. Yurtdışında yaşayan ve yabancı uyruklu mirasçı

Yurtdışında yaşamak ile yabancı uyruklu olmak farklı sorunlardır. Türk vatandaşı malik mirasçı bakımından başlıca meseleler, elektronik portal erişimi, Türkiye’deki banka/teminat işlemleri ve temsil belgesidir. Yabancı makam önünde düzenlenen vekâletnamenin şekli, apostil veya konsolosluk onayı ve tercüme gereklilikleri somut belgeye göre incelenmelidir.

Yabancı uyruklu malik mirasçı bakımından bunlara Tapu Kanunu m. 35 ve özel edinim sınırlamaları eklenir. Kanuni miras yoluyla mevcut payı kazanmış olmak, açık artırmada taşınmazın kalan paylarını edinmenin de otomatik olarak serbest olduğu anlamına gelmez. İhale sonunda edinilecek ek paylar, miras yoluyla kazanılmış mevcut paydan farklı olarak ihaleye dayalı, miras yoluyla olmayan yeni bir kazanımdır. Bu nedenle yabancı gerçek kişinin taşınmaz edinimine ilişkin güncel sınırlar; edinimine izin verilen ülke vatandaşları kapsamı, kişi başına yüzölçümü sınırı, özel mülkiyete konu ilçe alanındaki yüzde onluk kota ve taşınmazın bulunduğu yere ilişkin diğer özel sınırlamalar bakımından somut olayda ayrıca denetlenmelidir. Tapu Kanunu m. 35, kanuni sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmaz ve sınırlı aynî hakların tasfiyesine ilişkin hüküm de içerir.^[23] Dolayısıyla yabancı mirasçı senaryosu yalnız portal veya apostil meselesi değildir; artırmaya kabulden önce tescil kabiliyeti de değerlendirilmelidir.

D. Alacaklılar ve özel satış rejimleri

Pay üzerinde haciz veya taşınmaz üzerinde ipotek bulunması, yukarıda açıklandığı üzere özel turu tek başına düşürmez. Alacaklının miras payını İİK m. 94 uyarınca haczettirdikten sonra, İİK m. 121/2’ye dayanan yerleşik uygulama çerçevesinde aldığı yetkiyle ortaklığın giderilmesi davasını açması, satış talebi ve dağıtım ilişkisinin ayrıca incelenmesini gerektirir. Alacaklının satışı başlatan kişi olması katılım sınırını genişletmez; güvence ve rüçhan durumu ise asgari teklif tutarını ve paylaştırmayı etkileyebilir.

TMK m. 651/1 ve m. 652’deki özgüleme modelleri, 5403 sayılı Kanun kapsamındaki tarımsal araziler veya kat mülkiyeti kurularak aynen paylaşılması mümkün yapılar gibi özel rejimler önce maddî paylaşma yolunu etkileyebilir.^[24] İİK m. 114’teki özel artırma, ancak sonunda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş ve satış aşamasına geçilmişse uygulanır. Yeni hüküm, özel kanunlardaki aynen devir, ehil mirasçıya özgüleme veya kat mülkiyeti kurma seçeneklerini bertaraf etmez.

VIII. Önerilen uygulama modeli ve düzenleme ihtiyacı

A. Sekiz aşamalı dosya testi

Satış memurluğu ve taraf vekilleri için aşağıdaki sıra önerilebilir:

İşlemin niteliği: Taşınmaz hakkında ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararı var mı?
Zaman: Açık artırma ilanı 31.07.2026’dan önce mi? Önceyse eski rejim uygulanır.
Güncel malik listesi: İlan hazırlığında tapuda kimler malik?
Mülkiyet türü ve kazanma zinciri: Taşınmaz paylı mı, elbirliği mülkiyetine mi tabi? Paylı mülkiyette her payın kazanma sebebi; elbirliği mülkiyetinde miras ortaklığı sıfatı, varsa TMK m. 677 devri ve TMK m. 644 dönüşümü incelenmelidir.
Mirasçı niteliği: Güncel malik, ilgili miras intikali bakımından kanuni veya atanmış mirasçı mı?
Üçüncü kişi mülkiyeti: Mirasçı olmayan güncel malik var mı? Haciz ve sınırlı aynî haklar mülkiyetle karıştırılmamalı.
Katılımcı ve usul listesi: Yalnız malik mirasçılar tanımlanmalı; temsil, vatandaşlık, vesayet, teminat ve portal koşulları kontrol edilmeli.
Eşik ve ödeme: Birinci turda yüzde yüz, ikinci turda yüzde elli bileşeni; rüçhanlı alacak ve masraflar; yüzde on teminat; yedi günde tam bedel ve yaptırımlar doğru ilan edilmeli.

IV. bölümdeki temsilî senaryoları somutlaştıran bu sıra, “aile bağı var mı?” gibi belirsiz bir sosyolojik soruyu satış memurluğunun önüne koymaz; sonucu tapu, kazanma sebebi ve açık kanun unsurlarına bağlar. Paylaşma, vasiyet alacaklısı ve geçmişte üçüncü kişiye çıkmış pay gibi sınır vakalar ise ayrıca yorum gerektirir.

B. Kanuni açıklama gereken başlıklar

Hükmün uygulama birliği için en az şu sorular kanun veya ikincil düzenlemeyle açıklanmalıdır:

“Mirasçı” için ortak bir mirasbırakan aranıp aranmadığı.
Kapsam şartlarının hangi anda değerlendirileceği ve ilan sonrasındaki malik değişikliğinin sonucu.
Miras paylaşması, aile içi satış/bağış ve karma edinimin etkisi.
Atanmış mirasçı, vasiyet alacaklısı ve Hazine’nin konumu.
İkinci artırmanın katılımcı çevresinin açıkça herkese açık olduğu.
Teknik iptal, şikâyet, fesih, bedelin yatırılmaması veya yeni satış talebi hâllerinde “bir defa” kuralının nasıl uygulanacağı.
Paydaş-alıcı için tam bedel ödeme kuralının korunup korunmayacağı; net ödeme kabul edilecekse hesap ve teminat mekanizması.
UYAP’ta malik-mirasçı doğrulaması, temsilci tanımlama ve son tapu kontrolünün standartlaştırılması.

C. İki alternatif kapsam politikası

Kanun koyucu kapsam sorununu iki farklı modelden biriyle çözebilir:

Güncel kazanma sebebi modeli: İlan hazırlığında bütün güncel maliklerin her payı miras veya kanunda açıkça mirasa eş tutulan paylaşma yoluyla kazanmış olması aranır. Ortak mirasbırakan gerekmez. Satış ve bağışla kazanılmış güncel pay kapsamı düşürür. Bu model sicil güvenliği ve sürat bakımından daha güçlüdür.

Kesintisiz aile zinciri modeli: Taşınmazın belirli bir ortak mirasbırakandan itibaren kesintisiz biçimde onun mirasçıları arasında kalması aranır; kanunda hangi akrabalık, kuşak ve aile içi işlemlerin zinciri bozmayacağı tanımlanır. Bu model “aile malvarlığını koruma” söylemine daha yakın olabilir; fakat belge yükü ve sınır çizme sorunu daha büyüktür.

Mevcut kanun metni, ortak mirasbırakan ve kesintisiz zincir unsurlarını içermediği için ilk modele daha yakındır. İkinci model tercih edilecekse yargısal yorumla değil açık kanun değişikliğiyle kurulmalıdır.

IX. Sonuç

7589 sayılı Kanun’la İİK m. 114’e eklenen cümleler, ortaklığın giderilmesi satışlarında yeni bir hukuki kurum yaratmıştır: yalnız malik mirasçılara açık, bir defalık ve yüzde yüz muhammen kıymet bileşenli birinci artırma. Bu kurum önalım hakkı değildir; üçüncü kişi rekabetini yalnız ilk tur için kaldıran bir münhasır teklif penceresidir.

Hükmün uygulama alanı akrabalık şemasından çok kazanma sebebi zinciriyle belirlenmelidir. Kanun ortak mirasbırakan veya belirli kuşak şartı koymadığından, ilan hazırlığındaki güncel malik yapısını ve her payın yakın hukuki kazanma sebebini esas alan model satış hukuku bakımından daha öngörülebilirdir. Bu yaklaşımla ardışık miras ve farklı tereke zincirleri kural olarak kapsamda kalabilir; sağlararası kazanılmış güncel pay ise sıkı lafzî yorumda rejimi düşürür. Geçmişte üçüncü kişiye satılıp sonradan o kişinin mirasçılarına geçen pay ile vasiyet alacaklısı ve paylaşma sonrası kazanımlar, içtihat veya kanuni açıklama gerektiren sınır vakalardır. Haciz, ipotek ve intifa hakkı üçüncü kişi mülkiyeti değildir; ancak eşik ve dağıtım üzerindeki etkileri ayrıca değerlendirilmelidir.

Ekonomik bakımdan yüzde yüz/yüzde elli karşılaştırması tek başına yeterli değildir. Birinci tur daha yüksek bir taban ve brüt finansman yükü getirir; buna karşılık üçüncü kişi rekabetini ortadan kaldırır. İkinci turda eşik düşer, fakat gerçekleşecek satış fiyatı ve mirasçının ihaleyi kazanması belirsizdir. Mirasçının mevcut payından doğacak net dağıtım, nihai ekonomik yükü azaltabilir; buna rağmen İİK m. 114/7-(11) ihale bedelinin tamamının, m. 130 ise taşınmaz ihalesinde bedelin nakden ödenmesini arar. İİK m. 114/7-(9)’daki yaptırım mahsubu, paydaş lehine genel bir ifa mahsubu hakkı olarak kullanılamaz. Net ödeme imkânı isteniyorsa diğer paydaşları, rüçhanlı alacaklıları ve masrafları koruyan açık bir kanuni mekanizma kurulmalıdır.

Yeni özel artırmanın yüzde yüz eşiği İİK m. 114/7-(8) uyarınca bağlayıcıdır. Bununla birlikte m. 115 ve m. 129’un bu eşiğe uyumlu biçimde değiştirilmemiş olması kanun tekniği bakımından giderilmesi gereken bir uyumsuzluk yaratmaktadır. Ayrıca gerekçede muhammen kıymetin korunması amacı gösterilmiş, fakat neden yüzde yüzün seçildiği sayısal ve ampirik olarak temellendirilmemiştir.

Son olarak “bir defaya mahsus” kaydın teknik iptal, fesih ve bedelin yatırılmaması sonrasında nasıl işleyeceği; katılımcı sıfatının UYAP’ta nasıl doğrulanacağı ve ilan sonrası tapu değişikliklerinin sonucu açıklığa kavuşturulmalıdır. Aksi hâlde mirasçıların menfaatini korumak için getirilen kurum, ilk uygulama döneminde kapsam ve ihale geçerliliği uyuşmazlıklarının yeni kaynağı olabilir.

Dipnotlar

4721 sayılı TMK m. 699/3 ve m. 651/3. TMK m. 699/3 uyarınca satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. TMK m. 651/3 ise mirasçılar artırmanın şekli konusunda anlaşamazlarsa sulh hâkiminin artırmanın mirasçılar arasında veya herkese açık yapılmasına karar vereceğini düzenler. Paydaşlar arasında satış için aranan oybirliği bakımından ayrıca bkz. Yargıtay 14. HD, 21.12.2015, E. 2014/14951, K. 2015/11836. ↩︎
6100 sayılı HMK m. 322/2; 2004 sayılı İİK m. 126. HMK m. 322/2 uyarınca hâkim satış için bir memur görevlendirir; taşınır ve taşınmaz malların satışı İİK hükümlerine göre yapılır. İİK m. 126, m. 114’ü taşınmazın açık artırma hazırlık tedbirlerine uygular. ↩︎
7589 sayılı Kanun m. 1 ile İİK m. 114/2’ye eklenen cümleler: “Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.” ↩︎
Kanun değişikliğinin kabulü ile bu çalışmanın inceleme tarihi arasında yaklaşık bir ay bulunduğundan, yeni hükme özgü içtihat yokluğu olağandır. Çevrim içi ilk değerlendirmeler için bkz. Selim Altınay, ‘7589 Sayılı Kanunla Getirilen Mirasçılar Arasında Cebrî Satışın Kapsamı’, Hukuki Haber, 05.08.2026; Elif Pirci, ‘7589 Sayılı Kanun ile İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. Maddesinde Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi’, Ali Yüksel–Hilmi Özalp Avukatlık Bürosu, 04.08.2026. ↩︎
4721 sayılı TMK m. 651/3 ve m. 699/3. İki hüküm farklı maddî ortaklık bağlamlarına ilişkindir; yeni İİK kuralının yalnız satış aşamasındaki özel koşulları sağlanan dosyalarda uygulanması gerekir. ↩︎
TBMM, 2/3737 sayılı Kanun Teklifi, m. 2 gerekçesi (kanunlaşan metinde İİK değişikliği m. 1), s. 13–14. Gerekçede ilk artırmada alıcı çıkmazsa ikinci artırmanın genel hükümlere göre herkese açık yapılacağı belirtilmektedir. ↩︎
7589 sayılı Kanun m. 1 ile değişik İİK m. 114/7-(8); İİK m. 115, m. 126 ve m. 129; HMK m. 322/2. Özel ilk artırmadaki yüzde yüz eşiği m. 114/7-(8)’de bu dosya türü doğrudan adlandırılarak düzenlenmiş; m. 115’teki ‘haczedilen mal’a ilişkin genel yüzde elli eşiği ve m. 129’un m. 115’e göndermesi ise paralel biçimde değiştirilmemiştir. ↩︎
TBMM, 2/3737 sayılı Kanun Teklifi, m. 2 gerekçesi, s. 13–14. Gerekçe; suiistimallerin önlenmesini, mirasçıların hukuki menfaatlerinin korunmasını, paydaş teminat muafiyetinin hesaplanmasındaki güçlüklerin giderilmesini ve satışın kötü niyetli biçimde engellenmesinin önlenmesini açıklar; ayrıca Hazinenin tüm açık artırmalarda teminattan muaf olduğunu belirtir. ↩︎
7589 sayılı Kanun Geçici m. 1/1 ve m. 26/1-(c). Kanun, RG 31.07.2026, S. 33326’da yayımlanmıştır. ↩︎
4721 sayılı TMK m. 495/3, m. 496/2, m. 497/2 ve m. 599. TMK’nın kullandığı terim “halefiyet”tir. Miras, mirasbırakanın ölümüyle bir bütün olarak mirasçılara geçer; halefiyet ve ardışık miras, somut soy ve ölüm sırasına göre ayrı ayrı kurulmalıdır. ↩︎
4721 sayılı TMK m. 599, 640, 644, 676, 677, 701 ve 702. Mirasçılar mirası ölümle kazanır; paylaşmaya kadar tereke üzerinde elbirliği mülkiyeti doğar ve belirli tereke malında bağımsız pay bulunmaz. Mirasçı olmayan kişiye yapılan miras payı devri, devralana paylaşmaya katılma yetkisi değil, paylaşma sonunda devredene özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkı sağlar. TMK m. 644 dönüşümü elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirir. Ayrıca bkz. İsmet Demirbilek, ‘Türk Medeni Hukukunda Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi: 7589 Sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) ile Getirilen Yenilikler’, Hukuki Haber, 01.08.2026. ↩︎
4721 sayılı TMK m. 516, 517, 599 ve 600. Atanmış mirasçı küllî halef; vasiyet alacaklısı ise kural olarak cüzî halef ve kişisel istem hakkı sahibidir. ↩︎
4721 sayılı TMK m. 501. ↩︎
2004 sayılı İİK m. 94 ve m. 121/2; 4721 sayılı TMK m. 648. Miras payının haczi bakımından m. 94; payın paraya çevrilme biçimi ve alacaklıya ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisi verilmesine ilişkin yerleşik uygulama bakımından m. 121/2 önem taşır. TMK m. 648, alacaklıya borçlu mirasçının yerine paylaşmaya katılmak üzere kayyım atanmasını isteme olanağı tanıyan ayrı yolu düzenler. Yargıtay HGK, 03.11.2004, E. 2004/6-509, K. 2004/568, TMK m. 648’deki kayyım yolunun İİK m. 121/2’ye dayanan yetki belgesiyle alacaklının doğrudan dava açmasına engel olmadığı sonucuna varmıştır. ↩︎
İİK m. 114/7-(2), (3) ve 7589 sayılı Kanun m. 1 ile değişik m. 114/7-(6); HMK m. 322/2; İİK m. 126; TBMM, 2/3737 sayılı Kanun Teklifi m. 2 gerekçesi, s. 13–14. Bent (2) ve (3) kanunun lafzıyla ‘mahcuzun kıymetinin yüzde onunu’ karşılayacak teminatı arar. Gerekçe, paydaş muafiyetinin hesaplanmasındaki güçlükler ile teminatsız yüksek teklif verilip bedelin yatırılmaması suretiyle satışın kötü niyetli biçimde engellenmesini birlikte vurgular; Hazinenin teminat muafiyeti de yeni bentte açıkça korunur. ↩︎
İİK m. 114/7-(5), hisseli satışın mümkün olduğu hâllerde malı belirli paylarla birlikte satın almak isteyen müşterek alıcıların süresinde satış dairesine başvurmasını öngörür. İİK m. 114/7-(11) uyarınca ihale alıcısı satış bedelinin tamamını sonuç tutanağının ilanından itibaren en geç yedi gün içinde icra dairesi hesabına öder. İİK m. 130’a göre ihale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi, sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Son iki hüküm 7343 sayılı Kanunla kabul edilmiştir. ↩︎
7589 sayılı Kanun m. 1 ile değişik İİK m. 114/7-(9). ↩︎
7589 sayılı Kanun m. 1 ile değişik İİK m. 114/7-(9). İdarî para cezası satışı yapan icra dairesi veya satış memurunca verilir ve 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsil için tahsil dairesine bildirilir. 7343 sayılı Kanun m. 18 ile İİK m. 118 başlığı ve metniyle yeniden düzenlenmiş; m. 32 ile İİK m. 133 yürürlükten kaldırılmıştır. ↩︎
2004 sayılı İİK m. 111/b ve m. 114/7-(4); İcra ve İflâs Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik, RG 08.03.2022, S. 31772. ↩︎
Yargıtay 12. HD, 13.06.2024, E. 2024/3775, K. 2024/6302 (kanun yararına temyiz; RG 26.07.2024, S. 32613). Karar, HMK m. 363 uyarınca kanun yararına bozma üzerine verilmiş ve aynı maddenin üçüncü fıkrası gereğince Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Aynı yönde Yargıtay 12. HD, 26.09.2016, E. 2016/15882, K. 2016/19723 ve 23.03.2017, E. 2016/27503, K. 2017/4491. ↩︎
4721 sayılı TMK m. 462’nin birinci fıkrasının (1) numaralı bendi taşınmaz alımını; (9) numaralı bendi ise mirasın paylaştırılması ve miras payının devri sözleşmelerini vesayet makamının iznine bağlar. Özel artırmada taşınmaz edinimi bakımından doğrudan dayanak (1) numaralı benttir. ↩︎
7589 sayılı Kanun m. 11, 12, Geçici m. 1/5 ve m. 26/1-(b). m. 11 ve 12, Kanun’un yayımından üç ay sonra yürürlüğe girer; 31.07.2026 yayım tarihi esas alındığında yürürlük tarihi 31.10.2026’dır. Bu tarihten önce ilan edilmiş açık artırmalarda önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur. ↩︎
2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35. İhaleye dayalı ek kazanım; yabancı gerçek kişinin edinimine izin verilen ülke vatandaşları kapsamı, kişi başına yüzölçümü sınırı, özel mülkiyete konu ilçe alanındaki yüzde onluk kota ve taşınmazın bulunduğu yere ilişkin diğer sınırlamalar bakımından ayrıca incelenmelidir. Güncel resmî metin ve uygulama materyali için bkz. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı kaynakları. ↩︎
4721 sayılı TMK m. 651/1, m. 652 ve m. 699; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8/B, 8/C, 8/Ç ve 8/D; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10/son. ↩︎

Kaynakça

Mevzuat ve resmî belgeler

2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu.
2644 sayılı Tapu Kanunu.
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.
7343 sayılı İcra ve İflâs Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, RG 30.11.2021, S. 31675.
7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, RG 31.07.2026, S. 33326.
İcra ve İflâs Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik, RG 08.03.2022, S. 31772.
TBMM, Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi, Esas No. 2/3737, 22.06.2026.
TBMM Adalet Komisyonu, 2/3737 Esas No.lu Kanun Teklifine İlişkin Rapor, Sıra Sayısı 280.

Öğreti ve ilk değerlendirmeler

Altınay, Selim, “7589 Sayılı Kanunla Getirilen Mirasçılar Arasında Cebrî Satışın Kapsamı”, Hukuki Haber, 05.08.2026.
Demirbilek, İsmet, “Türk Medeni Hukukunda Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi: 7589 Sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) ile Getirilen Yenilikler”, Hukuki Haber, 01.08.2026.
Pirci, Elif, “7589 Sayılı Kanun ile İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. Maddesinde Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi”, Ali Yüksel–Hilmi Özalp Avukatlık Bürosu, 04.08.2026.

Yargı kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 03.11.2004, E. 2004/6-509, K. 2004/568.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 26.09.2016, E. 2016/15882, K. 2016/19723.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 23.03.2017, E. 2016/27503, K. 2017/4491.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 13.06.2024, E. 2024/3775, K. 2024/6302.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 21.12.2015, E. 2014/14951, K. 2015/11836.

Çevrim içi kaynaklar

TBMM, 7589 sayılı Kanun metni (erişim: 18.08.2026).
TBMM, 2/3737 sayılı Kanun Teklifi ve gerekçesi (erişim: 18.08.2026).
TBMM, 2/3737 sayılı Teklif bilgileri ve Komisyon Raporu bağlantısı (erişim: 18.08.2026).
TBMM, 7343 sayılı Kanun metni (erişim: 18.08.2026).
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 6302 sayılı Kanun ve Tapu Kanunu m. 35 metni (erişim: 18.08.2026).
UYAP, Elektronik Satış Portalı (erişim: 18.08.2026).
Altınay, Selim, ‘7589 Sayılı Kanunla Getirilen Mirasçılar Arasında Cebrî Satışın Kapsamı’, Hukuki Haber, 05.08.2026 (erişim: 18.08.2026).
Demirbilek, İsmet, ‘Türk Medeni Hukukunda Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi: 7589 Sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) ile Getirilen Yenilikler’, Hukuki Haber, 01.08.2026 (erişim: 18.08.2026).
Pirci, Elif, ‘7589 Sayılı Kanun ile İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. Maddesinde Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi’, 04.08.2026 (erişim: 18.08.2026).