Lexpera Blog

Küresel Salgının İşyeri Kiralarına Etkisi ve Çözüm Önerileri

I. Giriş

Dünya korona virüs salgını sebebiyle büyük bir kriz yaşamaktadır. Bu kriz insanların tüm hayatını etkilemektedir. İnsanlar bir yandan sağlıklı kalabilmenin, bir yandan da ekonomik olarak ayakta kalabilmenin endişesini taşımaktadırlar. Kriz sebebiyle ortaya çıkan ekonomik sıkıntılar sadece bireyleri değil, devletleri ve küresel piyasaları da derinden etkilemektedir. Öyle ki Dünya Para Fonu (IMF), salgın ve sonrasının 1929 ekonomik buhranından daha derin olacağı yönünde açıklama yapabilmektedir. Böyle bir ortamda, salgının sonuçlarının mevcut sözleşmeler üzerinde etkilerinin olmaması düşünülemez.

Genel olarak bakılacak olursa salgının doğrudan veya dolaylı etkisinin pek çok sözleşmede ortaya çıkabileceği söylenebilir. Ancak çalışmada, işyeri kiraları bakımından bir değerlendirme yapılmıştır Yaşanılan bu olağanüstü sürecin, uyarlamaya yol açıp açmayacağı, bir başka deyişle sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasının şartlarının oluşup oluşmadığı ve uyarlamanın nasıl yapılması gerektiği işyeri kiraları üzerinden incelenmiştir.

II. Uyarlamanın Şartları

Sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasına ilişkin düzenleme, aşırı ifa güçlüğü başlığı ile TBK. m. 138’de yer almaktadır. Bu hükme göre uyarlama yapılabilmesi için sözleşme kurulurken taraflarca öngörülemeyen, öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması, bu durumun edimler arasındaki dengeyi bozması ve edimin ifa edilmemiş veya borçlu tarafından aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması gerekir.

Sözleşme yapılırken var olan şartlar, sözleşmenin ifası aşamasına gelindiğinde tarafların öngöremediği biçimde değişmiş olabilir. Bu değişiklik borçlunun edimini ifa etmesini aşırı derecede güçleştirebilir. Burada bir imkânsızlık yoktur. Ancak borçlunun edimini bu şartlar altında ifa etmesini beklemek hakkaniyete aykırı düşmekte, şartlar borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı hale getirecek şekilde borçlu aleyhine değişmiş bulunmaktadır.

Sözleşme kurulurken var olan durumlar, kural olarak uyarlamaya yol açmaz. Uyarlama için durumun öngörülemez olması gerekir. Bununla birlikte var olan ancak sonuçlarının bu derece olacağı öngörülemeyen durumlar da uyarlama yapılmasını haklı kılabilir[1]. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir.

Sonradan ortaya çıkan durumun olağanüstü nitelikte olması gerekir. Olağanüstü nitelik, savaş, deprem, salgın hastalık gibi tarafların dışında gerçekleşen, toplumun çoğunu etkileyen ve şahsi nitelik taşımayan olaylarda ortaya çıkar[2].

Sözleşme kurulduğunda tarafların edimleri arasında bir denge vardır. Uyarlama yapılabilmesi için bu denge, sonradan ortaya çıkan ve öngörülmeyen durum sebebiyle kaybolmalıdır. Dengenin kaybolması, borçlunun ekonomik yıkımına yol açacak nitelikte olmasa da uyarlama yapılabilir. Edimler arası dengenin bozulması, ağır ve açık bir denge bozulmasını ifade eder. Bu durum ise sözleşme riskinin katlanılması beklenilmeyecek şekilde aşılması ve söz konusu dengesizliğin açık, gözle görülür nitelikte olması şeklinde ortaya çıkar[3].

Uyarlama için borçlunun edimini ifa etmemiş olması gerekir. Zira edimin ifası borçlunun aşırı ifa güçlüğü içinde bulunmadığının göstergesidir. Ancak borçlu bazen şartlarını zorlayarak borcunu ifa etmek durumunda kalabilir. Böyle bir durumda edim ifa edilirken, bir ihtirazî kayıt konularak, uyarlamaya ilişkin haklar saklı tutulursa daha sonra uyarlama talebinde bulunulabilir.

Olağanüstü durumun, tarafların kusuru ile ortaya çıkmamış olması gerekir. Kanunkoyucu bu durumu TBK. m. 138’de, “borçludan kaynaklanmayan bir sebeple” şeklinde ifade etmiştir. Olağanüstü durumlar bu niteliği haizdir. Bununla birlikte durumun daha fazla ağırlaşmasını önlemek için gerekli tedbirlerin alınmamış olması, borçlunun kusuru olarak değerlendirilmektedir[4].

III. İşyeri Kirasının Uyarlanması

İşyeri kiraları küresel salgından doğrudan etkilenen sözleşmelerin başında gelmektedir. Zira bazı sektörlerde işletmelerin tamamen kapanması, bazı sektörlerde önemli sınırlamalar getirilmesi ve aynı zamanda sokağa çıkma kısıtlamaları sebebiyle işyerleri, hiç veya büyük oranda gelir elde edemez duruma düşmüşlerdir. Böyle bir durumun kira sözleşmesinde uyarlamaya imkân verip vermeyeceğini, TBK. m. 138 hükmü çerçevesinde değerlendirmek gerekir.

TBK. m. 138’e göre bir sözleşmede uyarlama yapılabilmesi için sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların dışında ortaya çıkan ve öngörülemez nitelik taşıyan, olağanüstü bir durumun bulunması gerekir. Doktrinde olağanüstü haller arasında ekonomik krizler, depremler yanında salgın hastalıklar da her zaman sayılmıştır. Küresel salgının bu niteliği haiz olduğu şüphesizdir. 11 Mart 2020’den itibaren Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından küresel salgın ilan edilmiş, yine 11 Mart’ta ülkemizde ilk vaka tespit edilmiş ve bunun sonucunda Sağlık Bakanlığı çeşitli tedbirler almaya başlamıştır. Küresel salgın ilanının sonuçlarının ne olabileceği öngörülebilecek bir durum değildir. 1918 yılında İspanyol nezlesi ile yaşanan büyük salgından sonra (daha yakın tarihlerde sars, domuz gribi salgınlar yaşanmış ama daha sınırlı kalan bu hastalıkların böyle ekonomik etkileri olmamıştır) bu derece büyük bir salgın yaşanmamıştır. Öngörülmezlikle kastedilen, olayın kendisinin değil sonuçlarının öngörülmezliğidir. Bu sebeple salgının sonuçlarının bu boyuta ulaşacağının taraflarca öngörülmesi, beklenemez. Burada işyeri sahibi tacir sıfatını haiz olsa da durum değişmez. Konu basiretli tacir kavramıyla açıklanabilecek boyutta değildir. Basiretli davranmak, normal ekonomik şartlarda tacirden beklenen bir davranış şeklidir. Yoksa her durumda kimsenin öngörmediği şeyleri bile öngörmesinin beklenmesi değildir.

Salgın tarafların dışında meydana gelmiştir. Bu durum ekonomik bir krizin döviz kurlarını alt üst etmesi gibidir. Öyle büyük ve derin etkiler oluşmuştur ki edimler arasındaki denge bozulmuştur. Uyarlamanın şartlarından biri olan edimler arasındaki dengenin bozulması küresel salgın sebebiyle gerçekleşmiştir. Kiracının başlangıçta var olan ekonomik menfaati devletin aldığı tedbirler çerçevesinde ya oldukça sınırlanmış ya da tamamen ortadan kalkmıştır. Devlet bazı sektörlerde tamamen kapatma bazı sektörlerde ise hiç müşteri alamama veya sınırlı müşteri almaya izin vermiştir. Her işletme kâr elde etmek amacıyla işletilir. Ancak kâr elde etmek kadar zarara uğramak da iş hayatında yaşanabilir bir durumdur. Dolayısıyla bir işletme zarar ettiği için yapmayı beklediği kârı elde edemediği veya müşteri kitlesini kaybettiği için kira bedelinde uyarlama yapılmasını isteyemez. Böyle bir riskin sonuçları kiracının üzerinde kalır. Bununla birlikte küresel salgın, devletin salgını kontrol etme çabası ile aldığı tedbirler çerçevesinde hiç iş yapamama veya çok sınırlı biçimde iş yapabilme sonucunu doğurduğu için ortaya çıkan bu riskin tüm sonuçlarını sadece kiracının üzerinde bırakmak hakkaniyetli olmaz. Bu işletme riskinin içerisinde kalan bir durum değildir. Devletin aldığı tedbirler sebebiyle ortaya çıkan bir sonuçtur.

Uyarlama talebinde bulunan tarafın kusurunun bulunmaması gerekir. Bu kusur olağanüstü durumun meydana gelmesine sebep olma ve gerekli tedbirleri almama şeklinde ortaya çıkmaktadır. Ne salgının doğmasında ne de tedbir alma konusunda kiracının bir kusurundan söz edilemez. Kimse bu boyutta bir sonuç olacağını öngöremediğine göre kiracıdan bir tedbir alması beklenemez.

Uyarlamanın bir diğer şartı da edimin ifa edilmemiş veya ihtirazî kayıtla (aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar saklı tutularak) ifa edilmiş olmasıdır. Borç ifa edilmişse kural olarak aşırı ifa güçlüğünden söz edilememektedir. Ancak bazen borçluların (özellikle kiracılar ve kredi borçluları) yargısal müdahalelere maruz kalmamak için şartlarını zorlayarak edimlerini ifa etmek durumunda kaldıkları görülmektedir. Böyle bir durumda uyarlama hakkının saklı tutularak ifada bulunulabileceği TBK. m. 138’de açıkça düzenlenmiştir. Bu sebeple salgın çerçevesinde kira borçlarını ödemek durumunda olan işyeri sahipleri, uyarlama haklarını saklı tutarak TBK. m. 138’den yaralanabilirler.

Kiralarını peşin ödeyenler için uyarlama kanuna göre mümkün görünmemektedir. Zira TBK. m. 138 edimin ifa edilmemiş olmasını bir şart olarak aramaktadır. Ancak küresel salgının sonuçlarının bu derece olacağının öngörülememesi sebebiyle, tedbirlerin uygulandığı süreyi kapsayan bir uyarlama yapılması, bu döneme ait önceden peşin ödenmiş kira bedelleri için düşünülebilir. Kiracının salgının bu denli etkili olacağını öngörseydi, peşin ödeme yapmayacağı/yapamayacağı düşünüldüğünde, peşin ödemede bulunan işyeri kiracısı ile böyle bir ödemede bulunmayan kiracının farklı sonuçlara tabi tutulması hakkaniyetli olmayacaktır. Bu durumda kanunun ruhu göz önünde tutulduğunda, yaşanan olayın olağanüstülüğü karşısında önceden peşin olarak kira parasını ödeyen kiracının uyarlama talepleri haklı bulunabilir. Öte yandan kanunkoyucu edimini ifa etmiş borçluyu, ihtirazî kayıtla ifada bulunulduğunda uyarlama imkânından yine de yararlandırmış, edimin ifa edilmemiş olması şartına bir istisna getirmiştir. Böyle bir istisna, olağanüstü durumun bu sonuçlarla ortaya çıkacağını öngörmeyen ve öngörmesi de beklenmeyen ve bu sebeple haklarını saklı tutacak bir kayıt koyması da mümkün bulunmayan, peşin ödeme yapan kiracı borçlu açısından da düşünülebilir. Zira kiracı borçlunun peşin ödeme bulunması, tek başına onun salgın sebebiyle alınan tedbirlerden dolayı aşırı ifa güçlüğüne düşmediği anlamına gelmez. Ancak böyle bir durumda dahi salgın tedbirleri süresi için uyarlama talebi düşünülmeli, daha uzun süre için yapılan peşin ödemelerde sürenin tamamına yönelik talepler kabul edilmemelidir.

Konut kiralarında, salgın sebebiyle bir uyarlama davası söz konusu olmaz. Her şeyden önce kiracının ekonomik durumunun kötüleşmesi bir uyarlama sebebi değildir. Öte yandan küresel salgın tedbirleri işyeri kirasında doğrudan kira sözleşmesini etkilerken, konut kirasında durum farklıdır. Konut kirasında, kira sözleşmesi ile kiracının işini kaybetmesi, kazancının azalması ayrı sözleşmelerden kaynaklanmaktadır. Uyarlama için taraflar arasındaki sözleşmenin doğrudan olağanüstü durumdan etkilenmesi gerekir. Kiracının işsiz kalması, işini kaybetmesi konut kirası ile değil, tarafı olduğu başka bir sözleşme ile ilgilidir.

IV. Uyarlamanın Yapılışı

Taraflar kira sözleşmesini kurarken bedeli belirlemek konusunda serbesttiler. Belirlenen bedel kira dönemi boyunca taraflar arasında bağlayıcı olur. Sözleşmenin uyarlanması taraflar arasındaki menfaat dengesinin gözetilmesini gerektirir. Ortaya çıkan olağanüstü durumun bütün etkilerinin borçlu üzerinde kalması hakkaniyetli olmayacağı için aşırı ifa güçlüğü düzenlemesi yapılmıştır.

Menfaat dengesini göz etmek, riskleri tamamen borçlunun üzerinden alıp, alacaklıya vermek anlamına gelmez. Böyle yapılırsa bu sefer alacaklı açısından hakkaniyetsiz bir sonuç doğar. O halde uyarlamada her iki tarafın menfaati göz önünde bulundurulmalı, denge sağlanmalıdır[5].

Uyarlama sözleşmenin sona erdirilmesi veya edimin yeni şartlara uygun hale getirilmesi şeklinde yapılabilir. Borçlar hukuku açısından sözleşmeyi ayakta tutmak önemli olduğundan edimin yeni şartlara uygun hale getirilmesi daha isabetli bir yoldur. Kira sözleşmesinin feshi de bir seçenektir, hatta salgın hastalığın mücbir sebep teşkil etmesi bu yöndeki tercihi kolaylaştırabilir. Ancak çoğu olayda fesih yerine kira bedelinin uyarlanması borçlu açısından daha çok talep edilen bir yol olacaktır. O halde bedelde uyarlamanın nasıl yapılacağını değerlendirmek gerekir.

Uyarlama talep edildiğinde somut olay bakımından işyeri kirasına konu olan sözleşmenin, bu salgın tedbirlerinden ne oranda etkilendiğinin tespiti gerekir. Tamamen kapatılan sektörlerde bu çok açıktır. Faaliyetleri sınırlandırılan işyerlerinde ise ortalama kazanca bunun etkisinin ne olduğu tespit edilmelidir. Tespit edilen bu etkinin oranı, kiraya verenin menfaati de göz önünde bulundurularak kira bedelinden düşülmelidir. Kiraya verenin menfaatinin göz önünde tutulması önemlidir. Aksi halde tamamen kapatılan işyerlerinde kiracının hiç kira bedeli ödememesi gibi bir durum ortaya çıkabilir ki uyarlamadan beklenen sonuç bu değildir. Böyle bir değerlendirme şüphesiz her işyeri için ayrı ayrı yapılmalı, defter kayıtları, vergi kayıtları, o sektöre ilişkin devletin aldığı tedbirlerin kapsamı incelenmelidir. Bu incelemelerin yapılması zaman alacağından, davaların sonuçlanması da uzayarak, kiracıların beklediği faydayı azaltabilir. Bu sebeple mahkemelerinin daha hızlı ve birbirine denk kararlar verebilmesini sağlamak üzere sektörel bazda kira bedellerinde uyarlama oranları belirlenebilir. Örneğin tamamen kapatılan, kuaförler, güzellik salonları ve spor salonları için %40, kısıtlama getirilen yemek işletmeleri için %30 gibi oranlar belirlenerek, kira bedelinde bu oranda salgın tedbirleri süresince indirime gidilebilir. Kira sözleşmelerinde uyarlama talepleri, mevcut kira süresi boyunca kira bedelinin uyarlanmasına yönelik olmaktadır. Ancak devletin uyguladığı tedbirler, ilanihaye olmadığı için burada uyarlama kararının bu tedbirlerin süresi ile sınırlı olması menfaatler dengesine daha uygundur. Öte yandan tedbirler birden bire ve tamamen ortadan kaldırılmayacağından kademeli şekilde normal hayata geçilmesi Sağlık Bakanlığınca planlandığından bu süreç için de daha düşük oranda bir uyarlama düşünülebilir. Örneğin tamamen kapatıldığı için kira parası, tedbirlerin tam uygulandığı dönem için %40 oranında indirilmişse, kademeli normale dönüşte bu oran %20 veya % 10 olarak yansıtılabilir. Böyle bir uygulama mahkemelerin daha hızlı karar vermesinin sağlarken, sözleşmenin tarafları arasındaki menfaat dengesini gözetecek, sektörel bazda değerlendirme yapıldığı için de daha hakkaniyetli kararlar ortaya çıkacaktır. Bu oranları mahkemeler belirleyecektir. Ancak uygulama birliği sağlamak adına Yargıtay’ın sektörel bazda belirleyeceği oranlara, mahkemelerin şartların oluşup oluşmadığını takdir ederek uymaları sağlanabilir. Böyle bir durum mevcut uygulamamızda Yargıtay’ın bazı davalarda kabul ettiği bir yoldur.

Alışveriş merkezi içerisindeki dükkânların kiralarında, AVM’lerin kapalı olduğu dönem boyunca kira bedelinde uyarlama yapılabilir. AVM’lerin kapanması korona salgınının bir sonucudur ve kiracıların dışında objektif bir sebeple gerçekleştiğinden uyarlama için gerekli şartlar oluşmuştur. Uyarlamanın, kapanma süresi boyunca olması, ancak kademeli bir normalleşmeye geçileceği için bu hususun da uyarlamada göz önünde tutulması gerekir. İşyerlerinin ayrıca ödediği ortak gider aidatları ise AVM’lerin tamamen kapalı olması sebebiyle bu yönde bir hizmet alımı (temizlik, ısıtma, soğutma, elektrik, su gibi) olmadığı için AVM işletmecisi tarafından talep edilememelidir. Zira bu aidatlar, işletmecinin dükkân sahiplerine sunduğu hizmetlerin bir karşılığı olarak alınmaktadır. AVM’lerin kapalı olduğu dönemde işyerleri buna yönelik bir ödeme yapmışlarsa bunun AVM işletmecisi lehine bir sebepsiz zenginleşme teşkil ettiği söylenebilir. Öte yandan AVM’nin güvenlik hizmeti sağladığı, mağazalar kapalıyken bile ürünlerin zarar görmemesinin güvenlik sayesinde olduğu düşünülebilir. Bu durumda ise tüm hizmet bedeli değil, güvenliğin sağlanmasına yönelik hizmet bedeli, işyeri kiracılarından talep edilebilir. Bazı AVM’ler hakkında, salgının başladığı ancak tamamen kapatma kararının alınmadığı dönemde, içerdeki dükkânlar sağlık sebebiyle kepenk indirmesine rağmen AVM’nin açık tutularak, kiracılardan aidat talebinde bulunduğu yönünde haberler basında yer almıştı. Böyle bir durumda AVM işletmecisinin davranışı dürüstlük kuralına aykırı olduğu için işyerleri açısından gider aidatları konusunda yukarıda söyleneneler burada da geçerlidir.

AVM içerisinde yer almayan ancak kat mülkiyetine tabi bir binada bulunan işyerleri ise başka bir anlaşma benimsenmemişse genel giderlere katılırlar. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu, genel giderlere katılmayı bundan faydalanmaya değil, malik olmaya bağlamıştır (m. 20). Malik söz konusu yeri kiraya verdiğinde bu tarz giderleri ödeme yükümlülüğü kiracıdadır (TBK. m. 317, m. 341).

V. Sonuç

Korona virüs salgınının Dünya Sağlık Örgütü’nce küresel salgın olarak ilan edilmesi ve ülkemizde buna bağlı olarak devletin çeşitli sosyal ve ekonomik tedbirler alması ile sözleşmenin uyarlanması için gereken şartlar oluşmuştur. TBK. m. 138’de öngörülen şartların, küresel salgının sonuçları itibariyle gerçekleşmesi, kapatılan veya sınırlandırılan sektörlerdeki işyeri kiraları için uyarlama taleplerini haklı kılmaktadır.

Uyarlamanın kapatılan ya da sınırlandırılan sektörlerdeki işyeri kiraları açısından belirli oranlar belirleyerek, aynı sektördeki işyerleri için aynı oranlarda bir bedel indirimi yapılması davaların daha hızlı ve hakkaniyetli sonuçlanmasını kolaylaştırabilir.

Uyarlama kira sözleşmelerinde, uyarlamanın talep edildiği kira dönemini kapsayacak şekilde yapılmaktadır. Küresel salgın sebebiyle yapılacak uyarlama ise daha sınırlı şekilde,. öncelikle işyerinin bulunduğu sektörün kapatıldığı veya sınırlandırıldığı döneme yönelik olmalıdır., Ancak kademeli olarak normalleşmeye geçişin de göz önünde tutulması, hakkaniyetli bir yaklaşım olarak görünmektedir.

İşyeri kiracısının tacir olması, uyarlama talebinde bulunmasını engellemez. Küresel salgının sonuçları, basiretli tacir gibi davranılarak öngörülebilecek nitelikte değildir.

İşyerlerinin kira dışında ödediği aidatlar özellikle AVM kiracıları için talep konusu olabilir. Bu aidatlar bir hizmetin karşılığı olarak AVM işletmecisine ödendiği için AVM’nin kapalı olduğu döneme yönelik aidat talebinde bulunulması işletmeci lehine sebepsiz zenginleşme teşkil eder.


Dipnotlar


  1. Bischoff, Jacques, Vertragrisiko und Clausula Rebus Sic Stantibus, Zürich 1983, s. 205; Arat, Ayşe, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Ankara 2006, s. 106; Oğuzman, Kemal/Öz, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler C. I, İstanbul 2013, s. 206; Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 504. ↩︎

  2. Bischoff, s. 184; Arat, s. 96; Oğuzman/Öz, s. 206; Eren, s. 504. ↩︎

  3. Bischoff, s. 196; Arat, s. 114, 115; Oğuzman/Öz, s. 205, 206; Eren, s. 504. ↩︎

  4. Arat, s. 136; Eren, s. 504. ↩︎

  5. Arat, s. 187. ↩︎

Lexpera Blog’da yayımlanan yazılar, yazarlarının görüşlerini ifade eder. Lexpera Blog’da bir yazıya yer verilmesi, o yazıda savunulan görüşlerin On İki Levha Yayıncılık tarafından benimsendiği anlamına gelmez. Yazılar, bilgi amaçlı olup, hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır.
Author image
Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi