Giriş
Geçtiğimiz günlerde medyada yer alan haberlerde[1] Yargıtay’ın önüne gelen bir davada, konut kiralarında 7409 sayılı Kanunla Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici 1. maddedeki %25 oranındaki artış üst sınırından daha fazlasına göre belirlenmiş miktarda yapılan kira ödemelerinin, kiraya veren tarafından kiracıya iade edilmesine hükmettiği iddia edilmiştir. Kanunun yürürlüğe girmesinin üzerinden henüz 6 ay bile geçmemişken, bu konuda bir uyuşmazlığın -uygulama alanının da konut kiralarıyla sınırlı olduğu düşünüldüğünde- istinaf sınırını da aşarak Yargıtay’ın önüne gelmesi ve karara bağlanması söz konusu haberin gerçekliği konusunda kuşkulara yol açmış, nitekim haberin hemen akabindeki günlerde Yargıtay Başkanlığınca yapılan açıklamayla habere konu olan kararın söz konusu geçici kanun maddesinin uygulanmasından kaynaklanmadığı ve gerçeği yansıtmadığı belirtilmiştir[2].
Ancak haberin doğru olmaması, bu yönde ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların yargı önüne gelebileceği gerçeğini değiştirmemektedir. Zira konut kira bedellerinin aşırı bir artış gösterdiği içinde bulunduğumuz bu dönemde, uygulamada kiracı ve kiraya veren tarafından geçici maddeye aykırı şekilde yüzde 25’ilk üst sınırdan daha yüksek bir oranda artışların yapıldığı sıklıkla gözlenmektedir.
Bu çalışmada, geçici maddeyle getirilen ve yaklaşık bir yıl uygulamada kalması öngörülen konut kiralarındaki kira bedeli artışına yönelik yüzde 25’lik üst sınıra aykırı kira artışı anlaşmalarının geçerliliği ile kiracının yapmış olduğu fazla ödemeleri geri isteyip isteyemeyeceği meselesi incelenmektedir.
I. Genel Olarak
11.6.2022 tarih ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Geçici 1. madde eklenmiştir. Bu maddeye göre, 11.6.2022 ilâ 1.7.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları bakımından kira artışlarına yönelik olan üst sınır, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranlarının ortalaması yerine yüzde 25’lik sabit bir oran olacaktır[3].
Kanun her ne kadar sadece yaklaşık bir yıl için uygulanacak olsa da, etkileri sonraki yıllara da sirayet edebilecek niteliktedir. Şöyle ki; emredici hükme aykırı şekilde yüzde 25’ten daha yüksek bir oranda yapılan artışların yarattığı hukuka aykırılık, geçici maddenin uygulama dönemi sonrasındaki kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerini de etkileyecektir. Kira sözleşmesinin TBK m. 347/I’de yer alan ve kiracı bildirimde bulunmadıkça onuncu yılı izleyen uzama yılının sonuna kadar devam edebileceği kuralıyla beraber düşünüldüğünde, geçici maddeye aykırılığın bu hükmün uygulama dönemi sonrasındaki kira bedellerini de etkileyerek fazla ödenen ve iadesi talep edilebilecek kira bedelleri, kartopu etkisiyle her takip eden yılda sürekli artacaktır. Örnek vermek gerekirse, bir konut kirasında kiranın 2022 Kasım ayında 4.800 TL olduğunu, geçici maddedeki artışla beraber 6.000 TL olması gerekirken tarafların anlaşması sonucunda 8.000 TL olarak belirlendiğini varsayalım. 2023 yılındaki TÜFE oranının %50 ve 2024 yılında da %40 olduğunu kabul ederek, tarafların bu yıllarda artışı geçici maddenin etkisinin de sona ermesi nedeniyle TÜFE’ye göre yaptığını düşünelim. Şu halde, 2023 yılında kira bedeli 12.000 TL ve 2024 yılında da 16.800 TL olacaktır. Ancak 2022 yılında belirlenen kira bedelinin geçici 1. maddeye aykırılığından dolayı geçersizliği söz konusu olacağı için 6.000 TL ve dolayısıyla 2023 yılındaki kira bedelinin 9.000 TL ve 2024 yılındaki kira bedelinin de 12.600 TL olarak tespiti halinde, geriye dönük bir incelemede toplamda fazla ödenen 110.400 TL gibi oldukça yüksek bir meblağın iadesi talebi gündeme gelecektir.
Uygulamada, bu kanunun çıktığı dönemde halihazırda kiracı olanların maddenin korumasından yararlanıyor olmalarına karşın bu orandan daha yüksek artış yaptıkları sıklıkla gözlemlenmektedir. Kiracıların kanunun öngördüğü sınırdan daha yüksek bir oranda kira artışı yapmalarının altında çeşitli sosyolojik, kültürel, ahlâkî, ekonomik ve hukukî sebeplerin yatabileceğini düşünmekteyiz. Hukukî sebep olarak, özellikle beş yılı dolduran kiracılara karşı TBK m. 344/III uyarınca kira bedelinin tespiti davası açılabilme olanağı ve ülkemizde uygulamada sıklıkla kiracıdan alınan ve dayanağını TBK m. 352/I hükmünde bulan yazılı tahliye taahhütlerinin icraya konabileceği kaygısı da kiracıları bu yönde bir anlaşma yapmaya sevk eden nedenler olarak görülebilir. Bu tür anlaşmaların geçici madde kapsamında nasıl değerlendirilmesi gerektiği ve kanunun öngördüğü üst sınırdan fazla ödenen miktarın geri istenip istenemeyeceği aşağıda incelenecektir[4].
Öte yandan bu geçici maddenin özellikle mülkiyet hakkını (AY m. 35) ihlâl edip etmediği ve mülkiyet hakkına yapılan bu müdahalenin ölçülülük ilkesine (AY m. 13) ne kadar uygun olduğu da tartışmalıdır[5]. Nitekim geçmiş dönemde, 2001 yılında kira artışlarına getirilen yüzde 10’luk benzer bir kanunî sınırlama[6], Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir[7]. Anayasa Mahkemesi söz konusunu kararında, tüketici fiyat endeksi üzerindeki kira artışlarının ekonomi genelindeki kötü etkisini gidermek amacıyla kira artışına yönelik genel bir sınırlamanın Anayasaya aykırı olmadığını belirtmiş, ancak 2001 yılı için öngörülen yüzde 10 sınırının, o yıl ortaya çıkan ekonomik krizin etkisiyle yükselen enflasyonun çok altında kaldığı, böylece “kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makûl, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu” doğurduğu gerekçeleriyle mülkiyet hakkının özüne yönelik ölçüsüz bir müdahale olduğu kanaatine varmıştır. Bugünkü enflasyon oranlarının[8] çok altında kalan geçici yüzde 25 kira artış sınırını düşündüğümüzde, bu kanunun da aynı gerekçelerle Anayasaya aykırılığı tartışılabilir haldedir.
Kanaatimizce böyle bir sınırlamanın Anayasaya aykırılığı ihtimalinin en aza indirgenmesi için artış üst sınırının, yıl içinde sabit kalacak bir oranda tutulması yerine, kiraya veren ile kiracı arasındaki menfaat dengesini gözeterek, her ay açıklanan TÜFE oranının oransal olarak azaltılması yoluyla uygulanmasına yönelik bir düzenleme yapılabilirdi. Başka bir anlatımla, üst sınırı geçici madde hükmündeki gibi yüzde 25 gibi sabit bir oranla sınırlamak yerine, “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 75’ini geçmemek” üzere bir sınırlama daha hakkaniyetli bir çözüm getirmektedir. Zira TÜFE’nin bir yıl boyunca sabit bir oranda uygulanması, aynı yıl içerisinde farklı aylarda yapılan artışlar bakımından bile eşitliğe aykırı bir sonuç yaratmaktadır. Örneğin 2022 yılı içerisinde geçici madde uygulanmasaydı kira artış sınırı Temmuz ayında yenilenecek kira sözleşmesi için yüzde 49,65 ve Ekim ayında yenilecek kira sözleşmelerinde ise yüzde 65,26 olması gerekirken, her ikisi de yüzde 25’e sabitlenmiştir. Kira artışında endeks oranının oransal olarak azaltılarak uygulanması, enflasyonun dönemsel olarak ani artışlarının sonuçlarının tek başına kiraya verene yükletilmesinin önüne geçecek ve geçici kanunun uygulanacağı dönemde tüm kiracı ve kiraya verenler, enflasyonun yükselmesi rizikosuna aynı biçimde katlanacağı için, hükmün mülkiyet hakkına yönelik müdahalesinin orantılı olacağı söylenebilecektir.
II. 7409 Sayılı Kanun m. 4 ile Getirilen 6098 sayılı Kanun Geçici Madde 1’de Yer Alan Düzenleme
7409 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici 1. maddeye göre;
“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Hüküm, kanunla öngörülen üst sınırdan daha az oranda yapılacak anlaşmalara imkân tanıması sebebiyle nisbî emredici niteliktedir[9].
Geçici olarak geçerli olacak bu madde, yenilenen dönemlerdeki kira artış anlaşmalarının geçerliliğine ilişkin olan Türk Borçlar Kanunu m. 344/I hükmünde yer alan “tüketici fiyat endeksindeki son oniki aydaki ortalama” ibaresinin “yüzde 25” sabit oran ile değiştirilmesi şeklinde kaleme alınmıştır. Ancak geçici madde, çatılı işyerlerini kapsamamakta olup yalnızca konut kiraları bakımından geçerli olacak ve 11.6.2022 ilâ 1.7.2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde hüküm ifade edecektir. Kira sözleşmesinin bu tarihler arasında yenilenmesi hükmün uygulanması için yeterlidir[10].
Geçici 1. maddede, TBK m. 344/I düzenlemesinden farklı olarak bu kurala aykırılığın artışın yüzde 25 oranından fazla miktarı bakımından geçersiz olacağı açıkça ifade edilmiştir. Ayrıca bu maddenin uygulama anında tüketici fiyat endeksindeki on iki aydaki ortalama eğer yüzde 25’in altındaysa, kira artışının düşük olan bu oranla belirlenmesi gerektiği düzenlenmiştir. Son olarak, tarafların yenilenen dönemde artışa yönelik bir anlaşma yapmamaları halinde uygulama alanı bulan TBK m. 344/II hükmü bakımından da bu kuralın uygulanacağı belirtilmiştir.
III. TBK m. 344/I Bağlamında TÜFE Oranı Üzerinde Artış Yapılmasına Yönelik Anlaşmalar Hakkında Değerlendirmeler
Tarafların kira sözleşmesinin kurulmasından sonra 6098 sayılı Kanun geçici 1. maddeye aykırı anlaşma yapmalarının geçerliliğinin irdelenmesi bugün için sıklıkla karşılaşıldığı için ayrıca anlamlıdır, ancak tümüyle yeni bir tartışma da değildir. Buna benzer bir husus, doktrinde TBK m. 344/I’e aykırı olarak TÜFE oranı üzerinde yapılan anlaşmalar bağlamında tartışılmıştır.
Doktrinde bir görüşe göre, TBK m. 344/I’e aykırı anlaşmaların kira sözleşmesinin kurulması sırasında yapılması ile sonradan yapılması arasında herhangi bir fark yoktur. Her iki hâlde de emredici hükme aykırılığın sonucu olarak TÜFE oranı üzerinde yapılan anlaşmalar, aşan miktar yönünden hükümsüzlük (değiştirilmiş kısmî hükümsüzlük) yaptırımına tabi olacak[11] ve fazla ödenen kira bedelleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilecek veya sonraki kira bedelleriyle takas edebilecektir[12].
Doktrindeki bir başka görüşe göre ise[13], kira artışına yönelik olarak sonradan yapılan anlaşmaları kural olarak geçerli kabul etmek gerekir. Bu görüşe göre, kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralanan taşınmazın tesliminden sonra kiracının, sözleşme müzakereleri sırasında bulunduğu zayıf konum, artık söz konusu değildir. Şu halde, sonradan yapılacak artış anlaşmasının kiracının gerçek iradesini yansıtmadığı söylenemez. Bu görüşü savunan Zevkliler/Gökyayla’ya göre, sonradan yapılan kira artışına yönelik anlaşma -“TÜFE + %5”- TÜFE cinsine bağlı ve endeks oranını çok aşmayacak şekilde düzenlendiğinden geçerli olmalıdır. Ancak yazarlar, örneğin %50 artış oranı gibi sabit oranlarda yapılan artışların, gelecekte TÜFE oranının %50 oranının çok aşağısına inme ihtimalinde kiracı aleyhine orantısız bir sonuç doğuracağından ve bunun anlaşma sırasında öngörülemez nitelikte olmasından dolayı bu yönde anlaşmaların ayrıca bir değerlendirme gerektirebileceğini ifade etmektedirler. Yazarların bu görüşlerinden, kiracı ile kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulmasından ve kiralananın tesliminden sonraki dönemde, yalnızca bir sonraki kira dönemine ilişkin anlaşma yapmasının hukuka uygun olarak değerlendirdikleri sonucuna varılabilmektedir.
Sonradan yapılan kira artışına ilişkin anlaşmaların kural olarak geçerli olacağını savunan bir diğer yazar Özen ise, bu konuda iki ayrı yaklaşım önermektedir. İlk yaklaşım bakımından Zevkliler/Gökyayla’ya benzer bir yorum yapan Özen, kiracının kira sözleşmesi müzakereleri sırasındaki zayıf durumunun, sözleşmenin kurulması ve kiralananın teslimiyle ortadan kalkacağını ve daha sonradan yapacağı TÜFE üzerindeki artış anlaşmasını benzer bir baskı altında gerçekleştirmeyeceğini ifade etmektedir. Kanun, kiracıyı esasen sözleşme müzakereleri sırasında kiralanana erişim ve ihtiyaç konusundaki aşırı tavizkâr durumu sebebiyle korumaktadır, örneğin bu sebeple kira sözleşmesi kurulurken yapılan tahliye taahhütleri geçersizdir. Ancak kiralananın tesliminden sonra yapılan tahliye taahhüdünün geçerli olmasına benzer şekilde sonradan yapılan TÜFE oranını aşan anlaşmalar da geçerli olmalıdır. Öte yandan Özen, kanunun lafzından da hareketle yalnızca bir sonraki kira yılına yönelik yapılan anlaşmaların TÜFE’yi aşabileceği görüşündedir[14]. Yazar, TBK m. 344/I hükmünde “yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak” ibaresiyle, uzama dönemlerine ilişkin genel bir artış hükmünün TÜFE’yle sınırlanabileceğini, yoksa yalnızca bir sonraki kira yılına yönelik yapılacak artışın bu kapsamda kalmayacağını ifade etmektedir. Nitekim yazara göre böyle bir sonuç, 6098 sayılı Kanun öncesinde tarafların kira artışına yönelik anlaşmalarının yalnızca ilk uzama yılı için geçerli olacağına yönelik yargı uygulamasıyla da örtüşecektir. Şu halde, kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan taşınmaz teslim alındıktan sonraki dönemde yalnızca ilk uzama yılına yönelik yapılan artış anlaşmalar, TBK m. 344/I’deki TÜFE sınırına bağlı olmayacaktır. Yazara göre, böyle bir anlaşma yapılmışsa, kiracı fazla ödenen kira bedellerinin sebepsiz zenginleşme sebebiyle iadesi gibi bir talepte bulunamayacağı gibi, bu kira yılı bakımından diğer yüksek artışlı kira bedellerini de ödemek zorundadır.
Kanaatimizce, TBK m. 344/I hükmü ilk cümledeki “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları” ve son cümledeki “bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır” düzenlemeleri birlikte okunduğunda ve kanunun sosyal amacı da dikkate alındığında TÜFE artış sınırlamasına aykırı anlaşmaların İnceoğlu’nun da ifade ettiği gibi önceden veya sonradan yapılmasının bir önemi bulunmamaktadır. Dolayısıyla TÜFE oranının üzerinde yapılan anlaşmalar bu oranı aşan kısım itibariyle hükümsüzlük yaptırımına tabi olmalıdır. Zevkliler/Gökyayla ile Özen’in, kiracının konuta ve işyerine yerleşmekle artık zayıf konumda olmadığı ve sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kiraya verenle kira artışına yönelik kanunî sınırları aşan anlaşma yapabileceği tespitinin ise -de lege lata- değil, ancak -de lege feranda- bir görüş olarak ileri sürülebileceği kanaatindeyiz.
IV. %25’lik Oran Üzerinde Yapılan Artışlara İlişkin Anlaşmalara Yönelik Hukukî Değerlendirmemiz
6098 sayılı Kanun geçici madde 1’e göre; 11.6.2022 ilâ 1.7.2023 tarihleri arasında yenilenen ve yenilenip yenilenmediği önem taşımaksızın bir yıldan uzun süreli tüm konut kirası sözleşmelerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini aşamaz. Şayet kanunun öngördüğü bu oranın üzerinde bir anlaşma yapılmışsa, bu oranı aşan kısım yönünden değiştirilmiş kısmî hükümsüzlük yaptırımı uygulanacaktır[15]. Kanunda da bu türden anlaşmaların, aşan miktar yönünden hükümsüz olduğu açıkça ifade edilmektedir.
Değiştirilmiş kısmî hükümsüzlüğün sonucu olarak, hükümsüz olan miktar yönünden taraflar arasında bir borç doğar. Klâsik öğretiye göre, kesin hükümsüzlükten kaynaklanan iade taleplerinin dayanağı TBK m. 77/I uyarınca geçerli olmayan sebebe dayalı sebepsiz zenginleşmedir ve iade de iki yıllık kısa sebepsiz zenginleşme zamanaşımına tabi olmalıdır (TBK m. 82/I)[16]. Bize göre ise, tarafların iade borcunun dayanağı sebepsiz zenginleşme değil, sözleşmedir. Lâkin genel zamanaşımı yerine taraf menfaatleri ve dönemsel edimlere ilişkin kısa zamanaşımı süresinin ratio legis’i de[17] dikkate alındığında iade taleplerinde kıyasen TBK m. 147/I b. 1 hükmündeki kira bedeli alacağına ilişkin beş yıllık zamanaşımı süresinin uygulanması gerektiği kanaatindeyiz[18]. Bu arada belirtelim ki; sürekli borç ilişkisi niteliğindeki kira sözleşmesinden kaynaklı alacaklar için zamanaşımını durduran bir sebep mevcut değildir. Yani, kira ilişkisi boyunca zamanaşımı işlemeye devam eder.
Kural bu olmakla birlikte, her somut olayda kiracının iade talebinin hakkın kötüye kullanılması (TMK m. 2/II) niteliği taşıyıp taşımadığı ayrıca incelenmelidir. Örneğin, kiracının uzunca bir süre kanunî sınır olan yüzde 25’i aşan oran üzerinden kira bedellerini ödemesi ve geçersizliği de ileri sürmemesi, kira artış oranına yönelik sözleşme görüşmelerinde bedel artışına yönelik ilk veya kiraya verenin kabulüyle sonuçlanan önerinin kiracıdan gelmiş olması[19] ve sonrasında kiracının geçersizliği ileri sürerek bedel iadesi talebinde bulunması hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyacaktır. Bu durum, “hiç kimsenin kendi kusuruna dayanarak hak iddia edemeyeceği” şeklindeki genel hukuk kaidesiyle de uyumludur.
Keza önerinin kiraya verenden gelmesi halinde de, kiracının, halihazırda kiralanan konutun içinde bulunmakla birlikte, böyle bir anlaşmayı kabul etmesi yönünde kural olarak kendisini zorlayan bir baskı altında olduğundan söz edilemez[20]. Böyle bir durumda kanunî sınır üzerinde kararlaştırılan kira bedelini ödeyen kiracının sonradan bunu talep etmesi “çelişkili davranış yasağı” kapsamında değerlendirilebilir. Hatta kimi durumlarda ve özellikle beş yılın dolduğu kira sözleşmelerinde kiracının böyle bir anlaşma yapması, konut kiralarındaki son yıllardaki fahiş artışlar ve birçok konut kirasının rayiç bedeller altında kaldığı düşünüldüğünde kiraya verenin TBK m. 344/III uyarınca kira bedelinin tespiti davası açmasını önlemek amacını da taşıyabilecektir. Hiç şüphesiz bu durumda da kiracının geçersizliği ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması yasağına tabi olacaktır.
Benzer şekilde, on yıllık uzama süresinin dolduğu kira sözleşmelerinde de yüzde 25’lik kanunî sınır üzerinde yapılan anlaşmalar, kiraya verenin TBK m. 347/I uyarınca sözleşmeyi feshetme imkânını ortadan kaldırmaya yönelik olduğu sürece, sonradan bunun geçersizliğini ileri sürmek ve iade talebinde bulunmak hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyabilecektir.
Lâkin şunu da belirtelim ki; Yargıtay yerleşik içtihatlarında kiraya verenin ihtirazî kayıt ileri sürmeksizin almış olduğu eksik ödemeleri zımnî bir anlaşma yapıldığı yönünde yorumlamamakta ve bu bedellerin kiraya veren tarafından talep edilebileceğini sonucuna varmaktadır[21]. Kiracıyı koruyucu nisbî emredici hükümlerin çoğunlukta olduğu sosyal devlet anlayışını yansıtan yasal düzenlemelere rağmen Yargıtay’ın kiraya veren lehine yönelik bu kararı karşısında, kiracının fazla ödemiş olduğu bedellerin iadesi yönündeki taleplerine karşı mahkemelerin nasıl bir yaklaşım sergileyeceği merak konusudur. Kanaatimizce hakkın kötüye kullanılması yasağının uygulama alanının dar yorumlanması halinde bile, somut olayın özelliklerine göre TBK m. 52/I kıyasen birlikte kusur nedeniyle iade bedelinde bir indirime gidilmesinin yerinde olacağı kanaatindeyiz.
Sonuç
Pandemi sonrası taşınmazlar ve bununla bağlantılı olarak kira bedellerindeki astronomik artışlar, Devleti bu konuda kiracıyı korumaya yönelik tedbirler almaya sevk etmiştir. Bu tedbirler kapsamında çıkarılan 7409 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa eklenen Geçici 1. maddeye göre, 11.6.2022 ilâ 1.7.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları bakımından kira artışlarına yönelik olan üst sınır, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranların ortalaması yerine yüzde 25 olarak belirlenmiştir.
Bu tarihler arasında kanun koyucunun belirlediği sınırın üzerinde yapılan kira bedelinin artışına yönelik anlaşmalar değiştirilmiş kısmî hükümsüzlük yaptırımına tabidir ve kanunda öngörülen oran üzerindeki anlaşmalar bu kısım yönünden kesin hükümsüzdür. Kesin hükümsüzlüğün sonucu olarak, kanunda öngörülen oranı aşan miktar yönünden sözleşme hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Kiracı, kural olarak fazla ödediği bedeli sözleşmesel bir taleple geri isteyebilir. Sözleşmesel nitelikte olduğunu kabul ettiğimiz bu alacaklar, TBK m. 147/I b. 1 kıyasen beş yıllık zamanaşımına tabidir.
Kural bu olmakla birlikte, kiracının geçersizliği ileri sürmesi ve ödemiş olduğu fazla kira bedellerini talep etmesi somut olayın özelliklerine göre hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyabilir (TMK m. 2/II). Zira kiracı, halihazırda kiralananın içinde bulunduğundan, kendisi kural olarak bu yönde bir anlaşmayı kabul etmesi yönünde bir baskı altında değildir.
Kiracının uzunca bir süre, kanunda öngörülen oranı aşan miktarda kira bedelini ödemeye devam etmesi, yeni kira bedeli önerisi yapmakla geçersizliğe bizzat kendisinin yol açması, özellikle beş yılı dolan kiralamalarda kiraya verenin TBK m. 344/III uyarınca rayiç kira bedelinin tespiti davasını açmasını önlemek amacıyla kanunî sınırı aşan kira bedelini önermesi veya kiraya verenden gelen öneriyi kabul etmesi ya da on yıllık uzama süresi dolan kira sözleşmelerinde TBK m. 347/I uyarınca kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesini önlemek amacıyla kanunî sınırı aşan anlaşmaların sonradan geçersizliğini ileri sürmesi “çelişkili davranış yasağı” bağlamında hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyacaktır.
Dipnotlar
https://www.youtube.com/watch?v=TjhZZ025iL8; https://www.cnnturk.com/video/turkiye/kirada-25-zammi-asana-emsal-karar (Erişim tarihi: 03.12.2022). Söz konusu haber yalanlandıktan sonra 28.11.2022 tarihinde içeriği değiştirilerek sitede yayımlanmaya devam etmiştir (Erişim tarihi: 3.12.2022). ↩︎
https://www.aa.com.tr/tr/gundem/yargitaydan-kiracilar-yuzde-25in-uzerindeki-artislari-geri-alabilecek-seklinde-bir-karar-yok-aciklamasi/2750289; https://www.birgun.net/haber/yargitay-dan-kirada-yuzde-25-lik-zam-sinirini-asanlar-karari-haberine-yalanlama-411507 (Erişim tarihi: 3.12.2022). ↩︎
Geçici 1. maddede, kanunun uygulama süresi içerisinde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişimin yüzde 25’in aşağısında kalması halinde, yüzde 25 yerine tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamanın uygulanacağı ifade edilse de söz konusu oran kanunun çıktığı 2022 Haziran ayında yüzde 44,54, 2022 Kasım ayı itibariyle de 65,26’dır. https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Tuketici-Fiyat-Endeksi-Ekim-2022-45799 (Erişim tarihi: 3.12.2022) ↩︎
Bkz. aşa. IV altındaki açıklamalar. ↩︎
Kanunun o dönemki eleştirisi için bkz. Altaş, Hüseyin: “Kira Parası Artışlarının Sınırlanması”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 49, S. 1, 2000, s. 97-116. ↩︎
Bkz. 4531 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesi Hakkında Kanun (RG T. 18.2.2000, S. 23968). ↩︎
Anayasa Mahkemesi 2001/303 Esas, 2001/333 Karar ve 19.07.2001 Tarihli kararı, Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi (Erişim tarihi: 30.11.2022). ↩︎
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 3.11.2022 tarihinde yayınladığı raporuna göre 2022 Ekim ayı tüketici fiyat endeksinin bir önceki yılın aynı ayına göre değişimi %83,45’tir. (https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Tuketici-Fiyat-Endeksi-Eylul-2022-45798), (Erişim tarihi: 03.12.2022). Enflasyon Araştırma Grubu’nun (ENAG) 03.11.2022 tarihinde yayınladığı Ekonomik Analiz Raporu’na göre ise aynı döneme ilişkin bir yıllık tüketici fiyat endeksi değişim oranı %185,34’tür (https://enagrup.org/bulten/20221103.pdf?v1), (Erişim tarihi: 3.12.2022). ↩︎
Makaracı Başak/Öktem Çevik, https://blog.lexpera.com.tr/7409-sayili-kanun-ile-getirilen-gecici-madde-1-geregince-kira-bedelinin-belirlenmesi/. (Erişim Tarihi: 03.12.2022). Geçici maddeyle geçici süre uygulanmayacak TBK m. 344/I için aynı yönde bkz. Eren, s. 362-363. ↩︎
Makaracı Başak/Öktem Çevik, https://blog.lexpera.com.tr/7409-sayili-kanun-ile-getirilen-gecici-madde-1-geregince-kira-bedelinin-belirlenmesi/. (Erişim Tarihi: 03.12.2022) ↩︎
Eren, s. 414; Yavuz, s. 706. ↩︎
İnceoğlu, s. 129; Öktem Çevik, s. 52. ↩︎
Zevkliler/Gökyayla, s. 256; Özen, s. 2038-2040. ↩︎
Özen, s. 2039-2040. ↩︎
TBK m. 344/I kapsamında TÜFE oranının üzerinde yapılan artışlar yönünden aynı yönde bkz. Özen, s. 2038. ↩︎
Zamanaşımı süresini açıkça zikretmemekle birlikte iade talebinin dayanağının sebepsiz zenginleşme olduğu yönünde bkz. İnceoğlu, s. 129. ↩︎
Dönemsel edimler için beş yıllık nispeten kısa bir zamanaşımı süresi öngörülmesi, bu alacakların özellikleri karşısında, borçlunun riskli bir finansal durum içinde bırakılmak istenmemiş olması gerekçesine dayanmaktadır ve bu edimlerin tek bir defada talep edilmesi, borçlunun ekonomik olarak ciddi sıkıntılarla karşılaşmasına neden olabilir (Erdem, s. 1812). ↩︎
Doğrudan bu konuyla ilgili olmamakla birlikte, geçersiz bir kira sözleşmesine istinaden yanlışlıkla ödenen kira bedellerinin iade taleplerinin tâbi olduğu zamanaşımı süresinin beş yıl olduğu yönünde bkz. Spiro, s. 712-715, Erdem’den naklen, s. 1813. Geçersiz kira sözleşmelerinden kaynaklı iade taleplerinin iki yıllık kısa sebepsiz zenginleşme zamanaşımı süresine tabi olduğu yönünde bkz. Erdem, s. 1813. ↩︎
Örneğin, aylık kira bedeli 2.000 TL olan bir konut kirasının kanunda belirtilen tarih aralığında yenilenmesi aşamasında kiraya verenin kira bedelini 4.000 TL yapma önerisine karşılık, kiracı 3.000 TL ödeme önerisinde bulunursa ve taraflar bu hususta anlaşırsa, kiracının belirlenen bedelin yüzde 25’lik orandan fazla olduğunu ileri sürerek iade talebinde bulunması hakkın kötüye kullanılması yasağına (TMK m. 2/II) tabi olacaktır. ↩︎
Karş. Özen, s. 2039. Böyle bir baskıdan belki de kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunması halinde söz edilebilir. ↩︎
Y. HGK 09.02.2005, 3-23/ 48; Y. 6. HD., 24.1.2013, 2012/16850 E., 2013/850 K.; Y. 3. HD., 26.12.2018, 2017/4763 E. 2018/13351 K. Aksi yönde bir karar için bkz. Y. 6. HD., 8.3.2004, 2004/1341 E. 2004/1492 K. (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi). ↩︎
Kaynakça
Altaş, Hüseyin: “Kira Parası Artışlarının Sınırlanması”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 49, S. 1, 2000, s. 97-116.
Erdem, Mehmet: Türk Borçlar Kanunu, İstanbul Şerhi, Cilt III, m. 157, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2019.
Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, 9. Baskı, Ankara 2021.
İnceoğlu, M. Murat: Kira Hukuku Cilt II, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul 2014.
Makaracı Başak, Aslı/Öktem Çevik, Seda: https://blog.lexpera.com.tr/7409-sayili-kanun-ile-getirilen-gecici-madde-1-geregince-kira-bedelinin-belirlenmesi/. (Erişim Tarihi: 03.12.2022)
Öktem Çevik, Seda: “Türk Borçlar Kanunu M. 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi”, DEUHFD, C. 24, S. 1, 2002, s. 39-77.
Özen, Burak: “Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 16, S. 3, 2016, s. 2033-2062.
Yavuz, Cevdet: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (11. Baskıyı Hazırlayanlar: Cevdet Yavuz/Faruk Acar/Burak Özen), 1. Bası, Beta Yayıncılık, İstanbul 2022.
Zevkliler, Aydın/Gökyayla, K. Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Vedat Kitapçılık, 21. Bası, İstanbul 2021.
