Giriş
Bireyleri, devletleri, piyasaları derinden etkileyen ve hem ekonomik hem sosyal hayatta bir kriz yaratmış olan Yeni Koronavirüs (Covid-19) salgınının 11 Mart 2020’de ülkemizde görülmesinin ardından, salgının yayılımını ve etkilerini mümkün olduğunca azaltmak amacıyla çeşitli tedbirler alınmaya başlanmıştır.
Bu tedbirlerin ilki, insanların bir arada bulunduğu ve çalıştığı yerlerde sosyal mesafe koşullarının sağlanmasının güç olması nedenleriyle, İçişleri Bakanlığı’nın 15.03.2020 tarihli Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi ile bazı iş yerlerinin faaliyetlerinin geçici olarak durdurulmasına ilişkin kararıdır[1]. Bir diğer tedbir ise, İçişleri Bakanlığı’nın önceden duyurulacak olan çeşitli tarihlerde, büyükşehirlerde ve bulaşıcılık konusunda tehlike arz eden diğer şehirlerde, sokağa çıkma kısıtlaması uygulamasıdır[2].
Bu tedbirlere ek olarak, Genelge ile faaliyeti durdurulan iş yerlerine ilişkin 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi ile, 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi hâlinde, kira sözleşmesinin feshi veya tahliyesi sonuçlarıyla karşılaşılmasının engellenmesi amacıyla düzenleme getirilmiştir[3].
Geçici 2. madde, açık bir şekilde, iş yeri kira bedellerinin ödenememesi hâllerine ilişkin geçici bir koruma sağlamakta iken, Türk Borçlar Kanunu’nda hüküm altına alınmış olan, kira ilişkisinin sona ermesine neden olan diğer hâllere ilişkin herhangi bir düzenleme yapılmamıştır. Düzenlemenin lafzından da anlaşılacağı üzere, iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi dışında kira sözleşmesinin sona ermesine neden olacak diğer hâllerde, kiraya veren, kanuni veya sözleşmesel hakkı olan sözleşmeyi sona erdirme yolunu tercih ederek kira sözleşmesinin feshini ve buna bağlı olarak tahliyesini isteyebilecektir.
Kiraya verene kira sözleşmesinin feshi imkânı tanıyan hâllerden biri TBK m. 316’da düzenlenen kiracının “özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu” dur. Çalışmamız kapsamında, Covid-19 salgınının ve salgının etkilerinin azaltılması amacıyla getirilen idari ve yasal düzenlemelerin TBK m. 316’da hüküm altına alınmış olan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kiracının yükümlülüklerine ve kiraya verene tanınan fesih hakkına ilişkin özellikli hâller ele alınacaktır.
I. Genel Olarak
TBK m. 316 hükmünde kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmiştir. Hükmün başlığı her ne kadar “özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu” olarak düzenlenmiş olsa da hüküm; kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcu, kiralananı özenle kullanma borcu ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturanlar ile komşulara saygı gösterme borcunu da içerisinde barındırmaktadır. Hükmün devamında ise, kiracının söz konusu borçlarına aykırı davranması halinde kiraya verenin başvurabileceği fesih hakkı düzenlenmiştir.
Hüküm ile kiracıya, kiralananın kendisini, bütünleyici parçalarını ve eklentilerini özenle kullanma, olağan kullanımı aşan ve kiralananın varlığını tehlikeye düşüren davranışlardan kaçınma, kiralananı hor kullanmama, kiralananın varlığı ile ekonomik değerine zarar vermeme; kiralananı koruma, kiralananın değerinin düşmemesi için gerekli olağan temizlik, bakım ve tadilatları yapma/yaptırma, sözleşmede taraflarca belirlenen kullanıma ilişkin sınırlara ve ortak yaşama ilişkin kurallara uyma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturanlar ile komşulara saygı göstererek onların haklarını ihlal etmeme gibi yükümlülükler getirilmektedir.
Hüküm, kiracı lehine nispi emredici nitelikte olduğundan taraflarca borcun hafifletilmesi veya fesih şartlarının ağırlaştırılması kararlaştırılabilecekse de bu kapsamda kiracı aleyhine herhangi bir değişiklik yapılması mümkün olmayacaktır[4]. Kanaatimizce, Covid-19 salgınının TBK m. 316 kapsamında kiracının yükümlülüklerine ve kiraya verene hüküm ile tanınan fesih hakkına etkilerini ayrı ayrı ele almakta fayda vardır.
II. Yeni Koronavirüs (Covid-19) Sebebiyle TBK m. 316 Bakımından Gündeme Gelebilecek Özellikli Haller
Covid-19 salgını, bireylerin davranış şekillerinde farklılıklar yarattığı gibi, kiracıların kiralananı kullanma şekillerinde de farklılıklara sebebiyet vermektedir. Hâl böyle olunca, konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından hayatın olağan akışı içerisinde TBK m. 316’ya aykırılık teşkil edebilecek bazı özellikli hâllerin değerlendirilmesi gerekmektedir.
A. Konut Kiraları Bakımından Özellikli Haller
Mücadele etmekte olduğumuz Covid-19 salgının etkilerinin azaltılması amacıyla idare tarafından tavsiye edilen sosyal izolasyon uygulaması kapsamında çoğu günlük yaşam faaliyetimizi evlerimizde gidermeye başladık. Hal böyle olunca, sosyal izolasyon kişilerin çalışma koşullarını etkilediği gibi, kiralananı kullanan kişi sayısını, kiralananın ve kiracıya tahsis edilen ortak alanların kullanımını ve ortak yaşamın gerekliliklerini de etkilemiştir.
TBK m. 316’da yer alan sözleşmeye uygun kullanma borcu, kiralananın taraflarca açıkça veya örtülü olarak kararlaştırılan veya kiralananın niteliğinden anlaşılan olağan kullanım amacına göre ve kiralananın kullanımına ilişkin getirilen sınırlamalara uygun kullanılması anlamına gelmektedir. Kiracının kiralananı kullanım hakkının sınırını bu düzenlemeler teşkil etmektedir. Bu sınırlamalar, taraflarca akdedilen kira sözleşmesinde öngörülmüş olabileceği gibi çeşitli kanunlardan da kaynaklanabilmektedir.
Taraflarca, kiralananın kullanım amacının konut olarak belirlenmiş veya bu hususun kiralananın niteliğinden anlaşılıyor olması halinde kiracı, TBK m. 316 uyarınca kiralananı, sözleşmeye uygun kullanma borcu kapsamında niteliğine uygun şekilde kullanmakla yükümlüdür. Konut, bir kimsenin sürekli olarak barındığı, çalışma ve sosyal aktiviteleri dışında, genellikle ailesi ile birlikte yaşamsal faaliyetlerini gerçekleştirdiği yer olarak tanımlanabilecektir. Dolayısıyla, kiralananın konut niteliğine sahip olması halinde, kiracıdan bu niteliğe uygun olarak yaşamsal faaliyetlerini sürdürmesi beklenecektir. Ancak taraflar, sözleşme ile kiralananın kullanımına ilişkin sınırlamaların yanında, sözleşme serbestisinin bir yansıması olarak, kiralananın kullanımına ilişkin çeşitli esneklikler de öngörebileceklerdir. Böyle bir halde, borca aykırılığın sınırlarını, sözleşmeyle getirilen bu düzenlemeler teşkil edecektir.
Uygulamada, bu hal çoğunlukla, kiracının birden fazla amaca yönelik faaliyeti kullanım şekli oluşturacak yoğunlukta bir arada gerçekleştirmesi ve bu hâlin devamlılık göstermesi ile kiralananın karma amaçla kullanımı olarak karşımıza çıkmaktadır. Karma amaçla kullanım taraflarca kararlaştırılmış olabileceği gibi kiralananın niteliğinden de anlaşılabilir. Covid-19 salgınına ilişkin alınan önlemler kapsamında, sosyal izolasyon, sokağa çıkma yasağı ve evden çalışma uygulamaları sebebiyle konut niteliğini haiz bir yerde çalışma faaliyetleri de gerçekleştirilmeye başlanmıştır. Dolayısıyla konutun hem konut hem iş yeri olarak kullanılması, başka bir deyişle karma amaçla kullanımın gündeme gelmesi ile kiralanan konutun ev-ofis (home-office) şeklinde kullanılması söz konusu olabilecektir. Böyle bir hâlde, taraflar arasında akdedilen sözleşmede kiralananın kullanım niteliğinin konut olarak belirlenmiş olması durumunda, sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılığın meydana gelebileceği düşünülebilecektir. Lakin bu husus değerlendirilirken, salgının hayatımızın her alanını etkilediği göz ardı edilmemeli ve borca aykırılığa sebebiyet verebilecek davranışlar daha dar değerlendirilmelidir. Zira baskın kullanım şeklinin konut olarak belirlenmiş olması hâlinde dahi, kiracının işlerini, salgın süresince evinden idare etmesi, sözleşmeye aykırılık teşkil etmeyecektir[5]. Bunun yanında, kiraya veren tarafından kiracının iş faaliyetlerini evden yürütmesine ses çıkarılmaması halinde tarafların örtülü olarak kiralananın niteliğini karma amaçla kullanım olarak kararlaştırdığından bahsedilebilecekse de bu uygulama geçici nitelikte olduğundan, alınan tedbirlerin sona ermesiyle bu durumun ortadan kalkacağı ve bu nedenle kiralananın konut vasfında herhangi bir değişiklik olmayacağı görüşündeyiz.
Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi ile kiralananın kullanım hakkı, sözleşme süresince kiracıya devredilmektedir. Dolayısıyla kiracının kullanımı sebebiyle kiralananda olağan kullanım ve kullanım süresinin etkisi ile aşınma, yıpranma, kirlenme gibi değişiklikler meydana gelebilecektir[6]. Ancak kiracı, özen borcu kapsamında, kiralananı az yıpratacak şekilde kullanmalı ve kiralananı tehlikeye sokacak gerekli olmayan aşırı kullanımdan kaçınmalıdır. Sosyal izolasyon sürecinde ise, kiralananın normalden daha yoğun ve daha fazla kişi tarafından kullanılması bu hususta bir tartışmaya sebebiyet verebilecektir. Kanaatimizce, sürecin geçici olması nedeniyle, taşınmazda olağan yıpranma ve aşınmanın bu kısa süre zarfında daha fazla olacağı ve bu nedenle kiracının sorumluluğunun doğacağı yönünde görüşler yerinde olmayacaktır.
Tarafların kira sözleşmesini akdederken kiralananı kullanacak kişilere ilişkin sınırlama getirmeleri de mümkündür. Böyle bir sınırlama getirilmesi halinde kiracı, kiralananda geçici ve makul bir süreyi aşacak şekilde başkalarının barınmasına olanak sağlarsa, bu hâlde sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılıktan bahsedilebilecektir. Covid-19 salgını sebebiyle idare tarafından sosyal izolasyonun tavsiye edilmesi ve 65 yaş üstü bireylere sokağa çıkma yasağı getirilmesi sebebiyle bu yaş grubundaki kişilerin yalnız kalmamaları amaçlanarak çocuklarının veya akrabalarının evlerinde geçici süreyle ikamet ettikleri de görülmektedir. Bu durumda, taraflarca kira sözleşmesinde kiralananı kullanacak kişilerin belirlenmiş olması hâlinde sözleşmeye aykırılık meydana gelebilecekse de, bu aykırılığın daha dar bir kapsamda değerlendirilmesi ve kanaatimizce kiraya verenin bu duruma dürüstlük kuralı çerçevesinde hoşgörü ile yaklaşması gerekmektedir.
Hükmün kapsamında yer alan diğer bir borç ise “taşınmazda oturanlar ile komşulara saygı gösterme borcu” olup bu borç sadece taşınmaz kiraları bakımından uygulanmaktadır. Borç kapsamında kiracı, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturanlar ile komşulara saygısız davranışlarda bulunmamalı, davranışları ile ortak alanların kullanımını sınırlandırmamalı, bu kişilerin kullanımına saygı göstererek ortak yaşamın kurallarına uygun davranmalı ve bahsi geçen kişilere rahatsızlık verecek davranışlarda bulunmamalıdır. Covid-19 salgınının ülkemizde de görülmesi ile birlikte, site, apartman gibi toplu yaşamın sürdürüldüğü yerlerde, sağlıklı bir ortamın oluşturulması amacıyla farklı uygulamaların ortaya çıktığı görülmüştür. Üçüncü kişilerin konutlara ziyaretlerinin en aza indirilmesi, hijyen kurallarına uyulması, ortak alanların (asansör, merdiven) düzenli şekilde dezenfekte edilmesi, idarenin tedbir niteliğindeki kararlarına uyulması, ortak alanların (park, bahçe, spor salonu) kullanımlarına ilişkin getirilen sınırlamalara dair kararlara uyulması bu yeni uygulamalardan bazılarıdır. Kiracı, kira sözleşmesi ile birlikte kiralananın bulunduğu yerdeki ortak alanları kullanma hakkına da sahip olduğundan site veya apartman yönetiminin kararı ile ortak alanların kullanımına ilişkin getirilen yeni sınırlamalar KMK m. 18’in uygulanması ile birlikte kiracıya tanınan bu hakkı doğrudan etkilemektedir. TBK’nın 316. maddesindeki kiralananın kullanımına ilişkin borçların tamamı, kiracı ile beraber yaşayanlar[7], kullanım hakkını devralmış olanlar veya alt kiracılar için de geçerlidir. Bu kişiler de, kiralananı “kendi mallarıymış gibi özenle kullanmak[8] ve toplumsal yaşam kurallarına uygun davranmak” zorundalardır. Dolayısıyla bu kişilerden de Covid-19 salgını kapsamında site ve apartman yönetimi tarafından alınan kararlara uygun davranmaları beklenecektir.
Değerlendirilmesi gereken bir diğer husus ise, Covid-19 salgınının yayılmasını önlemek amacıyla idarenin yurtdışından gelen vatandaşlar ile onlarla yakın temas halinde bulunan kişilere uygulamasını tavsiye ettiği veya zorunlu kıldığı “14 gün kuralıdır”. Bu kural ile kişilere 14 gün boyunca evlerinde sosyal izolasyon kurallarına uygun şekilde sağlık durumlarını takip etmeleri tavsiye edilmiş olup bazı kişilere ise doğrudan evden çıkmamaları konusunda 14 günlük evde karantina uygulaması yapılmıştır. Bir kiracının söz konusu izolasyon veya karantinaya dahil kişilerden olması hâlinde, kiraya verenin kiracıdan bekleyeceği özenin ve kiracının komşularına göstereceği saygının derecesi de salgının devam ettiği süre boyunca daha fazla olabilecektir. Kanaatimizce, TBK m. 316 daha geniş yorumlanarak kiracının bu süre boyunca ortak alanları kullanmaması, komşuları ile temasta bulunmaması, hiçbir şekilde misafir kabul etmemesi, kiralananı kullanan kişi sayısını azaltması, kiralananın temizliğine daha fazla özen göstermesi gibi davranışlar, özen yükümlülüğü ve saygı gösterme borcu kapsamında değerlendirilebilir. Zira bu hâllere aykırı davranışlar gerçekleştirilmesi halinde TBK m. 316’ya aykırılığın sonuçları uygulama alanı bulabilecektir.
Konutların geçici süreliğine hem konut hem iş yeri şeklinde kullanılması hâlinde ise, kiralananın olağandan daha fazla ve birden fazla amaç ile kullanılması nedenleriyle kiracıdan, kiralananın kullanımına ilişkin daha fazla özen göstermesinin beklenebileceğini izah etmiştik. Kiracının bu özen borcunun yanı sıra, taşınmazda oturanlara ve komşulara saygı yükümlülüğü gereği, salgın süresince sosyal izolasyon nedeniyle evinde olan kiracının, işlerini evinden yürütmesi hâlinde çalışma saatlerini, çalışma koşullarını, ses ve gürültü hususlarında taşınmazdaki komşulara rahatsızlık vermeyecek şekilde düzenlemesi, yönetim kararlarına uyması yine TBK’nın 316. maddesinin daha geniş yorumlanması ile ulaşılabilecek sonuçlardandır.
Evcil hayvanı olan kiracılar bakımından ortak alanların kullanımının ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Zira bu kişilerin evcil hayvanını düzenli aralıklarla bahçe, park, yürüyüş alanı, köpek parkı olarak tahsis edilen alanları veya sokağı kullanma mecburiyeti bulunabilir. Bu gibi durumlarda, kiracının, ortak alanların kullanılmamasına ilişkin karara uymadığı sonucuna varılması, kanaatimizce uygun olmayacaktır. Yönetimlerin ortak alanların kullanılmamasına ilişkin kararları, bir arada bulunulan alanlarda salgının bulaşma riskini ortadan kaldırmak amaçlı alınan kararlardır. Bu durumda, evcil hayvan sahiplerinin yönetimin kararlarına uygun bir şekilde, sosyal mesafe kurallarına uyarak hareket etmeleri hâlinde, kiracının TBK m. 316/I ile kendisine yüklenen borçlara aykırı davrandığı gibi bir sonuca varılmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağı görüşündeyiz. Belirtilmesi gereken bir diğer husus ise; özellikle kiralananın bulunduğu yer, kiralananın niteliği veya kira sözleşmesinin içeriği gereği evcil hayvanlar ile birlikte yaşama amaçlı kira sözleşmesi yapılması hâllerinde, kiraya verenin, kiracının TBK 316/I. hükmüne aykırı hareket ettiği sonucu, TMK 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına da aykırı olacaktır.
B. İşyeri Kiraları Bakımından Özellikli Hâller
Covid-19 salgınının, idare tarafından getirilen çeşitli düzenlemeler ve salgının yayılmasının önlenmesi için alınan çeşitli tedbirler sebebiyle iş yeri kiralarına da etkisi yadsınamayacak kadar büyüktür.
İşyeri kira sözleşmeleri açısından değerlendirilmesi gereken ilk husus, kiracının kullanma yükümlülüğüdür. Kural olarak kiracının kullanma yükümlülüğü bulunmamakta ise de, bu yükümlülük, taraflarca açıkça kararlaştırılabileceği gibi zımni olarak kiralananın niteliğinden de anlaşılabilecektir. Nitekim, kiralananın kullanılmaması hâlinde kiralananın değerinin azalacağı kiralananın niteliğinden açıkça anlaşılmakta ise kullanma yükümlülüğünün varlığından bahsedilebilecek veya kiracının kiralananı koruma yükümlülüğünün bir yansıması olarak[9] bu yükümlülüğe ulaşılabilecektir. Kiracının kullanma yükümlülüğünün bulunduğu hâllerde Covid-19 salgınının, söz konusu iş yeri kira sözleşmelerine güncel etkilerinin ne şekilde olacağı, uygulama açısından değerlendirilmesi gereken önemli bir husustur.
Genelge ile faaliyetleri geçici süre ile durdurulan iş yerleri bakımından iş yerinin kullanım amacının kira sözleşmesi veya tarafların zımni iradeleri ile belirli bir amaca özgülenmiş veya belirli bir faaliyet alanı ile sınırlandırılmış olması hâllerinde faaliyetin yürütülmesi bakımından geçici ifa imkânsızlığı söz konusu olacaktır[10]. Bu durumda, sözleşmeye bağlı tüm borçlar da, geçici ifa imkânsızlığı hâli süresince askıda olacaktır. Dolayısıyla sözleşmede faaliyet alanının özgülenmiş olduğu hâllerde dahi, kiracının faaliyetini yerine getiremiyor olması sebebiyle TBK m. 316’ya aykırılıktan bahsedilemeyecektir.
Değerlendirilmesi gereken bir diğer husus ise, kiracının iş yerinde sürdüreceği faaliyetin niteliğinin sözleşmede mutlak suretle belirlenmiş olmasına rağmen Genelge kapsamında bu faaliyet durdurulduğu için kiracının iş yerinde başka bir faaliyet görmeye başlaması ihtimalidir. Nitekim salgın sebebiyle tüm ekonomi etkilendiğinden kiracının gelir elde etme ve maddi kayıplarını azaltma amaçlarıyla faaliyet alanı değişikliği yapması mümkündür. Kanaatimizce, sözleşmede kiralananda yürütülecek faaliyetin alanı açıkça belirlenmiş ise, kiracının, kiraya verenin izni olmaksızın faaliyet alanına ilişkin bir değişiklik yapması hâlinde, sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılık meydana gelecektir. Ancak kiraya verenin bu husus karşısında sessiz kalması hâlinde taraflar arasındaki örtülü bir anlaşma ile kiralananın kullanım amacının taraflarca değiştirildiği kabul edilebilecektir. Kira sözleşmesinde bu şekilde bir faaliyet alanı belirlenmiş olması söz konusu değilse ve taraflar arasında kiralananda yürütülecek faaliyete ilişkin örtülü bir kabulden bahsedilebilecek bir hâl de yoksa bu durumda kiracının sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırı hareket ettiğinden de söz edilemeyecektir. Kiralananın kullanım amacının değişmesi hâlinde, kiralananın içinde veya dışında esaslı bir değişiklik veya tadilat yapılması gerekiyor ise, bu durumda, sözleşme ile veya zımni kabul ile faaliyet alanı belirlenmiş olsun veya olmasın, TBK m. 321 gereği, kiracının mutlak suretle kiraya verenin yazılı iznini almış olması gerekmektedir. Aksi hâlde, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı ve özen borcuna aykırılıktan bahsedilebilecektir.
Kira sözleşmesi ile, kiralananda yürütülecek faaliyetin hangi saat aralığında gerçekleştirileceğinin de kararlaştırılması mümkündür[11]. Covid-19 salgını sebebiyle alınan tedbirler kapsamında Türkiye Bankalar Birliği’nin ve Gıda Perakendecileri Derneği’nin açıklamış olduğu tavsiye kararları doğrultusunda bankalar ve marketlerin çalışma saatlerinde değişiklikler söz konusu olmuştur. Bu noktada, taraflarca kira sözleşmesinde çalışma saatleri açıkça kararlaştırılmış olsa dahi, kiracının, iş yeri faaliyetleri nedeniyle çalışma saatlerini söz konusu kararlar doğrultusunda şekillendirmesi hâlinde, kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılıktan bahsedilmesi kanaatimizce dürüstlük kuralına aykırı olacaktır. Bunun yanında, salgına bağlı olarak gelişen sosyal izolasyon sebebiyle çalışma saatlerini makul derecede azaltan diğer iş yerleri bakımından da kanaatimizce borca aykırılıktan bahsedilemeyecektir.
Alışveriş merkezi yönetimleri, salgının önüne geçilebilmesi amacıyla faaliyetlerini bu süre zarfında durdurma kararı almıştır. Hâl böyle olunca, alışveriş merkezleri içerisinde bulunan iş yerlerine ilişkin kira sözleşmeleri bakımından geçici ifa imkânsızlığından bahsedilebilecek ve sözleşme askıda olacaktır[12]. Her ne kadar, alışveriş merkezi içerisindeki iş yerlerinde kiralananın niteliği veya sözleşme ile kararlaştırılan edimlerin yerine getirilebilmesi amacıyla kiracının kullanma yükümlülüğü bulunsa da kiralananın bu süre zarfında yönetim kararı nedeniyle kullanılamaması hâlinde, kanaatimizce, kiracı açısından özen borcuna aykırılıktan bahsedilemeyecektir[13]. İdarenin yapmış olduğu açıklamalar neticesinde, alışveriş merkezlerinin 11.05.2020 tarihinden itibaren faaliyetlerine başlayabilecekleri ifade edilmiştir. Ancak salgının oluşturduğu koşullar sebebiyle kiracıların ve hatta kiraya verenlerin faaliyetlerin günümüz koşullarına uygun şekilde devamı için çeşitli tedbirleri alma gerekliliği doğmuştur. Bu bakımdan ekonomik kaygılar nedeniyle kiracı tarafından faaliyetlere başlanmaması veya başlanamaması hâllerinde taraflar bu hususta dürüstlük kuralı çerçevesinde bir değerlendirme yaparak bir çözüme varmalı ve sözleşmenin feshi, son çare olmalıdır.
Salgın sebebiyle alınan bir başka tedbir ise, İçişleri Bakanlığı tarafından 27.05.2020 tarihine kadar düzenli aralıklarla sokağa çıkma yasağı uygulamasıdır[14]. Genelge kapsamında olmayan ancak sokağa çıkma yasağının olduğu günlerde iş yerlerinde faaliyet gerçekleştiremeyen iş yeri kiracılarının yükümlülüklerini yerine getirememeleri, idari bir karar neticesiyle oluştuğu için bu tür iş yeri kiracıları açısından da özen borcuna aykırılıktan bahsedilemeyeceği kanaatindeyiz. Ek olarak, Sokağa Çıkma Kısıtlaması Genelgesi’nde[15] “istisna” grubunda sayılan ve faaliyetlerine kısıtlı sürelerle devam eden fırın gibi iş yerleri bakımından da sözleşmede kararlaştırılan çalışma saatlerine ilişkin bir borca aykırılık hâlinden bahsedilmesinin mümkün olmayacaktır.
Değerlendireceğimiz son husus ise, kiracının, kiralananın kötü üne sahip olmasına yol açmak sureti ile özen yükümlülüğüne aykırı davranması halidir. Bu durum genel olarak, kiracının, kiraya verenin iyi olan adını toplum nezdinde kötüye çıkaracak eylemlerde ve/veya kiralananın daha sonra bir başkası tarafından kiralanmasını engelleyici faaliyetlerde bulunması olarak karşımıza çıkabilmektedir[16]. Covid-19 salgını süresince Genelge ile faaliyetine ara verilen kahvehane, çalgılı/müzikli lokanta ve kafe gibi iş yerlerinde, idari tedbir kararları göz ardı edilerek kumar ve bahis oynatıldığı, kalabalık organizasyonlar düzenlendiği medyaya da yansımıştır. Bu gibi hâllerde, kiralananın bulunduğu yerin herkes tarafından belirlenebilir olması ve kiralananın kötü bir üne sahip olmasına sebebiyet verilmesinden bahisle kiracının, TBK m. 316/I’de belirtilen borçlarına aykırı davrandığı ve kira ilişkisini çekilmez kıldığından bahsedilebilecektir.
C. Covid-19 Salgınının TBK m. 316 ile Kiraya Verene Tanınan Fesih Hakkına Etkisi
Covid-19 salgını nedeniyle, 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesindeki iş yeri kiralarının feshedilememesi ve tahliye edilememesine ilişkin sınırlamanın, TBK m. 316 kapsamında düzenlenen fesih hakkını da etkileyip etkilemediği tartışılabilir. Ancak kanun koyucunun bu düzenlemedeki iradesi oldukça açık bir şekilde, “kira bedellerinin ödenememesi” hâline ilişkindir. Bu durumda, salgın süresince idare tarafından getirilen hiçbir düzenlemenin, kiraya verenin TBK m. 316 ile tanınan fesih hakkını etkilemediği ifade edilebilecektir. Dolayısıyla kiracının; özenle kullanma, sözleşmeye uygun kullanma ve/veya kiralananın bulunduğu taşınmazda oturanlar ile komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması hallerinde kiraya verenin fesih hakkını kullanmasına herhangi bir engel bulunmamaktadır. Ancak salgının toplumda yaratmış olduğu “yeni olağan” alışkanlıkların, TBK m. 316’da düzenlenen fesih hakkı tanınan hâllere de etki edeceği kuşkusuzdur.
TBK m. 316/II’de konut ve çatılı iş yeri kiraları ve diğer kira ilişkileri bakımından kiraya veren tarafından kullanılabilecek fesih hakkı düzenlenmiştir. Bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya veren kiracıya, ihlal teşkil eden davranışı açıkça belirterek, vereceği en az otuz günlük süre içerisinde ihlalin giderilmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğine dair yazılı bir ihtar göndermelidir. İhtara rağmen ihlalin bu süre içerisinde giderilmemesi halinde, kiraya verenin fesih hakkı doğmuş olacak ve sözleşme feshedilebilecektir.
Yukarıdaki açıklamalarımız ışığında, TBK m. 316 hükmü ile kiracıya, salgın öncesi olağan hayatın akışında sahip olmadığı ancak geçiş yaptığımız yeni yaşam düzeninde hayati önem taşıyan yeni yükümlülükler getirildiğinden bahsedilebilecektir. Zira toplumun ve bireylerin geçiş yaptığı bu yeni düzende, kiracının, kira sözleşmesi ile kullanım hakkına sahip olduğu kiralananı ve ortak alanları mutlak suretle hijyen kurallarına uygun kullanması, ortak alanlarda sosyal mesafeye uygun davranması, konut veya iş yeri olma niteliğine uygun şekilde sağlıklı bir ortamın oluşabilmesi için gerekli temizlik ve dezenfeksiyon işlemlerini yaptırması gerekmektedir. Bu yükümlülükleri yerine getirmemesi ise, TBK m. 316 hükmüne aykırılık teşkil edecektir.
TBK m. 316/III ise, konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kiracıya herhangi bir süre verilmeksizin yazılı bir bildirimle sözleşmenin kiraya veren tarafından hemen feshedilebileceği halleri[17] düzenlemiştir. Maddede sayılan fesih hâllerinin varlığı durumunda, kiraya veren derhal fesih hakkını kullanabilecektir. Covid-19 salgının etkileri nedeniyle kiraya verenin bu hakkının dürüstlük kuralı çerçevesinde dikkate alınarak borca aykırılıkların daha dar değerlendirilmesi ve derhal fesih hakkının kullanılmasından ziyade ikinci fıkra hükmü daha geniş değerlendirilerek bir ihtar ile kiracının uyarılması daha uygun olacaktır.
Bunun yanında, taraflarca kiralananı kullanma yükümlülüğünün kararlaştırılmış olduğu veya kiralananın niteliği gereği kullanım yükümlülüğünün anlaşıldığı hâllerde, idari kararlarla getirilen sınırlamalara, faaliyet yasaklarına veya kiraya verenin yönetim kararına[18] rağmen kiracıların faaliyetlerine devam etmeleri hâlinde cezai sorumlulukları doğacaktır. Kiraya veren, kiracının, idari veya yönetimsel kararlara uymaksızın faaliyetlerine aykırı şekilde devam ettiği hâllerde, hem TBK m. 316/III’te düzenlenen “kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması” ve “çekilmezlik hâlinin oluştuğu” hâllerini ileri sürerek kira sözleşmesini derhal feshedebilecektir.
Kiracının TBK m. 316 kapsamındaki yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde, kiraya verenin fesih hakkını kullanması ile kiracının kiralananı geri verme yükümlülüğü doğacaktır. Konut ve çatılı iş yerinde geri verme ise, kiralananı tahliye ile mümkündür. Kanaatimizce, salgının devam ettiği süreç boyunca dürüstlük kuralı çerçevesinde tahliyeye neden olacak şekilde bir fesih hakkı kullanımı dürüstlük kuralına aykırı olacağından, son çare olarak tercih edilmelidir.
D. Sonuç
Sonuç olarak, hayatımızın her alanına yadsınamayacak etkileri olan Covid-19 salgını nedeniyle kiracıya getirilen yeni, çeşitli yan yükümlülükler somut olayın niteliğine göre TBK m. 316 kapsamında değerlendirilebilecek; kiralananın kullanımına ilişkin getirilen kısıtlama ve sınırlamalar ise kiracıdan kaynaklanan herhangi bir aykırılığa sebebiyet vermeyecektir. Zira tüm bu yeni yükümlülük ve düzenlemeler, salgının etkilerinin minimize edilmesi amacıyla getirilmiştir.
Bunun yanında, Covid-19 salgını ve salgın dolayısıyla idare tarafından getirilen sözleşmeyi fesih ve tahliye yasağı, kiraya verene TBK m. 316 uyarınca tanınan fesih haklarının kullanılmasına dair herhangi bir engel hâli oluşturmamaktadır. Kiracının yükümlülüklerine uymaması hâlinde, kiraya verenin, hükmün bir sonucu olarak, dürüstlük kuralına uygun bir biçimde sözleşmeyi fesih hakkı her zaman olacaktır.
Dipnotlar
Bar, birahane, çalgılı/müzikli lokanta/cafe, çay bahçesi, dernek lokali, diskotek, gazino, gece kulübü, gösteri merkezi, hamam, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokantalar içerisindekiler dahil), her türlü oyun salonları (atari, playstationvs), internet cafe, internet salonu, kafeterya, kahvehane, kaplıca, kır bahçesi, kıraathane, konser salonu, lunapark, masaj salonu, nargile kafe, nargile salonu, nişan/düğün salonu, pavyon, sauna, sinema, SPA, spor merkezi, taverna, tiyatro, yüzme havuzu, taziye evi. ↩︎
İlgili kısıtlama kararına ulaşmak için bkz. https://www.icisleri.gov.tr/31-ilde-30042020-03052020-tarihlerinde-uygulanacak-sokaga-cikma-kisitlamasi ↩︎
Geçici Madde 2 – “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” ↩︎
Borca ilişkin açıklamalar için bkz. İNCEOĞLU, M. Murat; Kira Hukuku Cilt 1, 1. Baskı, İstanbul 2014, s. 360 vd. ↩︎
URAL ÇINAR, Nihal; TBK M. 316 Çerçevesinde Genel Olarak Kiracının Özenli Kullanım ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2016, Cilt 15, Sayı 1-2, s. 722. ↩︎
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin T. 15.5.2019 E. 2017/8390 K. 2019/4510 sayılı kararı ile, kiracının bu değişikliklerden sorumlu tutulamayacağı, kiracının yalnızca münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasarlardan sorumlu olacağı ifade edilmiştir. ↩︎
Kiracı, kiralananda kendisi ile sürekli veya geçici suretle birlikte oturan kişilerin ihlal teşkil eden davranışlarından da sorumlu olduğundan, bu kapsamda alınan her türlü karar ve kurala bu kişilerin de uyması gerekmektedir. Aksi halde borca aykırılıktan bahsedilebilecektir. ↩︎
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun T. 10.7.2002 E. 2002/6-582 K. 2002/608 sayılı kararında bu husus “...kiracı kiralananı kira müddeti boyunca tam bir özen içerisinde kullanmak zorundadır. Buradaki özen borcundan amaç, kiracının kendi malı imiş gibi özen gösterme, örneğin tahrip etmeme, şeklini değiştirmeme gibi hususları içerir. Kiracının komşuluk ilişkilerine uymaması, rahatsız edici hareketlerde bulunması da sözleşmeye aykırılık olarak kabul edilebilir” şeklinde açıklanmıştır. ↩︎
GÜMÜŞ, Mustafa Alper; Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı, 4. Baskı, İstanbul 2019, s. 243; URAL ÇINAR, s. 723. ↩︎
MAKARACI BAŞAK, Aslı/ ÖKTEM ÇEVİK, Seda/ YÖRÜK, Işılay; Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi, LexperaBlog, Nisan 2020. ↩︎
Uygulamada en sık rastlanan örnekler, alışveriş merkezi, iş merkezi gibi birden fazla iş yerinin bir arada bulunduğu tesislerin belirlenmiş saat aralıklarıdır. Böyle iş yerleri bakımından kiracının, kiralananın niteliği gereği söz konusu çalışma saatlerinde kiralananı kullanma yükümlülüğü vardır. ↩︎
Aynı doğrultuda açıklamalar için bkz. 10. Dipnot. ↩︎
Kiralananın aylık ciro bedeli üzerinden kararlaştırılan kira bedelleri, sözleşmesel edimlerden biri olup Covid-19 salgını süresince sözleşmenin askıda olması ve kiralananda faaliyet gösterilememesi halinde, kiracı açısından bir özen borcuna aykırılık da söz konusu olmayacaktır. ↩︎
27.05.2020 tarihine kadar sokağa çıkma kısıtlamalarının düzenli şekilde uygulanacağına ilişkin cumhurbaşkanlığı basın açıklaması, https://www.iletisim.gov.tr/turkce/haberler/detay/ ↩︎
23-24-25-26 Nisan Tarihlerine İlişkin Sokağa Çıkma Kısıtlaması Genelgesi, https://www.icisleri.gov.tr/30-buyuksehir-ve-zonguldak-ilinde-23-24-25-26-nisan-tarihlerinde-uygulanacak-sokaga-cikma-kisitlamasi ↩︎
İNCEOĞLU, s. 379. ↩︎
TBK m. 316/III’ te ifade edilen hâller: Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması ve kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması. ↩︎
