Koronavirüs (COVİD-19) Salgını Sebebiyle Alınan Tedbirlerin İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

01.05.2020 tarihi itibariyle yürürlükte olan yasal düzenlemeler çerçevesinde kaleme alınmıştır

Giriş

Çin’in Vuhan kentinde başlayan, tüm dünyayı etkisi altına alarak hızla yayılan ve Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından PANDEMİ olarak nitelendirilen Koronavirüs (Covid-19) salgınından korunmak ve salgının yayılmasını engellemek amacıyla, gerek devlet kurumları gerekse sivil toplum örgütleri tarafından çeşitli önlemler alınmaktadır. Nitekim bu bağlamda İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan genelge ile hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle bir takım işyerlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuş bulunmaktadır. Alınan bu gibi tedbirler sınırlı olmamakta ve ilave tedbirler de alınmakta ve alınmaya da devam edilmektedir.

İçişleri Bakanlığı'nca alınan tedbirler kapsamında 81 ilde geçici süreyle; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek, lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin 16 Mart 2020 Pazartesi tarihi saat 24:00 itibari ile geçici süre ile durdurulmasına karar verilmiştir^[1]. Sonrasında ise ek bir genelgeyle lokanta, restoran ile pastane ve benzeri iş yerlerinin sadece "paket servis" ve "gel-al" benzeri şeklinde hizmet verebileceği ilan edilmiştir^[2].

Bahse konu işletmeler her gün topluma hizmet veren yerler olmasının yanı sıra birçok çalışanın geçimini sağladığı yerlerdir. Bu yerlerin ne kadar süre devam edeceği belli olmadan kapalı kalması, faaliyetlerinin sınırlandırılması, yani para kazanma imkânının belirsiz bir süre için ortadan kalkması veya oldukça azalması; bununla birlikte bir yandan sabit giderlere ilişkin faturaları ve personel maaşlarını ödemek ve sigorta primlerin yatırmak; bir yandan ise kullandığı mülkün kirasını ödemek zorunda olmaları, bu işletmeleri ekonomik açıdan sıkıntıya sokabilecek niteliktedir.

Devletin resmi makamlarınca alınan tedbirler ve somut olayın özellikleri çerçevesinde değerlendirildiğinde; Koronavirüs (Covid-19) salgınının MÜCBİR SEBEP olarak kabul edilmesinin gerekebileceği durumlar ortaya çıkabilecektir. Bu durumda Koronavirüs (Covid-19) salgını nedeniyle çalışamayan, faaliyeti sınırlanan, kira borcunu ödeyemeyen ve ödeme güçlüğüne düşen kişilerin kanuni düzenlemeler çerçevesinde bazı hakları söz konusu olabilir.

Önemle belirtmek isteriz ki, somut olaylar birbirinden farklılık göstereceğinden ve her sektörün kendi iç dinamiklerinden doğan farklılıklardan dolayı, kati suretle “mücbir sebep hükmü öne sürülebilir” ifadesinde bulunmak; hukuki açıdan doğru olmayacağı gibi, her işletme bakımından mücbir sebep hükümlerinin uygulanabilir olduğu düşüncesi de yanlış olacaktır. Ancak kanunda ya da kira sözleşmesinde belirtilen mücbir sebep şartlarına haiz ve kanıtlamaya yönelik yeterli delile sahip kira sözleşmesi tarafları, mücbir sebep hükümlerinden ya da bu durumun ortaya çıkardığı farklı hukuki imkânlardan faydalanabileceklerdir. Bu bakımdan mücbir sebep şartları oluşmamakla birlikte durumdan etkilenen işletme ve taşınmaz mal sahipleri bakımından uygulama alanı bulabilecek diğer hukuki düzenlemeleri de ele almakta fayda bulunmaktadır.

Genel Olarak

Türk Hukuk Sistemi’nde Kira Sözleşmeleri herhangi bir şekil şartına bağlanmamış olup tarafların serbest iradeleri neticesinde akdedilmektedir. Taraflar serbest iradeleriyle oluşturdukları kira sözleşmelerinde yalnızca emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları gibi aksi kararlaştırılamayan kurallar ile bağlıdır. Türkiye de dâhil tüm ülkeleri etkisi altına alan Koronavirüs (covid-19) salgını birçok ticari sorun ortaya çıkarmakta ve akdedilen sözleşmeleri çekilmez hale getirebilmektedir. Kira sözleşmeleri kapsamında taraflar açısından oluşan sonuçlar ve somut olaya özgülenebilecek mevcut konu ile alakalı olarak Türk Borçlar Kanunu’nda doğrudan ya da dolaylı olarak çeşitli düzenlemeler yer almaktadır.

6098 sayılı TBK’nun BORÇ İLİŞKİSİNİN HÜKÜMLERİ başlıklı ikinci Bölümünün “Borçların İfası” ayrımının Karşılıklı Borç Yükleyen Sözleşmelerde İfa Sırası’nı düzenleyen 97.maddesinde

“Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.”

düzenlemesi yer almıştır.

Aynı Kanunun “Borçların ve Borç İlişkilerinin Sona Ermesi” başlıklı üçüncü bölümünün birinci ayrımında da sona erme hâlleri düzenlenmiştir. Bu bağlamda;

TBK m. 136’da “ifa imkânsızlığı”
TBK m. 137’de “Kısmi İfa imkânsızlığı”
TBK m. 138’de “Aşırı ifa güçlüğü”

Kavramları adı altına borç ilişkisini sona erdiren sebepler ayrı ayrı hüküm altına alınmıştır. Ayrıca Konut ve Çatılı İşyeri kiralarına ilişkin olarak TBK m. 331’de “Olağanüstü fesih” başlığı altında ayrı ve özel bir sona erme hali daha düzenlenmiş bulunmaktadır.

Mevcut kira ilişkilerinin askıya alınması ya da fesih edilmesi bağlamında tarafların hukuki dayanak yaptıkları hususun ısrarlı bir şekilde “mücbir sebep” kavramı olduğu görülmektedir. Mücbir sebep kavramı, gerek doktrinde^[3] ve gerekse Yargıtay içtihatlarında^[4]; mutlak olarak ve kaçınılmaz surette, bir borcun ihlaline sebebiyet veren, harici bir hadise olarak tanımlanmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun Kira ilişkilerini düzenleyen maddeleri arasında “mücbir sebep” kavramına sadece ürün kirasında yer verilmiştir. Öte yandan kanun koyucunun, sözleşme sorumluluğunda esas aldığı kavram mücbir sebebin aksine “imkânsızlık” kavramıdır. O yüzdendir ki, Borçların ve Borç İlişkilerinin Sona Ermesi başlığı altında sadece “imkânsızlık” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu bağlamda sözleşme sorumluluğundan kurtulabilmenin koşulu, imkânsızlık halinin var olmasına bağlı olmaktadır. Ancak kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine doğan borcun para borcu olması ve para borçlarında imkânsızlığın söz konusu olamayacağı ve borçlu kiracının kusurlu ya da kusuru olmaksızın ödeme güçlüğüne düşmesi borçluyu sorumluluktan kurtarmamaktadır.

Diğer taraftan genel hükümlerde düzenleme bulan “imkânsızlık” kavramının dışında, yasanın özel hükümler kısmında, kira sözleşmesi genel hükümler başlığı altında düzenleme bulan “Kiralananın kullanılmaması” başlıklı TBK m. 324’de;

“Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.”

hükmüne yer verilmiştir. Dolayısıyla ilgili bu hüküm karşısında faaliyet alanı ile ilgili kısıtlama gelen işletmelerin bu durumlarının kendilerinden kaynaklı sebep olarak görülüp, bundan dolayı ortaya çıkan rizikolarına da kendilerinin katlanması gerekeceği ihtimali de göz önünde tutulabileceği ayrıca düşünülmesi gerekecektir. Nitekim bu durumda kural olarak; kiralayan, kiralananı sözleşmeye öngörülen kullanıma elverişli olarak bulundurduğu ölçüde, kiracı, kendi kusurundan dolayı veya şahsında meydana gelen bir umulmayan halden ya da mücbir sebepten dolayı kiralananı hiç kullanamasa veya sınırlı olarak kullansa bile, kira bedeli olarak kararlaştırılan karşı edimin tamamını ifa etmek zorunda kalabilecektir. Bu durum özellikle kendi tercihleri ile kiralanandaki faaliyetlerini geçici olarak durduran işletmeler bakımından dikkate değer bulunmaktadır.

Yaşanan salgın hastalığın kira ilişkileri bakımından mücbir sebep ve dolayısıyla borcun ifası bakımından bir imkânsızlık hali teşkil edip etmediği konusunda son sözü Yargıtay söyleyecektir. Şüphesiz, Yargıtay bu hususta daha detaylı bir çalışma yapacak olup, her somut uyuşmazlık bakımından farklılık arz eden sonuç ihtimallerini tek bir çözüm yoluna kavuşturacaktır. Bu nedenle konunun “mücbir sebep” ve nihayetinde “ifa imkânsızlığı” sayılıp sayılmama noktasına özgülenmesi yanıltıcı olabilir.

Meselenin, Uygulanması Muhtemel Kanun Hükümleri Bakımından Tahlili;

Kira Sözleşmelerinin TBK m. 136 “İfa İmkânsızlığı” Bakımından Ele Alınması

TBK m. 136 hükmü; “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder.”

İlgili genelge uyarınca umuma açık ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten işyerlerinin geçici süre ile kapatılmasına karar verilmiş olmasının kira ilişkilerinden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmesi bakımından direkt olarak imkânsızlık teşkil edeceğini söylemek doğru bir yaklaşım olmayacaktır. Nitekim mevcut durumda her bir kira ilişkisi farklılık göstermekte olduğu gibi, faaliyetlerine son verilen işyerlerinin faaliyet durdurma kararlarının kim tarafından verildiği konusunda da farklı makamların kararı söz konusudur. Bu bağlamda meseleyi farklı ihtimaller üzerinden ele almak daha doğru bir çözüm yolu olacaktır.

1- Genelgenin kapsamında faaliyetleri geçici olarak durdurulan işletmeler (cafe, berber, güzellik/spor salonu vb.) bakımından;

Kira sözleşmelerinde, kiralayanın asli edim yükümlülüğü; kiralananın kiracının kullanımına tahsis edilmesi ve kira süresince de kullanıma elverişli bir şekilde kiracının zilyetliğinde bulunmasının sağlanmasıdır. Dolayısıyla kiralananı mücbir sebep zamanında da kiracının kullanımına bırakan kiralayan bakımından sözleşmeden doğan yükümlülüğün yerine getirilmiş olduğu söylenebilir. Buna mukabil faaliyeti geçici olarak durdurulan kiracı bakımından, sözleşmeden doğan asli edim borcu kira bedelinin ödenmesidir. Mücbir sebepten kaynaklı imkânsızlıktan bahsedilebilmesi için kiracının sözleşme ilişkisinden doğan ödeme borcunun yerine getirilmesinin imkân kabiliyetinin dışında olması gerekir. Kiracının, geçici olarak faaliyetlerinin durdurulmuş olması salt ifa imkânsızlığı olarak nitelendirilemez.

Nitekim kiralayan tarafından kiralanan taşınmazın ne tür bir faaliyet yürüteceği kiracının kendi tercihidir. Kiracı pekâlâ genelgenin kapsamı dışında kalan bir faaliyet türü ile iştigal de edebilirdi. Hatta mevcut koşullarda insanların daha çok ihtiyaç duyduğu malzeme kalemlerinin satışını yapan bir işletme de olabilirdi. Dolayısıyla durdurulan, kiralananın kullanımı değil, kiralananda yürütülen faaliyetin kendisidir. Sonuç olarak, kiracının yürütmüş olduğu faaliyetin rizikosunun taşınmazını hâlihazırda kiracının kullanımına tahsis eden kiralayanın üzerine bırakılması, hakkaniyetsiz bir tutum olacaktır; ki bunun da kabulü mümkün değildir. Dolayısıyla bu başlık altındaki işletmelerin sözleşmeden doğan kira ödeme borçlarının ifa imkânsızlığı kapsamından ortadan kalktığının söylenebilmesi mümkün değildir. Ancak bu tür işletmelerin TBK m. 138 bağlamında aşırı ifa güçlüğü düzenlemesinden pekâlâ yararlanabileceklerini söylemek de mümkün olacaktır. (Aşırı ifa güçlüğü konusuna aşağıda değinilmiştir).

Öte yandan taraflar arasında akdolunan kira sözleşmesinde kiralanan işyerinin “hangi amaçla – ne tür bir faaliyet konusuyla (örneğin cafe, çay evi, berber, spor salonu gibi)” kullanılacağının açıkça belirlendiği ya da kira sözleşmesinin uzun süredir devam ediyor olması sebebiyle kiralananda yürütülen faaliyetin kiralayan tarafından zımni olarak kabul gördüğü halleri de ayrıca ele almak gerekecektir. Bu halde kiralanan, kiracının kendisinin seçtiği faaliyet nedeniyle değil; kiralayanın, kiralananı kiracının kullanımına bırakması bakımından geçici olarak imkânsızlaştığı ve bu nedenle de kiralayanın, kiralananı kullanıma hazır bulundurma borcunun kiracıya karşı yerine getiremediği sonucu ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla böyle bir durumda kiralayanın, kiralananı kullanıma hazır bulundurma borcu bakımından geçici ifa imkânsızlığı teşkil ettiğinden bahsedilebilecektir. Geçici ifa imkânsızlığının meydana geldiği durumlara hangi hükümlerin uygulanması gerektiği konusunda ise farklı görüşler mevcuttur. Hâkim görüşe göre^[5] geçici olarak ortaya çıkan bir mücbir sebep nedeniyle borcunu ifa edemeyen borçlu, kural olarak temerrüde düşer. Borçlu mücbir sebepten sorumlu olmadığı için kusursuz temerrüde düşmüş olur. Bu kapsamda olmak üzere geçici imkânsızlık hâlinde, ifa tarihi; imkânsızlığın ortadan kalkması anına kadar ertelenmekte ve edimler karşılıklı olarak talep edilememektedir^[6].

Geçici imkânsızlıkta borç, geçici olarak ifa edilememektedir. Ancak, geçici imkânsızlığın söz konusu olduğu bazı durumlarda, edimin sonradan yerine getirilmesi anlamsız olabilir veya imkânsızlığın ne zaman sona ereceği belli olmayabilir. Bu hâllerde, alacaklının sözleşme ile bağlı kalması dürüstlük kuralına göre ondan beklenemeyeceği için sürekli imkânsızlığın (TBK m. 136) varlığı kabul edilmelidir^[7]. Bu bakımdan imkânsızlık geçici de olsa, ifa tarihinin imkânsızlığın ortadan kalkmasına kadar ertelenmesinin tarafların farazi ortak arzularına uygun olup olmayacağına göre, imkânsızlığın etkili olup olmayacağı diğer bir deyişle, borcu sona erdirip erdirmeyeceği saptanmalıdır^[8]. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.04.2010 gün ve 2010/193 Esas, 2010/235 sayılı kararında da bu görüşe paralel olarak “ahde vefa” ilkesi gereğince, “akde tahammül süresi” olarak ifade edilen geçici bir süre boyunca ifayı engelleyen imkânsızlık hâlinin ortadan kalkmasını beklemenin gerektiğini ifade etmektedir^[9].

Mutlak kesin vadenin^[10] kararlaştırıldığı sözleşmelerde ise, geçici imkânsızlığının kural olarak TBK m. 137 kısmî ifa imkânsızlığı’na yol açtığı ve tarafların sözleşmeden doğan edim borçlarının geçici süre bakımından ortadan kalktığı ifade edilmektedir^[11]. Bu şekildeki sözleşmeler, daha çok sezonluk ya da belirli bir dönem için yapılan kısa süreli sözleşmeler bakımından söz konusu olabileceği söylenebilir.

2- Genelgenin kapsamında olsun ya da olmasın, kapatılan AVM bünyesi içerisinde faaliyet sürdüren işletmeler bakımından;

Bu tür bir ihtimalde, öncelikli olarak irdelenmesi gereken husus; kiralayanın asli edim yükümlülüğü olan kiralananın kiracının kullanımına tahsis etme yükümlülüğünün yerine getirilip getirilemediği olacaktır. Nitekim hükümet tarafından alınan idari kararla kısıtlı çalışma saatlerine geçen AVM’ler, gelinen aşamada kendi yönetimleri tarafından alınan kararlarla da faaliyetleri geçici olarak durdurulmuş bulunmaktadır. Nihayetinde kiracı işletmelerin ne tür faaliyet gösterdiklerinin herhangi bir önemi kalmaksızın AVM içerisindeki tüm işletmelerin (market ve eczane gibi işletmeler hariç olmak üzere) faaliyetlerine geçici olarak son verilmiş bulunmaktadır. Dolayısıyla bir önceki başlık altındaki ihtimalden farklı olarak kiracı işletmecilerin iştigal alanlarının kendi tercihlerinde olması gerekçesi burada geçerli olmayacaktır. Bu durumda ifa imkânsızlığı kavramının özellikle üzerinde durulması gerekmektedir.

Öncelikle salt Genelge’nin yayımlanması ve kendi yönetimlerinin kararları ile birlikte AVM’lerin kapanmasının TBK m. 136 hükmü kapsamında taraflar bakımından sürekli ifa imkânsızlığı yarattığı ve sözleşmenin bu aşamada feshedilebileceği yönünde bir değerlendirme yapılması mümkün olmadığını söylemek gerekir. Diğer taraftan alınan kapatma kararının makul süreyi aşması halinde ise, bu işletmeler yönünden sürekli ifa imkânsızlığından bahsedilmesi mümkün olabilecektir. Makul süreyi ise, ahde vefa ilkesinin uygulanmasının dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde artık beklenemeyeceğinin anlaşıldığı, diğer bir ifadeyle, tahammül sınırının sonu olarak ifade edebiliriz.

Kira sözleşmesi gibi, sürekli borç ilişkilerinde aslî edim yükümlülükleri belirli bir zamana yayılmaktadır. Borçlu, borcunu zaman içinde aralıksız ve sürekli bir davranışla ifa etmektedir. Bu durumda salgın hastalık gibi mücbir sebep dolayısıyla kapatılması kararı alınan işyerleri bakımından geçici imkânsızlık halinin söz konusu olduğundan bahsedilebilir. Geçici imkânsızlığının ise hâkim görüş olarak borçlu temerrüdüne yol açtığı ifade edilmişti. Taraflar (kiralayan-kiracı) mücbir sebep halinin ortaya çıkışından önceki zaman aralığı bakımından sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilip-getirilmemesinden dolayı birbirlerine karşı tam bir sorumluluk içerisinde iken; mücbir sebep dolayısıyla sözleşmenin ifa edilemeyen geçici süre bakımından ise karşılıklı olarak sorumluluktan kurtulacaklardır. Dolayısıyla karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan birisi için sona eren ifa yükümlülüğü, sözleşmenin diğer tarafını da kendi yükümlülüğünden kurtaracaktır. Nitekim TBK m. 97 “Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.” hükmüne yer verilmiştir. Bu bağlamda kiracının kiralayana karşı geçici ifa imkânsızlığı müddetince “ödemezlik def’i”nde bulunabilme hakkı olduğu söylenebilir.

3- Genelge kapsamında olmayan, kendi tercihleri ile faaliyetlerini geçici olarak durduran işletmeler bakımından;

Salgın hastalığın mücbir sebep gösterilerek kendi çalışanlarının sağlık kaygıları nedeniyle faaliyetlerini durduran işletmelerin ifa imkânsızlığı hükümlerinden faydalanabilmeleri mümkün görünmemektedir. Nitekim hâlihazırda önlemlerini almak suretiyle faaliyetlerine devam eden işletmeler olduğu gibi salt salgın hastalığın sözleşmeden doğan bedel ödeme borcu yükümlülüğünün ifasını olanaksız kıldığını söylemek yine mümkün olamamaktadır. Dolayısıyla bu ihtimaldeki işletmelerin kira sözleşmesinden doğan kira bedeli ödeme borçlarının devam ettiğini söylemekle birlikte, kiralananın kullanılamayacak ve çalışanlarının zorunlu olarak izne çıkarılması sonucunu doğuracak kadar iş kaybı yaşaması halinde ve durum ispat edilmesi koşuluyla TBK m. 138 aşırı ifa hükümlerinden yararlanılabileceği söylenebilir.

Kira Sözleşmelerinin TBK m. 138 “Aşırı İfa Güçlüğü” Bakımından Ele Alınması

İlgili bu düzenleme başlığı altında özellikle;

• Genelge kapsamında faaliyetleri geçici olarak durdurulmuş (cafe, berber, güzellik/spor salonu vb.) yerler,

• Faaliyetleri geçici olarak durdurulmamış ancak paket servis / gel al gibi kısmi kapasiteli hizmet veren (restoran, pastane vb.) işletmeler ile

• Faaliyetlerine devam eden ancak salgın hastalık dolayısıyla işleri etkilenen diğer işletmelerin durumları incelenecektir:

TBK m. 138 hükmü; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenilmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkı yerine fesih hakkını kullanır.” hükmü yer almaktadır.

Kanun koyucu, işbu madde ile sözleşme kurulurken var olan koşulların öngörülemez bir şekilde sonradan değişmesi ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki dengenin bir taraf açısından katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde, bahsi geçen taraftan katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin beklenemeyeceğini ifade etmektedir. Kanun hükmü, sözleşme taraflarına, oluşan olumsuz sonuçlar neticesinde uyarlama ve uyarlama sonuçsuz kalacak ise sürekli edimli sözleşmelere fesih hakkı tanımıştır.

Ancak önemle belirtmek gerekir ki; TBK m. 138 “aşırı ifa güçlüğü” düzenlemesinin geçici durumlar bakımından tesis edilmiş bir düzenleme olmadığını vurgulamak gerekir. Her ne kadar salgın hastalığın ortaya çıkardığı mücbir sebebin varlığından bahsedilecek olsa da, bu durumun geçici niteliği karşısında mahkemelerin farklı içtihatlarının da olabileceği göz ardı edilmemesi gerekir.

İlgili hükmün tatbik edilmesi için, virüs sebebiyle yaşanan zararın kiracının mahvına yahut iflasına sebebiyet vermesine gerek yoktur. Kanunun aradığı tek şart; mevcut olguların kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde borçlu aleyhine değişmesidir. Kiracı, kira sözleşmesi akdederken Koronavirüs (Covid-19) salgını riskini bilebilecek durumda değildir ve bu risk kiracıdan kaynaklanmamaktadır^[12]. Buna rağmen işletmesi faaliyet göstermediği ya da kısmi faaliyet gösterdiği mecur (kiralanan) için kira ödemek durumunda bırakılması da hakkaniyete uygun düşmemektedir. Bu durumda kiracı TBK m. 138’ye dayanarak kira bedelini ifa etmeden veya ihtirazı kayıtla ifa ederek uyarlama davası ikame edebilecektir. Kira bedelinin ödenmemesi tahliye (tahliye konusuna aşağıda ayrıca bkz.) riskini de beraberinde getirdiğinden, kira bedelinin ihtirazı kayıtla ödenmesi ve aynı zamanda uyarlama davası açılması herhangi bir hak kaybına uğramamak adına işyeri kiracıları bakımından daha yerinde bir çözüm olacaktır.

Uyarlama davasında Mahkemeden;

Geçici süre yönünden sözleşme hükümlerinin tamamen askıya alınmasını,
İşyerinin kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira bedeli ve ortak gider (fiili kullanıma bağlı giderler) ödenmemesine,
Bu hususun kabul edilmemesi halinde işyerinin kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılmasına^[13],
Her halükarda işyerinin kapalı tutulması halinde aleyhe cezai şart ve fesih hükümlerinin işletilmemesine karar verilmesi talep edilebilir.
Diğer taraftan aşırı ifa güçlüğü dolayısıyla kira bedeli üzerinde uyarlama talebinde bulunulacağı gibi süre bakımından da uyarlama talebinde bulunulabilir. Böylelikle faaliyet gösterilemeyen süre kadar kira sözleşmesinin mücbir sebep zamanındaki sözleşme şartları üzerinden uzatılması istenebilecektir.
Uyarlama davası ile birlikte kira sözleşmesinden umulan menfaatin elde edilebilme ihtimalinin kalmaması halinde sözleşmenin feshedilebilme imkânı da bulunmaktadır.

Mahkemece kira bedeli ödenmemesine veya ciddi ciro kaybı gözetilerek kira bedelinden indirim yapılmasına karar verilebileceği gibi, ihtirazı kayıtla yapılan kira ödemelerinin geri alınması da mümkün olabilecektir. Ayrıca mücbir sebebin vuku bulduğu sürenin kira sözleşmesinin sonuna eklenerek sözleşmenin uzatılmasını da talep edebilecektir. 16.03.2020 tarihli genelgenin uyarlama davaları açısından kiracı lehine yorum yapılması konusunda önemli bir ispat aracı olacağı kuşkusuzdur.

Kira bedeli borcunun peşin olarak ödendiği kira sözleşmeleri bakımından TBK m. 138 aşırı ifa güçlüğü hükümlerine başvurulabilmesi kural olarak mümkün görünmemektedir. Nitekim kanun koyucu ilgili kanun hükmünde edimin ifa edilmemiş olmasını şart koşmaktadır. Ancak kiracının böyle bir salgının ve etkilerinin bu denli etkili olacağını öngörseydi, peşin ödeme yapmayacağı/yapamayacağı düşünüldüğünde, peşin ödemede bulunan işyeri kiracısı ile böyle bir ödemede bulunmayan kiracının farklı sonuçlara tabi tutulması hakkaniyetli olmayacaktır. Bu durumda kanunun ruhu göz önünde tutulduğunda, yaşanan olayın olağanüstülüğü karşısında önceden peşin olarak kira parasını ödeyen kiracının uyarlama talepleri haklı bulunabilir. Öte yandan ihtirazı kayıtla ifada bulunan borçluya uyarlama imkânı vererek istisnai bir durum oluşturan kanun koyucunun, böyle bir istisnayı olağanüstü durumun bu denli etkilerini öngörmeyen ve öngörmesi de beklenmeyen ve bu sebeple haklarını saklı tutacak bir kayıt koyması da mümkün bulunmayan, peşin ödeme yapan kiracı borçlu açısından da düşünülebilir. Nitekim kiracı borçlunun peşin ödemede bulunması, tek başına onun salgın sebebiyle alınan tedbirlerden dolayı aşırı ifa güçlüğüne düşmediği anlamına gelmemektir^[14].

Aşırı ifa güçlüğü sebebiyle kiracının kiralayandan herhangi bir talepte bulunabilmesi için Mahkeme kararı gerekmektedir. Dolayısıyla kiracının dava yoluyla kira sözleşmesinin uyarlanmasını ve geçici süre ile askıya alınmasını istemediği ve bu konuda Mahkeme Kararı almadığı sürece kira sözleşmesinden doğan kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmekle yükümlü olacaktır.

Kira Sözleşmelerinin TBK m. 331 “Olağanüstü Fesih” Hakkı Bakımından Ele Alınması

İşyerlerinin kapalı kalma durumunun belirsiz bir süre devam etmesi halinin TBK m. 331
“önemli sebeplerin varlığı halinde olağanüstü fesih” hakkı kapsamında da ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir. İlgili maddeye göre;

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Kanun maddesinde geçen önemli sebep kavramı ile ilgili kesin bir tanım yapılmamış olup; Mahkeme tarafından her somut olayın özelliğine göre ayrı bir değerlendirilme yapılması gerekmektedir. Sözleşmeyi olumsuz yönde etkileyen ve çekilmezlik unsuru barındıran bu belirsiz süreli kapalı kalma durumunun, yargı önüne taşınacak ihtilaflarda “önemli sebep” olarak değerlendirilmesi muhtemel gözükmektedir.

ANCAK; bilindiği üzere 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK m. 331 hükmü 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmamaktadır. Dolayısıyla işyeri kiracısı konumundaki tacirler bakımından, TBK m. 331 önemli sebeplerin varlığı halinde “olağanüstü fesih” hakkının kullanılabilme ihtimali 01.07.2020 tarihine kadar tehir edilmiştir. Yeni bir yasal değişiklik olmadığı sürece, ilgili maddenin tehiri, durumunu korumaktadır. Nitekim 01.07.2020 tarihi itibari ile mücbir sebebin etkilerinin devam etmesi durumunda taraflar isterlerse sözleşmenin olağanüstü sebeplerle feshini isteyebileceklerdir.

Bu genel değerlendirmenin ardından somut olaya özgülenebilecek diğer ihtimalleri de ele almakta fayda bulunmaktadır.

Kira Sözleşmesinin İçeriğinde Mücbir Sebep Hükümlerine Yer Verilmesi ve Bu Durumun Koronavirüs Kapsamında Değerlendirilmesi

Kira sözleşmeleri tanzim edilirken asıl olan tarafların serbest iradeleridir. Bu kapsamda taraflar, emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları ile herhalde bağlı olmakla beraber serbest iradeleri ile belirledikleri hükümlerle de bağlıdırlar. Özellikle, ticari amaç ile tanzim edilmiş kira sözleşmelerinde “mücbir sebep” başlıklı hükümler bulunmakta olup sonucunda çeşitli bekleme süreleri ve fesih yöntemleri öngörülmektedir.

Daha önce yapılan açıklamalardan da anlaşılacağı üzere yaşanan salgın hastalığın bir mücbir sebep teşkil ettiği hususunda herhangi bir duraksamaya yer yoktur. Ayrıca bu salgın hastalık durumunun sözleşme içeriğine yazılmamış olması, salgının mücbir sebep teşkil ettiği gerçeğini de değiştirmemektedir. Ancak söz konusu salgın hastalığın tüm sözleşme ilişkileri bakımından mücbir sebep teşkil edeceği yaklaşımı ise doğru bir yaklaşım olmaz. Nitekim covid-19 salgın hastalığı bazı sözleşmeler ya da ilgili sözleşmenin bir tarafı bakımından mücbir sebep teşkil ederken bazı sözleşmeler ya da ilgili sözleşmenin karşı tarafı bakımından aşırı ifa güçlüğü hali teşkil edebilir. Özellikle mücbir sebebin borcun ifasını kesin olarak imkânsız kılan bir hal olması ve diğer yandan kira sözleşmeleri bakımından kiracıya ait edim borcunun para borcu olması ve para borçları bakımından imkânsızlığın kabul edilemeyişi bunun en bariz örneğidir.

Mücbir sebebin sonucu olarak ortaya çıkan ifa (geçici) imkânsızlığı ile aşırı ifa güçlüğü arasındaki sınır bazı hallerde kaybolmuş olsa da, esasında sonuçları itibariyle birbirlerinden farklı kavramlardır. Mücbir sebep, borcun geçici veya sürekli olarak imkânsızlığına ve bu sebeple borcun geçici olarak ya da tamamen sona ermesine yol açarken, aşırı ifa güçlüğü halinde edimin ifası oldukça güç olsa da, halen mümkün olmakla birlikte taraflardan birisi için bozulan sözleşme dengesi değişen yeni şartlara göre hakkaniyet ölçüsünde yeniden uyarlanmaktadır.

Somut olay ve şartlar değişiklik göstermekle beraber, kira sözleşmelerinde mücbir sebep hükümleri bulunması halinde taraflar, öncelikle sözleşmede öngörülen hükümlerle bağlı olduklarını önemle vurgulamak gerekir. Bu bakımdan taraflar hangi hallerin mücbir sebep teşkil edip etmeyeceğini ayrıca belirlemiş olabilirler. Sözleşmenin mücbir sebep hükümlerinde salgın hastalık mücbir sebep halleri arasında sayılmamış ve mücbir sebep halleri “tahdidi olarak” sayılmış ise, artık salgın hastalık mücbir sebep hali olarak kabul edilemeyecektir. Dolayısıyla basiretli davranma yükümlülüğü altında bulunan tacirler bakımından salgın hastalığın mücbir sebep hali olarak belirtilmediği ya da sözleşme hükmü ile salgın hastalığın bilinçli olarak kapsam dışında tutulduğu hallerde ortaya çıkan riskler de ilgili kişinin kendisi katlanacaktır. Böylelikle kendi edimi bakımından borcun ifasını imkânsızlaştıran salgın hastalığın meydana getirdiği sorumluluğa da katlanılması gerekecektir. Öte yandan tarafların tahdidi olmamakla birlikte, örnekseme yapmak suretiyle mücbir sebep hallerini belirlemeleri halinde, sözleşmede salgın hastalıktan bahsedilmemiş olsa bile, yaşanan salgın hastalık, somut olayın koşullarının mücbir sebep teşkil edecek nitelikte olması şartıyla, bir mücbir sebep hali olarak kabul edilebilecektir.

Çalışma konumuzun Koronavirüs (Covid-19) salgınının işyeri kira sözleşmelerine etkilerinin değerlendirilmesi olduğu, kiracıların edim borçları para borcu olduğu ve salgının bu yönüyle tek başına mücbir sebep hali teşkil etmemesi dikkate alındığında; sözleşme hükümlerinde salgın hastalıklar her ne kadar mücbir sebep olarak kabul edilmiş olsa da, ortak taraf iradeleri dikkate alınarak tarafların gerçek arzularına sonuç bağlanması daha doğru bir yaklaşım olacaktır. Bu bakımdan TBK m. 138 “aşırı ifa güçlüğü” hükümlerinin uygulama bulabileceği durumlar sözleşme hükümlerinde her ne kadar mücbir sebep hali olarak düzenlenmiş olsa da tarafların ortak ve gerçek arzuları gözetilerek uyarlama davasının ikame edilmesi hakkaniyete daha uygun bir çözüm yolu olacaktır.

Nitekim taraflar salgın hastalık gibi bir mücbir sebebin yaşanma ihtimalinde sözleşme hükümlerinin belli bir süre kadar ya da mücbir sebebin etkilerinin ortadan kalkması anına kadar geçen süre yönünden sözleşme hükümlerinin askıya alınmasını kararlaştırmış olabilirler. Hatta bu halin belli bir süreden fazla sürmesi halinde sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceğini de karara bağlamış olabilirler. Dolayısıyla akdedilen her sözleşme kendi içerisinde farklı çözüm yolları öngörmüş olabileceği için, öncelikli olan sözleşme hükümlerinin incelenmesi ve duruma uygulanabilecek bir hükmün bulunması halinde buna uygun olarak hareket etmek olacaktır.

Bununla beraber, tarafların sözleşmelerinde uyarlama kaydına yer vermesi halinde ise, öncelikle sözleşme hükümlerine göre uyarlamaya gidilecek olup uyarlamaya ilişkin herhangi bir uyuşmazlık çıkarsa da kararı mahkeme vermekle birlikte uyarlama hakkındaki kararını sözleşme hükümlerine göre tesis edeceğini söylemek mümkündür.

Kira Bedeli Borcunun Vadesinde Ödenmemesi Halinin Tahliye Davasına Etkisi

Kira sözleşmesinde kiracının asli edim borcu kural olarak kira bedelinin ödenmesidir. Kiracının bu asli borcunu yerine getirmeyerek kira bedelini ödememesi ya da ödemede gecikmesi halinde, sürekli bir borç ilişkisi olan kira sözleşmesinin feshi, Türk Borçlar Kanunu’nun “kiracının temerrüdü” başlıklı 315. madde hükmünde;

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”
şeklinde düzenlenmiştir.

TBK m. 315, kiracının kira bedelini ya da yan gideri ödemede temerrüde düşmesi halinde kiraya verene, sözleşmeyi feshetme imkânı tanımaktadır. Kiraya veren, bu hakkını kullanabilmek için kiracıya, konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı olarak en az 30 (otuz) gün süre vermelidir. Bu sürede de kiracı bedeli ödemediği takdirde, kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilmektedir.

ANCAK; 25.03.2020 Tarih, 31080 (Mükerrer) Sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak 26.03.2020 Tarihinde Yürürlüğe gire 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un GEÇİCİ MADDE 2 kapsamında; “01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi sözleşmenin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” düzenlemesi hüküm altına alınmıştır.

Yasalaşan ilgili bu hüküm ile birlikte kiracıların kira ödeme borçları devam etmekle birlikte, ilgili tarihler arasında kira bedelini ödememiş olmaları tek başına tahliye sebebi olmaktan çıkarılmıştır. Ancak bu durumun dahi kiracı tarafa karşı icra işlemlerinin yürütülmesinin ve nihayetinde kiracının malları üzerinde haciz işlemleri başlatılmasına engel olmamaktadır. Nitekim ilgili kararname sadece fesih ve tahliye etkisini ortadan kaldırmaktadır. Dolayısıyla 15 Haziran tarihine kadar Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile durdurulan nafaka dışındaki tüm icra işlemlerinin 15 Haziran tarihinden sonra yürütülebilir olması halinde borçlu kiracı aleyhine 30.06.2020 tarihine kadar fesih ve tahliye hakkı kullanılamayacak olsa da icra takibi yapılabilecektir.

Taraflar kira sözleşmesi hükümlerinde kira bedelinin vadesinde ödenmemesi üzerine cezai şart veya gecikme cezası kararlaştırmışlar ise bunlar kiracıdan talep edilebilecektir. Taraflar sözleşmede böyle bir gecikme cezası kararlaştırmış olmasalar da kira bedelinin geç ödenmesinden dolayı kiraya verenin temerrüt faizi talep hakkı doğacaktır. İşyeri kiracıları, söz konusu riskleri göz önünde bulundurularak 30 Haziran 2020’ye kadar ödeme yapmasalar da kiraya veren kira sözleşmesini, salt kiracının temerrüdü sebebiyle feshedemeyecektir.

Sonuç

Dünya Sağlık Örgütü (DSÖ) tarafından Pandemi olarak ilan edilen ve “mücbir sebep” olarak da nitelendirilebilecek “Koronavirüs (Covid-19) salgını”; işyeri kira sözleşmeleri açısından; (geçici) ifa imkânsızlığı, aşırı ifa güçlüğü veya gecikme (temerrüt) gibi bazı hukuki sorunların ortaya çıkmasına neden olmuştur.
Koronavirüs (Covid-19) salgınının sözleşmelere etkisi incelenirken, sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği varsa, eğer öncelikle sözleşmedeki mücbir sebep kayıtlarının incelenmesi ve bu arada uyarlamaya ilişkin hükümlerin bulunması durumunda, bu hükümlerin de öncelikle incelenmesi gerektiğini ifade etmek isteriz.

Öte yandan yukarıda yapılmış açıklamalardan da anlaşılacağı üzere söz konusu salgın hastalığın ilgili kira sözleşmesinin tarafları bakımından mücbir sebep teşkil edip etmediğinin belirlenebilmesi için; sözleşme hükümleri ile birlikte sözleşme konusunun ve taraf amaçlarının da dikkate alınması gerektiğini hatırlatmak gerekir. Nitekim mücbir sebebin var olup olmadığının tespiti açısından genel geçer bir kabul söz konusu olamayacağı gibi, somut olayın koşulları her sözleşme ilişkisi bakımından farklı anlam ve sonuçlar ortaya çıkaracaktır. Özellikle her sektörün kendine has dinamiklere sahip olması ve sözleşme taraflarının farklı nitelikteki edim borçlarının söz konusu olması, mücbir sebep nitelendirmesinin herkes ve her hukuki ilişki bakımından aynı şekilde ele alınmasını yanıltıcı ve haksız kılacaktır.

Sözleşmede mücbir sebep hükmüne yer verilmemesi ihtimalinde, sözleşme hükümleri temerrüt (TBK m. 117) sebebiyle askıya alınabileceği gibi, sözleşmenin genel hükümlere göre sona erdirilmesi (TBK m. 136-137) ya da uyarlanması (TBK m. 138) söz konusu olabilecektir. Bu bakımdan mücbir sebep nedeniyle ifa imkânsızlığının geçici süre ile devam etmesi söz konusu ise, sözleşmeden doğan edim borçları karşılıklı olarak askıya alınabilecek iken; imkânsızlığın akde tahammül sınırlarını aşması durumunda sözleşmenin tamamen ortadan kaldırılmasına yönelik olarak TBK m. 136 hükmünün uygulanması söz konusu olabilecektir. Koronavirüs (Covid-19) salgınının etkilerinin bazı sözleşmeler ve özellikle işyeri kira sözleşmelerinde kiracı yönünden mücbir sebep derecesine ulaşmadığı düşünülüyor ise, TBK m. 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğü nedeniyle taraflar ortak iradeleri ile kendi uyarlamalarını yapabileceği gibi mahkemeden de sözleşmenin uyarlanması talep edilebilecektir. Böylelikle taraflar sözleşme hükümlerinin askıya alınması, bedel indirimi, sözleşmenin feshi ya da kendilerinin belirleyebileceği başka seçeneklerden taraf iradelerine en uygun olanı seçebileceklerdir.

İşyerlerinin kapalı kalma durumunun belirsiz bir süre devam etmesi halinin TBK m. 331 “önemli sebeplerin varlığı halinde olağanüstü fesih” hakkı kapsamında taraflar yönünden sözleşmenin feshi sonucuna gidilebilmesi imkân ve kabiliyeti ise bir müddet daha mümkün görünmemektedir. Nitekim 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK m. 331 hükmünün 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle yürürlüğünün ertelenmesi, hâlihazırda, durumunu korumaktadır. Dolayısıyla ilgili hükmün yürürlük tarihi olan 01.07.2020 tarihi itibari ile mücbir sebebin etkilerinin devam ediyor olması halinde, taraflar, isterlerse sözleşmenin olağanüstü sebepler ile de feshini isteyebileceklerdir.

Yaşanan süreçte işyeri kiralarında kira bedeli borçlarının ödenmesi ile ilgili olarak 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun GEÇİCİ MADDE 2 ile yeni bir düzenleme yapılmıştır. Bu kapsamında; “01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar” işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi hali, sözleşmenin fesih ve tahliyesi sebebi olmaktan çıkarılmıştır. Ancak bu durumda dahi kira bedellerinin ödenmemesi halinde kiracı tarafa karşı icra işlemleri yürütülebilecek ve nihayetinde kiracının malları üzerinde haciz işlemleri başlatılabilecektir. Nitekim ilgili düzenleme, işyeri kira bedellerinin ödenmemesi halini sadece sözleşmenin feshi ve tahliyesi sebebi olmaktan çıkarmaktadır. Bu nedenle işyeri kiralarında, kira bedelinin vadesinde ödenmemesi üzerine sözleşmede cezai şart veya gecikme cezası kararlaştırılmış ise bunlar da kiracıdan talep edilebilecektir. Sözleşmede böyle bir cezai şart/gecikme cezası kararlaştırmamış olsa bile, kiralayanın kira bedelinin geç ödenmesinden dolayı temerrüt faizi talep edebileceğini de ifade etmek gerekir.

Özet Tablo Çalışması

Koronavirüs (Covid-19) salgınının işyeri kira sözleşmelerine etkisi konusunda yeni bir yasal düzenleme yapılmadığı sürece ve yargının bu konudaki farklı içtihatlarının da olabileceği dikkate alınarak, meselenin muhtemel hukuki çözüm yollarının ne şekilde olacağı hususunda, hukuki görüşlerimiz işyerlerinin nitelikleri bakımından aşağıdaki tablo ile de ÖZETLE şu şekilde ifade edilebilir:

İHTİMAL 1

İçişleri Bakanlığı’nın İlgili Genelgesi kapsamında faaliyetleri geçici olarak durdurulmuş (cafe, çay evi, berber, güzellik/spor salonu vb.) yerler:

“Geçici İfa İmkânsızlığı”
(kiracının kira bedeli ödeme borcu geçici olarak ortadan kalkar)
**
TBK m. 138 “Aşırı İfa Güçlüğü”
(kiracı Mahkemeden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını talep edebilir)

- Kira sözleşmesinde kiralanan işyerinin “hangi amaçla – ne tür bir faaliyet konusuyla (örneğin cafe, çay evi, berber, spor salonu gibi)” kullanılacağının açıkça belirlendiği ya da kira sözleşmesinin uzun süredir devam ediyor olması sebebiyle kiralananda yürütülen faaliyetin kiralayan tarafından zımni olarak kabul gördüğü hallerde, kiralanandan kaynaklanan geçici ifa imkânsızlığının söz konusu olacağı ve taraf yükümlülüklerinin ve bu arada kiracının bedel ödeme borcunun geçici süre yönünden ortadan kalkacağı söylenebilir.

- Kiralananın kullanım amacı belirtilmeksizin imza edilen kira sözleşmeleri bakımından TBK m. 138 “aşırı ifa güçlüğü” sebebiyle Mahkemeden, sözleşme hükümlerinin değişen yeni şartlara uyarlanması talep edilebilir. Bu bağlamda kiracı;
- kira sözleşmesi hükümlerinin karşılıklı olarak askıya alınmasını isteyebilir.
- kira sözleşmesinden umulan faydanın artık elde edilememesi halinde tercihen fesih talebinde de bulunulabilir.

İHTİMAL 2

Faaliyetleri geçici olarak durdurulmamış ancak paket servis / gel al gibi kısmi kapasiteli hizmet veren (Restoran, Pastane vb.) işletmeler ve Faaliyetlerine devam eden ancak salgın hastalık dolayısıyla işleri etkilenen diğer işletmeler:

TBK m. 138 “Aşırı İfa Güçlüğü”
(kiracı Mahkemeden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını talep edebilir)

TBK m. 138 “aşırı ifa güçlüğü” sebebiyle Mahkemeden,
- kira bedelinin geçici süre yönünden ödenmemesi, bu mümkün değilse indirim yapılması,
- kapalı kaldıkları süre kadar sözleşmenin aynı koşullarda uzatılması,
- Ya da kira sözleşmesinden beklenen menfaatin elde edilememesi sebebiyle kira sözleşmesinin feshi
seçeneklerinden birisi istenebilir.
Somut olayın koşullarına göre takdir yetkisi Mahkemenindir.

İHTİMAL 3

İçişleri Bakanlığı’nın İlgili Genelgesi kapsamında olan / olmayan ve kendi yönetimi tarafından alınan bir karar ile geçici olarak kapanan AVM bünyesi içerisinde faaliyet sürdürdüğü için kapanan işletmeler:

“Geçici İfa İmkânsızlığı”
(kiracının kira bedeli ödeme borcu geçici olarak ortadan kalkar)

- Bu durumda, geçici nitelikte de olsa kiralanan yerin niteliğinden kaynaklı bir imkânsızlık söz konusu olmaktadır. Dolayısıyla bu hâlde geçici ifa imkânsızlığı söz konusu olacak ve kiralayana ait ifa tarihi, geçici sürenin sonuna kadar ertelenmiş kabul edilecektir. Buna karşılık olarak da kiracının kira bedeli ödeme borcu ortadan kalkmış bulunacaktır.
- Nitekim kendi borcunu yerine getiremeyen kiraya verene karşı kiracının TBK m. 97 hükmüne göre her zaman için “ödemezlik def’i” nde bulunabilme hakkı bulunmaktadır.

İHTİMAL 4

Genelge kapsamında olmayan, kendi tercihleri ile faaliyetlerini geçici olarak durduran işletmeler bakımından:

Karşılıklı edim borçları devam eder.
**
TBK m. 138 “Aşırı İfa Güçlüğü”
(kiracı Mahkemeden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını talep edebilir)

- Sağlık kaygıları nedeniyle işyerlerini geçici olarak kapatanlar bakımından tarafların sözleşmeden doğan yükümlülükleri karşılıklı olarak devam etmekte olup, kira bedeli borcundan dolayı kiracıların sorumlulukları tamdır.
- Ancak yaşadığı iş kaybı nedeniyle çalışanlarını ücretsiz izne çıkarmak gibi zorunlu sebeplerle işletmesinin faaliyetine ara vermek durumunda kalmış kiracılar bakımından TBK m. 138 aşırı ifa güçlüğü hükümlerine başvurularak sözleşme hükümlerini geçici süre askıya alınması ya da bedel indirimi yapılması talep edilebilir.

Dipnotlar

https://www.icisleri.gov.tr/81-il-valiligine-koronavirus-tedbirleri-konulu-ek-genelge-gonderildi ↩︎
https://www.icisleri.gov.tr/koronavirus-salgini-ile-mucadele-kapsaminda-lokantalarla-ilgili-ek-genelge ↩︎
Bkz. TANDOĞAN, Haluk, Türk Mesuliyet Hukuku, Tıpkı Basım, İstanbul 2010, s. 464. ↩︎
YHGK 2017/444 E., 2019/1083 K. sayılı ilamı. ↩︎
TEKİNAY, Selâhattin Sulhi/ AKMAN, Sermet / BURCUOĞLU, Halûk / ALTOP, Atillâ, Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, yeniden gözden geçirilmiş ve genişletilmiş 7. baskı, İstanbul, 1993, s. 909; DURAL, Mustafa, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık, İstanbul, 1976, s. 107; KILIÇOĞLU, Ahmet M., Depremin Borç İlişkilerine Etkisi”, Ankara Barosu Dergisi, Y. 1999, S. 2-3, s. 73; GÜNDOĞDU, Fatih, Borca Aykırılık Hallerinden Kusurlu İfa İmkânsızlığı ve Hukuki Sonuçları, İstanbul, 2014, s. 103. ↩︎
TUNÇOMAĞ, Kenan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. I, 6. Bası, İstanbul 1976, s. 795; REİSOĞLU, Safa, Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 24. Bası, İstanbul 2013, s. 349; DURAL, s. 123; EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 23. Baskı, Ankara 2018, s. 1330 vd.; GÜNDOĞDU, s. 111. ↩︎
TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, s. 909; DURAL, s. 101; GÜNDOĞDU, s. 104 vd. ↩︎
OĞUZMAN Kemal / ÖZ Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt I, İstanbul 2019, s. 588. ↩︎
YHGK 28.04.2010 gün ve 2010/15-193- 235 sayılı ilamında bu husus; “Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.” şeklinde ifade edilmiştir. ↩︎
Sözleşmede kararlaştırılan vadenin mutlak kesin vade olduğu tespit edilirken tarafların iradeleri ve sözleşmenin amacı esas alınmalıdır. TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, s. 909; TUNÇOMAĞ, s. 795; GÜNDOĞDU, s. 185. ↩︎
DURAL, s. 105; SEROZAN, Rona, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme, (Kocayusufpaşaoğlu, Necip/Hatemi, Hüseyin/ Serozan, Rona/Arpacı, Abdülkadir: Borçlar Hukuku Genel Bölüm Üçüncü Cilt), 7. Bası, İstanbul 2016, § 12 N. 2; GÜNDOĞDU, s. 185 vd; ALTUNKAYA, Mehmet, Edimin Başlangıçtaki İmkânsızlığı, Ankara 2005, s. 126; BAŞPINAR, Veysel, Borç Sözleşmelerinin Kısmî Butlanı, Ankara 1998, s. 122. ↩︎
TBK. m. 138’e göre bir sözleşmede uyarlama yapılabilmesi için sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların dışında ortaya çıkan ve öngörülemez nitelik taşıyan, olağanüstü bir durumundan kastedilen, olayın kendisinin değil sonuçlarının öngörülmezliğidir. İşyeri sahibinin tacir sıfatına haiz olması da durumu değiştirmez. Nitekim konu basiretli tacir kavramıyla açıklanabilecek boyutta da değildir. Bkz. ARAT Ayşe, Küresel Salgının İşyeri Kiralarına Etkisi ve Çözüm Önerileri, 30.04.2020, Lexpera Blog (https://blog.lexpera.com.tr/kuresel-salginin-isyeri-kiralarina-etkisi-ve-cozum-onerileri/) ↩︎
ARAT’a göre, uyarlama taleplerinde her işyeri için defter kayıtları, vergi kayıtları, o sektöre ilişkin devletin aldığı tedbirlerin kapsamı ayrı ayrı inceleneceği ve bu incelemelerin belli bir zaman alacağından, davaların sonuçlanması da uzayarak, kiracıların beklediği faydayı azaltabilir. Bu sebeple mahkemelerinin daha hızlı ve birbirine denk kararlar verebilmesini sağlamak üzere sektörel bazda kira bedellerinde uyarlama oranları belirlenebilir. Bkz. (https://blog.lexpera.com.tr/kuresel-salginin-isyeri-kiralarina-etkisi-ve-cozum-onerileri/) ↩︎
ARAT (https://blog.lexpera.com.tr/kuresel-salginin-isyeri-kiralarina-etkisi-ve-cozum-onerileri/) ↩︎

Yararlanılan Kaynaklar

ALTUNKAYA, Mehmet; Edimin Başlangıçtaki İmkânsızlığı, Ankara 2005.

ARAT, Ayşe; Küresel Salgının İşyeri Kiralarına Etkisi ve Çözüm Önerileri, 30.04.2020, Lexpera Blog (https://blog.lexpera.com.tr/kuresel-salginin-isyeri-kiralarina-etkisi-ve-cozum-onerileri/).

BAŞPINAR, Veysel; Borç Sözleşmelerinin Kısmî Butlanı, Ankara 1998.

BAYSAL Başak / UYANIK Murat / YAVUZ M. Selim, Koronavirüs 2019 (COVID-19) ve Sözleşmeler, 26.03.2020, Lexpera Blog, (https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-2019-ve-sozlesmeler/).

DURAL, Mustafa; Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık, İstanbul, 1976.

EREN, Fikret; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 23. Baskı, Ankara 2018.

GÜNDOĞDU, Fatih; Borca Aykırılık Hallerinden Kusurlu İfa İmkânsızlığı ve Hukuki Sonuçları, İstanbul, 2014.

GÜNDOĞDU, Fatih / URAL, Nihal; Koronavirüs (COVID-19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi, 30.03.2020, Lexpera Blog, https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-tedbirlerinin-kira-sozlesmelerine-etkisi/

KILIÇOĞLU, Ahmet M.; Depremin Borç İlişkilerine Etkisi, Ankara Barosu Dergisi, Y. 1999, S. 2-3.

MAKARACI BAŞAK Aslı / ÖKTEM ÇEVİK Seda / YÖRÜK Işılay, Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi, 14.04.2020, Lexpera Blog, https://blog.lexpera.com.tr/korona-virusun-isyeri-kira-sozlesmelerine-etkisi/).

OĞUZMAN, Kemal / ÖZ, Turgut; Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt I, İstanbul 2019.

PEKDİNÇER, R. Tamer / TOPRAKKAYA BABALIK, İrem; Korona Virüs Salgınının Sözleşmelere Etkisi, İfa İmkânsızlığı, İfa Güçlüğü ve Uyarlama, 03.04.2020, Lexpera Blog, (https://blog.lexpera.com.tr/korona-virus-salgininin-sozlesmelere-etkisi-ifa-imkansizligi-ifa-guclugu-ve-uyarlama/).

REİSOĞLU, Safa; Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 24. Bası, İstanbul 2013.

SEROZAN, Rona; İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme, (Kocayusufpaşaoğlu, Necip / Hatemi, Hüseyin / Serozan, Rona/Arpacı, Abdülkadir: Borçlar Hukuku Genel Bölüm Üçüncü Cilt), 7. Baskı, İstanbul 2016.

TANDOĞAN, Haluk; Türk Mesuliyet Hukuku, Tıpkı Basım, İstanbul 2010.

TEKİNAY, Selâhattin Sulhi / AKMAN Sermet / BURCUOĞLU Halûk / ALTOP Atillâ; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Yeniden Gözden Geçirilmiş ve Genişletilmiş 7. Baskı, İstanbul, 1993.

TUNÇOMAĞ, Kenan; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. I, 6. Bası, İstanbul 1976.