Lexpera Blog

Yeni Normal Tanımlamasının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi

I. Yeni Normal Kavramı

Son günlerde ortaya çıkan “yeni normal” kavramı, korona virüs (Covid-19) salgınının hayatımıza sunduğu hediyelerden biri. Bu kavram, bir normalleşmenin olacağını ve fakat eskisi gibi olmayacağını anlatmak üzere kullanılıyor. Salgın öncesindeki durumu kast etmek içinse “eski normal” kavramı kullanılıyor.

Bu soyutlama salgın öncesi günlere dönülmesinin zaman alacağının beklenildiğini ve bu zaman zarfını ifade etmek üzere “yeni normal” kavramının ortaya çıktığını gösteriyor.

Yeni normal kavramını son günlerde sık sık gündeme gelen “artık hiçbir şey eskisi gibi olmayacak” söylemiyle karıştırmamak gerekir. Zira yeni normal kavramı, bir gün eskiye dönüleceğini vaad ediyor. Böylece adeta bir “geçiş dönemi” ifade ediliyor.

Geçici bir dönem için neden “normal” kavramının kullanıldığı, sosyo-psikolojik analizler yapmayı gerektiriyor. Öte yandan, “yeni normal” kavramının isabetliliğine ilişin irdelemeleri de anlambilime bırakmak icap ediyor. Fakat “yeni normal” kavramının hukuki etkilerinin de olabileceğini belirtme vazifesi, sırtımızda büyük bir sorumluluk olarak duruyor. Bu nedenle kavramın resmi bir ölçüte dönüşmesi ihtimalini işyeri kira sözleşmeleri açısından değerlendirmeyi düşündük.

Şunu da belirtmeliyiz ki, bu çalışma, hukuki sonuçların ne olması gerektiğini hükme bağlamayı değil; muhtemel hukuki sorunların öngörülmesine yönelik bir zihin jimnastiğini amaçlamaktadır.

II. Yeni Normal Tanımının Uyarlama Şartlarına Etkisi

Öncelikle, eğer “yeni normal” kavramı, ekonomik açıdan işlerin eski seviyelere gelemeyeceği bir dönemi de ifade ediyorsa, uyarlama davaları kaçınılmaz hale gelecektir.

Çok sıradan bir örnek verecek olursak, yıllık kirası 200.000-TL olan ve bir işyeri eskiden ortalama yıllık 800.000-TL kazanıyorsa ve “yeni normal” dönemde kazancı yarıya (400.000-TL) düşecekse, adeta kira bedeli iki katına çıkarılmış olur.

Kira bedelinin uyarlanmasının en önemli şartlarından biri de “öngörülemezlik” şartıdır. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır (TBK m. 138 Gerekçe Metni).

Öngörülemezlik, kişinin iş hayatının olağan akışında göz önüne almakla yükümlü olmadığı durumları ifade eder (Ümmühan KAYA, Sözleşmenin Uyarlanmasında Sonradan Değişen Şartlar ve Öngörülemezlik İlkesi, Cevdet Yavuz’a Armağan, s. 1583). Bu nedenle korona virüs (Covid-19) salgınının öngörülemezlik şartını sağladığında kuşku bulunmamaktadır.

Öngörülebilirlik açısından önem arz eden ikinci bir nokta da salgının ne kadar süreceğine ilişkindir. Salgının ne kadar süreceğinin öngörülebilir hale gelmesinin de birtakım hukuki sonuçları olacaktır. Bu noktada “yeni normal” ve “eski normale dönüş” şeklinde yapılan takvimlerin hukuki bir etkisi olup olmayacağı da değerlendirilmesi gereken konulardan biridir.

Öncelikle yeni normal olarak belli bir süre öngörülebiliyorsa, artık “öngörülemezlik” şartının ortadan kalktığı iddia edilebilecektir. Bu noktanın işyeri kira sözleşmeleri açısından önem arz ettiği husus şudur: Uyarlamanın ne zamana kadar yapılacağına bir cevap olacaktır. Başka bir ifadeyle mahkemeler bu takvimi esas alarak yeni normal süresince uyarlama yapma yoluna gidebilecektir.

III. Muhtemel Hukuki Problemler

Hukukumuzda kira bedelinin uyarlanması davası genellikle devalüasyon nedenine dayanmaktadır. Devalüasyon kalıcı bir durum değişikliği olduğu için uyarlama davalarında verilen kararlar da hep kalıcı uyarlamalar olmuştur. Oysa bu kez “geçici uyarlama” talebi gündemdedir. Dolayısıyla durum yerleşik hukuki algılara uymamaktadır. Bu da yeni hukuki algıların gelişimini zorunlu kılmaktadır. Her gelişim sürecinde olduğu gibi birtakım problemlerin gündeme gelmesi kaçınılmazdır.

Acaba geçici olarak uyarlama yapılmasını talep etmek hukuken mümkün müdür? Doktrinde bu soruya olumlu yanıt verilmektedir: “Bazı durumlarda önceden öngörülemez değişiklik süreyle sınırlı olarak uyarlanmasında hukuki engel bulunmamaktadır. Bu durumda, sonradan ortaya çıkan durum değişikliğinin geçici süreli olması halinde, edimlerin bu olayın ortadan kalkması anına kadar uyarlanması gerekir” (Mustafa GÖRMEZ, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlanması, İstanbul 2019, s. 184-185). Ancak Yargıtay’ın bu görüşü kabul edilip etmeyeceği meçhuldür.

Uyarlamanın süreyle sınırlı olarak yapılıp yapılamayacağı konusunda Yargıtay olumsuz bir içtihatta bulunursa, AVM’ler açısından son derece zor bir durum ortaya çıkar. Zira ertelenen hükümler 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek ve kira artışında TÜFE sınırlaması geçerli olmaya başlayacaktır. Şu halde uyarlanmış (indirilmiş) bedeller üzerinden TÜFE sınırına uyarak artış yapılabilecektir. Öte yandan kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılacak davalarda da beş yıl şartı bulunmaktadır. AVM lerin bu hukuki sorunları hukukun ruhuna uygun bir şekilde aşmaları ancak şimdiden yapılacak yasal düzenlemelerle mümkün olabilir.

Problem olabilecek ikinci bir konu ise, kira bedelinin artışı olacaktır. Acaba uyarlama kararları sadece kira bedelini mi kapsar, yoksa yan giderleri ve kira artış oranını da kapsar mı? Yargıtay bir kararında sadece kira bedelinde uyarlama yapılabileceğini, artış oranında bir uyarlama yapılamayacağını belirtmiştir (Bakınız: Y. HGK. 20.10.2004 tarih 2004/6-434 E. 2004/564 K.).

Özellikle AVM kiraları açısından durum son derece kritiktir. Zira ortak gideler ciddi bir gider kalemidir. Uyarlama davalarında ortak giderler hakkında da bir uyarlama yapılabilip yapılamayacağı da önümüzde duran hukuki problemlerden bir tanesidir.

IV. Sonuç

Sonuç olarak, “yeni normal” kavramının resmi olarak kullanılmaya başlanılmasının, işyeri kira bedellerinin uyarlanmasına etkisi olması kuvvetle muhtemeldir.

Özellikle yeni normalden eski normale dönüşe dair net bir tarih verilmesi durumunda bunun hukuken de bir kıstas olarak kabul edilmesi kaçınılmazdır.

Öte yandan, böyle bir durumda uyarlamanın geçici süreyle yapılabilip yapılamayacağı, uyarlamanın sadece kira bedelini mi kapsadığı, yan giderler (AVM’lerde ortak giderler) açısından bir uyarlanın mümkün olup olmadığı, sözleşmede kararlaştırılan artış oranının akıbeti, özellikle AVM’ler açısından ertelenen hükümlerin yürürlüğe girişinin kira artışına etkisi ve eski normale dönüşün kira bedellerini salgından önceki rakamlara çekme imkânını verip vermeyeceği çetrefilli hukuk problemleri olarak tartışılacak gibi görünmektedir. Tabi, bu tartışmaların çıkacağını öngörüp çözüme bağlamış bir yasal düzenleme olmazsa.

Lexpera Blog’da yayımlanan yazılar, yazarlarının görüşlerini ifade eder. Lexpera Blog’da bir yazıya yer verilmesi, o yazıda savunulan görüşlerin On İki Levha Yayıncılık tarafından benimsendiği anlamına gelmez. Yazılar, bilgi amaçlı olup, hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır.
Author image
Hakkında Av. Engin Daşlı