Lexpera Blog

Covid-19 Pandemisinin Kira Hukukuna Etkileri: Dünyadaki Gelişmeler - II

11 Mart 2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü [“WHO”] tarafından pandemi olarak ilan edilen Coronavirus disease 2019 [“Covid-19”] salgınının özel hukuk sözleşmelerinin akıbetini ne ölçüde etkileyeceği hususunda dünya genelinde çok sayıda -hukuki- tartışma ortaya çıkmıştır.

Uyuşmazlıkların büyük bir kısmını kapsayacağı öngörülen kira hukuku sözleşmelerine ilişkin tartışmaların temelini oluşturan hususlar ise bozulan menfaat dengesinin tekrar kurulması veya akdi ilişkinin tasfiye edilmesinde hangi hukuki kurumlara [ifa imkânsızlığı, aşırı ifa güçlüğü, ayıp, temerrüt vb.] başvurulacağı yönünde olmuştur. Gerçekten, pandemi ile ilgili kira hukuku özelinde hukuki çözüm önerileri kimi hukukçular tarafından kusursuz ifa imkânsızlığı, kimileri tarafından aşırı ifa güçlüğü, kimileri tarafından da ayıp ve temerrüt hükümleri çerçevesinde ele alınmaktadır[1].

Teorik tartışmalar dışında, Covid-19’un özel hukuk sözleşmeleri özelinde neden olduğu fevkalade önemli sonuçlar, Türk Hükümeti dahil dünyadaki çok sayıda hükümeti sözleşmelere müdahale etme zorunda bıraktı [“yasama müdahalesi”].

Türk Hükümeti 7226 Sayılı Kanun ile kira sözleşmeleri özelinde salgının neden olduğu sonuçları hafifletmeye yönelik müdahalede bulunmuştur[2]. Buna göre, 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile; 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hüküm altına alınmıştır.

Anılan düzenleme ile iş yeri kiralarında kiracı tarafından kanunun öngördüğü 3 aylık süre için işleyecek kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, kiraya verenin sözleşmenin feshi ve tahliye hakkı engellenmiştir. Yine anılan düzenleme ile kira borcu ortadan kaldırılmamış fakat ilgili döneme ilişkin kira borcunun ödenmemesi halinde kiraya verene fesih ve tahliye hakkı tanınmamıştır. Söz konusu düzenleme, kiracının temerrüde düşmesine mâni değildir, yalnızca- basit bir anlatımla- kiraya verenin dava hakkını dondurmaktadır. Salt bu durum dahi, kira hukukuna ilişkin müstakbel tartışmaları faş etmeye yetmektedir.

Gerek salgının sonuçlarını hafifletme amacını taşıyan kanuni düzenlemeler gerekse kira hukukuna ilişkin hukuki tartışmalar ülkemizle sınırlı da değil. Birçok ülkede benzeri düzenleme ve tartışmaların yapıldığı görülmektedir. Kuşkusuz, sınır ötesinde hukuki vaziyet hukuk sistemi özelinde farklılaşmaktadır. Ancak insan ırkının ortak trajedisine dönüşen pandemi, akdi menfaatler dengesinin korunması için -çoğu zaman- benzeri müdahaleleri zorunlu kılmaktadır. Bu durum ise, sınır ötesi hukuki tartışmaların ve kanuni tedbirlerin takip edilmesi için daha kıymetli bir sebep oluşturmaktadır.

Konu ile ilgili ilk yazımızdan[3] sonra, hem ilk yazıya konu ülkelerdeki son durumu yansıtmak hem de seçili diğer bazı ülkelerdeki tartışmaları ve kanuni tedbirleri özetlemenin isabetli olacağın düşündük. Bu çalışmamızda, Birleşik Krallık, Fransa, Almanya, Avustralya, İsviçre, İspanya, Çek Cumhuriyeti’nde kira hukuku alanında meydana gelen güncel gelişmelere ve yapılan düzenlemelere değineceğiz.

I. Birleşik Krallık

  1. İngiltere’de yürürlüğe giren “Koronavirüs Yasası 2020” [“The Coronavirus Act 2020”[4]] kapsamında işyeri kiraları ile mesken kiraları açısından alınan önlemlerde bir ayrıma gidilmiş ve söz konusu önlemleri “tahliyeden korunma” başlığı altında düzenlemiştir.

  2. Buna göre, Koronavirüs Yasası 2020 kapsamında öngörülen istisnalar baki olmak üzere, 30 Eylül 2020 sonuna kadar mesken konutlarının tahliyesi amacıyla gönderilecek bildirimler üzerine işleyebilecek kanuni sürelerin 3 ay süre ile ertelenmesi öngörülmüş ve böylelikle 30 Eylül 2020 sonuna kadar kiracıların tahliyesinin önüne geçilmiştir[5].

  3. İşyeri kiraları açısından ise biraz daha farklı bir düzenlemeye gidilmiş ve 30 Eylül 2020’ye kadar ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle işyerinin tahliyesinin talep edilemeyeceği öngörülmüştür.

  4. Söz konusu düzenleme uyarınca, gerek mesken gerek işyeri kiraları bakımından ilgili döneme dair kiracıların kira bedeli ödeme borcu devam edeceğinden, ödenmemiş kira bakımından faiz ödeme yükümlülüğü devam edecektir.

  5. 7226 Sayılı Kanun’dan farklı olarak Birleşik Krallık’ta söz konusu düzenleme ile kiraya verenin tahliye hakkı ortadan kaldırılmamış yalnızca ertelenmiştir. Erteleme süresinin sona ermesinden itibaren kiraya veren ödenmemiş kira borçları bakımından yasal takibe geçebilir ve taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Bu sebeple kiracıların, erteleme dönemi sonunda kiralarını faiziyle birlikte nasıl ödeyecekleri konusunda planlama yapmaları gerekmektedir[6].

  6. Anılan uygulama ülkemizde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Kanun’dan farklı olarak, kiracı aleyhine kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklanan diğer yasal hakların kullanımına ilişkin bir sınırlama getirmemektedir. Söz konusu düzenleme ile kiraya veren 30 Eylül 2020'ye kadar tahakkuk edecek kira bedellerinin tahsili için kiracı hakkında yasal takip yapabilecek ancak özellikle mesken kiracılarının İngiliz Kira Kanunu kapsamında girdikleri kategori de göz önünde bulundurularak söz konusu takip sürelerini ertelemek durumunda kalacaktır.

  7. Koronavirüs Yasası 2020 ile sınırlı bir dönem için ve salt kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklanan tahliye hakkı engellenmiştir. Bu sebeple kiracının diğer tahliye sebepleri ile kiralanandan tahliyesinin mümkündür.

  8. Koronavirüs Yasası 2020 dışında, İngiliz hukukunda teorik tartışmaların daha çok sözleşmesel mücbir sebep ve sözleşmenin uyarlanması kurumunun teorik dayanağı olan frustration doktrini çerçevesinde yapıldığını ve genel olarak Covid-19 pandemisinin kiracının kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığı ve kira sözleşmesinin feshi için bir neden olmadığı belirtilmektedir. Ayrıca, frustration doktrini kurumunun kira sözleşmesine uygulandığı bir yargı kararının bulunmadığı ifade edilmektedir. Ayrıca, Birleşik Krallık’ta imzalanan kira sözleşmelerinin büyük kısmında mücbir sebebe ilişkin hükümlerin öngörülmediği ve eğer kira sözleşmesinde kira borcunun ödenmemesine ilişkin hüküm bulunmuyorsa, kiracının kira ödeme borcunun devam edeceği belirtilmektedir[7].

  9. 10 Mayıs 2020 tarihinde Birleşik Krallık Başkan'ı tarafından yapılan açıklamada ise Covid-19 salgını sonucunda kademeli olarak kısıtlamaların hafifletilmesi ve İngiltere ekonomisinin yeniden inşa edilmesine yardımcı olacak yeni önlemlerin alındığını belirtmiştir.

II. Fransa

  1. 23 Mart 2020 tarihli ve 2020-290 sayılı Acil Durum Yasası[8] [Emergency Act No. 2020-290] ile Fransız Hükümetinin; -Parlamento'ya gitmek zorunda kalmadan- belirli geçici önlemleri doğrudan almasına izin veren bir sağlık acil durumu oluşturmuştur[9].

  2. Sağlık acil durumu 24 Mart 2020 tarihinden itibaren iki aylık bir süre için ilan edilmiştir, ancak bu süre yasal düzenleme uyarınca uzatılabilir[10].

  3. Bahse konu yasal düzenleme ile dayanışma fonunun kapsamına giren küçük işletmelerin kira sözleşmeleri bakımından da özel bir düzenleme yapılmıştır. Buna göre kiraya veren, 12 Mart 2020 ile sağlık acil durumunun sona ermesinden sonraki iki aylık sürede, otomatik fesih hükümlerini uygulayamayacak, fatura cezası, geç ödeme faizi veya diğer mali cezaları talep edemeyecektir. Ayrıca kiranın ödenmesi hususunda garanti veren 3. kişilere de [kefil, müşterek borçlu, garantör etc.] başvurulamayacaktır[11].

  4. Fransız medeni kanununun 1218. maddesi uyarınca mücbir sebep hükümlerinin sözleşmeye bağlı olmadıkça taraflar tarafından feragat edilen veya değiştirilen kiralamalar dahil tüm sözleşmelere uygulanabileceğine yönelik görüşler bulunmaktadır[12].

  5. Fransız medeni kanununun 1218. Maddesi uyarınca, eşi benzeri görülmemiş bir durum olan Covid-19 salgınının öngörülemez olarak kabul edilebileceği yönünde görüşler de öne sürülmektedir[13].

III. Almanya

  1. Covid-19 salgınının medeni hukuk, iflas hukuku ve ceza muhakemesi hukukundaki sonuçlarını hafifletme yasası olarak adlandırılan yasal düzenleme önce 25 Mart 2020 tarihinde Alman Fedaral Parlementosu [Bundestag] tarafından daha sonra ise 27 Mart 2020 tarihinde Federal Konsey [Bundesrat] tarafından kabul edilmiş ve yürürlüğe girmiştir[14] [15].

  2. Bahse konu yasal düzenleme uyarınca kiracının, 1 Nisan ile 30 Haziran 2020 arasındaki dönemde mülk veya alan kiraları ile intifa kiralarını ödeyememesi ve ödemenin Koronavirüs sebebiyle yapılamadığına dair güvenilir bir kanıt [glaubhaft machen] sunması halinde kiralanandan tahliye edilemeyecektir ve kira sözleşmesi feshedilemeyecektir[16].

  3. Yukarıda belirtilen üç aylık süre zarfında kiranın ödenmemesi nedeniyle fesih hakkı 30 Haziran 2022 tarihine kadar askıya alınmıştır. Bu nedenle Nisan, Mayıs ve / veya Haziran 2020 tarihlerinde ödenmeyen kira bedelinin 30 Haziran 2022 tarihine kadar ödenmesi gerekecektir[17].

  4. Anılı yasal düzenleme emredicidir, taraflar aksini kararlaştıramaz.

  5. Federal Hükümet bu tarihi 30 Eylül 2020’ye kadar uzatacak bir yönetmelik çıkarma yetkisine sahiptir.

  6. İlgili döneme dair kiracıların kira ödeme borcu devam edeceğinden, ödenmemiş kira bakımından faiz ödeme yükümlülüğü devam edecektir[18]. Alman uygulamasında kiracıların kira ödemelerini kredi yoluyla finanse etmesinin ticari olarak daha makul olabileceğini ileri süren görüşler mevcuttur[19].

  7. Yasal düzenleme, kiraya verenlerin temerrüt dışındaki diğer tahliye sebeplerini sınırlamamaktadır.

  8. Covid-19 Kanununun gerekçesinde, hukuk / idari düzen nedeniyle kiralama tesislerinin zorunlu olarak kapatılmasının ödeme yapılmaması için iyi bir neden olacağı ve restoran ve otellerin zorunlu olarak kapatılması hususunun bu noktada önem arz ettiği ifade edilmiştir[20].

  9. Teorik boyutta, Alman Medeni Kanun’un [BGB] “İşlem Temelinin Çökmesi” madde kenar başlıklı 313. hükmünün Covid-19’dan etkilenen işyeri kira sözleşmelerine uygulanabileceği, bu çerçevede, kira sözleşmesinin hâkim müdahalesi ile yeni koşullara uyarlanabileceği, ya da kiracının sözleşmeden dönebileceği [kira sözleşmesi sürekli edimli sözleşmelerden olduğu için, dönme hakkı yerine fesih hakkının kullanılabileceği] belirtilmektedir. Bahse konu hüküm, bir ölçüde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” kenar başlıklı md. 138 hükmünün kaynaklarından biridir. Dolayısıyla, -yasama müdahalesi dışında- Türk ve Alman hukuk sistemlerinde hukuki tartışmaların da benzeri zeminde ilerlediği söylenebilir.

IV. Avusturya

  1. Avusturya Parlamentosu, ilk defa 15 Mart 2020 tarihinde Covid-19'un yayılmasını önlemek için geçici tedbirlerle ilgili Federal Yasayı kabul etmiştir [Covid-19 Önlemler Yasası - BGBl I 12/2020].

  2. Söz konusu yasa ile tüzel kişiliği olmayan bir “Covid-19 Kriz Yönetim Fonu” oluşturulmuş ve Avusturya Federal Maliye Bakanı’na böyle bir fonu kurup yönetmek yetkisi verilmiştir.

  3. Fonun amacı, federal bakanlıklara, Avusturya Federal Anayasası Madde 77 uyarınca gerekli finansal kaynakları sağlamak, böylece Covid-19 kriz durumu ile başa çıkma ile ilgili gerekli önlemleri en verimli şekilde alabilmektir. Fon’a 4 Milyon Euro hibe edilmesi öngörülmüş ve söz konusu hibenin Federal Kredi İşlemleri’nden sağlanmasına karar verilmiştir.

  4. Covid-19 Önlemler Yasası’nın 15 Mart 2020 tarihinde yayınlanan ilk versiyonuna göre Fon aşağıdaki faaliyet alanları için kullanılabilecektir:

    o Sağlık hizmetlerinin istikrara kavuşturulması;
    o İşgücü piyasasını canlandırmak;
    o Kamu düzeni ve güvenliğini korumak;
    o Eğitim kurumlarının ihtiyaçları için önlem alınması;
    o Krizden kaynaklanan gelir kaybının azaltılmasına yönelik önlemler;
    o 1950 Salgın Yasası ile ilgili önlemler;
    o Ekonomiyi canlandıracak önlemler.

  5. Kira sözleşmeleri ile ilgili birçok ülkede olduğu gibi, kira borcunun ödenememesi / tahsil edilememesi sonucunda yaşanabilecek ekonomik sıkıntılar ve/veya işletmelerin kapalı kaldıkları süre boyunca işleyecek kira borcuna faiz işletilip işletilemeyeceği gibi konular Avusturya’da da bazı hukuki tartışmaların gündeme gelmesine neden olmuştur. Örneğin, söz konusu ekonomik sıkıntıların yukarıda sayılan başlıklar kapsamında finanse edilerek mağduriyetin giderilmesi konusunda açık bir genel düzenleme olmadığından bu konudaki hâkim görüş her bir spesifik olayın kendi şartlarına göre değerlendirilmesi gerekliliği etrafında toplanmıştır.

  6. 15 Mart 2020 tarihinde ilk defa yayınlanan Covid-19 Önlemler Yasası 4 defa değiştirilmiş ve Avusturya Adalet Bakanlığı tarafından 8 Nisan 2020 tarihinde kabul edilen ve 4. Covid-19 Önlemler Yasası’nın bir eki olarak kabul edilen yasa ile tartışmalara mesken kiraları açısından son nokta konulmuştur. 4. Covid-19 Yasası'nın bir parçası olarak, Ulusal ve Federal Konsey, medeni hukuk ve ceza hukuku ile kamu ihale hukukunu da etkileyecek yeni tedbirlere karar vermiştir.

  7. Buna göre, 1 Nisan 2020 ile 30 Haziran 2020 arasını kapsayan mesken kiraları bakımından borçlanılan tutarlar nedeniyle, kira sözleşmelerinin feshi Haziran 2022 sonuna kadar ertelenmiştir. Söz konusu kira borçları ancak yıllık %4'e kadar temerrüt faizi ile 31 Aralık 2020 tarihinden sonra talep edilebilecektir. Bu borçların geri ödenmesi için mevduatın -kısmi- tek taraflı stopajı yıl sonuna kadar mümkün değildir. Söz konusu yardımlar, Kiracılık Kanunu'nun [“MRG”] tabi olup olmadıklarına bakılmaksızın tüm yaşam alanı kiraları için geçerlidir; ancak, ofis alanı kiraları veya kiraları için geçerli değildir.

  8. Mesken kira sözleşmelerinin belirli bir süreye tabi olması halinde, bu süre 30 Mart 2020'den sonra ancak 1 Temmuz 2020'den önce sona ererse, kiracı ve ev sahibi kira sözleşmesini karşılıklı anlaşma yoluyla ve yazılı olarak 31 Aralık 2020'ye kadar veya daha kısa bir süre için uzatabilecektir. İstisnai olarak, Kiracılık Kanunu'nun [MRG] 29. Maddesinde öngörülen asgari üç yıllık süre bu uzatmaya uygulanmayacaktır. Bu özel düzenleme, MRG'ye tabi tüm mesken kiraları için geçerlidir -yine de MRG dışındaki apartman kiralamaları için zaman sınırlaması yoktur-.

  9. İşyeri kiraları bakımından, özel bir düzenlemeye gidilmemesinin nedenin, Avusturya Medeni Kanunu’nun 1096. Maddesi ile 1104. Maddesi’nden kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Nitekim, kiralanan, 1096. Madde’ye göre kira süresi boyunca herhangi bir zamanda kiracının kusuru olmaksızın kullanılamayacak hale gelirse, kiracı, kiralananı kullanamadığı dönem boyunca ve ölçüde kira borcu nedeniyle faiz ödeme borcundan kurtulur. Yine Avusturya Medeni Kanunu’nun 1104. Maddesi uyarınca, kiralananın, salgın hastalık gibi olağanüstü durumlar nedeniyle hiç kullanılamaması veya faydalanılamaması halinde, kiraya veren kiralananın eski haline iade etmekle yükümlü olmamakla birlikte kira borcu nedeniyle faiz talep edemez.

  10. Dolayısıyla, işyeri kiraları bakımından, Avusturya Medeni Kanun’u, kiralanandan yararlanma oranı düştüğü nispette kiranın azaltılmasına imkân vermekte olduğundan bu konuda genel bir düzenlemeye gidilmemiştir. Diğer yandan Epidemi Yasası kapsamında kârından mahrum kalan ya da kirasını ödeyemeyen işletmecinin bu konuda Avusturya Federal Hükümeti’nden Covid-19 Önlemler Yasası uyarınca öngörülen Fon kapsamında bir talepte bulunup bulunamayacağı da bir tartışma konusudur.

  11. Zira, COVID 19 Tedbirler Kanununda açıkça tazminat talebinde bulunmak için yapılan bir başvuru Parlamentoda reddedilmiştir. Sonuçta ortaya çıkan yasal belirsizlikler göz önüne alınarak talebin korunması için gerekli adımlar her bir sözleşmenin hükümleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

V. Avustralya

  1. Avustralya’da 7 Nisan 2020'de “Ulusal Kabine Zorunlu Davranış Kuralları: Covid-19 Esnasında KOBİ Ticari Kiralama İlkeleri” [“Davranış Kuralları”] kabul edilmiştir[21].

  2. Bu kurallar ile perakende, ofis ve endüstriyel mülklerin kiracıları da dahil olmak üzere ticari kiracı olan ve Covid-19 salgını sırasında mali sıkıntı yaşayan küçük-orta ölçekli işletmelere [“KOBİ”] rahatlama sağlamak amaçlanmaktadır.

  3. Kurallara göre hem kiracı hem de mal sahibi, nakit akışının orantılı bir şekilde iyileşmesi ve mevcut kira sözleşmelerinin hükümlerinin geçici olarak değiştirilmesi için iyi niyetle ve Davranış Kuralları’na uygun olarak kiralama anlaşması üzerinde müzakere etmek zorundadır[22].

  4. Davranış Kuralları’nda sayılan ilkelerin bazıları şu şekildedir:

    i. Kiraya veren, salgın döneminde ve / veya makul bir müteakip iyileşme döneminde kiranın ödenmemesi nedeniyle kira sözleşmesini feshetmemelidir.

    ii. Kiracı, mal sahibi ile kararlaştırılan herhangi bir düzenlemeye tabi olarak, kiralamanın esas şartlarına uymaya devam etmelidir.

    iii. Kiraya veren, pandemi döneminde ve müteakip iyileşme döneminde kiracının ticaretteki azalmasıyla orantılı olarak kiradan feragat etmeli ve / veya kira alacağını ertelemelidir.

    iv. Feragat edilen veya ertelenen toplam kira miktarının en az %50'sinden feragat edilmelidir [ertelenmenin aksine]. Kiracı, kiraya verenle anlaşarak bu şarttan feragat edebilir.

    v. Ertelenmiş kiranın ödenmesi, mal sahibi ile kiracı arasında aksi kararlaştırılmadıkça, kiralama süresi bakiyesinden daha uzun ve 24 aydan daha az olmayan bir sürede itfa edilmelidir.

    vi. Davranış Kuralları uyarınca feragat edilen veya ertelenen kiraya faiz, ücret veya diğer masraflar konulamaz.

    vii. Kiraya veren, pandemi ve / veya müteakip herhangi bir iyileşme dönemi boyunca, nakit ödeme, banka garantisi veya başka bir güvenlik türü [kefalet vb] olarak belirlenmiş olan 3.kişi taahhütlerinden yararlanmamalıdır.

    viii. Kiracıya, kiradan feragat ve / veya erteleme süresine göre kira süresinin uzatılması için bir fırsat verilmelidir, böylece kiracı pandeminin bitiminden sonraki iyileşme döneminde ticaret yapma olanağına sahip olabilecektir.

    ix. Kiraya veren, salgın döneminde ve makul bir sonraki iyileşme döneminde kira artışlarını dondurmalıdır.

  5. Kiraya veren ve kiracı, Covid-19 pandemisinden kaynaklanan bir kiralama anlaşmasını kabul etmezlerse, konu bağlayıcı bir arabuluculuk süreci ile sonuçlandırılacaktır[23].

  6. Avustralya’da 30 Mayıs 2020 tarihinde ise Batı Avustralya (“WA”) eyaleti Davranış Kuralları yürürlüğe girmiştir[24].

  7. Avustralya Anayasasına göre Federal Parlamento sadece belirli konularda yasa yapabilmektedir. Bu durumda eyaletlerin kira hukukuna ilişkin düzenlemeler yapma yetkisi mevcuttur.

  8. Ulusal Kabine tarafından öngörülen finansal kiralama ve genel ilkelerinin çoğu, sonuç olarak Davranış Kuralları'nda kabul edilmiştir. WA Davranış Kuralları, Ulusal Kurallara benzer ilkelere sahip olsa da bazı farklılıklar vardır:

    i. WA Davranış Kuralları, Ulusal Yasanın aksine, ev sahipleri ve kiracılar için gizlilik yükümlülüğü getirmektedir. Örneğin, taraflar, iş süreçleri ile ilgili bilgiler veya bir işletmenin ticareti ile ilgili bilgiler de dahil olmak üzere finansal bilgileri paylaşmamalıdır.

    ii. WA Davranış Kuralları, Ulusal Yasanın aksine, özellikle ev sahibinin de kiracı olduğu durumla ilgilenir. Kiraya veren, arsa veya mülkün kirası (kira sözleşmesi) altında kiracı ise ve kiracı olarak, kira sözleşmesi altında kendisine kira yardımı yapılırsa bu yardımın kiracıya ödenmesi gerektiği düzenlenmiştir.

    iii. WA Davranış Kuralları aynı zamanda kiraya verenler ve kira yardımı talebinde bulunan kiracılar için net süreçler ve zaman çizelgeleri belirler. Örneğin, kira yardımı isteyen bir kiracı, talebi ev sahibine yazılı olarak bildirmeli ve ekonomik durumuna ilişkin bilgi ve kanıt sunmalıdır. Kiraya veren böyle bir talebin alınmasından itibaren 14 gün içinde kira yardımı teklifine cevap vermelidir. Bu hususun kiraya verenler üzerinde önemli bir etki yaratacağı düşünülmektedir.

  9. Bununla birlikte WA Davranış Kuralları ile ilgili küçük ticari kiralamalar için de geçerlidir.

  10. Avustralya eyalet devletlerinde, Ulusal Kabinenin yapmış olduğu düzenlemeler ile birlikte bu şekilde yerel bazda Covid-19 salgınına yönelik çeşitli düzenlemelere gidildiği görülmektedir.[25]

VI. İsviçre

  1. İsviçre Federal Konseyi 27 Mart 2020’de Covid-19 Kira yönetmeliğini kabul etmiştir[26].

  2. Söz konusu düzenleme ile kiraya verenin, kira ödemesi veya 13 Mart 2020 ile 31 Mayıs 2020 tarihleri arasında ödenmesi gereken ek masraflar nedeniyle ödenmemiş tüm bedeller için kiracıya en az 90 günlük bir ödeme süresi verilmesi düzenlenmiştir[27].

  3. Düzenleme kapsamında ertelemenin ancak ödenmemiş borçların Federal Konseyin Covid-19 salgınıyla mücadele tedbirlerinden kaynaklanması halinde geçerli olacağı düzenlenmiştir.

  4. Anılan süreden sonra ise kiraya verenin, konut ve işyeri kiralarında kiracıya en az 30 gün öncesinden; diğer tüm kiralarda ise kiracıya bildirimde bulunmaksızın kira sözleşmesini feshedebileceğine ilişkin süre uzatılmamıştır.

  5. İsviçre’de de dünya genelinde olduğu gibi Covid-19 Yönetmeliği nedeniyle mağazalar, restoranlar, barlar, müzeler veya parklar gibi halka açık birçok tesis kapanmıştır. İlgili kiracılar için bu husus ciddi bir gelir kaybı anlamı taşımaktadır. Federal Konsey tarafından alınan önlemlere ilişkin henüz İsviçre mahkemeleri tarafından anılan gelir kaybına ilişkin bir karar verilmiş değildir.

  6. Kiralanana ilişkin kira borcunun sona erip ermediğine ilişkin ise iki görüş bulunmaktadır. İlk görüş kira bedelini ödeme borcunun sona erdiğini savunmaktadır. Bu görüşe göre kiralananın sözleşme uyarınca kullanım için artık uygun olmaması nedeniyle kira bedelini ödeme borcu sona ermiştir.

  7. Diğer bir görüşe göre ise işletmenin resmi olarak kapatılmasının kiracının risk alanına girmesi nedeniyle bu hususun kiralananı kusurlu kılmaması sebebiyle sözleşmeye bağlı olarak kira bedelini ödeme borcu devam etmektedir.

  8. Covid-19 salgını dolayısıyla ortaya çıkan kötü koşullardan en az zararın alınması adına kiracıların ve kiraya verenlerin geçici bir indirim veya kiranın ertelenmesi konusunda anlaşmaları hususu ise tavsiye edilen görüşler arasındadır.

  9. Bu konuda oluşturulan Kira Hukuku ve Corona Virüsü isimli “Task Force”un görüşüne göre asıl mesele, şu anda geliri olmayan işyeri kiracılarının kiraları için çözümler bulmaktır. Bu kiralar ödenmezse, sorun kendileri finansal yükümlülüklerini yerine getirmek zorunda olan ev sahiplerinin üzerine kalacaktır.

  10. Bu yüzden çözüm ilgili taraflar arasında bir yük paylaşımıdır. Bu husus da tartışma konusu yapılmalıdır.

VII. İspanya

  1. 21 Nisan 2020 tarihli 15/2020 numaralı Kraliyet Kararnamesi, ekonomiye ve işsizliğe destek sağlamak için tamamlayıcı acil tedbirler hakkında 22 Nisan 2020 tarihli Resmi Devlet Gazetesinde yayımlanarak yürürlüğü girmiştir[28].

  2. İspanyol hukukunda 29/1994 sayılı Kanun'un 3. maddesi, Kentsel Kiralama (konut dışı farklı kullanım amaçlı kiralama) ve endüstri kiralamaları için öngörülen türdür. Ayrıca, kira sözleşmesi kiracı tarafından yürütülen ekonomik faaliyete bağlanmaktadır.

  3. Yukarıda anılan yasa ile büyük ölçekli kiracılar, şirketler veya toplu konut işletmesi olanlar dışında yapılan kiralama işlemlerinde;

    i. Kiraya veren için borçların ertelenmesi zorunlu olacaktır (Kira bedeli borcunun ertelenmesi veya tarafları arasında bir anlaşmaya varılmadığı sürece kira indirimi). Söz konusu erteleme için ceza veya faiz uygulanmayacaktır. Erteleme re’sen uygulanacak ve hiçbir durumda dört ayı geçemeyecektir.

    ii. Konut dışında kullanım amaçlı diğer kiralamalar (kiraya veren, büyük ölçekli kiracı, şirket veya toplu konut işletmesi değilse) söz konusu erteleme veya kira bedelinin düşürülmesinin taraflarca kararlaştırılması koşuluyla, kiranın ödenmesinde geçici ve olağanüstü erteleme uygulanabilecektir. Taraflar, bazı aylık ödemelerin tamamının veya bir kısmının ödenmesi hususunda aralarında anlaşabileceklerdir.

  4. Kiracı, bu önlemleri, Kraliyet Kararnamesi'nin yürürlüğe girmesinden itibaren bir ay içinde talep edebilecektir. Ancak söz konusu talebini yeminli beyan yoluyla sunarak ekonomik faaliyetinin azaldığını veya faaliyetinin uygun makamlar tarafından verilen belgelendirme yoluyla durdurulduğunu kanıtlamak zorundadır.

  5. Anılan düzenleme ile bu tedbirlerden uygun olmayan şekilde yararlanan kiracının, doğmuş olabilecek farklı nitelikteki sorumluluklarına bakılmaksızın, doğmuş olabilecek zararlardan ve katlanılan masraflardan sorumlu olacağı düzenlenmiştir.

VIII. Çek Cumhuriyeti

  1. Çek Cumhuriyeti Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından kira sözleşmelerine ilişkin bir "COVID-Rent" programı tasarlanmıştır[29].

  2. Öngörülen programda kiraya verenlerin, kiracıların kira ödemelerindeki borçlarını ödeyememeleri nedeniyle kira sözleşmelerini feshetmesini yasaklamaktadır.

  3. Anılan program genel anlamda kiraya veren-kiracı ilişkileri üzerinde büyük etkisi olacak ek bir tedbir olarak görülmektedir.

  4. Program kira maliyetlerini kiracılar, kiraya verenler ve devlet arasında bölmeyi amaçlamaktadır.

  5. Anılan düzenleme ile hükümet önlemleri nedeniyle kapatılması gereken perakende satış yerleri kiracılarının kira bedellerinde indirime gidilecektir.

  6. Söz konusu düzenleme ile devlet masrafların yüzde 50'sini, kiraya verenler yüzde 30'unu ve kiracıların yüzde 20'sini karşılayacağı bir sistem öngörülmektedir.

  7. Temelde kiraya verenlerin ve kiracıların kira bedelinde indirimde anlaşmasına ek olarak devletin belli şartlar doğrultusunda kira bedeline ilişkin bir yardımda bulunacağını söylemek mümkündür.


Dipnotlar


  1. Baysal, Başak; Uyanık, Murat; Yavuz, Selim, Koronavirüs 2019 (COVID-19) ve Sözleşmeler, LexperaBlog İstanbul, 2020; Yüce, Melek Bilgin, Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi, LexperaBlog, İstanbul, 2020; Tüzüner, Özlem, Yeni Tip Korona Virüsü (Covid-19) Salgınının Türk Borçlar Hukuku’na Bazı Etkileri, Türk Hukuk Sitesi, İstanbul, 2020; Makaracı Başak, Aslı/ Öktem Çevik, Seda/ Yörük, Işılay, Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi, LexperaBlog, İstanbul, 2020; Özer, M. Tolga, KOVID-19 Salgınının İş Yeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcuna Etkisi, LexperaBlog, İstanbul, 2020; ↩︎

  2. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200326M1-1.htm ↩︎

  3. https://blog.lexpera.com.tr/covid-19-salgini-surecinde-kira-hukukuna-dair-dunyadaki-gelismeler/ ↩︎

  4. http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2020/7/contents/enacted ↩︎

  5. https://www.mondaq.com/uk/landlord-tenant--leases/919628/covid-19-act-implications-for-landlords-and-tenants ↩︎

  6. https://www.mondaq.com/france/landlord-tenant--leases/914768/covid-19--emergency-temporary-measures-for-landlords-and-tenants-in-france ↩︎

  7. İngiliz hukukunda doctrine of frustration kurumu için bkz; Şentürk, Ekin, "İngiliz Hukukunda Sözleşmenin Yapıldığı Andaki Koşulların Değişmesi ve Frustration Teorisi", Prof. Dr. Mustafa Dural'a Armağan, İstanbul 2013, s.1123. https://www.mondaq.com/uk/Real-Estate-andConstruction/906822/Tenant-Advice-UK-And-COVID-19-Update-For-Tenants-On-Issues-Relating-ToCoronavirus. Ayrıca bkz. https://www.mondaq.com/germany/Employment-and-HR/906630/COVID-19- Coronavirus-Employer-FAQs ↩︎

  8. https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041746313&dateTexte=&categorieLien=id ↩︎

  9. https://gowlingwlg.com/en/insights-resources/articles/2020/emergency-measures-for-france-landlords-tenant/1 ↩︎

  10. https://www.mondaq.com/france/landlord-tenant--leases/914768/covid-19--emergency-temporary-measures-for-landlords-and-tenants-in-france ↩︎

  11. https://www.mondaq.com/france/landlord-tenant--leases/914768/covid-19--emergency-temporary-measures-for-landlords-and-tenants-in-france ↩︎

  12. Allen&Overy; Covid-19 Coronavirus: Real Estate and Covid-19 The questions we are being asked in France, 17.04.2020 ↩︎

  13. Allen&Overy; Covid-19 Coronavirus: Real Estate and Covid-19 The questions we are being asked in France, 17.04.2020 ↩︎

  14. https://www.buzer.de/Wirtschaftsstabilisierungsfondsgesetz.html ↩︎

  15. https://www.gleisslutz.com/en/Effects_of_the_coronavirus_on_existing_lease_agreements.html ↩︎

  16. https://www.lathamgermany.de/2020/03/legal-update-covid-19-legal-implications-for-german-real-estate/ ↩︎

  17. https://www.lathamgermany.de/2020/03/legal-update-covid-19-legal-implications-for-german-real-estate/ ↩︎

  18. https://www.lathamgermany.de/2020/03/legal-update-covid-19-legal-implications-for-german-real-estate/ ↩︎

  19. https://www.lathamgermany.de/2020/03/legal-update-covid-19-legal-implications-for-german-real-estate/ ↩︎

  20. https://www.twobirds.com/en/news/articles/2020/germany/covid-19-and-the-legal-impacts-on-rental-law ↩︎

  21. https://www.pm.gov.au/sites/default/files/files/national-cabinet-mandatory-code-ofconduct-sme-commercial-leasing-principles.pdf ↩︎

  22. https://www.mondaq.com/Article/921406 ↩︎

  23. https://www.mondaq.com/Article/921406; https://www.mondaq.com/australia/landlord-tenant--leases/920634/i-lost-my-job-and-cannot-pay-my-rent-covid-19-creates-anxiety-for-tenants-and-landlords ↩︎

  24. https://www.mondaq.com/australia/landlord-tenant--leases/947822/new-certainty-for-rent-relief-negotiations-wa-commercial-tenancies-code-of-conduct-part-iii ↩︎

  25. https://www.mondaq.com/australia/landlord-tenant--leases/932456/covid-19-landlord-and-tenant-weekly-update ↩︎

  26. https://www.newsd.admin.ch/newsd/message/attachments/60771.pdf ↩︎

  27. https://www.mondaq.com/landlord-tenant--leases/920184/terra-incognita-en-droit-du-bail ↩︎

  28. https://www.mondaq.com/landlord-tenant--leases/930824/measures-for-the-different-use-of-leases-other-than-residence-as-a-consequence-of-covid-19 ↩︎

  29. https://www.mondaq.com/landlord-tenant--leases/941130/czech-republic-covid-rent-programme ↩︎

Lexpera Blog’da yayımlanan yazılar, yazarlarının görüşlerini ifade eder. Lexpera Blog’da bir yazıya yer verilmesi, o yazıda savunulan görüşlerin On İki Levha Yayıncılık tarafından benimsendiği anlamına gelmez. Yazılar, bilgi amaçlı olup, hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır.
Author image
Partner at Güleryüz Attorneys at Law