Korona Virüs Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi, Geçici İfa İmkânsızlığı, İfa Güçlüğü ve Uyarlama

Öz

Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020 tarihinde pandemi (bölgeler ve gruplar üstü coğrafi salgın) ilan edilen ve 20 Temmuz 2020 tarihi itibariyle^[1] dünya genelinde 14.538.094 kişide görülen toplam 607.358 kişinin ölümüne yol açan yeni tip korona virüs (Covid-19) salgınının gündelik yaşam ve ekonomi üzerindeki sarsıcı etkilerini halihazırda birlikte yaşıyoruz.

Gelinen noktada, korona virüs nedeniyle özellikle faaliyetlerine ara verilen işyerlerinin veya ciddi ciro kaybı yaşayan işletmelerin kira sözleşmelerinin ifasında güçlük yaşadığı görülmektedir. Konut kira sözleşmelerinde ise salgınla bağlantılı olarak hane halkının gelirinde yaşanan azalma nedeniyle ifa güçlüğü yaşanmaktadır. Her ne kadar borçlar hukukunun temel prensibi sözleşmeye bağlılık ilkesi ise de, mücbir sebep veya beklenmedik hal nedeniyle hâlihazırda birçok kira sözleşmesi yönünden ifa güçlüğü gündemdedir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi (ahde vefa, pacta sund servanda) uyarınca, sözleşmenin içeriğine her hal ve şartta uyulması gerekir. Kanundan ve sözleşmeden kaynaklanan durumlar dışında sözleşme tek taraflı olarak feshedilemez. Ancak sözleşmenin kurulduğu andaki şartların, salgın hastalık gibi beklenmeyen hal veya mücbir sebep nedeniyle değiştiği durumlarda edim dengesi bozulabilir. Buna rağmen, edimlerin aynen ifası talep edildiği takdirde, sözleşmeye bağlılık ilkesinin sağladığı işlem güvenliği hakkaniyete aykırı sonuçlara yol açar. Bu durumda ifa imkansızlığı nedeniyle kira ilişkisinin sona ermesi, geçici ifa imkansızlığı nedeniyle akde tahammül süresince ifanın ertelenmesi veya ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması (clausula rebus sic stantibus) imkanı gündeme gelebilecektir. Uyarlama; sözleşmenin askıya alınması, kira bedelinin indirilmesi, faiz işletilmemesi, kira bedeli artışı yapılmaması, bedelin vadeye veya takside bağlanması, muacceliyetin ertelenmesi, kısmi ifaya izin verilmesi, sözleşme süresinin kısaltılması, uzatılması vb şekillerde yapılabilecektir.

Abstract

Nowadays, we are experiencing the unsettling effects of the new type of coronavirus (Covid-19) epidemic on both our daily and business life. This epidemic was declared as a pandemic by the World Health Organization on 11 March 2020 and caused a total of 507,435 deaths out of 10,321,689 infected people worldwide, as of 1 July 2020.

As things stand, it is observed that especially the workplaces whose activities have been suspended or the entreprises with severe turnover loss have suffered difficulty in the execution of their obligations arising from the leases. Regarding leases for residual premises, there is a difficulty in payment of rental fees due to the decrease in household income in connection with the epidemic.

In accordance with the principle of contractual commitment (ahde vefa, pacta sunt servanda), the obligations arising from the contract shall be executed under all circumstances. Except for exceptions originating from the law and the contract, the contract cannot be terminated unilaterally. However, in cases where the circumstances are changed due to an unexpected situation such as epidemic disease or force majeure, the obligations of contracting parties may become imbalanced. If the specific performance of obligations is demanded despite the afore-mentioned disequilibrium, the legal certainty provided by the contractual commitment principle results in unfair results. In this case, the following options may be considered as a solution: the termination of leases due to the permanent impossibility of performance, the suspension of the contract due to the temporary impossibility of performance and the suspension of the performances during the contractual endurance period or the adaptation of the contractual obligations to the changed conditions due to the hardship (clausula rebus sic stantibus). In our opinion, if the conditions of the excessive difficulty of performance indicated in Article 138 of TCO are met, the adaptation of the contract may be requested and this adaptation may be in various forms: it can be done in the form of suspension of the contract, deduction of the rental fee, not charging interest for the rental fee, no increase in the rental fee, agreeing on a payment date or payment through instalments, postponing the maturity date, allowing partial performance, shortening or extending the contract period etc.

Keywords

Covid19, rental agreements, epidemic disease, contractual commitment, permanent impossibility of performance, temporary impossibility of performance, hardship, extreme performance difficulties, force majour, unexpected situation.

Extended Summary

Nowadays, we are experiencing the unsettling effects of the new type of coronavirus (Covid-19) epidemic on both our daily and business life. This epidemic was declared as a pandemic by the World Health Organization on 11 March 2020 and caused a total of 507,435 deaths out of 10,321,689 infected people worldwide, as of 1 July 2020.

In our country, where various measures were applied to bring the coronavirus epidemic under control, it was decided by the Ministry of Interior to suspend the activities of many workplaces. Some commercial enterprises have reduced or ceased their operations to eliminate the risk of spread of the coronavirus to their employees and customers and/or because of the disruptions in their supply and distribution channels. At this point, it is a crucial question whether the epidemic constitutes a force majeure and the provisions of the force majeure are applicable on the leases or not.

As things stand, it is observed that especially the workplaces whose activities have been suspended or the entreprises with severe turnover loss have suffered difficulty in the execution of their obligations arising from the leases. Regarding leases for residual premises, there is a difficulty in payment of rental fees due to the decrease in household income in connection with the epidemic.

In accordance with the principle of contractual commitment (ahde vefa, pacta sunt servanda), the obligations arising from the contract shall be executed under all circumstances. Except for exceptions originating from the law and the contract, the contract cannot be terminated unilaterally. However, in cases where the circumstances are changed due to an unexpected situation such as epidemic disease or force majeure, the obligations of contracting parties may become imbalanced. If the specific performance of obligations is demanded despite the afore-mentioned disequilibrium, the legal certainty provided by the contractual commitment principle results in unfair results. In this case, the following options may be considered as a solution: the termination of leases due to the permanent impossibility of performance, the suspension of the contract due to the temporary impossibility of performance and the suspension of the performances during the contractual endurance period or the adaptation of the contractual obligations to the changed conditions due to the hardship (clausula rebus sic stantibus).

Regarding the rental agreements in force, as the performance of monetary obligations does not become impossible, the debt will not end due to the impossibility of performance. However, if the leases are daily/seasonal rental agreements; in accordance with Article 136 of Turkish Code of Obligations (“TCO”), it is considered that the agreement may be terminated due to the impossibility of performance.

We are of the opinion that the lessors could not fulfil their obligation to make the property available to use for the workplaces whose activities have been suspended by the decrees of the Ministry of the Interior due to the force majeure caused by the decision of the public authority. This situation does not constitute a legal defect, but as the performance of primary obligations has not been possible during this period, the provisions of temporary impossibility may become applicable in this situation. For the temporary impossibility cases, the Supreme Court states that there is an endurance period of the contract during which parties should stay bounded with the contract without executing their obligations and that in case the endurance period exceeds the contract’s period, the contract can be terminated or adapted.

As the application of impossibility provisions terminates the contracting parties’ obligations, the relationship arising from the rental agreement between the parties comes to an end. However, terminating the agreement by reason of the impossibility is not always a reasonable solution for the parties since the leases are permanent performance contracts. Because, as seen in the case of China, when the epidemic's effects decrease and the daily life gets back into circulation, the enterprises continue to work in the same workplaces again. Considering that pecuniary obligations do not become impossible, resorting to the adaptation of leases according to the changed conditions, under Article 138 of TCO due to difficulties in execution of obligations, may be a useful provision for the parties wishing to maintain their rental agreement relationship.

Especially in businesses such as restaurants, cafes, and tourism agencies that have experienced a serious turnover loss due to the epidemic, it is possible to demand the adaptation of the contract under Article 138 of TCO.

In accordance with Article 138 of TCO, the cumulative conditions for adapting the contract to changed conditions are as following: (a) the emergence of an extraordinary situation that is not foreseen or expected to be foreseen by the parties at the time of the contract, (b) this situation is not caused by the debtor, (c) the unexpected situation changed the existing facts against the debtor so that the performance of his/her obligations becomes unreasonable (d) the debtor has not fulfilled its obligations yet or has fulfilled them with the reserve of its rights arising from the excessive difficulty of performance.

In our opinion, if the conditions of the excessive difficulty of performance indicated in Article 138 of TCO are met, the adaptation of the contract may be requested and this adaptation may be in various forms: it can be done in the form of suspension of the contract, deduction of the rental fee, not charging interest for the rental fee, no increase in the rental fee, agreeing on a payment date or payment through instalments, postponing the maturity date, allowing partial performance, shortening or extending the contract period etc.

Finally, pursuant to Article 301(2) of TCO, in the leases for residual and business premises, some contractual provisions against the lessee are considered invalid. These are the provisions which partly or totally eliminates, restricts, limitates the lessor’s obligation to deliver and keep rented property suitable to be used by the lessee; which stipulates that the lessor cannot be held responsible for force majeure in the afore-mentioned situation; which prohibits the adaptation of the contract; or which obliges the lessee to pay the rental fee under any circumstances.

1. Kira Sözleşmelerinde Mücbir Sebep Nedeniyle Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık

Korona virüs salgınının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli önlemlerin uygulandığı ülkemizde, İçişleri Bakanlığı tarafından, birçok işyerinin faaliyetlerinin durdurulmasına karar verilmiş idi^[2]. Bazı ticari işletmeler ise çalışanlarının ve müşterilerinin salgına maruz kalma riskini bertaraf etmek ve/veya tedarik ve dağıtım kanallarında aksamalar nedeniyle faaliyetlerini azaltmış veya ara vermeyi tercih etmişlerdir. Bu noktada salgının mücbir sebep teşkil edip etmediği ve mücbir sebebin kira sözleşmelerine etkisi tartışma konusu olmuştur.

1.1. Mücbir Sebepten Kaynaklanan Sonraki İmkânsızlık

Sözleşmeye bağlılık ilkesi (ahde vefa, pacta sund servanda) uyarınca, sözleşmenin içeriğine her hal ve şartta uyulması gerekir^[3]. Ancak Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 136 hükmüne göre; borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.

Mücbir sebep, tarafların üstlendikleri edimlerin ifasının, dıştan kaynaklanan, sözleşmeden doğan borcun ihlaline mutlak surette, öngörülemez ve kaçınılmaz olarak yol açan, karşı konulması objektif olarak mümkün olmayan olaylardır.
Mücbir sebepten kaynaklanan sonraki imkânsızlık için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gereklidir^[4].

• Borcun ihlaline yol açan dışarıdan kaynaklanan bir olayın meydana gelmesi,
• Mücbir sebep ile borcun ihlali arasında uygun nedensellik bağı bulunması,
• Mücbir sebep nedeniyle borcun ihlalinin mutlak olarak kaçınılmaz ve karşı konulamaz olması,
• Sadece borçlunun değil, kimsenin ne kadar özen gösterirse göstersin, hangi tedbiri alırsa alsın, olayın borcun ihlaline yol açması önlenemez olması gereklidir.

Kaçınılmazlığın tespitinde ise; mücbir sebep teşkil eden olayın olağanüstü nitelikte olması, büyük bir şiddet ve yoğunlukta gerçekleşmesi, sözleşme kurulurken böyle bir olayın öngörülemez olması veya olay öngörülse dahi sonuçlarının öngörülemez olması aranır. Korona virüs salgınının solunum yolu ile bulaşması, tüm dünyada çok hızlı yayılması, hastanelerin yoğun bakım ünitelerinin yetersiz kalması karşısında salgının çok şiddetli sonuçlar doğurduğu, sokağa çıkma yasağı ve karantina uygulamalarının kaçınılmaz ve öngörülemez olduğu düşünülmektedir.

Borçlunun sorumlu olmadığı imkânsızlık halinde sözleşme riskinin olumsuz sonuçlarının hangi tarafa yükleneceği sözleşme ile kararlaştırılmışsa sözleşme özgürlüğü prensibi uyarınca sözleşme hükümleri uygulanır. Sözleşmenin herhangi bir tarafı sözleşme hükmüyle mücbir sebepten sorumlu tutulmadıkça, mücbir sebebin neden olduğu imkânsızlıktan her iki taraf da sorumlu tutulmayacaktır. Ancak taraflardan birinin mücbir sebepten doğan imkânsızlığa dair sorumluluğu sözleşme ile açıkça veya zımnen üstlenmesi halinde, hiçbir kusuru olmamasına rağmen, sözleşme hükmü gereği, imkânsızlık nedeniyle karşı tarafın zararını karşılamak zorunda kalacaktır^[5]. Bu noktada sınırın MK m. 2 uyarınca dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı olduğu unutulmamalıdır^[6]. Bir başka deyişle, sözleşme özgürlüğünün sınırı, kanunun emredici hükümlerine aykırılık olup taraflardan birinin mücbir sebep ve beklenmeyen halden hiçbir koşul altında sorumlu tutulmayacağı yönündeki bir hüküm, dürüstlük kuralına aykırı sayılabilecektir^[7]. Geçerlilik değerlendirmesi, her somut olayın kendine özgü koşullarına göre yapılmalıdır.

Kira sözleşmeleri yönünden, TBK m. 301 kiraya verenin asli borçlarından teslim ve kullanıma elverişli bulundurma borcunu düzenler. Hükme göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”

Hükmün ikinci cümlesinde emredici bir sınırlama öngörülmüş olup konut ve çatılı işyerleri bakımından, kiraya verenin kullanıma elverişli olarak kiralananı teslim etme ve bulundurma borcunu kısmen veya tamamen ortadan kaldıran, daraltan, sınırlayan kiracı aleyhine düzenlemeler yapılamaz^[8]. TBK m. 301 c. 2’de belirtilen yasak kapsamına teslim ve/veya kullanıma elverişli bulundurma borcunun mücbir sebep nedeniyle yerine getirilememesi durumunda kiracının kira bedeli ödemekle yükümlü olacağına dair anlaşmaların da gireceği kanaatindeyiz. Bir başka deyişle, salgın hastalık nedeniyle kullanıma elverişli bulundurma borcunun yerine getirilememesinden kiraya verenin sorumlu olmayacağı, buna rağmen kiracının kira bedeli ödemekle yükümlü olacağı yönündeki anlaşmanın yaptırımı TBK m. 27 uyarınca kesin hükümsüzlük olacaktır^[9].

1.2.Korona Virüs Salgınının Kira Sözleşmeleri Yönünden Mücbir Sebep Teşkil Edip Etmediği

Salgının bazı kira sözleşmelerine ilişkin olarak mücbir sebep teşkil edip etmediğinin tespiti için TBK m 301’de düzenlenen kiralananın kullanıma elverişli bulundurulma borcunun kapsamı belirlenmelidir. Kullanıma elverişliliği tayin ederken, kiracının kiralananı ne amaçla kiraladığı ve taraflar arasındaki anlaşmanın içeriği tespit edilmelidir. Kiralananın kullanımı hakkında açık ya da örtülü bir anlaşma yoksa kiralananın “olağan kullanım” ölçütü (kiralanan şeyin özellikleri, kira bedeli, kiralananın türü, olağan kullanımı için gerekli olanlar vb) elverişliliğin tayininde kullanılacaktır^[10].

Yargıtay mücbir sebebin varlığını somut olayın özelliklerine göre değerlendirmekte olup aşağıda aktarılan bazı kararlarında “salgın hastalıkları” birer mücbir sebep hâli olarak kabul etmiştir.

Yargıtay HGK 2017/90 E., 2018/1259 K., 27.06.2018 T. kararında, mücbir sebebi şu şekilde tanımlamıştır: “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”.

Yargıtay 9. HD 2016/9116 E., 2019/16141 K. “İşçiyi çalışmaktan alıkoyan nedenler, işçinin çevresinde meydana gelmelidir. İşyerinden kaynaklanan ve çalışmayı önleyen nedenler bu madde kapsamına girmez. Örneğin işyerinin kapatılması zorlayıcı neden sayılmaz (Yargıtay 9. HD. 25.4.2008 gün 2007/16205 E, 2008/10253 K.). Ancak, sel, kar, deprem gibi doğal olaylar nedeniyle ulaşımın kesilmesi, salgın hastalık sebebiyle karantina uygulaması gibi durumlar zorlayıcı nedenlerdir.”. Aynı yönde Yargıtay 9. HD 2016/7091 E., 2019/14564 K., Yargıtay 22. HD 2013/2499 E., 2014/1389 K.

Yargıtay 19. HD 2002/4558 E., 2002/6953 K., 25.10.2002 T. kararında, “Mücbir sebep, doğal, sosyal ya da hukuksal kaynaklı, öngörülme olasılığı bulunmayan oluşumlardır. İthal ve ihraç yasakları, bunlara olanak vermeyen sınır kapatmaları, hukuksal kaynaklı mücbir sebeplerdendir…öngörülmezlik unsurunun varlığının kabulü gerekir.” denilmektedir.

Korona virüs salgını nedeniyle, faaliyetleri Bakanlık kararı ile durdurulan işyerleri veya tedarik ve dağıtım kanallarında aksamalar, işgücü kaybı, ithalat ve ihracat engeli gibi kararlar nedeniyle faaliyetlerine tamamen ara vermek zorunda kalan işletmelerin kira sözleşmeleri yönünden mücbir sebebin varlığının kabul edilebileceği kanaatindeyiz.

1.3. Mücbir Sebebin Sonuçları

Taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmesini engelleyen bir mücbir sebebin varlığı halinde, ifanın imkânsızlığına ilişkin hükümler uygulanır^[11]. Bu durumda, TBK m. 136 f. 2 uyarınca tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, imkânsızlık nedeniyle borcu sona eren taraf, karşı edimini isteyemez^[12]. Karşı edimini almışsa, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade ile yükümlüdür. İfa imkânsızlığının edimin bir kısmına yönelik olması halinde, sadece imkânsızlaşan kısım bakımından karşılıklı olarak sorumluluktan kurtulma söz konusu olacaktır (TBK m. 137). Bu noktada TBK m. 137 uyarınca bazı işletmeler yönünden kısmi ifa imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamının sona ereceği de belirtilmelidir.

Ancak faaliyeti geçici olarak durdurulan işletmelerin kira sözleşmeleri yönünden para borcu ifasının imkânsızlaşması söz konusu olmayacağından kural olarak TBK m. 136’nın uygulanması mümkün olmayıp TBK m. 138 uyarınca “uyarlama” gündeme gelecektir^[13].

Bazı istisnai durumlarda ise, örneğin günlük/sezonluk kiralamalarda olduğu gibi, salgının etkisi, kira sözleşmesinden beklenen menfaati tamamen ortadan kaldırmakta ise^[14], ifa imkânsızlığının geçici olarak değerlendirilmesi ve buna bağlı olarak bekleme ya da uyarlama yoluna gidilmesi mümkün değildir. Bu durumda borçlunun kusurlu olmadığı imkânsızlık nedeniyle sözleşmenin sona ermesi^[15] veya amacın boşa çıkması veya işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilecektir.

Zira, TBK m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Sezonluk kiralamalarda veya konser, spor müsabakası, sergi, fuar vb spesifik bir faaliyete/etkinliğe dair kiralamalarda, kira dönemi boyunca kiralama konusu faaliyetin durdurulması veya etkinliğin iptal edilmesi sözleşmede amaçlanan kullanımın imkansızlaşmasına yol açacaktır. TBK m. 136/2 uyarınca tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, imkânsızlık nedeniyle borcu sona eren kiraya veren, kira bedelini isteyemez^[16]. Peşin ödeme yapılan sezonluk kira sözleşmelerinde, mücbir sebep nedeniyle sözleşmenin feshi halinde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade talep edilebilecektir.

2. Kira Sözleşmeleri Bakımından Geçici İfa İmkânsızlığı

İfanın önündeki engel gelecekte de ortadan kalkmayacak ise sürekli bir imkânsızlık hali mevcuttur ve TBK m. 136 hükmü esasen kalıcı imkânsızlığı ve bu nedenle borcun sona ermesini düzenler. Ancak korona virüs salgınının özellikle kira akdi, hizmet akdi vb sürekli edimli sözleşmeler yönünden geçici imkânsızlığa yol açması muhtemeldir. Geçici imkânsızlık kural olarak borcu sona erdirmez, ancak geç ifa nedeniyle kusursuz borçlu temerrüdü söz konusu olabilecektir^[17]. Özellikle para borcunun ifasında imkânsızlık söz konusu olmayacağı için geç ifa gündeme gelebilecektir.

Geçici ifa imkânsızlığı doktrinde tartışmalı bir konudur^[18]. Baskın görüş, geçici imkânsızlığın ifa imkânsızlığına değil, diğer şartların bulunması halinde borçlu temerrüdüne neden olduğu şeklindedir^[19]. Oğuzman/Öz’e göre; geçici imkânsızlık halinde, tarafların farazi iradelerine de uygun ise, ifa tarihinin imkânsızlığın ortadan kalkmasına kadar ertelenmesi mümkündür^[20]. Bizim de katıldığımız görüş uyarınca, salgın özelinde, geçici imkânsızlık halinde, ifa tarihinin imkânsızlığın ortadan kalkmasına kadar erteleneceği düşünülmektedir^[21]. Ancak geçici imkânsızlığın etkisi sözleşmenin amacına ve sözleşme ile kurulan menfaatler dengesine göre değerlendirilmelidir^[22].

Yargıtay HGK aşağıdaki kararında, geçici imkânsızlık halinde “akde tahammül süresinin” beklenmesini, bu süre sonunda sözleşmenin artık bağlayıcı olmayacağını belirtmiş, tahammül süresinin ise somut olaya göre belirlenmesi yönünde içtihat oluşturmuştur^[23]. Yargıtay HGK., 2010/15-193 E., 235 K., 28.04.2010 T. kararında “Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa=söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.”.

Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür. TBK m. 301’e göre kiraya verenin asli borçları kiralananı kullanıma elverişli şekilde kiracıya teslim etme ve sözleşme süresince kullanıma elverişli biçimde bulundurma borcudur. Kiracının asli borcu ise kira bedelini ödemektir.

TBK m. 324 uyarınca, “Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.”

İçişleri Bakanlığı genelgeleri ile faaliyeti durdurulan spor merkezleri, tiyatro salonları gibi işyerleri bakımından veya yönetim kararı ile kapatılan alışveriş merkezlerindeki/pasajlardaki işyerlerinin kira sözleşmeleri yönünden geçici ifa imkânsızlığının söz konusu olduğunu düşünmekteyiz. Zira bu işyerleri sadece yasaklanan/durdurulan faaliyetin icrası için kullanılmaktadır. Özellikle kapatılan alışveriş merkezlerindeki işyerleri bakımından kiraya veren teslim borcunu yerine getirememektedir^[24].

Salgının ortaya çıkmasında ve kiralananın amacına uygun şekilde kullanıma elverişli bulundurulamamasında kiraya verenin kusuru olmadığından kiracının uğradığı kazanç kaybını tazmin etmek zorunda değildir. Yine bakanlık genelgeleri ile kiralama konusu faaliyetleri tamamen durdurulan işyerleri bakımından kiralanan kullanıma elverişli bulunmadığından kiracıların yasak döneminde kira bedeli ödemek zorunda olmadığı kanaatindeyiz^[25]. Zira, kira sözleşmeleri gibi sürekli borç ilişkilerinde geçici imkansızlık, kural olarak devam ettiği süre için kısmi imkansızlık sonucunu doğuracağından^[26] sadece imkansızlaşan kısım bakımından karşılıklı olarak sorumluluktan kurtulma söz konusu olabilecektir (TBK m. 137)^[27].

Bu noktada korona virüs salgını özelinde kira sözleşmelerinde TBK m. 97 uyarınca borcun ifa edilmediği definin (ödemezlik defi) uygulanıp uygulanmayacağı da tartışma konusu olmuştur^[28]. Borcun ifa edilmediği definin şartları karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin varlığı, edimler arasında mübadele ilişkisinin bulunması, muaccel edim ve karşı edim borcunun varlığı, önce ifa yükümlülüğünün bulunmaması, karşı edimin hiç veya gereği gibi ifa edilmemiş veya ifasının teklif edilmemiş olmasıdır^[29]. Kira sözleşmelerinde kira bedeli ödeme borcu ile kiralananın teslim ve kullanıma elverişli bulundurulma borcu kural olarak mübadele ilişkisi içindedir. Kira sözleşmesinde ödemezlik definin ileri sürülüp sürülemeyeceği konusunda İnceoğlu ile Pekmez, ani edimli bir borç olan kira bedelinin peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa kira bedeli ödeme borcu ile kiraya verenin teslim borcunun aynı anda ifaya elverişli olduğu kanaatindedir^[30]. Bu bakımdan, anılan borçların ifası talebine karşılık ödemezlik defi ileri sürülebilir. Ancak kullanıma elverişli bulundurma borcu bakımından biri diğerinden önce ifa edilmeye uygun borç olması yönüyle ödemezlik defi imkanı bulunmamaktadır. Dolayısıyla korona virüs salgını nedeniyle peşin ödemenin kararlaştırıldığı kira sözleşmelerinde henüz teslim gerçekleşmemişse ödemezlik defi ileri sürmek mümkün ise de, teslim sonrası kullanıma elverişli bulundurma borcuna karşılık bedel ödeme yükümünün ifa imkansızlığı nedeniyle geçici olarak askıya alınması gündeme gelecektir.

Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF), korona virüs (Kovid-19) salgınıyla mücadelede ekonomik istikrara destek vereceklerini, “Federasyonumuz bünyesinde olan alışveriş ve yaşam merkezlerimiz, perakendecilerimizin kapalı kaldığı dönem boyunca kapanan işletmelere kira faturası düzenlenmemesi ve kira alınmaması yoluyla destek olacaklarını” belirtmiştir^[31].

Ancak paket servise devam eden lokantalar vb işyerleri salgın nedeniyle ciro kaybına maruz kalsa dahi geçici ifa imkânsızlığı durumu söz konusu olmayacaktır. Bu halde bedel indirimi için ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama yoluna başvurulabilir.

3. Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması

İfa imkânsızlığı halinde borç sona erdiğinden taraflar arasındaki kira ilişkisinin tasfiyesi gündeme gelecektir. Ancak kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmeler olduğu için ifa imkânsızlığı ve fesih imkanı her zaman taraflar için makul çözüm değildir. Zira, Çin örneğinde görüldüğü üzere, salgının etkisi azalıp gündelik hayat normale döndüğünde, işletmeler yeniden aynı işyerlerinde çalışmaya devam edeceklerdir. Para borcunun imkânsızlaşmadığı da gözetildiğinde, TBK m. 138 uyarınca ifa güçlüğü nedeniyle kira sözleşmelerinin uyarlanması yoluna başvurma, kira ilişkilerini sürdürmek isteyen taraflar için elverişli bir hükümdür.

Bilindiği üzere, korona virüs salgını nedeniyle 7226 Sayılı Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesi uyarınca 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmıştır. Ancak, temerrüt gerçekleşmekte, kira borcu devam etmekte, temerrüt faizi işletilmektedir. Hüküm sadece çatılı veya çatısız işyerlerinin kira sözleşmelerine ilişkin TBK m. 315’te tanınan fesih ve tahliye imkanına 30 Haziran 2020 tarihine kadar engel getirmektedir. Keza TBK m. 352’de öngörülen kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesine bağlı fesih imkanı da bu dönem zarfında tanınmamaktadır.

Özellikle lokanta, cafe, turizm acentesi gibi salgın nedeniyle ciddi ciro kaybı yaşayan işyerlerinde kira bedelinin ödenmesi yönünden aşırı ifa güçlüğü yarattığı hallerde mahkemeden TBK m. 138 uyarınca sözleşmenin uyarlanmasının talep edilmesi mümkündür.

Hükme göre; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

TBK m. 138 uyarınca sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasının şartları aşağıdaki şekilde sayılmaktadır^[32].

• Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
• Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
• Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

3.1. Beklenmeyen Hal

Yürürlükte olan bir sözleşmede, sonradan ortaya çıkan bazı olgular nedeniyle değişiklik yapılabilmesi için, beklenmeyen hal (emprevizyon) kuramı şartlarının gerçekleşmesi gerekir. Beklenmeyen hal kuramının uygulanması için, sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan şartların önemli ölçüde değişmesi aranır. Beklenmeyen hal teorisi, Alman hukukunda işlem temelinin çökmesi kuramı olarak genişletilmiş olup sözleşmenin temelini teşkil eden, karşılıklı edimler arasındaki dengenin taraflardan biri için artık çekilmez biçimde bozulduğu hallerde, işlem temelinin çökmesi söz konusudur^[33].

Beklenmeyen hal mücbir sebepten daha geniştir. Beklenmeyen halin varlığı için nisbi kaçınılmazlık aranır. Borçlunun aynı şartlardaki makul bir kişinin göstereceği özeni göstermesi ve tedbirleri almasına rağmen olayın sözleşmenin ihlaline yol açacak olması söz konusudur. Ancak mücbir sebep bakımından mutlak bir kaçınılmazlık söz konusudur ve dıştan kaynaklanır. Korono virüs salgının mücbir sebep olarak kabul edilmediği durumlarda somut olayın özelliklerine göre beklenmeyen hal kapsamında değerlendirilmesi mümkündür. Örneğin hammadde yokluğu, işgücü kaybı gibi üretim ve satışı etkileyen durumlar beklenmeyen hal olarak kabul edilebilir.

Doktrinde hakim görüş şartlardaki değişikliğin olağanüstü olmasını bir başka deyişle sosyal felaket niteliğinde olmasını arar^[34]. Ancak olağanüstü nitelikte olmayan değişikliklerin de diğer şartların varlığı halinde uyarlamaya imkan vereceği görüşleri de mevcuttur^[35]. Olağanüstü tabiat olayları arasında salgın hastalıklar da sayılmaktadır^[36]. Dolayısıyla korona virüsün uyarlamanın ilk şartı olan öngörülemez olağanüstü bir durum olduğu şüphesiz kabul edilebilecektir. Salgın sonrası ekonomik kriz veya para değerinin düşmesi vb durumlarla karşılaşılması halinde Yargıtay’ın develüasyon ve enflasyon sebebi ile sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kararlarından da bahsetmek gerekecektir. Yargıtay bazı kararlarında ekonomik krizi uyarlama için olağanüstü bir durum değişikliği olarak kabul ederken^[37], özellikle tacirler arasındaki uyuşmazlıklara dair bazı kararlarda ülkemizde develüasyon ve enflasyonun beklenmedik sayılamayacağını bu nedenle uyarlama imkanı bulunmadığı kanaatindedir^[38]. Ani mevzuat değişiklikleri de ifayı güçleştirebilir. Sözleşmenin konusunu ilgilendiren öngörülemez mevzuat değişiklikleri, edimler arası dengeyi bozacak nitelikte ise uyarlama sebebi olabilir^[39]. Korona virüs salgını şüphesiz beklenmeyen hal teşkil etmektedir.

3.2. Öngörülemezlik

Uyarlama için şartların değişeceğinin öngörülemez nitelikte olması gerekir. Burada önemli olan salgının ülkemizde görülüp görülmeyeceğinin önceden bilinmesi değil, sonuçlarının öngörülebilir olup olmadığıdır. Uyarlamada öngörülemezlik iki şekilde ortaya çıkabilir. Taraflar şartlardaki değişikliği ya hiç öngörmemişlerdir veyahut salgını öngörmüşler ve fakat sonuçlarını hiç veya bu denli olumsuz etkileyecek boyutta olabileceğini öngörememişlerdir.

Öngörülemezlik sözleşmesel rizikoyu aşan bir durumu ifade eder. Bu nedenle taraflarca öngörülebilir değişiklikler zımnen üstlenilmiş riskler olarak kabul edilebilir. Burada kriter, hayatın olağan akışına göre makul bir insanın/basiretli tacirin öngörebileceği veya öngörmesi gereken değişikliklerden daha ağır bir durumla karşılaşılmasıdır^[40].

Öngörülemezliğin tespitinde sözleşmenin konusu, süresi, sözleşmenin yapıldığı an da önemlidir. Kira sözleşmesinin süresi öngörülemezliğin tespitinde rol oynayabilir. Aksi yönde içtihatlar mevcut olmakla birlikte, kira sözleşmeleri kısa süreli dahi olsa, bu süre içinde öngörülemez bir durumun ortaya çıkması halinde, uyarlamaya başvurulabileceği kanaatindeyiz^[41]. Nitekim Yargıtay HGK^[42] kısa süreli sözleşmelere uyarlamanın uygulanabileceği görüşündedir “Yerel Mahkeme ile yüksek özel daire arasındaki uyuşmazlık bir yıl gibi kısa süreli kira sözleşmesinde de kira bedelinin olağanüstü durumlar nedeniyle uyarlanmasının olanaklı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. (…) Yasalarımızda uyarlama davalarının koşullu olarak açılacağına dair bir sınırlama bulunmadığından, bir yıllık kısa süreli kira sözleşmesine dayanılarak uyarlama davasının açılabileceğinin kabulü gerekir”.

3.3. Edimler arası dengenin aşırı şekilde bozulması

Denge bozulması ve ifa güçlüğünün belli bir ağırlığa ulaşmasının gerekip gerekmediği noktasında; Yargıtay sözleşmeye müdahale edilebilmesi için edimler arasındaki dengenin aşırı şekilde bozulmasını ve bu durumun borçlunun yıkımına neden olacak ağırlıkta olması gerektiği kanaatindedir^[43]. Yine edimler arasındaki denge ilişkisinin hakkın kötüye kullanılması oluşturacak şekilde bozulması halinde sözleşmeye müdahale imkanı bulunduğunu kabul etmektedir^[44].

Edimler arasındaki ağır dengesizlik tarafların taşımak zorunda oldukları sözleşme rizikosunun katlanılması beklenmeyecek ölçüde aşılması anlamına gelir. Keza, meydana gelen dengesizlikte açık bir orantısızlık söz konusu olmalıdır.

3.4. Uyarlama Kayıtları

Sözleşmenin hakim tarafından uyarlanması yoluna gidilebilmesi için sözleşmede ve kanunda bu konuda bir hüküm bulunmaması gerekir. Sözleşmenin tarafları, denge bozulması ve ifa güçlüğü haline, sözleşmenin hangi tarafının katlanacağına önceden karar vermiş ise, sözleşmedeki uyarlama kayıtları dikkate alınır^[45].

Ancak sözleşmedeki uyarlama kayıtları emredici hükümlere, ahlaka, kamu düzenine aykırı olmamalı, kişilik haklarını ihlal etmemeli ve imkansız olmamalıdır. Taraflar sözleşme ile riskin tamamının bir tarafa yükletilmesine karar verebilir. Bu noktada sınır dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağıdır^[46]. Keza TBK m. 301 c. 2’de öngörülen konut ve çatılı işyerleri bakımından, kiraya verenin kullanıma elverişli olarak kiralananı teslim etme ve kullanmaya elverişli bulundurma borcunu kısmen veya tamamen ortadan kaldıran, daraltan, sınırlayan kiracı aleyhine düzenlemeler yapılamayacağı yönündeki düzenleme nedeniyle kiraya verenin mücbir sebepten/beklenmeyen halden sorumlu olmayacağı ve kiracının uyarlama talep edemeyeceğine dair anlaşmaların geçersiz olduğu düşünülmektedir.

Korona virüs salgını gibi sosyal bir felaket halinde tüm riskin bir tarafta kalması adil olmayacağından sözleşmenin bütünü ve konusu dikkate alınarak somut olaya göre değerlendirmek gerekir^[47]. Hakim sözleşmedeki uyarlama kaydının tespit etmek, açık olmadığı hallerde TBK m. 19 f.1 uyarınca yorumlama ve tamamlama (TBK m. 2 f.2) yoluyla sözleşmeyi uyarlamak durumundadır^[48].

Taraflar sözleşme sürerken veya beklenmeyen olay meydana geldikten sonra da uyarlama için müzakere edebilirler ve her iki tarafı da tatmin edecek bir çözüme ulaşmaya çalışabilirler. Uyarlama sözleşmede esaslı değişiklik niteliğinde olduğundan esas sözleşmenin tabi olduğu geçerlilik şekline uyularak değişiklik kaleme alınmalıdır (TBK m. 13). Şartların değişmesine yönelik risk paylaşımı her somut olaya özgü olarak değerlendirilmelidir. Bu sırada tarafların menfaatlerine, alınan önlemlere ve sözleşmede başlangıçta sağlanan dengeye göre hareket edilmelidir^[49].

3.5. Edimin İfa Edilmemiş Olması

Uyarlamanın bir diğer şartı ise edimin ifa edilmemiş veya ihtirazi kayıt ile ifa edilmiş olmasıdır. Zira edimlerin ifasıyla borç sona erer. Uyarlama şartları oluşmasına rağmen borç ifa edilirse ifadan geri dönülemez. Kira bedeli ve yan edimlerin (ortak gider vb) ihtirazi kayıt ileri sürülerek ödenmemesi halinde uyarlamaya başvurulamayacağı unutulmamalıdır.

3.6. Uyarlamanın Sonuçları

Sözleşme ya da kanunda şartların değişmesine dair bir düzenleme bulunmaması halinde (veya uygulanmasında bir uyuşmazlık çıktığı takdirde) uyarlama hakim tarafından dürüstlük kuralı çerçevesinde yapılır. Hakim uyarlama şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini somut olaya göre araştırır, uyarlama kriterlerinin gerçekleşmediğine kanaat getirirse sözleşmenin aynen ifasına karar verir. Uyarlama kriterlerinin somut olayda gerçekleştiği tespit edilirse, sözleşmeyi sona erdirebilir veyahut ifa güçlüğüne maruz kalan tarafın edim yükümünü değiştirir. Burada yükün taraflar arasında paylaştırılması söz konusu olacaktır. Sözleşmenin süresinde veya içeriğinde değişiklik yapabilir^[50]. Hakim, dürüst, ortalama, makul kişilerden benzer bir durumda alışılmış objektif değer ölçüsüne göre neyi kararlaştıracaklarsa, sözleşmedeki riziko boşluğunu buna göre doldurmalı, haklı bir neden olmadığı sürece, özellikle şüpheli durumlarda eşit şekilde paylaştırmalıdır^[51]. Ancak sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca başlangıçta edimler arasında dengesizlik varsa, sonradan hakimin müdahalesi ile bu dengesizliği ağırlaştıracak ya da hafifletecek şekilde müdahale edilmemelidir^[52]. Hakim taraf iradesi ile bağlıdır. Uyuşmazlık konusunu belirlerken tarafların uzlaştıkları ve uzlaşamadıkları hususları doğru tespit etmelidir. Uyarlamaya ilişkin karar kurucu niteliktedir. Uyarlama davası tespit davasıdır.

Kira sözleşmelerinde uyarlamanın; sözleşmenin askıya alınması, kira bedelinin indirilmesi, faiz işletilmemesi, kira bedeli artışı yapılmaması, bedelin vadeye veya takside bağlanması, muacceliyetin ertelenmesi, kısmi ifaya izin verilmesi, sözleşme süresinin kısaltılması, uzatılması vb şekillerde yapılabileceği düşünülmektedir^[53].

Uyarlama mümkün olmadığı takdirde TBK m. 138 uyarınca kira sözleşmesinin aşırı ifa güçlüğü nedeniyle feshi de talep edilebilir. Bu noktada kira sözleşmelerinin önemli sebeplerle feshini düzenleyen TBK m. 331 ile TBK m. 138’in yarışması söz konusu olacaktır.

4. Kira Sözleşmelerinin Olağanüstü Feshi (TBK m. 331) ile TBK m 138 arasındaki ilişki

Korona virüsten etkilenen kira ilişkilerinde, TBK m. 331 “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” hükmü uyarınca tarafların 3 aylık fesih bildirim süresine uyarak olağanüstü fesih yoluna başvurma imkanı bulunmaktadır.

Bu noktada 6217 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi uyarınca TBK m. 331’in kiracının TTK’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 1 Temmuz 2020 tarihine kadar yürürlüğünün ertelenmiş olduğunu hatırlatmak isteriz. İşyerleri bakımından 1 Temmuz 2020’ye kadar 6098 sayılı TBK uygulanmadığından, 818 sayılı eski BK m. 264 uyarınca tam tazminat ödeyerek fesih yoluna başvurulması mümkün idi^[54]. Tam tazminatın üst sınırı sözleşme süresinin sonuna kadar ödenecek kira bedelleri, alt sınır ise, eBK m 264/2 uyarınca 6 aylık kira bedelidir. Ayrıca, genel hükümlere göre sürekli edimli sözleşmelerin haklı sebeple feshine gidilebilecektir.

Kira sözleşmelerinin önemli sebeplerle feshi halinde TBK m. 331/2 uyarınca “Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” hükmünde bir denkleştirme imkanına yer verilmekte olup denkleştirme bedelinin üst sınırı kira sözleşmesinin kalan süresinin sonuna kadarki kira bedelleridir.

Doktrinde kira sözleşmelerinin önemli sebeple feshini düzenleyen TBK m. 331 hükmünün TBK m. 138’in özel uygulaması olduğu kabul edilmektedir^[55]. Baysal, sürekli sözleşme ilişkilerinde TBK m. 138’in haklı nedenle feshe göre öncelikli olarak uygulanması gerektiği görüşündedir^[56]. Sözleşmenin ayakta tutulmasının taraf menfaatleri için öncelikli olduğu durumlarda önce uyarlama imkanına başvurulması, son çare olarak fesih yolunun tercih edilmesi makul olacaktır.

5. Amacın Boşa Çıkması Nedeniyle Uyarlama

Mücbir sebep veya beklenmeyen hal nedeniyle alacaklının edimin ifası ile elde edeceği menfaat ortadan kalkmış ise amacın boşa çıkması durumu gündeme gelecektir. Özellikle korona virüs nedeniyle kapatılan işyerlerinde kiracının amacının öngörülemeyen ve tarafların sorumlu tutulamayacağı şekilde ortadan kalktığı durumlarda amacın boşa çıkması söz konusu olabilecektir. Bu durumda rizikonun taraflar arasında nasıl paylaştırılacağına dair bir sözleşme boşluğu söz konusudur^[57]. Sözleşmede buna ilişkin bir hüküm varsa, sözleşme hükmü uygulanacak, yoksa TMK m. 1 uyarınca hakim kanunda sözleşmeyi tamamlayacak nitelikteki hükümlere, bulunmadığı takdirde örf adete, son çare olarak hukuk yaratma yoluna giderek uyuşmazlığı çözmeye çalışacaktır^[58]. Amacı boşa çıkan taraf hakimden sözleşmenin sona erdirilmesi veya uyarlanmasını talep edebilecektir.

6. Kiralananda Hukuki Ayıp Nedeniyle Bedel İndirimi (TBK m. 305)

Kanaatimizce, korona virüs salgını nedeniyle İçişleri Bakanlığı Genelgeleri ile bazı işyerlerinin geçici olarak faaliyetin durdurulması kiralanandan kaynaklanan aksaklık veya taahhüt edilen niteliklerde bir eksiklik olmadığından hukuki ayıp söz konusu değildir, faaliyet odaklı bir yasaklama söz konusudur^[59]. Bu nedenle kiracının kiralananda hukuki ayıba bağlı olarak TBK m. 305’e dayanarak kira bedelinin indirilmesini talep etmesinin yerinde olmayacağı kanaatindeyiz. Kaldı ki, kiracı tarafından öncelikle TBK m. 306 uyarınca ayıbın giderilmesinin talep edilmesi, uygun süre verilmesi gereklidir. Ancak kiraya verenin hakimiyet alanındaki bir giderim imkanı da söz konusu değildir. Kiracı indirim talebini uyarlama koşullarına göre ileri sürebilir.

7. Sonuç

Korona virüs salgının kira sözleşmelerine etkisi incelenirken, halihazırda salgının etkisinin ne zaman sona ereceği bilinmemekle birlikte, karantina vb süreçlerinin geçici olduğu, şimdilik “yeni normal”e geçişle yeniden faaliyete başlayan işyerleri açısından salgın riskinin halen devam ettiği bilinmektedir.

• Yürürlükteki kira sözleşmeleri açısından, para borçlarından imkânsızlık söz konusu olmayacağından, BK m. 136 uyarınca borcun ifa imkânsızlığı nedeniyle sona ermeyeceği, ancak günlük/sezonluk kira sözleşmelerinde kiralama amacının boşa çıkması halinde TBK m. 136 uyarınca ifa imkânsızlığının söz konusu olabileceği,

• İçişleri Bakanlığı genelgeleri ile faaliyetleri durdurulan ticari işletmelerin kira sözleşmeleri hükümlerinin kiraya verenin asli borcu olan kiralananı kullandırma yükümünün mücbir sebep nedeniyle kamu otoritesi kararı ile yerine getirilememesinin söz konusu olduğu,

• TBK m. 301 c. 2 uyarınca konut ve çatılı işyerleri bakımından, kiraya verenin kullanıma elverişli olarak kiralananı teslim etme ve bulundurma borcunu kısmen veya tamamen ortadan kaldıran, daraltan, sınırlayan kiracı aleyhine düzenlemeler yapılamayacağı, bu nedenle kiraya verenin mücbir sebepten sorumlu olmayacağı ve kiracının kira bedeli ödemekle yükümlü olacağına dair anlaşmaların geçersiz olduğu,

• Salgın nedeniyle kiralananın kullanıma elverişli bulundurulamamasının hukuki ayıp teşkil etmediği, ancak sözleşmenin asli edimlerinin ifa edilememesi nedeniyle geçici ifa imkânsızlığının söz konusu olduğu,

• Yargıtay tarafından kabul edilen geçici imkânsızlık ihtimalinde, akde tahammül süresinin beklenmesi, sözleşmenin askıda kaldığı süre boyunca kısmi imkansızlık nedeniyle kira bedeli ödeme borcu bulunmadığı, bu sürenin aşılması durumunda sözleşmenin sona ermesi veya uyarlanması yoluna gidilebileceği,

• Kira sözleşmeleri hakkında aşırı ifa güçlüğü nedeniyle BK m. 138 uyarınca şartları varsa uyarlama talep edilebileceği, uyarlamanın; sözleşmenin askıya alınması, kira bedelinin indirilmesi, faiz işletilmemesi, kira bedeli artışı yapılmaması, bedelin vadeye veya takside bağlanması, muacceliyetin ertelenmesi, kısmi ifaya izin verilmesi, sözleşme süresinin kısaltılması, uzatılması vb şekillerde yapılabileceği düşünülmektedir.

---

Bu yazı Av. İrem Toprakkaya Babalık'ın 15 Mayıs 2020 tarihinde Lexpera Blog'da yayımlanan "Korona Virüs Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi, Geçici İfa İmkansızlığı, İfa Güçlüğü ve Uyarlama" yazısının genişletilmiş halidir.

---

Dipnotlar

---

1. < https://covid19.who.int/> Erişim Tarihi 21 Temmuz 2020. ↩︎

2. Bakanlık tarafından 81 İl Valiliğine gönderilen Koronavirüs Tedbirleri genelgesi kapsamında; 15-18 Mart tarihleri arasında ülke genelinde 149.382 iş yeri geçici süreliğine faaliyetlerine ara verdiği duyurulmuştur: < https://www.icisleri.gov.tr/koronavirus-tedbirleri-genelgesi-kapsaminda-149382-is-yeri-gecici-sureligine-faaliyetlerine-ara-verdi> ↩︎

3. Selahattin Sulhi Tekinay, Sermet Akman, Haluk Burcuoğlu, Atilla Altop, Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (7. Bası, Filiz 1993) 782; Pierre Tercier, Pascal Pichonnaz, Murat Develioğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (On iki Levha, 2016) 295 vd. ↩︎

4. Müge Kurt, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkansızlık, (Yetkin 2016), 194 vd. ↩︎

5. Kurt (n 4) 180 vd. ↩︎

6. Haluk Burcuoğlu, Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama, (Filiz 1995), 12. ↩︎

7. Yargıtay 3 HD., E. 2017/3808 K. 2018/10735 T. 30.10.2018; “Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK. nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK.nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur (TMK md. 1). Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir.” ↩︎

8. Faruk Acar, Kira Hukuku Şerhi, (2. Bası, Beta 2015), 124, 138. ↩︎

9. Acar, (n 8)141. ↩︎

10. Acar (n 8) 135. ↩︎

11. Safa Reisoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (22. Bası, Beta 2011) 343 vd; Tercier, Pichonnaz ve Develioğlu, (n 3) 464 vd. ↩︎

12. Andreas von Tuhr, Çeviren Cevat Edege, Borçlar Hukuku C.1-2, (Yargıtay 1983) 602-603, Tercier, Pichonnaz ve Develioğlu, (n 3) 465. ↩︎

13. Acar, (n 8) 357. ↩︎

14. Mustafa Dural, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkansızlık, (Fakülteler 1976), 101-102. Yazar, geçici imkansızlığın ne kadar süreceği bilinmiyor ise, sözleşmenin amacının tehlikeye düşmesi, edimin sonradan yerine getirilmesinde alacaklının menfaatinin kalmaması ve zamanın geçmesi ile edimin sözleşmede kararlaştırılandan farklı bir nitelik alması halinde sürekli imkansızlık gibi sonuç doğuracağını ifade etmektedir. ↩︎

15. Herman Becker, Çeviren A. Suat Dura, İsviçre Borçlar Kanunu Şerhi, Borçlar Hukuku 2. Bölüm, (Feryal 1993), 263. ↩︎

16. Aslı Makaracı Başak, Seda Öktem Çevik, Işılay Yörük , “Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi”, (Lex Pera Blog, 14 Nisan 2020) < https://blog.lexpera.com.tr/korona-virusun-isyeri-kira-sozlesmelerine-etkisi/> Erişim Tarihi 1 Temmuz 2020. ↩︎

17. Safa Reisoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (22. Bası, Beta 2011) 345. ↩︎

18. Başak Baysal, Sözleşmenin Uyarlanması BK m 138 - Aşırı İfa Güçlüğü, (2. Bası, On iki Levha 2017) 271 vd. ↩︎

19. Tekinay, Akman, Burcuoğlu ve Altop, (n 3) 909; Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (12. Bası, Beta, 2010) 1300-1301; Dural (n 14) 107; Kurt (n 4) 170. ↩︎

20. Kemal Oğuzman, Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C.1, 444; Tercier, Pichonnaz, Develioğlu (n 3) 299. Aynı yönde, Milletlerarası Mal Satımına İlişkin Sözleşmeler Hakkında Birleşmiş Milletler Antlaşması’nın (CİSG) sorumluluktan kurtulma başlıklı m 79/3’te “Bu maddede öngörülen sorumluluktan kurtulma, engelin var olduğu dönem için geçerlidir.”. ↩︎

21. Fatih Gündoğdu, Borca Aykırılık Hallerinden Kusurlu İfa İmkansızlığı ve Hukuki Sonuçları, (On İki Levha 2014) 106 vd; Melek Bilgin Yüce, “Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi”, iç Muhammet Özekes (edr), Covid-19 Salgınının Hukukî Boyutu (On İki Levha, 2020) 411 vd; Melek Bilgin Yüce, “Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi” (Lexpera Blog, 23 Mart 2020) < https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-salgini-nedeniyle-hukumet-karariyla-kapatilan-isyerlerinin-kira-sozlesmelerinin-akibetinin-degerlendirilmesi/> Erişim Tarihi 1 Temmuz 2020; Başak Baysal, Murat Uyanık Selim Yavuz, “Korona virüs 2019 (COVID-19) ve Sözleşmeler”, iç Muhammet Özekes (edr), Covid-19 Salgınının Hukukî Boyutu (On İki Levha, 2020) 269 vd; Başak Baysal, Murat Uyanık Selim Yavuz, “Korona virüs 2019 (COVID-19) ve Sözleşmeler”, (Lexpera Blog, 26 Mart 2020) < https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-2019-ve-sozlesmeler/>, Erişim Tarihi 1 Temmuz 2020; Fatih Gündoğdu, Nihal Ural, “Koronavirüs (COVID-19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi”, iç Muhammet Özekes (edr), Covid-19 Salgınının Hukukî Boyutu (On İki Levha, 2020) 363 vd; Fatih Gündoğdu, Nihal Ural, “Koronavirüs (COVID-19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi”, (Lexpera Blog, 30 Mart 2020) < https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-tedbirlerinin-kira-sozlesmelerine-etkisi/> Erişim Tarihi 1 Temmuz 2020; Aslı Makaracı Başak, Seda Öktem Çevik, Işılay Yörük , “Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi”, iç Muhammet Özekes (edr), Covid-19 Salgınının Hukukî Boyutu (On İki Levha, 2020) 393 vd; Aslı Makaracı Başak, Seda Öktem Çevik, Işılay Yörük , “Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi”, (Lex Pera Blog, 14 Nisan 2020) < https://blog.lexpera.com.tr/korona-virusun-isyeri-kira-sozlesmelerine-etkisi/> Erişim Tarihi 1 Temmuz 2020. ↩︎

22. Emre Cumalıoğlu, “Covid-19 (Yeni Korona Virüs) Pandemisinin Özel Hukuk Sözleşmelerine Etkisinin; İmkansızlık, Amacın Bozulması, Uyarlama ve Ödemezlik Def ’i Bakımından Değerlendirmesi”, iç Muhammet Özekes (edr), Covid-19 Salgınının Hukukî Boyutu (On İki Levha, 2020) 295 vd; Emre Cumalıoğlu, “COVID-19 (Yeni Korona Virüs) Pandemisinin Özel Hukuk Sözleşmelerine Etkisinin; İmkansızlık, Amacın Bozulması, Uyarlama ve Ödemezlik Def’i Bakımından Değerlendirmesi”, (LexPera Blog, 13 Mayıs 2020), < https://blog.lexpera.com.tr/covid-19-pandemisinin-ozel-hukuk-sozlesmelerine-etkisinin-imkansizlik-amacin-bozulmasi-uyarlama-ve-odemezlik-defi-bakimindan-degerlendirmesi/> Erişim Tarihi 1 Temmuz 2020. ↩︎

23. Haluk N. Nomer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (14. Bası, Beta, 2015) 320. ↩︎

24. Bilgin Yüce (n 21) 411 vd; Bilgin Yüce, (Lexpera Blog, 23 Mart 2020). ↩︎

25. Kira bedelinin ödenmesi taleplerine karşı TBK m 97 uyarınca ödemezlik defi ileri sürebileceği görüşünde Makaracı Başak, Öktem Çevik, Yörük, (n 21) 323 vd; Makaracı Başak, Öktem Çevik, Yörük, (Lex Pera Blog, 14 Nisan 2020) . ↩︎

26. Dural (n 14) 105. ↩︎

27. Cumalıoğlu, kira sözleşmesi gibi sürekli borç ilişkilerinde, kural olarak ödemezlik def’ine yer olmayacağı, imkansızlık gerçekleşmişse karşı edimin de talep edilemeyeceği kanaatindedir, Cumalıoğlu, (n 22) 295 vd; (LexPera Blog, 13 Mayıs 2020). ↩︎

28. Bkz. dipnot 25 ve dipnot 27. ↩︎

29. Cüneyt Pekmez, Borcun İfa Edilmediği Defi (Ödemezlik Defi), (On İki Levha, 2019) 99. ↩︎

30. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku C.1 (On İki Levha, 2014), 257; Pekmez (n 29) 258. ↩︎

31. < https://www.cnnturk.com/turkiye/tampfdan-avm-kiralariyla-ilgili-aciklama > Erişim Tarihi 10 Mayıs 2020. ↩︎

32. Nomer, (n 23) 323 vd. ↩︎

33. Burcuoğlu (n 6) 9. ↩︎

34. Burcuoğlu (n 6) 10-11. ↩︎

35. Ayşe Arat, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, (Seçkin 2006) 96. ↩︎

36. Arat (n 35) 97. ↩︎

37. Yargıtay 3. HD 2017/5251 E., 2018/11197 K., 07.11.2018 T. “Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.” ↩︎

38. Yargıtay HGK 2014/1614 E., 2014/900 K., 12.11.2014 tarihli kararında; konut finansman kredi sözleşmesinde Japon Yeni’nin TL karşısında aşırı değer kazanmasından kaynaklı uyarlama istemine dair uyuşmazlıkta “Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte sık sık para ayarlamaları yapılmakta, Türk parasının değeri dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmektedir. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum davacı tarafından tahmin olunabilecek bir keyfiyettir. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmamıştır.” görüşündedir. Yargıtay 1994 ve 2001 krizlerini öngörülemez bulmamıştır.
    Nitekim aynı ilkeler, Hukuk Genel Kurulu’nun 15.10.2003 gün ve 2003/13-599 E.-2003/599 K.; 07.05.2003 gün ve 2003/13-332 E.-2003/340 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir. ↩︎

39. Arat (n 35) 101. ↩︎

40. Baysal (n 18) 183, 277. ↩︎

41. Benzer şekilde Burcuoğlu (n 6) 39, Baysal (n 18) 177. ↩︎

42. HGK 2002/13-852 E., 2002/864 K., 30.10.2002 T. ↩︎

43. Seçkin Topuz,* Türk-İsviçre-Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale*, (Yetkin 2008) 248. Yargıtay HGK 15.10.2003, 2003/13-599 E., 2003/599 K., Yargıtay 13 HD, 2004/14870 E., 2005/3171 K., 03.03.2005 T. ↩︎

44. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/5741 E., 2019/7695 K., 9.10.2019 T. kararında; “İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.” denilmektedir. ↩︎

45. Tercier, Pichonnaz ve Develioğlu, (n 3) 461. ↩︎

46. Burcuoğlu (n 6), 12. Yargıtay 3. HD., E. 2017/3808 K. 2018/10735 T. 30.10.2018; “Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek TMK. nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir”. ↩︎

47. Arat (n 35) 127. ↩︎

48. Arat (n 35) 126. ↩︎

49. Arat (n 35) 128. ↩︎

50. Yargıtay 3. HD 2018/5741 E., 2019/7695 K., 09/10/2019 T kararında “...O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bozma gerekleri yerine getirilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.” ↩︎

51. Topuz 324. ↩︎

52. Topuz 324. ↩︎

53. Baysal (n 18) 403 vd, Arat (n 35) 192 vd. ↩︎

54. Aral, 290 vd, Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (6. Bası, Beta, 2002) 316 vd. ↩︎

55. Baysal (n 18) 415. ↩︎

56. Baysal (n 18) 416. ↩︎

57. Yargıtay 3. HD 2012/8973 E., 2012/13817 K., 30/05/2012 T., “İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak MK.'nun 1,2 ve 4 ncü maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. (MK. md.l) Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir.” ↩︎

58. Ferhat Canpolat, Sözleşmelerde Amacın Gerçekleşmesi, Boşa Çıkması ve Çökmesi, (Yetkin 2012), 273 vd. ↩︎

59. Bkz. Bilgin Yüce, (Lexpera Blog, 23 Mart 2020). ↩︎

Kaynakça

Acar F., Kira Hukuku Şerhi, (2. Bası, Beta 2015)

Aral F., Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, (4. Bası, Yetkin, 2002)

Arat A., Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, (Seçkin 2006)

Baysal B., Sözleşmenin Uyarlanması BK m. 138 - Aşırı İfa Güçlüğü (2. Bası, Oniki Levha 2017)

Becker H., Çeviren Dura S., İsviçre Borçlar Kanunu Şerhi, Borçlar Hukuku 2. Bölüm, (Feryal 1993).

Burcuoğlu H., Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama, (Filiz 1995)

Canpolat F., Sözleşmelerde Amacın Gerçekleşmesi, Boşa Çıkması ve Çökmesi (Yetkin 2012)

Dural M, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkansızlık, (Fakülteler 1976)

Eren F., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (7. Bası, Beta, 2001)

Gündoğdu F., Borca Aykırılık Hallerinden Kusurlu İfa İmkansızlığı ve Hukuki Sonuçları, (On İki Levha, 2014)

İnceoğlu M., Kira Hukuku C. 1, (On İki Levha, 2014)

Kurt M, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkansızlık, (Yetkin 2016)

Nomer H., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (14. Bası, Beta, 2015)

Oğuzman K., Öz T., Borçlar Hukuku Genel Hükümler C.1, (Vedat, 2015)

Özekes M. (Editör), Covid-19 Salgınının Hukukî Boyutu, (On İki Levha, 2020)

Pekmez C., Borcun İfa Edilmediği Defi (Ödemezlik Defi), (On İki Levha, 2019)

Reisoğlu S., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (22. Bası, Beta 2011)

Tercier P., Pichonnaz P., Develioğlu M, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (On iki Levha, 2016)

Tekinay S.S., Akman S., Burcuoğlu H., Altop A., Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (7. Bası, Filiz 1993)

Topuz S., Türk-İsviçre-Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale, (Yetkin 2008)

Von Tuhr, A., Çeviren Edege C., Borçlar Hukuku C. 1-2, (Yargıtay 1983)

Yavuz C., Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, (6. Bası, Beta, 2002)

Makaleler

Melek Bilgin Yüce, “Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi”, iç Muhammet Özekes (edr), Covid-19 Salgınının Hukukî Boyutu, (On İki Levha, 2020)

Başak Baysal, Murat Uyanık Selim Yavuz, “Korona virüs 2019 (COVID-19) ve Sözleşmeler”, iç Muhammet Özekes (edr), Covid-19 Salgınının Hukukî Boyutu, (On İki Levha, 2020)

Fatih Gündoğdu, Nihal Ural, “Koronavirüs (COVID-19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi”, iç Muhammet Özekes (edr), Covid-19 Salgınının Hukukî Boyutu, (On İki Levha, 2020)

Aslı Makaracı Başak, Seda Öktem Çevik, Işılay Yörük, “Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi”, iç Muhammet Özekes (edr), Covid-19 Salgınının Hukukî Boyutu, (On İki Levha, 2020)

Emre Cumalıoğlu, “Covid-19 (Yeni Korona Virüs) Pandemisinin Özel Hukuk Sözleşmelerine Etkisinin; İmkansızlık, Amacın Bozulması, Uyarlama ve Ödemezlik Def ’i Bakımından Değerlendirmesi”, iç Muhammet Özekes (edr), Covid-19 Salgınının Hukukî Boyutu, (On İki Levha, 2020)

Elektronik Kaynaklar

Bilgin Yüce M, “Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi” (Lexpera Blog, 23 Mart 2020) < https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-salgini-nedeniyle-hukumet-karariyla-kapatilan-isyerlerinin-kira-sozlesmelerinin-akibetinin-degerlendirilmesi/> Erişim Tarihi 1 Temmuz 2020.

Baysal B., Uyanık M, Yavuz S., “Korona virüs 2019 (COVID-19) ve Sözleşmeler”, (Lexpera Blog, 26 Mart 2020) < https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-2019-ve-sozlesmeler/>, Erişim Tarihi 1 Temmuz 2020.

Gündoğdu F., Ural N., “Koronavirüs (COVID-19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi”, (Lexpera Blog, 30 Mart 2020) < https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-tedbirlerinin-kira-sozlesmelerine-etkisi/> Erişim Tarihi 1 Temmuz 2020.

Makaracı Başak A., Öktem Çevik S., Yörük I., “Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi”, (Lexpera Blog, 14 Nisan 2020) < https://blog.lexpera.com.tr/korona-virusun-isyeri-kira-sozlesmelerine-etkisi/> Erişim Tarihi 1 Temmuz 2020.

Cumalıoğlu E., “COVID-19 (Yeni Korona Virüs) Pandemisinin Özel Hukuk Sözleşmelerine Etkisinin; İmkansızlık, Amacın Bozulması, Uyarlama ve Ödemezlik Def’i Bakımından Değerlendirmesi”, (Lexpera Blog, 13 Mayıs 2020), < https://blog.lexpera.com.tr/covid-19-pandemisinin-ozel-hukuk-sozlesmelerine-etkisinin-imkansizlik-amacin-bozulmasi-uyarlama-ve-odemezlik-defi-bakimindan-degerlendirmesi/> Erişim Tarihi 01 Temmuz 2020.