Lexpera Blog

İşyeri Kira Sözleşmeleri Açısından Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı Uyarlama Davalarında (TBK M. 138) Düzenleyici Amaçlı İhtiyatî Tedbirler

Giriş

Türkiye’yi de etkileyen Covid-19 salgını ekonomiyi derinden etkilemiş, pek çok sektörde faaliyetlerin durdurulmasına veya büyük ölçüde yavaşlatılmasına sebep olmuştur. Bunun sonucunda ekonomide yıllardır görülmeyen bir küçülmenin yaşanması da beklenmektedir. Covid-19’un bu etkisi ticarî ilişkilerin büyük ölçüde hukukî temelini oluşturan sürekli borç ilişkilerindeki edim dengesini bozmuştur. İşte bu ekonomik bağlam içerisinde işyeri kira sözleşmeleri bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca uyarlama davalarına başvurulması sıklıkla dile getirilen bir hukukî mesele olmuştur. Biz ise, bu çalışmada, maddî hukuk bakımından bu davayı açmak için gerekli olan unsurları değerlendirmeden, (esas) yargılama süresince taraflar arasındaki kira ilişkisinin geçici hukukî koruma yoluyla ne şekilde düzenleneceğini incelemeye çalışacağız. Hemen belirtelim ki, söz konusu geçici hukukî koruma esas itibariyle düzenleyici nitelikteki ihtiyatî tedbir kararına dayanacaktır. Aşağıda uyarlama davası açısından bu tedbir türünün koşulları ve bu bağlama ortaya çıkacak bazı sorunlar değerlendirilmiştir.

I. Türk Borçlar Kanunu M. 138 Uyarınca Açılacak Uyarlama Davasının Hukukî Niteliği

Dünya çapında büyük etkiler yaratan Covid-19 salgını ile birlikte gündeme gelebilecek hukukî sorunlardan birisi özellikle salgın süresince işyerini kapatmak zorunda kalan veya kapatmasa bile salgının uzun süreli olarak ekonomik hayat üzerinde yaratacağı olumsuz etkilerden kendisini korumak isteyen kiracıların Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca kira bedelleri konusunda uyarlama talep etmeleridir. Esasen hukuk sistemimiz bakımından sözleşmeler hukukunda geçerli olan temel ilke ahde vefa, pacta sunt servanda’dır. Yani tarafların özgür iradeleri ile bağlandıkları sözleşmeye, koşullar değişse bile bağlı kalmaları ana kuraldır. Ancak bunun önemli bir istisnası öngörülmezlik teorisinin bir sonucu olarak “Aşırı ifa güçlüğü” başlığını taşıyan Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi oluşturur:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Pandeminin maddî hukuk bakımından etkileri incelenirken kiracıların da söz konusu bu düzenlemeye dayanarak uyarlama davası açıp açamayacakları tartışmaya açılmıştır. Bu kapsamda belirli koşullar altında kiracıların Türk Borçlar Kanunu m. 138 hükmüne dayanarak uyarlama davası açabilecekleri kabul edilir[1]. Bu koşulların ne olduğu, maddî hukukunun kiracılara hangi durumda söz konusu madde hükmüne göre uyarlama davası açma imkânı tanıyabileceği bu çalışmanın konusu değildir[2]. Çalışmada, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca uyarlama davası açma konusunda hak sahibi olan kiracının açacağı bu davada alınabilecek ihtiyatî tedbir türleri incelenecektir. Ancak bu tedbirlere ilişkin açıklamalarımıza geçmeden önce de Türk Borçlar Kanunu m. 138 uyarınca açılacak uyarlama davalarının hukukî niteliği konusuna da değinmek isteriz. Zira bu konu, verilecek olan ihtiyatî tedbir kararları bakımından önem arz eder.

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi ile ahde vefa ilkesine sıkı bir şekilde bağlanılmasının olumsuz etkilerini denkleştirici adalet ile onarmak amaçlanır. Elbette bunun için belirli koşulların gerçekleşmiş olması, maddî hukukun aradığı koşullardır. Ancak bu maddenin belirli sebeplerle sözleşmeye bağlı kalınmasının tarafların menfaatleri üzerinde doğuracağı olumsuz etkileri onarma, yani menfaatleri dengeleme amacını taşıdığı şüphesizdir.

Kural olarak, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada taraflar arasında dengenin mevcut olduğu kabul edilir. Uyarlama davası, sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek kişilerin sosyal, ekonomik dengesini bozan olaylar sonrasında taraflardan biri için edimin ifasının katlanılamayacak hâle gelmesi durumunda açılır ve bu davada kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması talep edilir. Dolayısıyla ortaya çıkan pandemi sebebiyle artık kira ilişkisinin tarafı açısından kira bedelinin değişen ekonomik koşullar karşısında kiracı bakımından ediminin aynen kalması, dürüstlük kuralı çerçevesinde kendisinden beklenmeyecek derecede güç ise uyarlama davası açabilecektir.

Hâkimin vereceği uyarlama kararı bu çerçevede inşaî (yenilik doğurucu) bir karar olacaktır[3]. Diğer bir ifadeyle, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin uyarlanmasına ilişkin davalar, inşaî dava (yenilik doğuran dava) niteliğindedir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 108. maddesine göre bir hukukî durumun kurulması, kaldırılması veya değiştirilmesi (= inşaî bir hakkın kullanılması) için davacının tek taraflı iradesinin yeterli olmadığı veya bu konuda tarafların anlaşmasının mümkün olmadığı, bunun ancak bir mahkeme kararıyla sağlanabildiği durumlarda açılan davaya inşaî dava denir[4]. Dolayısıyla inşaî davanın özünde bir inşaî hak yatmaktadır ve kural olarak bu haklar, tek taraflı irade beyanı ile hüküm ve sonuç doğurur. Bununla birlikte kamu düzeni, üçüncü kişilerin menfaatlerinin korunması, hukukî durumun tereddütsüz şekilde açıklığı kavuşması gibi düşüncelerle inşaî hakların kullanılmasını hâkim kararına bağlamıştır[5]. İşte Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi de bu amaçlara yönelik olarak uyarlama taleplerini hâkimin kararına bağlamıştır.

Uyarlama davasının bir inşaî dava olmasının en önemli sonuçlarından birisi, uyarlamaya ilişkin talebin, hâkimin yargılamanın sonunda vereceği hükümle birlikte ortaya çıkacak olmasıdır. Bu durumda da, yargılama süresince menfaatler dengesine uygun şekilde kira sözleşmesine dayalı hukukî ilişkinin hâkim tarafından tedbiren düzenlenmesi önemini arttırmaktadır. Zira bu tedbir kararı olmaksızın yargılamanın sürmesi hâlinde, menfaatler ancak davanın sonunda inşaî hükümle korunabilecektir. İşte bu nihâi (esas) korumaya kadar uyarlama davasının niteliğine uygun bir geçici hukuki korumaya ihtiyaç duyulmaktadır.

II. İhtiyatî Tedbir Türlerinin Tanıtılması

A. İhtiyatî Tedbirlerin Amacı ve Türleri

İhtiyatî tedbirler, uyuşmazlığa ilişkin asıl yargılamanın devamı süresince dava konusunun korunmasına yönelik geçici kararları ifade eder. İhtiyatî tedbirler, birer geçici hukukî koruma olarak yargılama süresince tarafların dava konusu üzerindeki menfaatlerinin korunması işlevini yerine getirir. Bu çerçevede öğretide ihtiyatî tedbirler, kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca, davacı veya davalının (dava konusu ile ilgili olarak) hukukî durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı öngörülmüş, geçici nitelikte, geniş veya sınırlı olabilen hukukî koruma şeklinde tanımlanır[6].

Bir geçici hukukî koruma önlemi niteliğinde olan ihtiyatî tedbirlerin üç türü olduğu kabul edilmektedir. Bunlar “teminat amaçlı”, “eda amaçlı” ve “düzenleme amaçlı” ihtiyatî tedbirlerdir. Teminat amaçlı tedbirler, ihtiyatî tedbirlerin temel şeklidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 391. maddesi, teminat amaçlı ihtiyatî tedbir olarak karar verilebilecek tüm ihtimalleri kapsayıcı şekilde kaleme alınmıştır[7]. Buna göre, tedbire konu mal veya hakkın muhafaza altına alınması veya bir yediemine tevdii ya da bir şeyin yapılması veya yapılmaması gibi, sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek her türlü tedbire karar verilebilir.

Eda amaçlı tedbirlerde ise, ihtilâf konusu olan hakkın geçici olarak ifa edilmesi, mahkemece tedbiren bir şeyin verilmesi, bir işin yapılması veya yapılmaması gibi taleplerin geçici olarak gerçekleştirilmesi mümkün olabilmektedir[8].

Düzenleme amaçlı tedbirler ise, ihtilâflı hukukî ilişkinin geçici olarak düzenlenmesini amaçlar. Burada müstakbel bir edimin yerine getirilmesinden ziyâde, mevcut hukukî ilişki hakkında hukukî barışın korunması için geçici olarak düzenleme yapılması söz konusudur[9]. Bu konuda tipik şekilde verilen örneklerden bir tanesi, henüz daha sona erip ermediği tartışmalı olan bir sözleşmeye ilişkin olarak tarafların edimlerini mahkeme karar verinceye kadar sözleşme devam ediyormuş gibi aynen ya da daha farklı şekilde yerine getirmelerine tedbiren karar verilmesidir[10]. Nitekim Türk Borçlar Kanunu m. 138’e dayanarak mahkemeye başvuran tarafın uyarlama talebi kabul edilmediği takdirde, sözleşmeden dönme/sözleşmeyi fesih sonuçları söz konusu olacaktır. Dolayısıyla sözleşmesel ilişkin sona erip ermeyeceğinin belirleneceği yargılama sürecinde sözleşmesel ilişkinin korunmasına yönelik verilecek tedbir düzenleyici amaçlı tedbir niteliğinde olacaktır.

B. Uyarlama Davaları Bakımından Özel Öneme Sahip Olan “Düzenleme Amaçlı Tedbirler”

Kira ilişkisi gibi sürekli borç ilişkisine dayalı sözleşme türlerinde, herhangi bir uyuşmazlık çıktığında, uyuşmazlık çözümlenene kadar yargılama sürecinde hukukî ilişkinin de ayrıca düzenlenmesi son derece önemlidir. Aksi hâlde yargılama süresince, zaten uyuşmazlık içinde bulunan tarafların arasındaki menfaat dengesi tamamen bozulabilecek ya da dava konusu sözleşmesel ilişki tek taraflı olarak maddî hukuk kuralları çerçevesinde sona erdirilebilecektir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda açık bir şekilde ihtiyatî tedbir türleri arasında düzenleme amaçlı tedbirler olduğu kural altına alınmamış olmakla birlikte, hukuk sistemimizde yukarıda belirtmiş olduğumuz ayrım çerçevesinde düzenleme amaçlı tedbirlerin varlığı kabul edilir. Nitekim Alman Medenî Yargılama Kanunu § 940’a da bu konuda özel bir hükmünde mevcut olduğu tespit edilmektedir: “ihtiyatî tedbirler, ihtilaflı bir hukukî ilişki hakkında geçici bir durumun düzenlenmesi amacıyla da caizdir. Bu düzenleme, özellikle sürekli edimlerin söz konusu olduğu hukukî ilişkilerde önemli zararların önlenmesi ya da tehdit eden bir gücün engellenmesi ya da diğer sebeplerde lüzumlu görülmelidir.”[11]

Düzenleme tedbiri sayesinde davada (asıl/esas yargılamada) karar verilene kadar geçerli olacak şekilde hukukî ilişkinin içeriğine yönelik düzen kurulmaktadır[12]. Düzenleme amaçlı tedbirlerde, eda tedbirlerinden farklı olarak maddî hukuka ilişkin somut hakkın korunması değil, dava konusu olan sürekli edimli hukukî ilişkilerdeki menfaatlerin dengelenmesi ve bu amaçla menfaatlerin düzenlenmesi söz konusudur[13]. Bu kapsamda düzenleme amaçlı tedbirler, hukukî ilişkinin, asıl yargılamanın sağlıklı şekilde yürütülmesine imkân sağlayacak şekilde inşa edilmesine hizmet eder. Bu tür düzenleme tedbirlerine en fazla başvurulan hukukî ilişki türlerinden birini de kira ve komşuluk hukukundan doğanlar oluşturmaktadır[14].

III. Kira İlişkisinin Yargılama Sırasında Geçici Olarak Düzenlenmesine Yönelik Tedbir Kararı

A. Genel Olarak

Kira ilişkisinin yargılama sürecinde geçici olarak düzenlenmesine yönelik tedbir kararı, hâkim tarafından menfaatler dengesine uygun şekilde geçici kira bedelinin belirlenmesine yönelik olmalıdır. Bu şekilde Covid-19 salgınının ekonomik ve ticarî hayatta yarattığı etkiler sebebiyle davacının uyarlama talebi hakkında karar verilinceye kadar, geçici süre ile sınırlı olmak üzere kira bedeli hakkında hâkim tarafından bir belirleme yapılmalıdır. Bu yönde tedbir kararı verilmediği sürece, esasen taraf uyarlama davasını kazansa dahi, yargılama süresince büyük bir ihtimalle mevcut, uyarlanması talep edilen (dava konusu) kira bedelini sözleşmeye uygun olarak ödeyemeyecek ve böylece yine büyük bir ihtimalle sözleşmenin feshi sonucu ortaya çıkacaktır. Oysa ki, yargılama süresince -aşağıda üzerinde duracağımız ölçütler çerçevesinde- mahkeme tarafından değişen şartlarla daha uyumlu bir geçici kira bedeli belirlenirse, hem kiracı hem kiraya veren bakımından menfaatler dengelenecektir. Bu gereklilik esasen doğrudan doğruya kiracının hak arama özgürlüğünü kullanabilmesi için verilmesi gerekli olan bir tedbir kararıdır. Yinelemek gerekirse, bu tedbir kararı verilmediği takdirde kiracı uyarlama davasının amaçladığı nihaî hukukî korumaya erişemeyecektir.

Şunu da belirtelim ki, ihtiyatî tedbir hukukundaki en büyük sorunlardan birini işin esasını çözecek şekilde tedbir kararı verilemeyeceği yönündeki Yargıtay uygulaması oluşturmaktadır[15]. Geçici hukukî koruma hukukunda böyle bir yasak veya bu yönde bir ilke bulunmamakla birlikte, uygulamada bazı tedbir kararları bu gerekçelerle reddedilmektedir. Düzenleyici amaçlı ihtiyatî tedbirler açısından da bu yönde bir uygulama geliştirilmesi bu tedbir türünün varlığını inkâr etmek anlamına gelecektir. Dolayısıyla mahkemelerin şartları gerçekleşmiş ise, kira ilişkisini geçici olarak tedbir yoluyla düzenlemekten kaçınmamaları gerekir. Bu yöndeki talepleri işin esasını çözecek türden tedbir kararı verilemeyeceği gerekçesiyle reddetmek hak dağıtmak görevinden imtina etmek anlamına dahi gelebilir. Diğer yandan şunu da vurgulayalım ki, hukukî ilişkinin hükme kadar geçici şekilde düzenlenmiş olması, işin esasına girildiği veya uyuşmazlığın esastan çözümlendiği anlamına da gelmez. Bu konuda -maalesef ki- olumsuz yaklaşımın gerek yerel mahkemelerce gerekse Yargıtay tarafından devam ettirilmesi durumunda, düzenleyici amaçlı tedbirlerin uygulama alanı bulması mümkün olmayacak; uyarlama davası süresince kira ilişkisinin geçici şekilde yeniden düzenlenmesi söz konusu olmayacak; kiracı ile kiraya veren arasında ciddi şekilde menfaat çatışması ortaya çıkacak ve nihaî olarak uyarlama talebinde bulunan kiracı belki davayı kazanacak ama dava konusunu kaybedecektir. Bu durumun ise hak arama özgürlüğünü ihlâl edeceği göz ardı edilmemelidir. Dolayısıyla Covid-19 salgını sebebiyle açılacak uyarlama davalarında, mahkemelerin esasa ilişkin görüş bildirdiği yönünde yersiz bir kaygıya girmemesi, kira ilişkisini uyarlama davası süresinde geçici şekilde düzenlemesi ve bu kapsamda yeni bir kira bedeli belirlemesi hak arama özgürlüğünün korunmasına hizmet eden oldukça önemli bir enstrümandır.

B. İhtiyatî Tedbir Sebebi ve Tedbir Kararının Konusu

İhtiyatî tedbir kararı verilebilmesi için bir tedbir sebebi bulunması gerekir. Konuyu düzenleyen Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. maddesi hâkime son derece geniş bir alan bırakmıştır. Buna göre “mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkânsız hâle getireceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddî bir zararın doğması” söz konusu ise ihtiyatî tedbir sebebinin varlığı kabul edilecektir.

Uyarlama davasının hukukî sonucunun ancak inşaî kararla birlikte ortaya çıkabileceğini yukarıda belirtmiş idik. Yani, dava tarihi itibariyle yeni ekonomik duruma kendiliğinden uyarlanan bir sözleşmesel ilişki bulunmamaktadır. Dolayısıyla yargılama süresince uyarlanması talep edilen kira bedelinin ödenememesi sebebiyle sözleşmenin feshi tehlikesi düzenleyici ihtiyatî tedbir açısından tedbir sebebini oluşturacaktır. Hâkim, yargılama sırasında kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesini muhtemel görüyor ise, kural olarak ihtiyatî tedbir sebebinin ortaya çıktığı kabul edilecektir.

Düzenleyici amaçlı ihtiyatî tedbir ile taraflar arasındaki kira ilişkisi tamamen askıya alınıp, yerini mahkeme kararıyla kurulan bir ilişkiye bırakmamaktadır. Hâkimin mümkün olan en sınırlı bir biçimde maddî hukuka müdahale etmesi gerekir. Kanaatimizce, uyarlama davasının konusu kira bedeline dayanacağı için hâkimin müdahalesi de bununla sınırlı olmalıdır. Buna göre, hâkim somut olayın bütün özellikleri çerçevesinde, pandeminin yarattığı ekonomik daralmanın etkisinin dikkate alarak menfaatler dengesine uygun bir biçimde geçici kira bedeli belirlemelidir. Tedbir kararının sahibi kiracı bu kira bedelini ödeyerek ve kira sözleşmesinin diğer şartlarına uyaran kira ilişkisinin devamını sağlayabilir. Bu itibarla, uyarlama davası açısından hâkimin kira sözleşmesinin tedbiren feshini sınırlamasına ya da tamamen yasaklamasına kanaatimizce imkân tanınmamalıdır. Mahkeme bu yönde bir tedbir kararı vermek yerine, muhtemel bir uyarlama kararının icrasını sağlayabilmek için belirleyeceği geçici bir kira bedeli üzerinden ilişkinin düzenlenmesini sağlamalıdır. Unutulmamalıdır ki, bu süreçte tedbir kararı, kira bedelinin indirilmesine yönelik olacaktır; yoksa, kiracının kira sözleşmesinden doğan tüm borçlarının askıya alınması şeklinde bir sonuca sebep olmayacaktır. Tedbir yoluyla geçici olarak düzenlenen kira ilişkisi hâkimin belirlediği bedel üzerinden, kira hukukunun şartlarına tâbi olarak devam edecektir. Ancak bu şekilde ciddi bir zararın önüne geçilmesi söz konusu olabilecektir. Bu yönde verilen tedbir kararı çerçevesinde kiracı kira sözleşmesine ilişkin tüm edim yükümlülüklerini yerine getirecek; hâkim tarafından belirlenen tüm kira bedelini ödemeye devam edecektir. Şayet kiracı, kira sözleşmesini tedbir süresince ihlâl ederse, örneğin taşınmazı kötü şekilde kullanır veya alt kiraya verme yasağını ihlâl ederse, bu durumda kiraya veren kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarını kullanarak sözleşmesel ilişkiye son verebilir. Böyle bir durumda, zaten devam eden dava konusuz kalacaktır. Kiracının yargılama süresince, geçici olarak hâkim tarafından belirlenen kira bedelini ödememesi durumunda ise, hâkim bu sefer değişen şartlar sebebiyle, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 396. maddesi uyarınca vermiş olduğu düzenleyici nitelikteki tedbir kararını kaldırabilecektir.

Kira bedelinin geçici olarak belirlenmesinde hayatın olağan akışı dikkate alınmalıdır. Bu itibarla, geçici kira bedeli, ticarî hayatın gerekliliklerine uygun olarak ve özellikle krizin yarattığı ekonomik daralma dikkate alınarak belirlenmelidir. Bu konuda, hâkimin bilirkişiye başvurması mümkündür. Ancak bilirkişi incelemesinin kısa bir süre içerisinde sona erdirilmesi gerektiği göz ardı edilmemelidir.

C. İspat Ölçüsü

Hâkimin geçici olarak belirleyeceği kira bedeli üzerinden düzenleme amaçlı ihtiyatî tedbir kararı verebilmesi için uyarlama talebi ve tedbir sebebi konusunda yaklaşık ispat ölçüsünün gerçekleşmesi gerekir. Bu hususta tedbir talep eden kiracı yaklaşık ispat ölçüsü yükü altındadır. Uyarlama talebi konusunda Türk Borçlar Kanunu m. 138’de yer alan şartların gerçekleştiğinin muhtemel bir şekilde ortaya konulması gerekir. Uyarlama davasının Covid-19 salgınının ekonomik etkilerine dayanmasının tedbire esas olan talep hakkının ispatı bakımından ispat kolaylığı sağlayacağı açıktır.

Diğer yandan ihtiyatî tedbir sebebi konusunda aranacak ispat ölçüsünün de pratik olarak çok büyük bir ispat zorluğu ortaya koymayacağını da belirtmeliyiz. Zira, uyarlama talebi konusunda yaklaşık ispat gerçekleştikten sonra uyarlamanın etkisi nihaî karar ile ortaya çıkacağı için sözleşmenin kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle fesih yönündeki tehlike çoğu olayda mevcut bulunmaktadır.

D. Teminat Sorunu

Geçici kira bedeli konusunda belirleme yapılırken, önemli bir sorun, durumun teminat gerektiren bir durum olup olmadığıdır. Kanaatimizce, genel olarak hâkimin bu kararı verirken ayrıca teminata hükmetmesi tedbirin niteliğine ve uyarlama davasının özelliklerine uygun düşmez. Zira düzenleyici nitelikteki ihtiyatî tedbir kararının niteliği zaten hukukî ilişkinin düzenlenmesine yöneliktir. Ancak istisnaî durumlarda hâkim teminata hükmetmelidir. Mahkeme teminata hükmedecekse de, bu teminat bakiye kira alacağının tamamı esas alınarak belirlenmemelidir. Teminat ancak bakiye kira alacağının tedbir kararı sebebiyle geç tahsil edilecek olmasından kaynaklanan zararları karşılamaya yönelik olmalıdır. Örneğin bir yıl sürecek yargılama süresince bakiye alacak tahsil edilecek olsaydı, bunun o süreç içerisinde bankada nemalandırılması suretiyle oluşacak zararı karşılamalıdır. Ancak işin niteliği gereği, düzenleyici nitelikte olan bu tedbir kararı verilirken başvurucudan teminat alınmaması, kural teşkil etmelidir.

E. Tedbirin HMK m. 396 Uyarınca Değişen Şartlar Sebebiyle Değiştirilmesi

Yukarıda daha önce de ifade ettiğimiz üzere, kiracı kira bedelini ödemezse, hâkim tedbir kararını kaldırabilir. Türkiye’de özellikle yargılamaların uzun sürmesi sebebiyle kiracının ekonomik durumu kötüleşirse, hâkim bu durumda yine söz konusu kararı değiştirebilir. Aksi durumda da, yani kiracının ekonomik durumunun iyiye gitmesi hâlinde yine mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 396. maddesi gereğince değişen şartlar sebebiyle tedbir kararını değiştirebilecektir.

Sonuç

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanılarak açılacak uyarlama davası, ahde vefa ilkesinin önemli bir istisnasını oluşturarak taraflara uyarlama talebinde bulunma imkânı tanır. Bu istisnanın kabul edilmesinin temel sebebi, öngörülemeyen sebeplerle tarafların sözleşmeye bağlı kalmalarının dürüstlük ilkesine, menfaatler dengesine aykırılık teşkil edecek olmasıdır. Dolayısıyla oluşan adaletsizliğin uyarlama davası yoluyla giderilmesi, maddî hukukun kişilere tanıdığı önemli bir hukukî güvencedir. Bu güvencenin gerçek anlamda amaca hizmet etmesi ise, yargılama süresince taraflar arasındaki kira sözleşmesinin geçici süre için yeniden düzenlenmesine bağlıdır. Aksi hâlde taraflar arasında bozulduğu iddia edilen menfaatler dengesi sağlanamayacak ve amaçlanan nihaî hukukî koruma da sağlıklı şekilde tesis edilemeyecektir. Bu sebeplerle Covid-19 salgını sebebiyle uyarlama davası açacak olan davacının talep etmesi hâlinde, kira ilişkisinin yeniden düzenlenmesine yönelik tedbir kararı verilmesi ve kira bedelinin yeniden belirlenmesi taraf menfaatlerine hizmet eden önemli bir araçtır. Bu araca başvurma konusunda, mahkemeler özellikle hükmün öne çekilmesi gibi kaygı taşımamalı ve yargılama süresince taraflar arasındaki menfaat dengesi sağlanmalıdır.


Dipnotlar


  1. Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması veya dönme ya da sürekli borç ilişkileri bakımından fesih hakkının kullanılması, dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:
    (1) sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olması,
    (2) bu durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
    (3) bu durumun, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması,
    (4) borçlunun, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmasıdır (TBK m. 138). ↩︎

  2. Maddî hukuk bakımından pandeminin işyeri kira sözleşmesi üzerindeki etkileri hakkında bkz. Algan D., Covid-19 Salgınının Aşırı İfa Güçlüğü Çerçevesinde İşyeri Kira Sözleşmeleri Açısından Değerlendirilmesi (blog.lexpera.com.tr); Bilgin Yüce M., Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi (blog.lexpera.com.tr); Bulut B., İşyeri Kiralarının Geçici Süre ile Ödenememesi Halinin Tahliye Sebebi Teşkil Etmeyeceğine Yönelik Düzenleme Hakkında (blog.lexpera.com.tr); Bulut B., İşyeri Kira Sözleşmeleri ve Salgının Kira Sözleşmelerine Etkileri Hakkında (blog.lexpera.com.tr); Cumalıoğlu E., COVID-19 (Yeni Korona Virüs) Pandemisinin Kira Sözleşmelerine Etkileri (blog.lexpera.com.tr); Daşlı E., Yeni Normal Tanımlamasının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi (blog.lexpera.com.tr); Gündoğdu F./Ural N.,Koronavirüs (COVID-19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi (blog.lexpera.com.tr); Makaracı Başak A./Öktem Çevik S./Yörük I., Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi (blog.lexpera.com.tr); Özer T., KOVID-19 Salgınının İş Yeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcuna Etkisi (blog.lexpera.com.tr); Pekdinçer R.T./Toprakkaya Babalık İ., Korona Virüs Salgınının Sözleşmelere Etkisi, İfa İmkânsızlığı, İfa Güçlüğü ve Uyarlama (blog.lexpera.com.tr); Toprakkaya Babalık İ., Korona Virüs Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi, Geçici İfa İmkansızlığı, İfa Güçlüğü ve Uyarlama (blog.lexpera.com.tr); Ünal M., Koronavirüs (COVİD-19) Salgını Sebebiyle Alınan Tedbirlerin İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi (blog.lexpera.com.tr); Yörük I./Hakalmaz E., Covid-19 Salgınının TBK m. 316 Kapsamında Kira Sözleşmelerine Etkisi (blog.lexpera.com.tr); Yünlü S., Küresel Salgının Sözleşmelere Etkisi: Corona Virüsü (Covid-19) Olağanüstü Örneği (blog.lexpera.com.tr). ↩︎

  3. Gümüş M.A., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt I, İstanbul 2012, s. 305. ↩︎

  4. Pekcanıtez H., Pekcanıtez Usûl Medenî Usûl Hukuku, Cilt II, 15. Bası, İstanbul 2017, s. 984. ↩︎

  5. Pekcanıtez, Pekcanıtez Usûl, s. 984. ↩︎

  6. Özekes M., Pekcanıtez Usûl Medenî Usûl Hukuku, Cilt III, 15. Bası, İstanbul 2017, s. 2461. ↩︎

  7. Özekes, s. 2503. ↩︎

  8. Özekes, s. 2508. ↩︎

  9. Özekes, s. 2505-2506. ↩︎

  10. Özekes, s. 2506. ↩︎

  11. Erişir E., Geçici Hukukî Korumanın Temelleri ve İhtiyadî Tedbir Türleri, İstanbul 2013, s. 493. ↩︎

  12. Erişir, s. 493. ↩︎

  13. Erişir, s. 494. ↩︎

  14. Erişir, s. 495. ↩︎

  15. Bkz. Özekes, Pekcanıtez Usûl, s. 2506. ↩︎

Kaynakça

Algan D., Covid-19 Salgınının Aşırı İfa Güçlüğü Çerçevesinde İşyeri Kira Sözleşmeleri Açısından Değerlendirilmesi (blog.lexpera.com.tr).

Bilgin Yüce M., Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi (blog.lexpera.com.tr).

Bulut B., İşyeri Kiralarının Geçici Süre ile Ödenememesi Halinin Tahliye Sebebi Teşkil Etmeyeceğine Yönelik Düzenleme Hakkında (blog.lexpera.com.tr).

Bulut B., İşyeri Kira Sözleşmeleri ve Salgının Kira Sözleşmelerine Etkileri Hakkında (blog.lexpera.com.tr).

Cumalıoğlu E., COVID-19 (Yeni Korona Virüs) Pandemisinin Kira Sözleşmelerine Etkileri (blog.lexpera.com.tr).

Daşlı E., Yeni Normal Tanımlamasının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi (blog.lexpera.com.tr).

Erişir E., Geçici Hukukî Korumanın Temelleri ve İhtiyadî Tedbir Türleri, İstanbul 2013.

Gümüş M.A., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt I, İstanbul 2012.

Gündoğdu F./Ural N., Koronavirüs (COVID-19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi (blog.lexpera.com.tr).

Makaracı Başak A./Öktem Çevik S./Yörük I., Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi (blog.lexpera.com.tr).

Özekes M., Pekcanıtez Usûl Medenî Usûl Hukuku, Cilt III, 15. Bası, İstanbul 2017.

Özer T., KOVID-19 Salgınının İş Yeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcuna Etkisi (blog.lexpera.com.tr).

Pekcanıtez H., Pekcanıtez Usûl Medenî Usûl Hukuku, Cilt II, 15. Bası, İstanbul 2017.

Pekdinçer R.T./Toprakkaya Babalık İ., Korona Virüs Salgınının Sözleşmelere Etkisi, İfa İmkânsızlığı, İfa Güçlüğü ve Uyarlama (blog.lexpera.com.tr).

Toprakkaya Babalık İ., Korona Virüs Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi, Geçici İfa İmkansızlığı, İfa Güçlüğü ve Uyarlama (blog.lexpera.com.tr).

Ünal M., Koronavirüs (COVİD-19) Salgını Sebebiyle Alınan Tedbirlerin İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi (blog.lexpera.com.tr).

Yörük I./Hakalmaz E., Covid-19 Salgınının TBK m. 316 Kapsamında Kira Sözleşmelerine Etkisi (blog.lexpera.com.tr).

Yünlü S., Küresel Salgının Sözleşmelere Etkisi: Corona Virüsü (Covid-19) Olağanüstü Örneği (blog.lexpera.com.tr).

Lexpera Blog’da yayımlanan yazılar, yazarlarının görüşlerini ifade eder. Lexpera Blog’da bir yazıya yer verilmesi, o yazıda savunulan görüşlerin On İki Levha Yayıncılık tarafından benimsendiği anlamına gelmez. Yazılar, bilgi amaçlı olup, hukuki mütalaa ya da tavsiye niteliği taşımamaktadır.
Author image
Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Usul ve İcra-İflas Hukuku Anabilim Dalı
Author image
Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi, Medenî Usûl ve İcra-İflâs Hukuku ABD